ホワイトファイルセミナーでは、建設士・施工管理技士のみなさまが、CM方式・RM方式を採用する教育カリキュラムを実施し、健全でかつ質の高いマネジメント方式を学習していただきます。

講師にはCMｒ、RMｒや大学教授、といった様々な分野のプロフェッショナルを迎え て、WEBセミナーを行い、基礎及び実践的な知識と技術を学ぶ場を提供いたします。
このセミナーを通じて、健全かつ質の高いCM方式・RM方式の普及を目指します。

この度のWEB講習に関しましては、コロナ対策もありますが、多くの方に受けていただきやすいWEB講習という形をとらせていただきました。

『建設生産システムへの不信を払拭し、発注者の信頼を勝ち得るため、中小事業者が高い知識を持ち、CM方式・RM方式を実践できる日本へ!』

・おおよそ建物費用の1割くらい

と思ってよいかと思います。家の大きさによって多少は違いがありますが、設計の仕事が大きく変わるわけではありません。

建物費用＝施工金額の1割と書きましたが、施工金額は仕様によって大きく変わります。
高い材料や高額な設備を使う事によって建物の費用は上がりますが、それに伴い設計料があがるのも少し違うと思いますし、逆に、設計士が材料や仕様、設備を見直してコストダウンできたのに、設計料が下がるのもおかしいと思います。

ただ、設計は設計図(プラン)だけを書くことが仕事ではなく、設計し、材料や設備などを施主の要望と予算に合わせて提案したり、設計した内容が施工の中で間違いなく反映されているか？監理する事も設計事務所の仕事です。

設計というと、間取りのプラン提案だけと思っている人が多いですが、建築家に依頼した場合、プランニングに6か月、施工管理に6か月、ほぼ1年程の期間、家づくりに関わってくれる事を考えると、施工の1割ほどの設計料は決して高くないのではないでしょうか。

それから、設計事務所によって設計料は違います。
設計の考え方や費用の内容と期間なども多少違いがあります。

建築家に設計を依頼するという事は、設計と施工を分け、建築家を専門家として自分の代理として立ってもらうという事です。
設計施工を分ける事で、材料や設備がなんでも使える事になり、本当の自由設計になります。

そして、設計料はその分の上乗せになるわけではありません。設計料と施工費用を分けて払うだけです。

一般的に、贅沢な特別なものと考えいている人が多いですが、本当は多くの人の家づくりにとって必要な事です。

自由設計のために、設計事務所を訪ねてみようと思っても、誰にする？どの事務所がいい？わからないですよね？

・設計事務所を訪ねても始まらない

まずは訪ねてみる。でもそこで知ります。設計するための土地がないと始まらないってこと。
しかも、専門家だから訪ねたら何とかなると思っていたけど、何も始まらない。

そう、自分で揃えないといけないってことを知るわけです。

設計事務所は設計が仕事。
土地探しや住宅ローンはできません。
しかも、土地がないとプランも書いてもらえないので、設計を依頼する所も決められないという事になります。

・一番は計画

完成までの期日、無理ない予算、家を建てたい場所、
それに含めて、「自分で考えられることをまとめる事」
家を持ちたいと思った理由、希望の要望、どんな家が好みか？など

ご家族で話し合ってみましょう。理想を共有して
最初に「家を持とう」と思った気持ちがぶれずに進める事ができるように
計画を立てましょう。

・予算の確保（自己資金、住宅ローン確認と確保）
・建築家との家づくりに限らずですが、この家づくりに全体でいくらかかるのか？確認してから設計事務所を探しましょう。

自由設計をしたいと思ったら、設計を依頼する事ですが、設計してもらうためには土地が必要です。
先に土地を買うためには住宅ローンが必要です。
でも、土地のローンを借りるためには、建物の計画や見積りが必要です。

・プランと見積りがないと進まない

住宅ローンはとっても優遇された「自邸のためのローン」だから、しっかりした計画が求められます。
時には施行契約書や申請書を求められる時もあります。

計画がしっかりしているか？を見るためです。
銀行によって揃えるものも違い、順番や審査も違います。

・実はできる

ちょっと面倒ではありますが、計画がしっかりしていれば土地だけのローンは借りる事ができます。
土地だけのローンは借りれないとあきらめないでください。
知らないだけでできるんです。

