Wesentliche Kriterien der Messung sind:

• einfach, vor Ort ohne teures Labor
• schnell, für die Anwesenden ohne Formeln plausibel verständlich
• preiswert
• zerstörungsarm
• Sicher anwendbar!

Alle diese Kriterien erfüllen die elektrischen und elektromagnetischen „Feldmessungen“ vor Ort beim Kunden mit dem Protimeter und der GANN Hydromette (hohe Genauigkeit). Eichen muss man diese Geräte nicht oft, um eine solche Messung vornehmen zu können. Entscheidend sind hier die Unterschiede zwischen den Messpunkten.
Als Laie können Sie ohne Vorkenntnisse diese Feuchtemesser jedoch kaum verwenden! Deshalb sind auch Fernanfragen zu muffigem Geruch bzw. Messungen kaum beantwortbar!

Dies setzt Erfahrung voraus, da man auch unterirdische Stahleinlagen und Salzbildungen bei der Untersuchung von Wand und Fußboden beurteilen muss.
Danach sollten Sie weiter entscheiden, ob Sie ein teures umständliches CM-Verfahren oder eine Darrprobe anwenden!

Feuchtemessung des Fußbodens in 10cm Tiefe mit einer Sonde

Dabei wird ein Loch mit 10mm Durchmesser in den Fußboden gebohrt und die Feuchte direkt im Untergrund gemessen, Bohrlochmethode genannt.

Es treten bei der Messung keine Fremdeinflüsse aufgrund von Salzen oder Metallfolien auf. Ein Messwert bis 50 % ist „trocken“, hier im Bild 50,9 % laut Anzeige. Ein Messergebnis von 60 % bis 95 % ist ein Indikator für „Feuchtigkeit im Untergrund“. Das ist das sicherste Verfahren zur Feuchtemessung des Fußbodens, da direkt das „freie Wasser“ im Estrich und tieferem Untergrund messbar ist. Leider sind einige meiner Fachkollegen nicht in der Lage dies zu machen. Enttäuschenderweise zu ängstlich beim Bohren oder sie kennen das Bohrlochverfahren nicht.
Diese Methode dient dazu, im Fußboden eingesperrte Feuchte als Ursache für Schimmel bzw. muffigen Geruch in Wohnungen zu beweisen.
Man muss hierfür mit einer Bohrmaschine kleine Löcher bohren.

Scheuen Sie die Mühe nicht, eine Bohrmaschine und die Tiefenelektroden zur Untersuchung zu benutzen. Denn Sie erhalten so die genauesten Ergebnisse.

Vergleich  von 3 Methoden zur Feuchtemessung

Im Vergleich  von 3 Varianten der Untersuchung mit den anderen hier aufgeführten Messgeräten kam es zu folgendem Ergebnis:

1. Protimeter  mit Tiefenelektroden zeigte an: trockener Fußboden.  Dieses Ergebnis ist falsch.

2. GAN Hydromette zeigte an: trockener Fußboden. Dieses  angezeigte Ergebnis ist falsch.

3. Feuchtemessung im Bohrloch (Bohrlochmethode) mit TESTO T 605 H1, Anzeige: Der Fußboden ist in der Tiefe feucht und es muss saniert werden.

Zusammenfassung: 

2 der vorherigen Messungen zu Schimmel in der Wohnung  lieferten ein falsches Ergebnis.
Ich wende dieses Verfahren seit dem Jahr 2000 an, als ich es von einem anderen Gutachter (BÖGE Ambulanz) gelernt habe. 

Erklärung des Messverfahrens “ GANN Hydromette – digits“

Die Feststellung der Feuchte bei einem Bauschaden erfolgt mit  der GANN Hydromette. Die Hydromette arbeitet mit einem elektromagnetischen Hochfrequenzfeld, das etwa bis NUR 5cm tief in die Bauteilkonstruktion eindringt. Sind dort verstärkt Wassermoleküle im Baukörper enthalten, dann erhöht sich der Messwert.

Es ist davon auszugehen, dass >70% der Digits eine übermäßige Feuchte anzeigen. Erfahrungsgemäß liegt der Wert dann bei  über 3 Masseprozent Feuchte (Cm-Messung). Zulässig wären jedoch lediglich 2 Masseprozent Feuchte, somit eine 150%ige Überschreitung des zulässigen Wertes. Dies wäre im Gutachten die richtige Interpretation dieses Wertes. Der Laie könnte sonst denken: Na nur 1 % mehr, was macht das schon?

Die exakten Werte für Masseprozent Feuchte kann man nur mit einer „zerstörenden“ Laboruntersuchung nachweisen. Der Nachweis kann mit einem Cm-Messgerät mit Carbid-Ampullen oder über die Darrmethode erfolgen. Das heißt das feuchte Material wiegen, darren (trocknen) und später noch einmal trocken wiegen und danach zeigt die Differenz der beiden Gewichtsproben dann den richtigen Feuchteanteil an.

Messverfahren „Feuchtemessgerät Protimeter mit Tiefenelektroden“ – Äquivalente Holzfeuchte zur Messung der Feuchte bei Schimmel

Bei diesem Protimeter wird über zwei Elektroden eine elektrische Spannung an den Baustoff angelegt. Unterschiedliche ähnliche Arten von Geräten zur Feuchtemessung  sind auf dem Markt.

Eine Messung der Luftfeuchte für Wohnungen lässt sich gut mittels Hygrometer durchführen. Es erfolgt so eine Kontrolle zur Schimmelbildung von feuchten Wänden und bei schwarzen Flecken auf der Tapete.

Grundsätzlich ist es kaum möglich, Geräte zur Messung von Baufeuchte im Haus miteinander zu vergleichen.

Jedes Messgerät zur Messung der Feuchte ( Messung Schimmel in Wohnungen ) arbeitet unterschiedlich:

Mit Luft / Gas, Strom oder magnetisch.
Die Maßeinheiten sind sehr unterschiedlich:
in relativer Luftfeuchte %: trocken unter 50%,
in äquivalente Holzfeuchte %: trocken unter 8%,
in Massefeuchte %: trocken unter 2%,
in Digits: trocken wäre unter 50.

Haben Sie nun verstanden: WIE VIEL % sind eigentlich trocken? Leider nutzen diese Messwerte Ihnen als Laien nicht viel. Wir Sachverständige von Schmalfuss & Partner nutzen diese Messgeräte für Messungen im Fußboden & in der Wand auch für Tipps zur Beseitigung von Schimmel. Dabei sind die Kosten des Baugutachters immer moderat im Vergleich zum Problem „überall Schimmelbefall“. Sie erreichen uns über die Zentrale 0172/ 935 2727.
Der Versuch eine teure Lüftungsanlage einzubauen, um die Luftfeuchte zu senken und den Schimmel zu minimieren kann auch fehlschlagen, wenn vorher die Ursache der Feuchte nicht erkannt wird.

Einschließlich der Theorien von geeicht oder nicht geeicht. Auch Ingenieure verstehen manchmal selbst nicht die feinen Unterschiede bei der Feuchtigkeitsmessung in der Wand oder im Fußboden vom Haus.
Alle diese Feldmessungen ersetzen nicht die „bei Gericht favorisierten“ teuren und umständlichen CM-Verfahren bzw. eine Darrprobe. Im Vergleich dazu bietet die Messung der relativen Luftfeuchtigkeit in Bohrloch auf jeden Fall das schnellere und ebenfalls richtige Ergebnis.

Feuchtemessung im Fußboden

Ein einfaches Verfahren der Feuchtemessung im Fußboden ist mittels einer BOX aus Plastik.
Damit wird der Fußboden gekapselt & in der Box wird die rel. Luftfeuchte gemessen. Der Fußboden wird angebohrt.  Steigt nun die Luftfeuchte kurzfristig an, so liegt ein Wasserschaden im Fußboden vor.  Dieses Messverfahren wird auch bei Schimmelpilz in der Wohnung angewendet.

Kundenanfrage: Feuchtemessung Wand – Schimmel

Der Feuchteschaden war wahrscheinlich in der Nacht. Es wurde zunächst 5 Tage ausschließlich eine Oberflächentrocknung mit Druckluft-Ventilatoren durchgeführt.
Betroffen waren bereits der Keller & das gesamte Erdgeschoss Bad bis hinein ins Wohnzimmer.
Das sind genau die 5 Tage, in denen in der Tiefe nichts gemacht wurde. Aus dem Protokoll geht auch hervor, dass erst danach erstmals Bohrungen und Tiefenmessungen gemacht worden sind.

Die gemessenen und protokollierten Werte zeigen an, dass die Feuchte nach diesen 5 Tagen > 80 %, in einem Fall sogar > 90 % lag. Aus dem Bohrloch 7 im Bad stammt auch ein Foto mit dem sichtbar stehenden Wasser im Bohrloch.
Heißt das für uns, dass aufgrund der Dauer und der protokollierten Feuchte bereits ein hohes Risiko für eine Schimmelbildung bestand?

Wir haben uns selbst ein Feuchtemessgerät Trotec 610 zur Abschätzung der aktuellen tiefen Feuchte und den Feuchtemesser Trotec 660 zur Abschätzung der oberflächlichen Feuchte besorgt.

Dieses zeigt in den Bereichen des Hausanschlussraums, in denen anhand unserer Bilddokumentation definitiv keine Rohrleitungen verlaufen, Bereiche zwischen 50 – 60 Digits an. Wie ist das zu bewerten? Kann muffiger modriger Geruch bald enstehen?
Vergleichbare Bereiche im Obergeschoss (wo kein Wasserschaden war) zeigen Werte deutlich < 40 an.

Antwort des Sachverständigen

Die beiden Trotec 610/ 660 sind gute Feuchtemesser und dienen zur Abschätzung der aktuellen tieferen Feuchte. Sie liefern aber nur Anhaltspunkte, nicht exakt genug in diesem konkreten Fall. Sie wissen nicht, wie tief sie wirklich messen, da elektromagnetisch gemessen wird. Es muss genau im Bohrloch gemessen oder eine Probe entnommen werden! Das mit dem muffigen Gestank (MVOC) kann nicht ausgeschlossen werden, wenn so zögerlich saniert wird!

Eines der besten Messgeräte zur Feuchtemessung (im Bohrloch, Bohrlochmethode) auf dem Markt ist das Testo 635-1,

mit dem Feuchtefühler Durchmesser 4mm.

Dank an TESTO für die Entwicklung!

In diesem Zusammenhang sind auch MVOC-Messungen wichtig, welche wir selbst durchführen in Zusammenarbeit mit Laboren.

Schimmelberatung online – schnell und unkompliziert

Sie fragen sich, woher die Schimmelpilze oder die Feuchtigkeit in Ihrer Wohnung kommen? In einer ca. 20-minütigen Online-Beratung können Sie mir Ihre Situation, Fotos und mögliche Schäden zeigen. Online-Schimmelberatung: 30 €/20 Minuten, nur abends
über Whatsapp +49160 544 00 70
Bitte kündigen Sie das etwa einen Tag vorher an, damit wir die Uhrzeit festlegen können.

Unsere Sachverständige für Schimmelpilz, Lüftungskozepte & dezentrale Wohnraumlüftung helfen in 6 Bundesländern

Aktuelles Beispiel eines Kunden zu Schimmel Lüftungsanlage

*“Wir haben einen Neubau und vor kurzer Zeit entdeckt, dass unsere dezentrale Wohnraumlüftung „lun_____m e2“ der Firma „L___s“ im Inneren des Gehäuses verschimmelt ist und sich um den Luftauslassschlitz in der Fensterleibung ebenfalls Schimmel gebildet hat.
Aus diesem Grund brauchen wir Expertenhilfe, um zu beurteilen, ob es sich wirklich um Schimmel in Lüftungsanlage handelt, wie gefährlich dieser ist bzw. wie er beseitigt werden kann oder ob die Anlage besser still gelegt werden sollte. Zudem interessiert uns, ob die Luft im Hausinneren bereits belastet ist und falls ja, welche Möglichkeiten es dann gibt, dagegen vorzugehen.Es wäre schön, wenn Sie sich diesbezüglich mit uns in Verbindung setzen könnten und uns einen ersten Anhaltspunkt bzgl. entstehender Kosten Ihrerseits geben könnten….“*

Antwort des Sachverständigen zu Schimmel in der BeLüftung:

Schicken Sie bitte zuerst eine Klebefilmprobe (Tesafilm) von Ihrem „Schimmel Lueftungsanlage“ in das Labor Umweltmykologie aus Berlin . Nach kurzfristiger Auswertung dieser Probe des „Schimmel Lüftungsanlage“ werden wir eine technische Lösung zur Entfernung Schimmels in der Lüftungsanlage finden.
Als Gutachter Schimmel häufen sich bei mir die Anfragen zur Entfernung von Schimmel in Lüftungsanlagen.in der Winterzeit.

Die bessere Aufgabe wäre jedoch nachzuweisen, dass es keinen Schimmel in der Lüftungsanlage gibt. Wie macht der Gutachter eine Messung auf Schimmelpilzsporen?

So eine Art Schimmel TÜV alle 2 Jahre einzuführen. (Um den Leuten auch hier noch das Geld aus den Taschen zu ziehen). Aber man kann ja nie wissen, ob der Schimmel in der Lüftungsanlage sitzt oder nicht. Dazu benötigt man eine Freimessung vom Gutachter, dass die Lüftungsanlage frei von Schimmel ist.

Die Messgeräte und eine Messung von  Schimmel in Lüftungsanlagen mit Strömungsmessung sehen Sie hier:

Hier noch ein Tipp vom Gutachter für Lüftungsanlagen:
Wenn Sie Angst vor Schimmelsporen haben: Schalten Sie Ihre Lüftungsanlage aus und öffnen Sie das Fenster!

Manchmal gibt es komischen Geruch, welcher sich nicht zuordnen lässt. Da geben Sie eine MVOC Messung in Auftrag. Dabei werden vom Gutachter stinkende und geruchlose Gase gemessen, welche aus Schimmelpilzen und ihren Verwesungsprodukten entstehen.

Kleine Lüfter und manchmal auch große Lüftungsanlagen werden kaum gewartet und schimmeln vor sich hin.

dezentrale Lüftungsanlagen einbauen löst grundsätzlich nicht das Problem vom Schimmelpilz in den Wohnungen. Ich habe Anfragen von mehreren Kunden, die Schimmel in ihrer Wohnung hatten und eine Zusatzlüftung dezentral einbauten. Nach Einbau dieser Anlage kam es bereits nach kurzer Zeit wieder zur Schimmelpilzbildung in den Wohnräumen.

Warum kommt es zur Schimmelpilzbildung trotz Lüftungsanlage?

Die oft in maroden Altbauten (Bj 73 und älter teilsaniert) entstehende Luftfeuchtigkeit ist immer noch so hoch, dass die Anlage es nicht schafft, das Überangebot der Feuchtigkeit weg zu lüften. Die Temperaturen der Oberflächen sind so kalt infolge der unzureichend gleichmäßigen Erwärmung & der Wärmebrückenwirkung, dass die Lüftungsanlage nicht entscheidend ist.

Eine solche Anlage wird wesentlich betrieben zur Entfeuchtung, nicht zur Be- und Entlüftung. Auf der Suche Schimmelpilzen und nach Entfeuchtung müssen wir die Ursache für die hohe Luftfeuchtigkeit und den Schimmel finden. Nur mit verschiedenen Feuchtemessungen können Sie die Ursache vom Schimmelpilz heraus finden.

Die Ursache der hohen Luftfeuchtigkeit liegt meist in irgendwelchen Leckagen an Abdichtungssystemen, defekten Rohrleitungen, mangelhafte Wärmedämmung & undichten Balkonen. Dies gilt statistisch vorwiegend für Altbauten, älter als Bj 1973.

Der Einsatz von Datenloggern bei Messung der Feuchtigkeit im Zusammenhang mit aktiven zusätzlichen Belüftungsanlagen ist fragwürdig, weil er keine effektiven Resultate geben kann.

So kann vom Balkon Wasser eindringen und den Fußboden durchfeuchten. Im Winter beschlagen die Fensterscheiben deshalb bzw. die Dachfenster schimmeln. Eine weitere Möglichkeit sind undichte Geruchverschlüsse, undichte Muffen und Haarrisse in den Abwasserleitungen bzw. Rohrleitungen, die im Gebäude sind. Dies können auch defekte Heizungsleitungen sein, die ganz wenig Wasser in einer Leckage abgeben.

Gefahr der Wärmerückgewinnung

Mängel an Lüftungsanlagen, wie mangelhafte Verklebung von Stoßstellen mit ungeeigneten Materialien &
der undichte Einbau von Wanddurchführungen können zu falschen Luftströmen an den falschen Stellen führen.
Auch Feuchtigkeit von Innenn gelangt mit dem Dampfdruck in den Wandkern, bei mangelhaftem Einbau.
Es kommt zur Minderung des Einsparpotenzial bei Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung und anderen Schäden an den Bauwerksteilen.

Dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung werden nach neuem Lüftungsgesetz von 2012, Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 eingebaut.
Fabrikate von Lunos, Maico oder Inventer: sind Marken & zulässig, aber wartungsintensiv & kostenintensiv.
Wenn Sie die Wartung vergessen: eine Schleuder von Bakterien, wegen der Rückvergiftung, da sich der Luftstrom etwa alle 90 Sekunden umkehrt.
Diese Wärmerückgewinnung ist so das schlimmste was es gibt, sie ziehen sich die Bakterien etwa alle 90 Sekunden wieder in die Wohnung zurück. Eine Einsparung von Energie besteht für mich nur theoretisch.
Also die Luft geht ziemlich schnell rein & raus, macht ein kleines Geräusch und Luftzug noch dazu. Solche Beschwerden über falsch eingestellte Lüftungsanlagen kommen bei mir an.

Nachteile fast aller Lüftungsanlagen, bei vergessener Wartung

Verkeimung
Erkrankung
Schimmelpilze

Stromverbrauch und Kosten mancher Lüftungsanlage

Leistung ~10 W /Lüfter, also bei 5 Lüftern x 10 Watt x 24 Stunden = 1200 Watt/ Tag ~ 32 KW/Monat ~ 450 KW/Jahr ~ 150€

Alternative zu einer Lüftungsanlage / Lüftungskonzept

Als Alternative zum Einbau einer Lüftungsanlage bevorzuge ich Regel-Air Alternative zum Einbau einer Lüftungsanlage .

Kritik an der Energiesparverordnung wegen der hohen Kosten & Preise finden Sie ausreichend.
Die neueste Energiesparverordnung zwingt zum Lüftungskonzept und Einbau von Zwangslüftern der Marken Inventer, Lunos, Maico u.a. oder aber das basiert auf einer umstrittenen Theorie.

Unsere Gutachter für Schimmel, Lüftungskozepte & Wohnraumlüftung #

helfen in 4 Bundesländern. Sie kommen aus München, Stuttgart, Berlin, Ulm & Augsburg.
Sie helfen auch bei modrigem Geruch nach Schimmel .

Ich konnte Kunden auch schon aus der Ferne helfen ohne Ortstermin, indem ich sie ermunterte eine Firma zu suchen, welche die Lüftungssysteme reinigt.

Schwarzer Schimmel Dachfenster – Ursachen

Fünf Faktoren wirken zusammen, wenn sich grauer oder schwarzer Schimmel an Dachfenstern bildet:

• mindere Scheibenqualität in Isolierglas, verwendet Baujahr bis ~ 1994  K= 2,7 Watt/m²K
• ab 60% relat. Luftfeuchtigkeit, bei 22°C (normale Werte) im Zimmer
• 0°C Außentemperatur oder kälter
• mangelhafte Dämmung der Fensterleibung (Hauptmangel)
• das Einbaudetail in den Werkskatalogen VELUX war jahrelang unvollständig bezüglich der Dämmung, es war ein zu geringer Sparrenabstand zum Einbau der Dämmung vom Dachfenster vorgegeben.
• Schlamperei beim Fenstereinbau.

Bautechnische Erläuterung

Schwitzwasser entsteht auf der Scheibe, wenn im Innenraum die feucht, warme Luft an der kalten Fensterscheibe kondensiert. Dieses Schwitzwasser durchnässt letztendlich die Fensterleibung und führt dazu, dass schwarzer Schimmel entsteht, wenn es nicht durch eine andere Maßnahme beseitigt wird. In der Zeit des Jugendstils war es normal das Kondensat, welches sich über Nacht gebildet hat (wenn es am kältesten ist) einfach wegwischt.

Andere Faktoren, wie organische Baustoffe, zu geringe Dämmung des Fenster, der Leibung bzw. fehlende Winddichte verstärken den Schimmel in der Fensterlaibung.

Schimmel würde sich weniger bilden, wenn ein Heizkörper unter dem Fenster angeordnet wäre und durch Stoßlüften die Feuchte abgeführt werden würde.

Hier ist es dem Nutzer möglich, der auch wenn er Heizkosten sparen möchte mindestens soviel heizen muss, dass schwarzer Schimmel vermieden wird und es nicht dauerhaft zu kalt ist.

Dachfenster mit minderwertigem Doppel-Glaseinsatz aus Isolierglas waren für alle Häuser zulässig, deren Bauantrag noch bis zum 31.Dezember 1994 gestellt wurde. Dies war der Stichtag zur WSV 94. Das Problem Schimmel am Fensterrahmen vom Rotodachfenster oder Veluxfenster ist also nicht neu.

Die Fensterhersteller (Roto bzw. Velux ) boten auch die geringfügig teure Variante des Wärmeschutzglases (K= 1,3 Watt/m²K)  an, wobei sich erst bei -24°C Außentemperatur Kondensat bildet. Ab dem Jahr 2000 hat sich das bessere Scheibenglas als Standardscheibe durchgesetzt. Jedoch gibt es nachwievor Pfusch am Einbau der Dachfenster, das bedeutet, dass zwar ab 2000 ist das Dachfenster an sich gut, aber man muss einen fachgerechten Einbau der Fenster sicherstellen.

Am Dachflächenfenster befindet sich die Schnittstelle von den Gewerken Statik, Bauplanung vom Architekten, Bauüberwachung, Dachdecker, Spenglerarbeiten und Trockenbau, also Innenausbau. Die Koordinierung ist immer die Schwachstelle.

Kosten der Sanierung bei Schimmelpilz am Dachfenster

Nachträgliches Wechseln der Scheiben gegen Wärmeschutzglas! Oft muss das Fenster komplett gewechselt werde, da auch die Fenstergummies und Scharniere schon defekt sind. Die Kosten der Sanierung können Sie über eine Heizkostenersparnis von etwa 5-10% in 10 Jahren wieder egalisieren.

Kosten der Sanierung für den Umbau belaufen sich auf ca. 400€-800€ /Stück Materialpreis + 400€-800€ /Stück für den Einbau. 

Weitere Maßnahmen gegen Schimmelpilz am Fensterrahmen

Öffnen Sie zusammen mit uns die Fensterleibung:
brechen Sie den Trockenbau ab,
nehmen Sie einige Dachziegel heraus,
dämmen Sie nach,.von innen oder von außen!

Alternative Lösungen gegen Schimmelpilz am Dachfenster
1.
Bauschaum durch ein kleines Loch hinter den Trockenbau einbringen, hier sind besonders die Ecken wichtig.
oder
2.
Der Dachdecker kann auch von außen etwas Mineralwolle unter die Ziegel am Dachfenster drücken, was zwar nicht ganz vorschriftsmäßig ist, aber trotzdem ein gutes Provisorium darstellt.
Letztlich können Sie den Schimmel am Fensterrahmen abschleifen und neu lackieren.

Bauen Sie eine bessere Scheibe ein, dämmen Sie die Leibung besser, bekleiden Sie die Fensterleibung, Verändern Sie die Geometrie der Fensterbank (besser schräger Einbau, als waagerecht)  oder bauen Sie eine Heizung unter das Dachfenster.

Ich möchte dringend davon abraten, alles allein zu machen. Schnell kann eine falsche Meinung entstehen. Als Laie sind Sie sicher völlig überfordert, da offensichtlich auch Fachleute das Thema nicht immer korrekt ausführen. Sie möchten schlussendlich doch zufrieden sein mit dem Ergebnis und sich weiteren Ärger ersparen.
Holen Sie sich also kompetente Unterstützung durch einen Trockenbauer/ Dachdecker/Sachverständigen.

Anfragen von Kunden zum Thema Dachfenster mit Schimmel

Sehr geehrte Damen und Herren, anbei schicke ich Ihnen Bilder von meinem Dachfenster. 

Ich bitte um Info über die eventuelle Ursache (Baumängel) und welche Maßnahmen Ihrer Meinung nach erforderlich sind.

Vielen Dank im Voraus. 

Mir würde vorab eine kurze Info ausreichen.

Die Frage ist, liegen hier Baumängel vor oder ist die Ursache falsches Lüften.

Antwort:

Sehr geehrter Herr Kunde,

wie Sie an der kleinen Webseite sehen können, so liegt es immer am Einbau des Dachfensters. 

Das Dachfenster selbst wird in Ordnung vom Hersteller in guter Qualität geliefert.

Um den Schaden nachzuweisen, muss das Dachfenster am seitlichen Rand vom Dach immer geöffnet werden.

Dazu wird in der Regel ein Dachdecker geholt, welcher aber nicht verantwortlich ist für die Wärmedämmung. 

Verantwortlich für die Wärmedämmung und für den Mangel ist in der Regel immer der Trockenbauer.
Und der kann das Fenster auch von Innen im Beisein vom Gutachter öffnen und reparieren.

Bei Ihrem relativ altem Dachfenster besteht ebenfalls Hoffnung auf einer Reparatur. 

Bei Fragen rufen Sie mich einfach zurück, Ihr Baugutachter Schmalfuß

——–

Wie sieht das Problem Schwitzwasser der Hersteller VELUX selbst?

Bitte beachten, dass ist nicht IHR Fall, sondern eher ein anderer Fall aus Ulm als MUSTER

„anbei erhalten Sie die Stellungnahme der Firma Velux. Wie bereits bei unserem letzten Gespräch vor Ort in München besprochen, möchte ich Ihnen nochmals einige wichtige Punkte erläutern, um Missverständnisse auszuräumen.

Das Kondensat im Fensterfalz ist kein Baumangel, sondern ein typisches Phänomen in Niedrigenergiehäusern. Dies wird auch durch den Blower-Door-Test bestätigt. Diese Häuser sind so konzipiert, dass sie eine hohe Dichtheit aufweisen, um Energie zu sparen. Diese Dichtheit führt dazu, dass warme, feuchte Luft in den Fensterfalz gedrückt wird, wo sie an dem kältesten Punkt im Raum kondensiert.

Es gibt einige Hauptgründe für die Kondensatbildung:

•             Die Gebäudehülle ist sehr dicht, kein Mangel, so gefordert.

•             Die Luft im Raum enthält mehr Feuchtigkeit als die trockene Außenluft.

•             Es ist im Winter im Haus deutlich wärmer als draußen.

Sie haben uns mitgeteilt, dass die Lüftungsanlage nicht dauerhaft betrieben wird und nachts aufgrund von Lärmbelästigung abgeschaltet ist. ( Dann ist die Anlage auch nicht gut eingestellt.)
Ich möchte betonen, dass die kontinuierliche Nutzung der Lüftungsanlage entscheidend ist, um eine angemessene Luftzirkulation zu gewährleisten und somit das Risiko von Kondensatbildung zu minimieren.

Darüber hinaus haben Sie erwähnt, dass Sie es im Schlafzimmer kühler halten möchten, während die Tür offen bleibt und andere Bereiche beheizt werden. Diese Vorgehensweise hat zur verstärkten Schimmelbildung am Schlafzimmerfenster geführt, da dort kalte und warme Luft aufeinandertreffen.

Die meiste Luftfeuchtigkeit entsteht nachts im Schlafzimmer sowie beim Baden und Kochen, in Ihrem Fall zusätzlich durch die Sauna. Neben der Nutzung der Lüftungsanlage empfehle ich Ihnen daher dringend, mehrmals täglich Stoßlüften durchzuführen – insbesondere morgens und abends für etwa 10 bis 15 Minuten. Ihre Lüftungsanlage ist dezentral und unterscheidet sich von zentralen Anlagen.