住宅ローンについて詳しくはこちら

・誰もが一度は行くハウスメーカー展示場

一応見るけど現実的ではないし、高いとわかってる。しかも、好みの家か？と言われるとちょっと違う。
自分の好みの家づくりはどこでしてるのか？と探す日々。工務店を探したり、訪ねたりしてもピンポイントで「ここ！」と言う所はありません。

・工法や設備

そして、調べてるうちに色々比較するものがわかってくると、比較してわかる物を判断基準にしてしまうようになっていく事が多いです。
本当は自分の好みの家を探しているはずが、工法や設備の比較に移っていってしまうんです。

だって、調べて比較できるものだから・・・
でも、本当に欲しいと思ったのは好みの家ですよね？

・好みの家は頭の中にある

好みというのは簡単に伝えることは難しいですし、好みの家を建ててくれるところを探します。
自分の好みはイメージとして頭の中にはあるけど、「言葉で言ってみて」と言われると難しい。
そこで自由設計にするという選択もあります。

・自由設計の範囲

自由設計とは言う物の、プランの自由だけで好みの家は建ちません。
色々な所で言っている自由には実は範囲があります。

好みの家を形にするためには、自分に合う設計士を探す事が必要なのだと行き着きます。

・探すのは業者じゃない。

家を建てよう！と思ったら、一般的に好みの家を建ててくれる業者、工務店、ハウスメーカーを探しますが。
探すのは建ててくれるところではありません。

家づくりには順番や方法がります。
それを知る事で自分で判断して進める事ができるようになります。

自由設計で家を建てたいなら、施工を探すのではなく、
自分の好みをわかってくれる設計士を探し設計を依頼する事です。

自分好みの家づくりをあきらめない

たしかにややこしい住宅ローンですが、自分の借りるローンの種類とポイントがわかれば比較して選ぶ事ができます。
住宅ローンアドバイザーとし15年、お客様のあらゆるローンを探す中で必要な、比較ポイントをお伝えします。

・ローンには種類がある

実は、住宅ローンは色々あります。まずは回数。建売やマンションなど引渡しの時に1度だけのローンもありますし、中古住宅を買ってリノベーションする場合や、自邸のリフォームローンもあります。もっとややこしいのがのが注文住宅です。
特に、土地を買ってから、建物を建てる場合は1度でなく、多い時に４回にローンを分ける場合もあります。

借り方によって住宅ローンも違うし、組み方や種類など内容も違います。

・借りる順番

引渡しの時だけの住宅ローンではない、注文住宅の場合は思ったより複雑です。
土地だけの融資 → 建物契約の際に着手金 → 上棟の頃に中間金 → 完成時に最終融資
と、順番通りに融資を利用しないといけません。

土地と建物の２本の融資になる場合もあります、全体を1つの融資にして、つなぎ資金を使う場合もあり、また、４本に別れるローンも存在します。

・固定と変動

支払総額が決まっている固定金利と、半年ごとに金利が変わり支払い総額が決まっていない変動金利、
何を選ぶかは、今後の経済状況をどうみるか？自分の性格？どう考えるか？で変わってきます。

①良くなる＝インフレ＝金利が上がる＝低い金利のうちに固定する。
②良くならない＝金利は低いまま＝安い金利の変動にする。
③自己資金に余裕があり、金利が上がった時に対処出来る人は変動。
④少しでも金利が上がると支払いが難しいなら固定。
⑤金利が途中で上がった時に、すぐに対応して借換えなどできるなら変動
⑥一度借りたら家賃のように気にせず毎月決まった金額を払うだけにしたいなら固定

など、ローンには比較ポイントが色々あります。
長く多額を返済する住宅ローンはこれ！という物ではなく、内容を知れば自分で選ぶことが大切です。

Q1. 自分たちの予算で要望通りの家が建つのかな？

理想は色々あるけど、そんな理想の家が本当に自分たちの予算でできるのか？　とても気になるところです。その為にする事が、「要望の整理」と「予算の明確化」です。

この２つの要点を知る事で誰にでも判断ができるようになります。
いままで、15年に渡り99名の家づくりを対応させて頂き、多くの方が心配されている事です。
その２つはどうやってしたらよいでしょう？