Die leichte Schimmelbildung an der Lüftungshaube in der Küche und im Dachgeschoss weist ebenfalls darauf hin, dass das Lüftungsverhalten optimiert werden sollte.

Zusätzlich möchte ich um einen Termin bitten. Aus Kulanz möchten wir alle Fenster auf Ihre Einstellungen prüfen und gegebenenfalls durch die Firma anpassen lassen.

Bitte reinigen Sie die betroffenen Stellen mit einer Mischung aus Wasser und Essig (1:1) und überwachen Sie die Luftfeuchtigkeit mit einem Hygrometer.

Können Sie einen Wasserschaden ausschließen?

Ich hoffe sehr, dass diese Erläuterungen Ihnen helfen werden, die Situation besser zu verstehen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.“

…………………..

Baugutachter Dipl.Bauing. Schmalfuß & Partner in Augsburg
weiter zum Thema: Probleme an Fenstern
Warum entsteht Schimmel im Dachgeschoss?
Ich habe überall Schimmelbefall
Wie kommt es dazu: mein Balkon hat Schimmel, die bodentiefen Fenster haben Schimmelpilz, die französischen Fenster laufen an!
Versprechen Lüftungsanlagen wirkliche Hilfe?
Wie hoch sind die Kosten der Sanierung bei Bildung von zuviel Kondensat?
Was ist der Trick gegen zuviel Schwitzwasser? kann Ihnen unser Fenstergutachter erklären.

Schimmelberatung online – schnell und unkompliziert

Sie sind noch unsicher dem Schimmel am Veluxfenster? In einer 20-minütigen Online-Beratung können Sie mir Ihre Situation, Fotos und mögliche Schäden zeigen. Online-Schimmelberatung: 30 € / 20 Minuten, nur abends
über Whatsapp +49160 544 00 70
Bitte kündigen Sie das etwa einen Tag vorher an, damit wir die Uhrzeit festlegen können.

Es bilden sich bei eindringender Feuchte die sogenannten MVOC Gase (giftig), welche Verwesungsprodukte vom Schimmelpilz bzw.Bakterien sind. Diese Gase im Fußboden riechen erdig, faulig, sowie muffig & unangenehm. Der modrige Geruch im Zimmer kommt von den abgestorbenen Sporen vom Schimmelpilz und könnte auch Auslöser von Krankheiten genauso wie Allergien sein!

undefinierter Geruch: Analyse Gasmessungen & Labor

Dieser modriger Geruch im Zimmer ist für den Mieter gegenüber dem Vermieter kaum beweisbar, führt aber oft zum unbegründeten Auszug, Streit oder schnellem Mieterwechsel in der Wohnung.
Um dies nachweisen zu können, werden MVOC Gasmessungen durchgeführt bzw. ist der Estrich und die Dämmschicht für Laboruntersuchungen zu öffnen.

Wenn Sie clever sind, so können Sie ihre Haftpflichtversicherung mit ins Boot holen. Wir beraten mit Ihnen zusammen, welche Argumente Sie vorbringen können, damit Ihre Versicherung bzw. die des Vermieters dieses Gutachten und die Schadensbeseitigung bezahlt. 

Im oben dargestellten Bild sieht man wie eine Messung von Schimmelpilz durchgeführt wird. Diese Messung nach muffigem, modrigem Geruch im Zimmer kann mit einer maschinellen Pumpe erfolgen.

Mit einer Handpumpe kann man auch diese modrigen, fauligen Gase (MVOC-Messung) auf einen Träger einpumpen & im Labor von Fresenius Dresden auf modrigen Geruch untersuchen lassen.

Vorher sollte der Fußboden auf Feuchtigkeit untersucht werden:

Maßnahmen zum entfernen von Modriger süßlicher Geruch

Um diesen ekelhaften undefinierten Geruch im evtl. altem Haus Geruch wegzumachen, so müssen Sie im Sanierungsfall den Fußboden im Zimmer meist komplett abzubrechen und aufzunehmen. Es gibt wirklich kaum eine bessere Massnahme, um den modrigen Geruch besser zu entfernen! Erhöhte Luftwechsel bzw. mehr Lüften ist nur provisorisch die Verbesserung des Problemes.
Folglich ist das Zimmer für circa zwei Wochen zur Sanierung gesperrt. Die entsprechenden Hinweise zum Entfernen von modrigem Geruch finden sich dazu in Fachkreisen unter:
„Handlungsempfehlung Feuchteschäden Fussböden Umweltbundesamt UBA Dessau“

Die Mini-Variante zur Behandlung wäre eine künstliche Trocknung und Desinfektion des Fußbodens. Diese Leistung bieten in den Gelben Seiten Baufirmen an unter dem Stichwort „Bautrocknung“. Dabei wird mit einem Schlauchsystem der Fußboden getrocknet und desinfiziert. Für einen Raum rechnet man mit Kosten von unter dem Strich 590 – 1.000 Euro.

Dieses Verfahren der Desinfektion ist doch nicht Regel der Technik. Es ist schneller durchzuführen, macht weniger Aufwand und kostet weniger. Das Verfahren spart also der Versicherung Geld.
Bei diesem Verfahren der Desinfektion von Fußböden empfehle ich auf jeden Fall eine Messung hinterher zu machen, ob der Befall sich erledigt hat bzw. keine Belastung mehr vorliegt.

Diese Messung sollte auch später noch nach einem Jahr wiederholt werden.
Das sind zusätzliche Kosten für die nachträgliche Auswertung von etwa 2000 €.
Meine Meinung zur der Desinfektion: auch dafür gibt es keine Garantie.
Grundsätzlich kann eine Geruchsbildung von modrigem, faulen Geruch für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden. Ich zitiere aus dem Laborbericht:
„Nicht anzüchtbare Mirkoorganismen und Zellbestandteile sind von Bedeutung, da auch diese Allergene, Toxine und Geruchsstoffe abgeben und somit auch gesundheitliche Beschwerden auslösen können.“

Erscheinungen bei modrigem Geruch im Haus bzw. undefinierter süßlicher Geruch im Zimmer?

Oft höre ich als Bausachverständiger  „komischer Geruch im Haus“ … „der Wasserschaden wurde getrocknet.“ Hier wurde jedoch nur die Luft getrocknet, nicht der Fußboden.
Eine professionelle Estrichtrocknung mit Schlauchsystem im Fußboden sollte hier durchgeführt werden, denn sonst kann der Fußboden nicht ausreichend trocknen. Er braucht für diesen Prozess Zeit, weil es sich hierbei um einen mehrschichtigen Aufbau handelt.

Das vom Fußboden verdunstende Wasser erhöht somit die Luftfeuchte in der Wohnung teils bis zur Kondensation.
Eine Senkung der relativen Luftfeuchte in der Wohnung durch häufiges Lüften ist allerdings dauerhaft nicht möglich. Die feuchte Luft schlägt sich an den kältesten Punkten, den äußeren Ecken auch geometrische Wärmebrücke, nieder.
Das Kondensat in den Ecken durchfeuchtet die Wand bis zum Wandkern, wodurch die Dämmwirkung weiter abnimmt. In Verbindung mit organischem Material, mit anderen Worten der Tapete oder dem Anstrich, führt dies immer zu Schimmelpilz an der Wand. Oft verbreitet sich der Schimmelpilz schließlich in allen Zimmern der Wohnung. Es kann auch nicht sichtbarer Schimmel sein, welcher den eigenartigen undefinierten modrigen Geruch hat.

Ursachen für modrigen, erdigen Geruch: Fußböden Bakterien!

Das Wohnklima ist trotz lüften oder Fassade dämmen erheblich gestört, es muffelt und stinkt in der Wohnung. Ihre Augen fangen an zu tränen. Altwasserschäden und die unbemerkte Bakterienbelastung im Fußboden sind meist die Ursache für modrigen Geruch im Zimmer und letztlich die Schimmelbildung in allen Zimmern der Wohnung. Wir können das messen und heraus finden!

Undichte Abwasserleitungen aus Gußrohr (schwarz) & Altwasserschäden = Ursache für modrigen Geruch

Auch können die undichten Abwasserleitungen mit ursächlich für den Geruch nach modrigen Fäkalien im Bereich Treppenhaus, Erdgeschoss sowie im Keller sein. Im fortgeschrittenen Alter können sich Risse bilden durch welche dann Abwasser dringt. Gerade bei älteren Häusern sollte bei solchen Anzeichen zuerst die Abwasserrohrleitung überprüft werden und ausgetauscht werden, bevor man den Schimmelpilz bekämpft, denn sonst wird dieser immer wiederkehren. Heute werden Gussrohre nicht mehr verwendet.

Kundenanfrage an Schimmelgutachter zum fauligen und Modergeruch im EFH ULM

Betreff: Modriger & fauliger Geruch im Einfamilienhaus. Welche Ursachen gibt es bei erdigem Geruch und woran kann es liegen?

Sehr geehrte Herren Baugutachter Schmalfuss & Partner,
wir würden Sie gerne zu einer Begutachtung zu uns nach München bestellen. Wir haben in diesem Jahr ein Einfamilienhaus Baujahr 1971 erworben. Nach dem Einzug bemerkten wir Modergeruch in mehreren Räumen.
Meine Frau und ich haben dauernd allergische Symptome (Augenjucken, Halsschmerzen, Husten). Bei mir kommen unter anderem noch Schlafstörungen dazu. Das Dachgeschoss wurde vor 12 Jahren komplett neu gemacht und ausgebaut.  Der Keller ist nach hinten in der Erde, da es sich um ein Hanghaus handelt. Alle Räume im Keller und EG sind mit Rigipsplatten verkleidet. Die Decken sind abgehängt.

Der Modergeruch (faule Eier) ist nur im EG. Ich hab die Wände dort schon mit Kalkfarbe gestrichen, hat aber nicht viel gebracht. Der Fussboden im EG hat in 4 Räumen (Flur, Esszimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer)  geölte Holzdielen. Dort riecht es am meisten.
Der Geruch im EG ist stärker, wenn man die Heizung einschaltet. Meine Frau und Kinder riechen eher nichts auffälliges. Im Garderobentaum im Eingangsbereich war die Holzdecke und die PVC-Isolation sowie die Betondecke und etwas Mauerwerk von Schwarzem Schimmel befallen, weil dort nicht gelüftet wurde (Fenster war verbaut). Der Schimmel wurde von mir entfernt. In der Küche am Fußboden bei der Balkontür war oberflächlich etwas Schimmel. Wurde alles schon entfernt.

Im Dachgeschoss hab ich wenig Geruch, kann dort aber nicht schlafen. Im OG gibt es eine Revisionsklappe. Bei Öffnen kann man die Folie der Dampfbremse sehen. sieht eigentlich gut aus. Wenn man ganz oben bei offener Dachluke schläft, kommt ab und zu im DG ein Schimmelgeruch herein. Ich hab mal einen Dachziegel angehoben. Da sieht es nicht schimmelig aus, aber es riecht sehr stark? Auch am Dachfenster ist etwas, wie schwarzer Schimmelbefall.
Wir hatten am Anfang auch schon mal einen Schimmelsachverständigen hier. Der hat in 4 Räumen (Keller EG Schlafzimmer, EG Wohnzimmer, OG Kinderzimmer) Luftproben genommen. Im Labor wurden aber keine Pilzsporen gefunden.

Proben auf leichtflüchtige und schwerflüchtige Stoffe habe ich auch schon entnommen, kein Ergebnis.

Schimmelberatung online – schnell und unkompliziert

Sie sind unsicher, woher der Schimmel oder die Feuchtigkeit in Ihrer Wohnung kommt? In einer 20-minütigen Online-Beratung können Sie mir Ihre Situation, Fotos und mögliche Schäden zeigen. Online-Schimmelberatung: 30 € / 20 Minuten, nur abends
über Whatsapp +49160 544 00 70
Bitte kündigen Sie das etwa einen Tag vorher an, damit wir die Uhrzeit festlegen können.

Kundenanfrage wegen Schimmelgutachten über fauligen erdigen Geruch nach Moder

Sehr geehrte Herren Schimmelgutachter,
wir haben eine neue Wohnung in Augsburg im EG erworben.
Nach längeren Verzögerungen, konnten wir dann Seit Mitte Dezember haben wir einen modrigen, sowie muffigen Geruch in unserem Kinderzimmer. Anfangs dachten wir es würde irgendwo etwas modriges herumliegen.
Ferner haben wir die Sockelleisten abmontiert. Es war schlicht die Stelle an der wir die stärkste Geruchsbelastung empfunden haben. Der Geruch kommt hinter/unter der Sockelleiste/Boden hervor. Hier ist ebenso ein ganz leichter Luftzug zu spüren. Es handelt sich um eine Außenwand über dem Keller.
Vom Bauträger kommt bisher nur Ignoranz.

Was kann man noch tun gegen den modriger-erdiger  Geruch im Haus?
Kann es an der Dämmung der Außenwand liegen? Es stinkt trotz lüften, haben wir vielleicht doch zu wenig Luftwechsel?

Meine Empfehlungen gegen diesen unangenehmen Geruch:

• Sie haben überall Verdacht auf Schimmel im Haus
• Dämmung vom Estrich in das Labor Dr. Urbanus nach Düsseldorf, Keimzahlmessung, Preiswert und Schnell,
• MVOC Messung
• Tiefenmessung Fußboden
  leider haben Sie zuvor dies im Fußboden nicht messen lassen? Also haben Sie ein falsches Ergebnis bekommen!
• eine Lüftungsanlage wird nicht helfen

Mit Grüßen Klaus-Dieter Schmalfuß

Nicht sichtbarer Schimmel

Für Anfragen zu Beauftragungen zu „nicht sichtbarer Schimmel“ ,
–eigenartiger komischer erdiger fauler Geruch
-süßlicher & modriger Geruch in einigen Zimmern
–Schimmel in der Wohnung, den man nicht sieht,
–Feuchtemessung Kosten?
–Gestank, komischer, Geruch in Bad, Keller, Toilette
-undefinierter Geruch, altes Haus,
–angelaufene Fensterscheiben

nutzen Sie bitte das Kontaktformular

Laborauswertung Muster zu Ursache von Schimmelpilz und modrigem Geruch

Probe 1, Schlafzimmer: auffällig erdiger fauler Geruch

Gesamtzellzahl, GZ

Schimmelpilze:       vorhanden    380.000, zulässig 100.000, erhöht, 4 fache Überschreitung

Bakterien:               vorhanden    750.000, zulässig 1.000.000, nicht erhöht

Probe 2, Wohnnzimmer: ebenso auffälliger erdiger Geruch ( faule Eier? )

Gesamtzellzahl, GZ

Schimmelpilze:       vorhanden  4.800 000    zulässig 100.000, 48 fache Überschreitung

Bakterien:               vorhanden    7.400.000,  zulässig 1.000 000, 7 fache Überschreitung, erhöht

Beschädigt wurde daher fast alles: Pkws neben dem Haus, Dach, Dachfenster; Photovoltaikanlagen, thermische Solaranlagen, Fassaden sowie Rollladenkästen. Als Sachverständige für Immobilien aaa bzw. Baugutachter können wir im Team von Baugutachter Schmalfuss & Partner diese Schäden zügig aufnehmen.

Hagelschadensaufnahmen vom Versicherungsgutachter

Für den Schaden am Dach rechnen Sie ganz grob mit bis 200 € /m², also ~ 20.000€ / Dach.

Für den Schaden an Fassade durch Hagel kalkulieren Sie unter dem Strich um 100€ /m². Auch hier kannn ich Ihnen als Sachverständiger helfen.

Hagelschaden Haus Elementarschäden

Bei dem vorliegenden Schaden kam der Hagelschlag seitlich, so dass der Rolladen zu Bruch ging. Der Schaden am Rollladenkästen beträgt geschätzt ~600 €/ Stück.
Für den Schaden am Dachfenster kalkulieren Sie pro Stück mit ~ 2.590 €. (siehe nachfolgende Bilder)
Ein Schaden an der Photovoltaikanlage kann zwar nur einzelne Elemente betreffen, trotzdem ist dadurch die komplette PV Anlage defekt und so kann ein Schaden schnell über 20.000€ liegen. Bei Thermischen Solaranlagen durchschlägt es die „Heizplatten“ also die Kollektoren selbst. Achten Sie beim Auswechseln besonders auf den dichten Anschluss der Rohrisolierung, denn fehlende Rohrisolierung kann dazu führen, dass die Leistungsziele nicht erreicht werden. Im Versicherungsgutachten wäre das ein Vorschaden, wobei diese nicht abgesichert sind.

Die Hausratversicherung trägt den Schaden bei von außen unerwartet kommenden Ereignissen. Es ist daher gut eine Versicherung gegen Elementarschäden zu besitzen.
Die gesamte Schadenshöhe nach dem Hagelschaden in Reutlingen und Umgebung vom 28.7.2013 lag bei einigen Millionen Euro.

Einige weitere Schadensbilder an Häusern aus Reutlingen:
zerstörte Jalousien, Photovoltaik-Anlagen, thermische Solaranlagen, Fassaden sowie Rollladenkästen.

Gerne kontaktieren Sie uns über anfrage(@)baugutachter.info oder über das Formular oben links. falls Sie für Ihre Versicherung einen Gutachter benötigen, der den Schaden an Ihrer Immobilie annimmt und ermittelt.

Kundenanfragen zu Schäden am Haus wegen Hagel

Sehr geehrter Herr Schmalfuß, bitte könnten Sie uns morgen einmal anrufen.
Wir würden Ihnen gern die genaue Schadensdokumentation zu Hagelschäden an unserem Gutshof übertragen. Es geht um einige Gebäude: Haupthaus, Verwalterhaus, Eventbereich mit Ferienwohnungen, Maschinenhalle, Stallgebäude, evtl. Kapelle. Was würde eine Begutachtung der Immobilie kosten?
Am besten telefonieren wir dazu vorab, damit ich Ihnen den Stand kurz erläutern kann.
Besten Dank schon für einen Rückruf.

Kurzbeschreibung vom Hagelschaden
Wir haben an unserem Dach im Jahre 2018 einen Hagelschaden entdeckt und diesen auch dann der Gebäudeversicherung gemeldet. Für uns war deutlich zu erkennen, dass die Ziegel durch den Hagelschlag angeschlagen wurden und dadurch – vor allem auf der Winterseite des Daches mit langer Schneelage – Wasser in die Ziegel eingedrungen ist. Die darauffolgenden Frostnächte haben dann die Ziegel gesprengt. D.h. natürlich auch, dass die Ziegel auch schon durch vorangegangene Hagelereignisse beschädigt worden sind.
Leider weigert sich die Versicherung, den Schaden zu regulieren. Sie behauptet, dass der Schaden durch Kalkeinschlüsse in den Dachziegeln entstanden sei.

Wir haben noch Ziegel aus der damaligen Dacheindeckung, welche noch nie auf dem Dach lagen, also im Ursprungszustand sind. Auch sind noch beschädigte Ziegel vorhanden.
Meine Fragen: Wenn Sie den von uns vermuteten Schadensverlauf (Beschädigung der Ziegel durch Hagel und Frostschäden durch eindringendes Wasser) als möglich ansehen, dann würden wir Sie bitten uns die Kosten für ein entsprechendes Gutachten mitzuteilen. Dann senden wir Ihnen gerne weitere Unterlagen und Fotos.

Es gab einen Hagelschaden an unserem Haus in Freising (ca. 250 m² Wohnfläche) und unsere Versicherung möchte ein Befund von einem Sachverständiger.
Das muss zeitlich im Juni 2019 passiert sein – wir waren im Urlaub. Bitte geben Sie uns schnell Bescheid, weil die Versicherung schon wartet und ich Sie auch nicht gleich gefunden habe. Ich würde gern Bescheid geben, dass ich jemand gefunden habe der jetzt an der Sache dran ist. Wir wollen das haus vielleicht verkaufen?

Wir bieten Gutachten zu Hagelschäden an in München, in Augsburg, Ulm, Berlin, Nürnberg.

Hagelschaden & Schimmelberatung online – schnell und unkompliziert

Sie sind unsicher, ob dieser Hagel in ihrer Wohnung auch zu Schimmelpilz führen kann? Das kann schnell passieren, wenn sie mit der wenn sie mit der Schadensbeseitigung zögerlich sind.
In einer 20-minütigen Online-Beratung können Sie mir Ihre Situation, Fotos und mögliche Schäden zeigen. Online-Schimmelberatung: 30 € / 20 Minuten, nur abends
über Whatsapp +49160 544 00 70
Bitte kündigen Sie das etwa einen Tag vorher an, damit wir die Uhrzeit festlegen können.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gehört zu den wichtigsten Terminen beim Kauf einer Eigentumswohnung. Viele Erwerber konzentrieren sich verständlicherweise auf ihr einzelnes Sondereigentum und unterschätzen die Bedeutung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums in diesem Prozess.

In der Praxis wird die Abnahme häufig durch die Hausverwaltung oder einen von Ihr beauftragten Sachverständigen/ TÜV/ DEKRA begleitet. Trotzdem empfehle ich jedem Wohnungseigentümer, selbst an der Abnahme teilzunehmen. Nur wer den Zustand des Gemeinschaftseigentums kennt, kann beurteilen, ob Mängel vollständig erfasst wurden.

Nehmen Sie deshalb möglichst auch den Verwaltungsbeirat zur Abnahme mit. Gemeinsam lassen sich Mängel an Dach, Fassade, Tiefgarage, Treppenhaus, Heizungsanlage oder Außenanlagen wesentlich besser beurteilen und dokumentieren.

Aus meiner langjährigen Tätigkeit als Bausachverständiger und in der Baubegleitung habe ich immer wieder erlebt, dass bei einer sorgfältigen gemeinsamen Begehung deutlich mehr Mängel erkannt werden als bei einer einem Alleingang. Eine gründliche Bauabnahme kann später viel Geld und langwierige Auseinandersetzungen vermeiden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, da sie entscheidend für die Werterhaltung der Immobilie ist.

Hauptmangel bei Gemeinschaftseigentumabnahme: Heizung

Mängel an der Heizung werden nicht akkurat aufgenommen:
Isolierung der Rohrleitungen ist mangelhaft – übrigens ein Dauerthema. Heizverbrauch sowie Heizverluste werden ja dem Eigentümer bzw. Mieter angelastet.

FRAGE:
Also wer interessiert sich bei der Gemeinschaftseigentumabnahme für die Verluste aus mangelhafter Rohrisolierung?
ANTWORT:
NIEMAND.
TATBESTAND: Immer fehlt Rohrisolierung am Heizkessel, an Verschraubungen oder den Rohrbögen.

Dort ist es kompliziert, die Isolierung anzubringen. Der Isolierer bekommt den Mehraufwand nicht bezahlt.
Tipp vom Gutachter zur Überprüfung! Jedes Rohr was heiß ist, braucht Isolierung gegen Wärmeverluste.

Musterbrief zur Mängelabstellung an die Stadtwerke München (SWM) bezüglich der ungedämmten Fernwärmeleitungen im Heizraum des Gebäudes

WEG Musterstraße
c/o [Name der Hausverwaltung oder Beirat]
Musterstraße 123
81234 München

Stadtwerke München GmbH
Emmy-Noether-Straße 2
80287 München

München, den 28. Juni 2025

Betreff: Aufforderung zur Wärmedämmung der Fernwärmeleitungen im Heizraum – Gebäude Musterstraße 123, 81234 München

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Rahmen der Abnahme des Gemeinschaftseigentums in unserem Gebäude in der Musterstraße 123, 81234 München, wurde festgestellt, dass die durch Sie verlegten Fernwärmeleitungen im Heizraum des Gebäudes nicht oder nur unzureichend wärmegedämmt sind. Diese Rohre führen zur Wärmeabgabe in einen unbeheizten Raum und verursachen unnötige Energieverluste.

Gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 2 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind Wärmeverteilungsleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen, verpflichtend wärmeverlustminimierend zu dämmen – dies gilt auch für Fernwärmeleitungen in Gebäuden. Die fehlende Dämmung stellt daher aus unserer Sicht einen Verstoß gegen geltendes Energierecht sowie eine nicht genehmigte Nutzung unseres gemeinschaftlichen Eigentums dar.

Wir fordern Sie hiermit auf,

den aktuellen Zustand umgehend zu überprüfen,

die betreffenden Leitungen nachträglich mit einer geeigneten Wärmedämmung gemäß GEG und den anerkannten Regeln der Technik (z. B. DIN 4140) zu versehen und uns innerhalb von 14 Tagen schriftlich mitzuteilen, ob und wann Sie die erforderlichen Maßnahmen durchführen werden.

Sollten Sie nicht innerhalb der genannten Frist reagieren oder die energetisch erforderliche Dämmung verweigern, behalten wir uns vor, die zuständige Bauaufsichtsbehörde sowie das Referat für Klima- und Umweltschutz der Landeshauptstadt München über den Sachverhalt zu informieren und weitere rechtliche Schritte zu prüfen.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Name des Beirats / der Verwaltung]
im Namen …

Anmerkung von mir als Sachverständiger: Falls der Fernwärmeträger nicht einlenkt, scheuen Sie sich nicht in diesem Fall ein Gerichtsgutachten anzustrengen. Die ständigen Wärmeverluste sind einfach zu riesig, als dass man sie für die Lebensdauer des Gebäudes hinnehmen muss. Solche Firmen, wie die Stadtwerke sind leider manchmal etwas schwerfällig.

Abnahme Gemeinschaftseigentum: Besonderheiten

Die Gemeinschaftseigentumabnahme wird in der Regel nach der Abnahme des Sondereigentums erfolgen. Sollte kein Sachverständiger  beauftragt werden, welcher das Gemeinschaftseigentum für alle Eigentümer abnimmt, so muss jeder einzeln erklären, dass er das Gemeinschaftseigentum abnimmt.

Danach tritt die Beweislastumkehr und die Zahlungspflicht für die Rate des Gemeinschaftseigentums ein. Die große Gefahr besteht darin, dass man die Abnahme des Gemeinschaftseigentums formal erklärt, ohne die Mängel ausreichend zu protokollieren sowie damit die Schlussrate des Kaufpreises zu früh bezahlt.

Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Verweigern Sie es, das Gemeinschaftseigentums abzunehmen, wenn noch nicht alles fertig ist.

• Beispielsweise fehlende Balkongeländer,
• fehlende Briefkästen,
• nicht fertige Müllplätze,
• Kinderspielplatz nicht fertig
• fehlende Anstriche in Teilbereichen auf der Fassade,
• fehlende Antrittsstufen an Hauseingängen,
• nicht Fertigstellung der gemeinsamen Heizung,
• nicht fertig gestellte Lüftungsanlagen,
• fehlende Pflasterung an Hauseingängen,
• fehlende Erklärungen der Fachunternehmer der Gewerke wie Heizung, Lüftung oder Sanitär können zur Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums führen.

Ist es dann zur Endabnahme des gemeinsamen Wohneigentums mit Mängeln gekommen, so sollten Mangelfristen im Abnahmeprotokoll vereinbart und diese auch nachkontrolliert werden.
Erst nach erfolgreicher Nachkontrolle ca. ein Monat nach der Bauabnahme sollte die Rate entsprechend des notariellen Kaufvertrages für das Gemeinschaftseigentum beglichen werden.

Checkliste zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

• □ Dach und Dachabdichtung geprüft
• □ Fassade ohne Risse und Schäden, keine Risse im Putz?
• □ Treppenhaus (Geländer, Farbe,Gläser ohne Kratzer)?
• □ Tiefgarage Brandschutzdecke volständig?
• □ Heizungsanlage ohne Mängel an der Wärmeisolierung?
• □ Lüftungsanlage  Filter geprüft
• □ Außenanlagen & Spielplatz fertiggestellt
• □ Entwässerung/ Dränage kontrolliert
• □ Beleuchtung Außenanlagen vom Elektriker geprüft?
• □ Mängel vollständig im Abnahmeprotokoll dokumentiert
• □ Alle Mängel werden in 4 Wochen abgestellt?
• □ Nachkontrolle vom Gutachter erforderlich, evtl. zusätzliche Baubegleitung zur Mängelabstellung?