・要望の整理

今思っている要望を出してみて下さい。そして、その要望の優先順位を付けてみます。
その要望ひとつひとつに予算を取ると考えます。優先順位によってかかる予算は変わってきます。
かかる費用がわかれば、どちらを選ぶか？も決める事ができるようになります。
優先順位をつけるには、使う人が誰なのか？頻度はどの程度なのか？
使う人が限られていて、頻度が少ない場合、選択する要望か？
判断がするという事です。

・予算の明確化

毎月払っている家賃から、何となく払えるんじゃないか？という事ではありません。
自分の家の収支を見直して将来に渡って支払いができるか？という金額を出す事です。
ふわっとした予算ではなく、現実的な金額を出し自己資金と住宅ローンの割合や支払い計画をする事。それには、家庭の収支を出す事が必要です。
自分の家のお金の使い方を客観的に見る事はありません。
ネット上のライフプランでも良いですし、専門家に一度見てもらう事も良いでしょう。
かけられる予算がわからないと、出来るかどうか？の判断もできません。

・希望条件をまとめる

希望条件に優先順位をつけて探すことが、早く見つける方法です。

「絶対譲れない」という条件は何ですか？

土地の広さや形、地域、立地（日当たり、隣接地など）金額に優先順位をつけましょう。

全てではなく、その内、優先した２つがクリアしていたら候補地です。

優先順位をつけ希望をまとめましょう。

・相場を知る

土地には大きさの単価で相場が設定されています。

当たり前ですが、大きくなれば高くなり、

小さくなれば安くなります。

最寄りの駅に近ければ高くなり、遠ければ安くなります。

見る事で相場感がわかり、自分が譲れない条件もわかってきます。

金額が明確なら、

「地域」、「立地」」「面積」の条件のうち

「地域」や「立地」の優先順位が低ければ、

「面積」を取って少し離れた地域にも目を

向けるのも一つの方法です。

「地域」が限定なら、

「立地」や「面積」の要望を考慮して建物を工夫するなどに

する方法もとれます。

ない方は、土地をどのような探し方をしていますか？

金額ですか？　大きさですか？　環境ですか？

どの選択も気になりますが、

実際に全ての条件を満たす土地はなかなか難しいと思います。

※探し方・進め方・決め方があります。

・探す土地の金額を知る

土地と建物半々くらい・・・などと

進めてしまうと予算は超えてしまいます。

家づくりの総予算から家作り必ずかかる金額を逆算して

残った金額が「 建物＋土地 」の費用です。

場所重視なら土地に、建物重視なら家に費用を多く配分します。

正確なライフプランを立てる事で土地の予算がわかります。

予算は把握していますか？

「家賃と同じくらいなら払えるので家を買おう。」
「買ったら払うから何とかなる。」
「ライフプランは受けたことあるけど大丈夫だと言われた。」

など、明確な理由もなくスタートしてしまうものです。
でも、「何とかなるだろう」とはいきません。

ポイントとなることは次の点。

その家庭の収支に適した家づくりのための総資金計画を立てる。

現金でお家を購入するご家庭はほとんどありません。
多くの人が数十年のローンを組んで購入するでしょう。

このとき大切なのは、将来必要になりうるお金もきちんと織り込んで計画を立てることです。

まずは、今の年収だけではなく、将来をみこした収入や収支を出して家づくりにかける予算を出す事が大切です。

それは、家庭のライフスタイルや家族構成によって、ライフプランが違うからです。

趣味や旅行に使うお金、車の買い替え費用など、ご家庭によって日々使うお金は様々です。

特に、お子さんの人数や進学などによって大きく金額が変わります。

そして、保険の見直しをするライフプランではなく、家づくりを目的にした老後までを考えたライフプランを作りましょう。

「なんとかなる」と考えて後々資金繰りに困ってしまうよりも、余裕のある計画をした方が豊かな人生を送ることができるでしょう。

年齢や年収が同じでもお金の使い方、考え方は違います。

ご自身の家庭のための、そして家作りのためのキャッシュフローを作りましょう。

・その家庭によって違う収支、正確なライフプランを立てる。

・家づくりを考えたライフプランが必要です。