Ende der Garantiezeit nach 5 Jahren, neue Prüfung des Gemeinschaftseigentums

Tipp vom Gutachter für Abnahme des Gemeinschaftseigentum:

Grundsätzlich empfiehlt es sich auch, kurz vor Ende der Garantiezeit, also nach etwa 4 1/2 Jahren eine neue Garantiebegehung auf Gewährleistungsmängel durchzuführen. Gegenstand dieser Begehung sollte auch sein, die Heizkostenverbräuche aller Wohnungen individuell auszuwerten. Möglicherweise sind solche Auffälligkeiten, dass man die Heizung noch durch hydraulische Abgleiche weiter optimieren kann. Manche Wohnungen „verbrauchen“ weniger Energie, da die Heizung zu Lasten der Gemeinschaft abgestellt wurde. In solchen Wohnungen wo die Heizung aus ist, kann der Schimmel schnell entstehen!
Bei Baukontrolle zur Abnahme Gemeinschaftseigentum nach ca. 4 Jahren sollte auch die Fassade auf Schmutzfahnen und Algenbildung untersucht werden. Alle diese Baumängel werden im Abnahmeprotokoll aufgeführt.

Ich biete auch die Mängelkontrolle vor Ablauf der Gewährleistung für das Gemeinschaftseigentum an.

Typische Mängel bei der Abnahme der Außenanlagen im video

Typische Mängel bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentum vor Ablauf der Garantie

Ich spüre hier gerne einige Beispiele aus meiner langen Baupraxis als Schimmelgutachter auf:

• manchmal gibt es Schimmel im Gemeinschaftseigentum: relativ schwierig nachzuweisen!

1.Vereinzelte Wohnung im Erdgeschoss neigen zur Schimmelbildung. Die Ursache kann sein: mangelnde Abdichtung im Sockelbereich.

2.In einigen Wohnungen im Dachgeschoss bildet sich Schimmelpilz. Die Ursache kann sein: Lücken in der Wärmedämmung vom Dach?

3.Auch in den Wohnungen  am Nordgiebel könnte sich Schimmel bilden, wenn die Wärmedämmung auf der Fassade Lücken aufweist?

Ich bin ganz ehrlich,  diese Mängel können wir bei einer Endabnahme oder Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht feststellen. Sie sind verdeckt und zeigen sich immer erst nach Jahren. Mein Tipp an sie: arbeiten Sie mit der Hausverwaltung zusammen. Manchmal hilft auch die Privathaftpflichtversicherung, weil diese deckt Sie vor Schäden, die sie angeblich an Gemeinschaftseigentum hervorrufen! In diesem Falle bezahlt es sogar die Privathaftpflichtversicherung für ihr Sondereigentum den Gutachter, weil sie beweisen müssen, dass sie keinen Schaden an Gemeinschaftseigentum hervorgerufen haben!

4. Manchmal sind einige Wohnungen im Erdgeschoss noch feucht, weil sie einen Wasserschaden in der Bauphase hatten. Dieser Mangel zeigt sich erst in der kühleren Jahreszeit, wenn die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu hoch ist. Das liegt aber dann nicht an ihrem schlechten Lüftungsverhalten sondern an der Wohnung selbst, an der noch eingesperrten Feuchtigkeit im Fußboden. Später besteht die Gefahr, dass ich komische modrige süßliche Gerüche in der Wohnung bilden und Sie wissen nicht wo sie herkommen?

5. Wohnungen auf der Nordseite können ebenfalls länger feucht sein, weil der Beton in den Wänden noch nicht ausgetrocknet ist. Dort wo die Sonne nicht hinkommt, kann es längere Zeiten zur Austrocknung geben.

Kundenanfragen zu Gemeinschaftseigentum abnehmen

Sehr geehrte Herren Baugutachter Schmalfuß & Partner,
wir sind eine Interessengemeinschaft von Wohnungskäufern eines größeren Bauprojekts & möchten unsere
im Bau befindlichen Wohnungen schon vor Baufertigstellung auf eventuelle Mängel durch einen Baugutachter aus München prüfen lassen.
Wir suchen einen erfahrenen Baugutachter/Bausachverständigen, der diese Aufgabe übernehmen kann.

Im Internet sind wir auf die guten Bewertungen für Ihre Bauabnahmen im Raum München aufmerksam geworden.
Dabei geht es zunächst um die Prüfung und Begutachtung des Gemeinschaftseigentums,
nach Wunsch der jeweiligen Käufer auch um die Wohnungen selbst.
Das Bauvorhaben soll etwa im Herbst abgeschlossen werden. Die Abnahme des Rohbaus war vor 6 Monaten.

Wir möchten daher gerne bis spätestens Ende April Ihre ersten Abnahmeprotokolle der vor Ort-Untersuchungen bzw. Bauabnahmen haben.
Es geht um das Bauprojekt „Am Bachgrund“ in München.
Bitte sagen Sie uns, ob Sie Interesse an der Aufgabe haben und welche Unterlagen Sie benötigen, um uns vorab eine ungefähre Kostenabschätzung geben zu können.
Freundliche Grüße aus Muc,
Der Eigentümerbeirat

Hallo Herren Baugutachter Schmalfuß & Partner,

Wir sind Miteigentümer einer Dachgeschoßwohnung im 5.ten Stock in einen Gebäude  mit 25 Eigentümern in Augsburg.
Die Bauabnahme unserer Wohnung im Sommer 2023 haben wir ohne Prüfung durch einen Gutachter aus Augsburg unterzeichnet, obwohl die Carports, Spielplätze und einige Wege der Aussenanlagen noch nicht 100% fertig waren.

Nun meint der Bauträger, dass wir bei der Abnahme auch den Hausflur (Treppenhaus) mit abgenommen haben, obwohl es Gemeinschaftseigentum ist. Es hat sich auch bei flüchtiger Prüfung heraus gestellt, dass einige Fensterscheiben im Treppenhaus zerkratzt sind. Wie ist das zu bewerten?

Jetzt haben wir eine Nachbegehung mit allen Eigentümern vorgenommen, aber noch kein Abnahmeprotokoll, also eine Begehungsliste mit Mängeln erhalten.  Der Bauträger & die Verwaltungsgesellschaft haben auf der Eigentümerversammlung die fehlenden Abnahmeprotokolle noch nicht vorgelegt.
Die Flachdächer mit Begrünung oberhalb der Wohnungen hat auch noch niemand begutachtet!
Wie können Sie uns helfen?
Der Bauträger behauptet, dass wir das Eigentum komplett abgenommen haben!

Antwort des Sachverständigen aus seinen persönlichen Erfahrungen:
Sie wissen schon, dass diese Bauabnahme etwas „blauäugig“ im guten Vertrauen lief.
In Zusammenarbeit mit einen Rechtsanwalt für Gemeinschaftseigentum stelle ich gerne nochmals eine Mangelliste zusammen. Gehen Sie davon aus, dass vorher ein Kostenvorschuß von 10.000€, also von jedem 400€ bereit liegen sollte. In meiner langjährigen Tätigkeit als Bauleiter und Bausachverständiger habe ich immer wieder erlebt, dass Eigentümer das Gemeinschaftseigentum vorschnell abgenommen haben, obwohl Mängel vorhanden waren & wesentliche Arbeiten noch nicht abgeschlossen waren. Später wurde es deutlich schwieriger,  Mängel gegenüber dem Bauträger durchzusetzen.
Solche Fälle gingen dann weiter als gerichtliche Beweissicherung und Klageverfahren aber das dauert!

Guten Tag Herr Schmalfuß,
inzwischen hat die  1. Eigentümerversammlung in Ulm stattgefunden.
Das Gemeinschaftseigentum soll vom TÜV SÜD auf Kosten des Bauträgers abgenommen werden. Ursprünglich sollten diese Kosten von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Was jetzt bleibt ist die Abnahme unserer Wohnung /Sondereigentum.

Hier wird von der Hausverwaltung ebenfalls der TÜV SÜD ins Gespräch gebracht, da der Bauträgervertrag entsprechendes vorgibt. Es liegt insoweit bereits ein nicht präzises Angebot vor. Ich tendiere allerdings dazu, hiervon auch keinen Gebrauch zu machen, weil wir alte Seilschaften vermuten? Wir vom Eigentümerbeirat favorisieren eine Baugutachter aus Ulm.
Vertragsgemäß  besteht das Recht, dass der Käufer das Sondereigentum selbst und eigenverantwortlich abnimmt.

Dies wäre im vorliegenden Fall gegeben, wenn Sie auf meine Kosten die Bauabnahme begleiten würden. Bitte teilen Sie mir mit, ob das so ginge. Details würde ich Ihnen ggf. noch mitteilen.
Mit freundlichen Grüßen aus Ulm.

Sehr guten Abend Herr Schmalfuß & Partner,
wir haben vor einem Jahr eine Wohnung in München gekauft (EG mit Garten) – dieses Sondereigentum haben wir damals noch nicht abgenommen, Mängel immer noch offen.
Nun steht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an. Gefühlt sind hier aber einige Mängel vorhanden. Da wir uns leider schlecht auskennen, haben wir uns nun entschieden Hilfe zu holen.
Wir würden Sie bitten die Wohnung (Sondereigentum  148 qm) und das Gemeinschaftseigentum vor Endabnahme zu begutachten.
Wieviel Zeit würden Sie ca. benötigen und welche Kosten kommen auf uns zu?

Hallo Herren Schmalfuß & Partner,
wie soeben tel. besprochen sende ich Ihnen das Expose des MFH in Augsburg. Die Abnahme vom Gemeinschaftseigentum mit dem Bauträger ist bereits erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt hat auch der Betreiber die Wohnungen vermietet. Wie Sie aus dem Grundriss ersehen, müssen 60 Einzelabnahmen und eine Abnahme über die Gemeinschaftsräume mit den neuen Eigentümern der verkauften Wohneinheiten stattfinden. Diese Eigentümer würden Ihnen die Vollmacht erteilen, die Abnahme vom Sondereigentum durchzuführen. Es gibt 2 nicht verkaufte Wohnungen mit leichter Schimmelbildung.
Bitte unterbreiten Sie uns ebenso ein Angebot. Für Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,
ich bitte Sie um Angebot für die Abnahme des Sondereigentums unserer Wohnung in München.
3 Zimmer Wohnung Nr. 5.02, 85 m², Küche, Bad, Balkon im 1.OG, 1 TG Stellplatz.
Die Abnahme der Gemeinschaftseigentums erfolgt wohl durch die DEKRA?
Termin der Prüfung nach Fertigstellung Anfang / Mitte März.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben in München eine hochwertige Neubauwohnung (Premiumsegment) erworben und suchen einen unabhängigen Bausachverständigen zur fachlichen Begleitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums (Gemeinschaftseigentum gemäß WEG).

Rahmendaten:

• Objekt: Neubau Wohnanlage, München

• Art der Abnahme:

• Begehung / Abnahme des Gemeinschaftseigentums

• Separate Abnahme des Sondereigentums folgt später

• Geplanter Termin Gemeinschaftseigentum: 

• Rolle des Sachverständigen:

• Teilnahme an der Begehung

• Identifikation und Dokumentation von Mängeln

• Fachliche Unterstützung bei der Abnahmeentscheidung

• Erstellung einer schriftlichen Mängelliste / Kurz-Gutachten (inkl. Fotodokumentation)

Unsere Erwartungen:

• Erfahrung mit Neubauprojekten im Premiumsegment

• Unabhängigkeit vom Bauträger

• Klare, rechtlich verwertbare Dokumentation

• Deutschsprachige Unterlagen (ggf. ergänzend Englisch)

Bitte teilen Sie uns mit:

1. Ob Sie den oben genannten Termin begleiten können

2. Den Leistungsumfang Ihrer Begleitung (Abnahme / Gutachten / Beweissicherung)

3. Ihr Honorar (Pauschale oder Stundensatz, inkl. Nebenkosten)

4. Welche Unterlagen Sie vorab benötigen

5. Kurz Ihren beruflichen Hintergrund / Qualifikation:

——–

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,
für die Eigentümer der straße 77, München, steht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an.
Der Termin für die Abnahme ist Frühjahr 2026.
Könnten Sie uns ein unverbindliches Angebot bzgl. Kosten/Leistungsumfang bei der Unterstützung der Abnahme zukommen lassen?
Ich möchte dann bei allen 9 Eigentümern um eine Beteiligung/Hinzuziehen eines Sachverständigen werben.
Im Anhang noch das Expose, damit man die Größe des Objektes einschätzen kann. Die Wohnungen wurden als Sondereigentum alle im Sommer  übergeben.
Bieten Sie bitte auch zusätzlich eine Nachbegehung des Sondereigentums an. Die ersten Mängel zeigen sich bereits.

Viele Dank und Viele Grüße Kunde

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,

wir bitten um Mitteilung, ob Sie kurzfristig die Erstellung einer bautechnischen Bestandsaufnahme für eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Augsburg übernehmen können.

Die Begutachtung betrifft das Gemeinschaftseigentum des Objekts Straße 77  Augsburg im Zusammenhang mit einem Dachgeschossausbau, insbesondere im Hinblick auf:

• die Dach- bzw. Flachdachkonstruktion,
• Anschlüsse und Durchdringungen,
• die Fassade im Anschlussbereich,
• Balkone,
• tragende Bauteile,
• sonstige durch den Ausbau betroffene Teile des Sondereigentums sowie
• etwaige Feuchtigkeits-, Abdichtungs- oder sonstige Bauschäden.

Hintergrund ist ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung einer neutralen fachlichen Bestandsaufnahme. Gewünscht ist die Beauftragung eines Sachverständigen, möglichst mit Erfahrung im Bereich Schäden an Gebäuden, insbesondere im Zusammenhang mit Dachausbauten, Abdichtungen und Feuchtigkeitsschäden.

Wir bitten Sie hierzu um kurze Rückmeldung zu folgenden Punkten:

1. Können Sie den Auftrag kurzfristig übernehmen?
2. Verfügen Sie über Erfahrung mit vergleichbaren Fällen im Bereich WEG, Gemeinschaftseigentum und Dachgeschossausbau?
3. Können Sie ein schriftliches Gutachten beziehungsweise eine belastbare fachliche Stellungnahme erstellen, die auch im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens verwendbar ist?
4. Welche Unterlagen benötigen Sie vorab?
5. Mit welchem Honorarrahmen ist für Ortstermin, Prüfung und schriftliche Ausarbeitung ungefähr zu rechnen?
6. In welchem Zeitraum wäre ein erster Ortstermin möglich?

Gerne übersenden wir Ihnen nach Ihrer Rückmeldung das Beschlussprotokoll, vorhandene Unterlagen zum Dachgeschossausbau sowie weitere verfügbare Dokumentationen.

Für eine kurzfristige Rückmeldung danken wir Ihnen im Voraus.

FAQ Gemeinschaftseigentum

• Kann ich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verweigern?

Sie können als einzelner die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verweigern aber rechtswirksam wird es nur wenn sie die Mehrheit haben. Also sie brauchen mehrere Eigentümer dazu.

• Welche Mängel rechtfertigen eine Verweigerung?

Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht gegeben ist können sie verweigern:
die Wohnungstüren fehlen,
die zentrale Schließanlage hat Macken,
die Heizung geht nicht,
das Wasser oder der Strom sind noch abgestellt

• Wer trägt die Kosten eines Gutachters?

Die Kosten des Baugutachters zur Abnahme werden durch eine Umlage von allen Eigentümern gleichmäßig getragen.

• Was passiert nach der Abnahme?

Nach der Abnahme müssen sie Zahlung leisten. (Es geht meist um die Schlusszahlung, nach Zahlungsplan). Die Wohnungsverwaltung kümmert sich um die Abstellung der Mängel.

• Wann beginnt die Gewährleistung?

Die Gewährleistung beginnt am Tag nach der Abnahme und erstreckt sich über eine Zeit von 5 Jahren. Beachten Sie kurz vor Ablauf dieser Zeit eine neue Besichtigung, Garantiebegehung, auf nachträglich eingetretene Mängel durchzuführen.

• Wer haftet für später entdeckte Mängel?

Für die Mängel innerhalb der Fünfjahresfrist der Garantie haftet die Baufirma. Dabei müssen sie natürlich nachweisen, dass es auch Mängel sind, welche gegen die Regeln der Technik verstoßen.
Für später festgestellte Mängel müssen Sie selbst bzw die Eigentümergemeinschaft haften. Häuser werden älter und nichts kann für die Ewigkeit gebaut werden. Das ist dann eine normale Instandhaltung. Aber auch dabei können wir Tipps geben wie sie ihre Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum organisieren können.

weitere Probleme aus der Praxis

Die „Abnahme Gemeinschaftseigentum“ ist für die Erwerber von Eigentumswohnungen (Sondereigentum) ein vermutlich wegen der Prüfung der zahlreichen nicht immer überschaubaren Abnahmeprotokollen zur Bauabnahme ein unterschätzter Höhepunkt.

Die Bauabnahme wird oft delegiert auf die Hausverwaltung mit ihrem Gutachter. Wo ist die Gefahr? Sie sind nicht dabei. Diese Verantwortung ist groß! Geben Sie das nicht aus der Hand.
Zur „Abnahme Gemeinschaftseigentum“ gehen Sie bitte selbst mit & nehmen den Verwaltungsbeirat mit.

Gemeinschaftseigentum abnehmen mit TÜV oder DEKRA – warum nicht?

Eine derartige Abnahme wird oft in den Kaufverträgen der Notariate bevorzugt eingebaut. Das ist sozusagen eine Standardformulierung. Leider wissen es die Notare nicht besser. Bei diesem Sachverständigen Organisationen wie TÜV oder Dekra bekommen sie nicht den Chef sondern sie bekommen dort einen angestellten Mitarbeiter.
Im Team von Baugutachter und Schmalfuß bekommen Sie in der Regel einen der Geschäftsführer: Herrn Kohle oder Herrn Schmalfuß. Diese haften für privat für alle Fehler.

Ich durfte bei solchen Begehungen schon mit dabei sein, wo der Angestellte dieser Sachverständigen Organisation als Gutachter aufgetreten ist. Im Nachhinein habe ich mein separates Protokoll abgegeben. Die Eigentümergemeinschaft ist mir gefolgt und hat das Protokoll des Sachverständigen von TÜV um meine Punkte erweitert.

Damit ist alles gerade noch mal so gut gegangen. Aber was machen Sie, wenn wir nicht dabei gewesen wären?

Neue Rechtsprechung des BGH zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

2026 gab es 2 wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zur Abnahme durch Sachverständige oder Vertreter in Bauträgerverträgen. Der BGH hat klargestellt, dass Erwerbern grundsätzlich die Möglichkeit bleiben muss, die Abnahme selbst zu erklären. Pauschale Vertragsklauseln im Kaufvertrag ohne Wahlrecht können unwirksam sein, wie schon oben geschrieben.

Vom Schimmelgutachter bekommen Sie schnell Hilfe bei Schimmelbefall im Zimmer. Rufen Sie uns unverbindlich an oder senden Sie uns ihre „Schimmelbilder“ für die erste telefonische kostenlose Beratung für ein Gutachten zum Schimmelproblem.

Überall SCHIMMEL in WOHNUNG durchzieht die Foren im Internet.

URSACHE für „SCHIMMEL WOHNUNG“

Die Wohnung ist im Fußbodenbereich massiv durchfeuchtet.

Diese Feuchtigkeit ist schon länger im Fußboden. Der Fußboden versucht, von alleine auszutrocknen und gibt seine Feuchtigkeit in den Raum ab.

Schimmelgutachter erklärt: „Aus diesem Grund steigt die Raumluftfeuchtigkeit auf über 60% rel. Luftfeuchte!

Wenn die Raumluftfeuchtigkeit steigt, so bildet sich Kondensat in den kalten Eckpunkten. Diese kalten Ecken sind die Wandecken, die Fußbodensockelleiste und die Fensterbereiche.

In diesen Bereichen hat sich Schimmelpilz gebildet. Der Mieter ist als Bewohner der Wohnung völlig machtlos gegenüber dem hohen Feuchtigkeitsangebot. Er kann lüften, wie er will, dies bleibt erfolglos. Wenn man die Wohnung betritt, so erscheint die Luft schwer, stickig , manchmal ein leicht modriger Geruch in der Luft.“

Ist das Kondensat einmal in den Wänden, so nimmt der Dämmwert der Wände weiter ab.In jedem Mauerwerk bilden die vorhanden Luftporen als Wärmedämmung. Wenn diese Poren Feuchte aufsaugen, so nimmt die Dämmwirkung drastisch ab.
1% Feuchte: Dämmwirkung 100%
2% Feuchte: Dämmwirkung 75%
4% Feuchte: Dämmwirkung 50%, nach Dr.-Ing.habil J.S. Cammerer
Diese Feuchte in der Wand kann ich vor Ort messen.

Die Schimmelpilzbildung wird immer größer, da die Feuchtigkeit im lokalen Bereich steigt. Wir können das mit Feuchtemessung nachweisen!

 „Schimmel im Zimmer“ – Schimmelgutachter

Aufgrund des massiven großflächigen Schimmelschaden mit Schwarzschimmel in allen Räumen, der in die Kategorie 3 eingeteilt wird, ist eine Luftmessung und möglicherweise der Auszug angeraten.

Die massive großflächige Durchfeuchtung des Fußbodens zeigt an, dass die Außenabdichtung undicht sein könnte.

Was genau undicht ist, ist nicht Gegenstand eines Gutachtens im Mietrecht.

Zur Sanierung muss der Mieter aus der verschimmelten Wohnung ausziehen, da erfahrungsgemäß der Fußboden so durchfeuchtet ist, dass sich die Pilz-Bakterienbelastung auch im Fußboden fortsetzt.
Dieser Schimmelpilz in der Fußbodenkonstruktion kann nur maschinell durch Ausbau des Fußbodens abgebrochen werden.
Diese Aussage zum Schimmelschaden gilt natürlich vorbehaltlich eines Laborergebnisses.
Ich kenne dies jedoch aus Erfahrungen, da ich oft genug derartige Labormessungen durchgeführt habe.
Informationen gibt auch der Mieterbund bei „Schimmel im Haus“.

Schimmelberatung online – schnell und unkompliziert

Sie möchten eine kurze Ferndiagnose zu ihrem Schimmel oder die Feuchtigkeit in der Wohnung? In  20-min Online-Beratung können Sie mir Ihre Situation, Fotos und mögliche Schäden zeigen. Online-Schimmelberatung: 30 € / 20 Minuten, nur abends
über Whatsapp +49160 544 00 70
Bitte kündigen Sie das etwa einen Tag vorher an, damit wir die Uhrzeit festlegen können.

Kundenanfrage zu überall Schimmel im Zimmer:

Guten Tag Herr Schmalfuss,
als erstes möchte ich Ihnen für Ihre Berichte im Internet danken. Leider kommt es immer noch häufig vor, dass viele Vermieter bei Schimmelbildung die Schuld direkt dem Mieter zusprechen. Ich bin heute von einer Wohnbauverwaltung zu einer verschimmelte Wohnung gerufen worden. Bei der Besichtigung stellte ich überall an den Wändecken, Fensterbereich bzw. hinter den Küchenmöbel (Küchenzeile) starken Schimmelbefall fest. Teilweise wurde dieser von der Mieterin mit einem handelsüblichen Schimmelbekämpfung Mittel bereits behandelt. Leider ohne Mund und Nasenschutz!

• Sämtlich Außenwände (Westseite) wiesen starke Temperaturschwankungen auf.
• Feuchtigkeitsmessungen (Trotec BM31) wiesen an den betroffenen Stellen teilweise einen Wert von 80 % auf.
• Lt. erste Messung durch die Wohnbauverwaltung wurde ein Wert von 123 Digit (Feucht) im Wohnbereich an den betroffenen Stellen mit Schimmelbefall gemessen.
• Das Raumklima in den Räumen war warm aber nicht unangenehm.
• Balkonstahlträger außen weisen bereits Roststellen auf (Balkonfläche undicht)
• Fassade weist von außen teilweise Risse auf welche zum Wohnungsbild (Schimmel) passen.Gerne würde ich Ihre Kontaktdaten an diese Wohnbauverwaltung weitergeben.

Sehr geehrter Herr Schmalfuß, 
ich miete eine verschimmelte Wohnung, im Erdgeschoss Hinterhaus eines Altbau. Die Wohnung ist 57 m² groß, sehr feucht und mehrmals überall von Schimmel befallen ist. Der Vermieter hat die Sanierungsarbeiten, trotz mehrerer Mahnungen, nicht durchgeführt. 
Nun bin ich krank geworden(Asthma und Allergien), und meine Möbel, Kleidung und Flügel sind von Schimmel befallen und beschädigt. 
Die Ursache vom Schimmelschaden sollte gefunden und bescheinigt werden, da ich den Beweis für das Gericht brauche, bevor ich umziehe.
Ich möchte wissen, wie viel Kostet einen ersten Besichtigungstermin und dann die gesamten Kosten für die geeignete vollständige Begutachtung. Wann könnten Sie einen Besichtigungstermin am schnellsten vereinbaren. Über ihre Antwort über unsere verschimmelte Wohnung werde ich mich freuen.

SCHIMMEL WOHNUNG

Sehr geehrter Herr Schmalfuß, wir haben eine SCHIMMEL WOHNUNG und 
ich bin über einer Onlinesuche auf sie aufmerksam geworden. Wir haben eine verschimmelte Wohnung & fast überall Schimmelbefall! Es riecht auch süßlich, erdig in manchen Räumen.
Ich habe leider wiederholt jeden Herbst / Winter Schimmel in meinem Zimmer im OG an dem Außeneck. Mein Vermieter (auch Verwalter) wirft mir klassisch ein zu schlechtes Lüften vor. Ein Gutachter des Vermieters (mit diesem arbeitet er in seinem Job als Verwalter zusammen) hatte nur die Feuchtigkeit an der Wandoberfläche Im Zimmer gemessen und empfahl mir einen Lufttrockner und besseres Lüften, da meine Wohnung eine zu hohe Luftfeuchtigkeit habe? So auch die Aussage des Vermieters, ich würde nicht genug Lüften.

Ich habe in meiner Wohnung eine rel. Luftfeuchtigkeit von ca. 50% tagsüber und über Nacht steigt diese im Schalfzimmer auf bis zu 55%. Ich Lüfte jeden Morgen nach dem Aufstehen und am Abend, für gewöhnlich nach dem Essen kochen die ganze Wohnung einmal im Stoßlüften.

Die Untere Außenecke wo der Schimmel immer wieder entsteht hat eine Wandtemperatur von 9-11°C und die Außenkante wo der Schimmel hin wächst eine Wandtemperaturen von 11-13°C. Die Außentemperatur lag einige Tage bei ca. 0 bis -6°C.

Es handelt sich um eine EG Wohnung, ca. 1m über dem Boden, Unterhalb des Schlafzimmers befindet sich der nicht geheizte Kellerraum mit dem Heizöltank. Das Haus stammt aus den 50er Jahren und die Außenwand besteht aus Vollziegeln mit ca. 28cm Dicke, Eine Außendämmung liegt nicht vor. Ob das innere des Mauerwerks feucht ist wurde nicht gemessen. In der Ecke wo der Schimmel entsteht befindet sich in Abstand von 2m kein Möbelstück, eine Komode in 2m Entfernung schiebe ich mittlerweile 30cm von der Wand ab und auch dort will sich der Schimmel schnell ausbreiten, wenn er erst einmal in der Ecke entstanden ist. Die Außenwandtemperaturen im allgemeinen liegen bei ca. 16-18°C.

Es gibt in meinem Schlafzimmer keine Pflanzen oder Haustiere. Einen Wasserschaden von Außen kann ich offensichtlich nicht erkennen, der nicht beheizte Keller unter meinem Schlafzimmer weißt keinen Schimmel auf, dort liegt der Taupunkt aber natürlich auch nicht im inneren der Wand.

Gem. Taupunktrechnern ensteht bei einer Raumtemperatur von 22°C und einer rel. Luftfeuchtigkeit von 50% an den Wänden ab einer Wandtemperatur von 11°C Tau/Wasser und somit die Basis für Schimmel. Kann man bei diesen niedrigen Wandtemperaturen bei mir von einem Baumangel ausgehen?  Ja genau, das könne wir Gutachter bei Schimmelschaden durch Wärmebrücken beweisen! Wir finden die Ursachen der verschimmelten Wohnung.

Aktuell weiß ich nicht wie ich die Schimmelursache im Zimmer von meiner Seite besser bekämpfen kann, auch möchte ich meine Wohnung nicht künstlich und regelmäßig durch einen Lufttrockner auf eine rel. Luftfeuchtiglkeit von deutlich unter 50% heruntertrocknen lassen, denn das würde der Gesundheit auch nicht zuträglich sein.

Mein Vermieter wohnt direkt über mir, jedoch hat er den Vorteil einer beheizten Wohnung unter sich und besitzt weder Haustiere noch Pflanzen, dadurch hat er aus meiner Sicht kein Schimmelproblem im Zimmer. Seine ca. 40% rel. Luftfeuchtigkeit sieht er als Referenzwert und da ich darüber liege ist es seiner Meinung nach ein reines Lüftungsproblem.
Vielen Dank für ihre Einschätzung und ihren Rat. Kann ich den Schimmel vorher schon weg machen?

Ein BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN erfolgt ebenso zur Bauzustandsdokumentation bei Kündigung eines Bauunternehmens.

Warum vor Baubeginn eine Beweissicherung ?

Die Beweissicherung vor Baubeginn dient zur Aufnahme des Zustandes der Nachbarbebauung vor Beginn der Bauarbeiten unter Aufnahme von Bauschäden und Baumängel. Durch einen Gutachter für Schäden an Gebäuden werden Risse aufgenommen. Möglichst noch vor großen Materialtransporten sollte Sie eine Zustandssicherung der Gebäude, Hofflächen und der Umgrenzungen der Grundstücke vornehmen lassen.
Beweissicherung soll Ihnen helfen belegen zu können, ob Gebäude oder Bauteile bereits vorgeschädigt sind oder nicht. Von einer Beweissicherung können Sie hier ein Textmuster einsehen.

Im Fall von auftauchenden Schäden oder Rissen während oder nach den Bautätigkeiten kann so auf das aussagefähiges Beweismaterial zurück gegriffen werden.
Sie können so besser beweisen, ob Sie eventuell Ersatz leisten müssen oder die Mängel ablehnen.
Die Beratung zur Beweissicherung erfolgt hierbei durch einen Sachverständigen von Baugutachter Schmalfuß & Partner. Wir sind Sachverständige für Beweissicherung im Großraum München, Augsburg, Nürnberg,Ulm, Berlin. Die Gutachten zu Beweissicherungsmaßnahmen zum baulichen Zustand des Bestandes der nachbarschaftlichen Bebauung folgen der Empfehlung der DIN-Vorschrift 4123 & dem Bundesanzeiger Verlag Vergabeportal.
Im Bundesanzeiger heisst es:
„…Beweissicherung der angrenzenden Gebäude…
Feststellung des Zustandes rund um die Baustelle.
Beweissicherung der umgebenden Bausubstanz und der natürlichen Gegebenheiten vor Baubeginn…“

Muster Leistungsverzeichnis einer Beweissicherung der Nachbarbebauung vor Baubeginn

1. Beweissicherung Einfamilienhaus, nur Straßenansicht außen + Zaun + Wege: Anzahl EFH ___EP___ GP___
Rissmonitore setzen                                                                                                     EP____
Höhepunkte prüfen                                                                                                      EP_____

2. Sicherung Einfamilienhaus, zzgl. zu Vorpositionen, alle Innenräume: Anzahl EFH ___EP___ GP___

3. Beweissicherung Mehrfamilienhaus, nur Straßenansicht außen + Zaun + Wege Anzahl: MFH ___EP___ GP___

4. Begutachtung Mehrfamilienhaus, zzgl.  zu Vorpositionen, alle Innenräume

5. Anschreiben an alle Eigentümer zur Einladung zum Ortstermin: Anzahl Häuser / Mieter___EP___ GP___

6. Fotodokumentation zur BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN Anzahl Fotos ___EP___ GP___

7. Textdokumentation zur Beweissicherung Anzahl Seiten ___EP___ GP___

8. Videodokumentation zur Beweissicherung Anzahl DVD im Format *.dvd ___EP___ GP___

9. Stundensatz Nachkontrollen Beweissicherungsmaßnahmen, incl. Anfahrt Einsatz / pro Eigentümer im Schadensfall     EP___ GP___

10. Fotodokumentation zur Beweissicherung nach Abschluss der Arbeiten Anzahl Fotos ____EP___ GP___

11. Textdokumentation zur Beweissicherung nach Abschluss der Arbeiten Anzahl Seiten ___EP___ GP___

12. Videodokumentation zur Beweissicherungsmaßnahme nach Abschluss der Arbeiten Anzahl DVD ___EP___ GP___

13. Videodokumentation zur Beweissicherung Anzahl DVD im Format *.*____

EP für Einzelpreis, GP für Gesamtpreis der aufgelisteten Schritte.

Beweissicherung von Außenanlagen, Bauschäden

Zunächst äußerliche Begutachtung der Häuser, sowie Fassaden der Nachbargrundstücke und von Abflüssen (Vorfluter & Leitungen, danach erfolgt die Inaugenscheinnahme der baulichen Anlagen, Bauschäden im inneren der Gebäude.

Beweissicherung Risse

Relevant sind hier Wandrisse und Deckenrisse, die die Tragfähigkeit beeinflussen und sich weiter öffnen könnten!

Vorgehensweise: 
Rissmonitore setzen (sollte als EP Position vereinbart werden)
Rissplomben werden bei Bedarf gesetzt, Wandrisse mit einer Rissstärke über 0,2 mm werden beschrieben. Nicht jeder Riss ist gleich ein Bauschaden. Ein Sachverständiger gibt im Gutachten Hinweise über mögliche zu erwartende Risse der Gebäude in Bezug auf die Bauzeit. Letztlich wird jeder Deckenriss über 0,2 mm im BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN gesondert beschrieben & untersucht.

Höhepunkte prüfen
Höhenbolzen setzen &  prüfen (kann als Zusatz EP Position beauftragt werden)

Beweissicherung Nachbarbebauung vor Baubeginn

Zweck und Ziel
Der Bausachverständige Schmalfuß erhielt den Auftrag ein BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN der Häuser im Einflußbereich des zukünftigen Bauvorhabens.
An den Ortsbesichtigungen nahmen teil: Herr Schmalfuß als Bausachverständiger,  die Eigentümer und Bauherren.
Die Aufnahme des Zustandes der baulichen Anlage erfolgte durch Inaugenscheinnahme nach bestem Wissen und Gewissen, außerdem wurden bei der Besichtigung keinerlei zerstörende Prüfungen vorgenommen, um den Zustand der Konstruktion und die Beschaffenheit der Details genau zu ermitteln.

Musterbeispiel der Beweisaufnahme

Rampe   Es sind keine Risse bzw. Mängel im Belag erkennbar, siehe Bilder 43-46.

Sockel   Im Bereich des Sockels sind zwei senkrechte, größere Abplatzungen. Diese Abplatzungen sind ~ 10 – 20 cm schalenförmig und klaffen bis zu 2cm auf, siehe Bilder 47-50. Darüberhinaus sind keine weiteren Mängel am Sockel erkennbar, siehe Bilder 51-56.

Westgiebel   Es sind keine Risse erkennbar, siehe Bilder a-c. 1.1. Altbau Nr. 3: Bilder 1 – 18

Bild 1: Straßenansicht des Gebäudes.
Bild 2: Teilausschnitt vom Vorbild.
Bild 3: Hinten links, großer Stall, hinten rechts Schuppen und Garage.
Bilder 4 – 8: Nordgiebel, frisch geputzt und ohne Schäden. Südseite, Stallungen mit altem Kratzputz. Senkrechte und waagerechte Risse in der Brüstung von Fenster 1, die Rissweiten sind um 0,4 mm bei 50 cm Risslänge. Mauer im Hof mit Altputz und keine weiteren Schäden erkennbar. Da nun eine Überprüfung der Situation „Standsicherheit der Giebelwand“ stattgefunden hat, bestehen keine Bedenken mehr, folglich ist die Standsicherheit der Giebelwand gewährleistet.

Straßenfassade zur Baustelle   In den oberen Stockwerken sind keine Schäden zu erkennen. Am Sockel gibt es Putzabplatzungen, siehe Bilder 405-414. Die rechte Hausecke zu B weist in der Fensterbrüstung einen senkrechten Riss auf. Dort ist die Rissweite um 0,6 mm bei etwa 80 cm Risslänge. Unmittelbar an der Außensohlbank ist die Rissweite bis 1,2 mm, siehe Bilder 413f.

Auswertung Gutachten zur Nachbarbebauung: Risse

Risse und Putzschäden wurden im Ortstermin an den Fassaden festgestellt. Die Risse sind allerdings in vielen gebräuchlichen Baustoffen nicht völlig vermeidbar. Die exakten Feststellungen zu den einzelnen Schäden sind unter den Vorpunkten aufgeführt.

Allgemeine Bemerkungen zu Putz- und Rissschäden: Bei allen Rissen handelt es sich um Altrisse, die sich durch äußere Einwirkung ständig weiter ausdehnen. All diese Risse sind jedoch für die tragende Substanz der Gebäude und die Standsicherheit unbedeutend. Die gleichen Schadensbilder mehrfach auftraten:

Erstens: Risse im Putz, im Mauerwerk, im Bereich der Fensterbrüstungen und -stürze
Zweitens: Fugenrisse im Mauerwerk
Drittens: Schwindrisse im Außenputz
Viertens: Starr überputzte Gebäudeteile
Fünftens:  Risse zwischen verschieden Putzstrukturen.

Diese Schäden haben allerdings verschiedene Ursachen beziehungsweise auch Kombinationen von verschiedenen Ursachen sind ebenso möglich.

Erläuterungen zur Bauzustandsdokumentation

zu Erstens:  Risse im Putz und im Mauerwerk im Bereich der Fensterbrüstungen und -stürze entstehen aufgrund des unterschiedlichen Spannungszustandes bei Lastabtragung zwischen belastetem und unbelastetem Mauerwerk und Wärmedehnung. Die Risse, die in der Außenfassade sichtbar sind, setzen sich möglicherweise im Innenputz unter der Tapete fort. Siehe hierzu alle Risse im Bereich von Brüstungen, Stürzen und Gesimsen. Dieses Rissbild ist typisch.

zu Zweitens:  Fugenrisse im Mauerwerk durch Versagen der Steinfugen infolge thermischer Spannungen an West- und Südseiten. Siehe hierzu Risse im Bereich von Deckenstürzen und -ankern. Die Risse am Übergang zwischen Wand sowie Decke sind Folge der unterschiedlichen Steifigkeit der verwendeten Materialien.

zu Drittens:  Schwindrisse im Außenputz entstehen durch zu schnelles Austrocknen beim Erhärten durch Sonneneinstrahlung ( besonders West- und Südfassade betroffen ). Risse im Glattputz sind auffälliger.

zu Viertens:  Starr überputzte Gebäudetrennfugen, ohne eingebaute Trennschienen zwischen den Bauteilen, bzw. Risse zwischen Alt- und Neuputz.

zu Fünftens:   Risse zwischen verschieden Putzstrukturen, z.B. zwischen gezogenen Gesimsstrukturen und geriebenen Glattputzfeldern. Oft ist später ein Riß im Glattputz besonders auffällig.

An einigen Objekten sind infolge von Bauarbeiten und Zunahme der Erschütterungen aus Bautätigkeiten und dem Straßenverkehr weitere Rissschäden in Zukunft zu erwarten. Bei der späteren eventuellen wertmäßigen Beurteilung von Rissen, welche die Standsicherheit nicht beeinträchtigen, muss die Frage beantwortet werden, ob diese gerissen Putzstrukturen einem Straßenpassanten auffallen würden. Fallen diese Risse nur bei gezielter Blickzuwendung auf, so gehören sie folglich zu den so genannten hinnehmbaren Mängeln.

Bei Fragen zum Thema Beweissicherungsgutachten in Südbayern & Baden Württemberg hierzu an die Kollegen von Baugutachter Schmalfuß & Partner. Wir liefern Beweissicherungen vor Baubeginn in München, NÜRNBERG, Stuttgart & Berlin und Potsdam

Ein Mustergutachten in Bayern sehen Sie hierzu den Text. Beispielsweise Muster Beweissicherung.

Als Muster zum obigen Text die Risse als Bilder in der Beweissicherung in Bayern.

Beweissicherung bei Kündigung Bauunternehmen

Beweissicherung bei Pfusch am Bau, fehlerhafte Planung, zu vielen Bauschäden und mangelhaften Ausführungen kann zu  Vertragskündigung und Vertragsaufhebung führen. Sie brauen dann eine Bauzustandsdokumentation, um mit der Bauunternehmung eine Abrechnung des Istzustandes durchzuführen!

Bauzustandsdokumentation bei Baupfusch zur Kündigung eines Bauvertrages, GU-Bauvertrag

Auftraggeber: Eigentümergemeinschaft  „Nordvorstadt Pasing München“
Wir brauchen baugutachtliche Unterstützung wegen Vertragskündigung Bauunternehmen die neuen Wohnungen am 2. Standort Nord.
Neubau eines 12 Familienhauses
4 Zimmer Wohnung mit Balkonen 1. OG
Tiefgarage mit 12 Parkplätzen und 4 Doppelparkgaragen.
Kellerräume, Hausinstallationsraum, Heizungsraum und Waschküche
Das Haus ist im Bau seit ca. Anfang Jan 2022.

Durch eine Vertragskündigung & Insolvenz des Bauunternehmers sind mehrere Monate Bauverzug eingetreten.
Im Moment ist das Haus im Rohbau fast fertig. Fenster und Türzargen teilweise eingebaut.
EG, 1.OG verputzt. Trockenbauwände teilweise geschlossen teilweise noch offen.
Elektro- und Sanitärinstallation begonnen, aber noch nicht vollständig fertiggestellt. In der Tiefgarage steht ständig Wasser.

Wir haben eine Fotodokumentation für das Haus seit Baubeginn, die wir Ihnen bei Bedarf gerne zur Verfügung stellen können.
Bauart:
Keller, Tiefgarage mit Beton Bodenplatte und Fertigteil Betonwänden
Treppenhauswände und Treppe Fertigteilbeton
Fassade Ziegelmauerwerk mit Isolierung (noch nicht verputzt)
Innenausbau mit Trockenbauwänden.
Ich hoffe diese Angaben reichen Ihnen aus um ein erstes Angebot zu erstellen. Gerne würden wir Ihrem Vorschlag folgen, das Angebot je Wohneinheit zu machen, damit jeder Eigentümer entscheiden kann ob er an Ihrer Unterstützung interessiert ist. Ein Angebot für die gemeinschaftlichen Flächen.Folgendes würden wir gerne bekommen.
Fachmännische Begutachtung des Hauses bis zur Rohbaufertigstellung (ca. Anfang August 2019), mit Kontrolle der Bausubstanz und qualitativen Umsetzung. Außenanlagen vermutlich später.

Umsetzung des Wärmeschutzes, Isolierung, Wasserabdichtung, Dachdeckung und Schallschutz zwischen den Wohneinheiten. Ansonsten Einhaltung der Vereinbarungen aus dem Bauträgervertrag.

Aufzeigen von Baufehlern falls vorhanden, Unterstützung und Beratung bei der Endabnahme der einzelnen Wohnungen.

Bitte richten Sie das Angebot des BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN für eine Bauzustandsdokumentation, an die Eigentümergemeinschaft, an den Beirat.
Ich werde dann das Angebot mit allen Eigentümern abstimmen und Ihnen dann Rückmeldung geben wie das Interesse aussieht.
Mit vielem Dank für Ihre freundliche Unterstützung. Für weitere Fragen stehe ich Ihnen jederzeit zur Verfügung.
In Vertretung der Eigentümerbeirat Pasing Nord

Kundenanfrage zu BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,
die Fernwärme Augsburg beabsichtigt die __straße zu erschließen.
Diese liegt entlang der ehemaligen alten Stadt, so dass sich auch denkmalgeschützte Gebäude
(rot gefärbt im Anhang) sich in diesem Bereich befinden.
Können Sie uns ein Angebot für ein BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN  (Fotodokumentation + Kurzbericht), für die Gebäude gemäß angehängtem Plan erstellen.
Hier genügt eine Fotodokumentation, der Westraße zugewandten Seite,
Hier sollen zusätzlich Innenräume mit aufgenommen werden. Die Terminkoordination mit den Anwohnern erfolgt über uns.
Zeitraum der Ausführung:
Mit den Bauarbeiten soll ab der KW 11 begonnen werden. Somit sollten die Vor-Ort Begehungen zuvor stattgefunden haben. In den Berichten nehmen Sie auch die Bauschäden als Altschäden auf.
Besten Dank und
mit freundlichen Grüßen

Kundenanfrage zu BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN nach Baubeginn

Sehr geehrte Herren Baugutachter Schmalfuß & Partner,

wir benötigen für unser neues Bauvorhaben in München
eine Beweissicherung / Bauzustandsdokumentation der angrenzenden Flächen

Das Gebäude ist bereits abgebrochen und es werden keine Verbauarbeiten stattfinden, daher braucht eine
Beweissicherung der anliegenden Gebäude nicht stattfinden

Jedoch müssen wir die Schäden der an unser Bauvorhaben angrenzenden Flächen vor Baubeginn entsprechend dokumentieren:

Parkplatz Westbereich:
Wir mieten diese Fläche vom Nachbar zum Zwecke der BE Einrichtung und
müssen den Zustand vor Übernahmen entsprechend dokumentieren

Grünfläche im Ostbereich;
dto. Parkplatz Westbereich

Zufahrtstraße Süden:
Diese Zufahrtsstraße würden wir auch gerne aufnehmen

Dies wären die drei Hauptbereiche welche wir dokumentiert benötigen und auch im beiliegenden pdf- gekennzeichnet haben.

Beweissicherung nach Möglichkeit ab 39. KW
Können Sie auch die Schäden an den Immobilien im Fall der Beschädigung durch uns bewerten?
Anschrift Baufeld:
Zufahrt über Anliegerstraße
Für eine kurzfristige Angebotserstellung / Kostenbenennung hierfür und eine Rückmeldung ob Sie für uns
diese Leistung erbringen könnten wären wir Ihnen dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Projektleitung

Anfrage „BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN vor Baubeginn: Ablauf, Pflicht?

Wir haben nach Kündigung unseres Mietvertrages in München am Stadtrand eine Doppelhaushälfte aus 1963 erworben. Für den Neubau muss unsere bestehende Doppelhaushälfte abgerissen werden. Da sich beide Häuser eine gemeinsame Trennwand teilen, besteht das Risiko von Schäden am verbleibenden Nachbarhaus beim Abriss. Daher würden wir gerne vor dem Abriss eine Beweissicherung am Nachbarhaus durchführen lassen. Eine Bauzustandsdokumentation über die Errichtung des Nachbarhauses liegt vor.
Wie ist der Ablauf dieser Beweissicherung bei Kündigung?
Ist es Pflicht ein BEWEISSICHERUNGSGUTACHTEN zu machen?
Könnten Sie uns hierfür bitte ein Angebot zu den Kosten einer Bauzustandsdokumentation unterbreiten?

……….

Sehr geehrte Damen und Herren,

auf dem angrenzenden Nachbargrundstück in Berlin Schönefeld wird ein neuer Gebäudekomplex (4-geschossig mit Tiefgarage) errichtet.

Im Vorfeld wurde durch den Bauträger bereits eine Beweissicherung durch einen Gutachter durchgeführt. Aus meiner Sicht beschränkte sich diese jedoch auf eine sehr geringe Anzahl von Fotoaufnahmen (insbesondere Fenster und Türen), was ich als nicht ausreichend erachte.

Daher bitte ich Sie um die kurzfristige Erstellung eines Angebots für eine umfassende Beweissicherung unseres Grundstücks und der vorhandenen baulichen Anlagen.

Objektdaten Nachbargrundstück:

• Neubau: 4 Geschosse mit Tiefgarage

Objektdaten eigenes Grundstück:

• Adresse: Berlin, nahe Flughafen
• Einfamilienhaus (Baubeginn 2022, Bezug 2023)
• Kein Keller
• Luftwärmepumpe
• 2 Nebengebäude (Geräteraum/Schuppen)
• Gepflasterte Stellplätze sowie umlaufende Wege
• Gepflasterte und überdachte Terrasse
• Teilfertiger, im Boden eingelassener Pool (ca. 90 % fertiggestellt mit Unterkonstruktion und Sonnendeck)
• Zaunanlagen (inkl. Stabmattenzaun mit Bordstein zum Nachbargrundstück)

Darüber hinaus möchte ich darauf hinweisen, dass uns die im Rahmen der bereits erfolgten Beweissicherung erstellten Fotos nicht zugänglich sind.

Je nach Kostenrahmen ist es möglich, dass weitere Anwohner ebenfalls Interesse an einer Dokumentation durch Ihr Unternehmen haben und separat auf Sie zukommen.

Für eine zeitnahes Angebot per Mail für diese Beweissicherung in Berlin durch Ihr Team,
inklusive Preisindikation und möglichem Durchführungstermin wäre ich Ihnen dankbar.

PS

Ferner behalten wir Ihren Datenschutz wir immer im Auge.

Immobilie bewerten mit Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder über Vergleichswerte?

Für eine exakte Bewertung Ihrer Immobilie können Sie viel Geld ausgeben. Wenn Sie es genau haben wollen, z.B. bei Erbstreitigkeiten vielleicht erforderlich, so kann das unter dem Strich etwa 2000 € kosten. Sie beauftragen einen Gutachter, um den Marktwert bzw. Verkehrswert zu bestimmen. Der Verkehrswertgutachter ermittelt den Verkaufspreis zum Stichtag. Toleranzen von 30.000€ sind üblich, da sich die Marktlage ständig ändern kann.

Die Schwachstellen am Haus sind beispielsweise:
– undichte Hauseingangstür
– Rolladenkästen alt / undicht
– Zugang Dachboden undicht, Wärme geht übers Dach verloren

Baumängel sind gut für Sie, wenn Sie das Haus schätzen lassen, denn der Preis für den Hauskauf sinkt deshalb.

In der Regel sind meine Mängellisten länger, als die Listen von TÜV oder DEKRA.

TEILMUSTER Immobilie bewerten – Haus schaetzen

© Bausachverständige Baugutachter Schmalfuß & Partner für Ihr Kaufobjekt

Immobilie bewerten – Lage – Baumängel

Die Lage der Immobilie entscheidet schließlich über den Preis. Die beste Lage der Immobilie heraus zu finden überlasse ich Ihnen, denn das ist schließlich subjektiv bei der Bewertung der Immobilien.
Ich bewerte die Häuser anhand der Lage sowie Vergleiche, Sanierungskosten, Alterswertminderung genauso wie nach Baumängeln. Die Kosten der Mängel-Abstellung werden hierbei geschätzt.

1.    Ist das Mauerwerk oder der Fußboden feucht?           Ja   / Nein
2.    Funktioniert die Querschnittsabdichtung?
3.    Funktioniert die Außenwandabdichtung?
4.    Sind auf den Wänden Salzbildungen erkennbar?
5.    Ist auf den Wänden Schimmel erkennbar?                          
6.    Gibt es Putz-/ Farbabplatzungen?
7.    Sind die Kellerräume ausreichend belüftet?
8.    Der Keller ist nur mit hochwertiger Bahnenabdichtung geeignet

Fassade ist beim Haus schätzen sehr wichtig

9.      Zustand der Mörtelverfugung und der Steinoberflächen?
10.    Gibt es Stein-, Putzabsprengungen, Betonabplatzungen?     Ja   / Nein
11.    Sind Ausblühungen oder Veralgung erkennbar?
12.    Wie ist der Zustand des Sockelputzes?
13.    Rosten Stahlteile, sind diese statisch wirksam?
14.    Terrassen, Balkone, Türabdichtung – Sanierung beispielsweise mit Epoxydharz?

Immobilie bewerten: Wände innen

Gibt es Risse?
– Rissweiten kleiner als 0,3 mm sind übrigens unbedenklich
– Schräge Risse an Hausecken sind allerdings bedenklich!
Risse in  Fensterbrüstungen sind dagegen kein Grund zur Sorge.

Gibt es  feuchte Stellen?
Sind Fußboden oder Wände feucht?

17. Reicht die Außenwanddämmung aus?

18.    Ausblasen bei Hohlmauerwerk durch Fachbetrieb: Kerndämmung
19.    Reicht die Dämmung vom Dach aus? Gibt es Wärmebrücken?  . Durch das Ausblasen mit Isofloc kommt mehr Masse ins Dach und die Durchströmung sowie schnelle Aufheizung im Sommer wird verhindert.

20.    Dämmung der Kellerdecke?                                           ok / entfällt / notwendig
21.    Wie alt ist der Heizkessel (ab Bj 1986 raus) bzw. der Zustand?
22.    Zustand der Thermostatventile?

Holzteile, Balkendecken, Estrich

23.    Wie ist der Zustand der Deckenbalken?                           ok / problematisch?
24.    Mängel im Aufbau des Fußbodens?
25.    Ist einerseits die Tragfähigkeit noch gegeben?                Ja  / Nein
26.    Ist anderseits der Deckenputz in Ordnung?
27.    Ist eine Trittschalldämmung eingebaut?
28.    Sind Risse im Estrich erkennbar?                                    Ja  / Nein

Haus bewerten – Dachfläche, Bleche, Spenglerarbeiten

29.    Allgemeiner Zustand der Dacheindeckung?                     ok / problematisch?
30.    Ist das Dach regensicher?                                                ok /  problematisch?

Die größten Wärmeverluste treten übrigens an folgenden Bauteilen auf:

Fenster – Rohrisolierung im Heizungskeller – Dachdämmung – undichte Dachbodenluke – Dachbodentreppe

Aber auch eine ungedämmte Kellerdecke, sowie undichte Haustür oder schwach gedämmte Rollladenkästen / Rollladenführung stellen Wärmebrücken dar.

Die Immobilie befindet sich in einem seinem Alter entsprechenden Zustand.
Der Kauf  wird somit (nicht) empfohlen!

Das Haus befindet sich in einem altersbedingt schlechten „verschimmeltem“ Zustand.

Es ist mit größeren Reparaturen zu rechnen!

Vom Kauf ist entsprechend besser abzuraten!

Malerarbeiten                                         ____________
Belagarbeiten                                         ____________
Abbrucharbeiten                                     ____________
Mauer-/ Putzarbeiten                              ____________
Mauertrockenlegung                              ____________
Dachdeckung                                         ____________
Sanitär                                                    ____________
Heizung                                                  ____________

Das Gebäude hat einen Instandhaltungsrückstand von geschätzt:____________

Immobilie bewerten Haus schätzen: Mustervorlage: Verkehrswertschätzung mit Energiepass

Kaufpreis/Verhandlungspreis:

Summe Sanierungskosten, incl. Baumängel      Preispanne dazu von ________€   bis_________€

Zusätzliche Planung von Umbauten in 3D möglich,

Hausbewertungen & erfassen der Baumängel fast bundesweit möglich:

Kundenanfragen zu Immobilie bewerten

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich benötige kurzfristig einen Baugutachter, der mit mir ein altes Haus in München besichtigen könnte.
Ich konnte das Haus neulich kurz sehen. Es ist ein älteres Haus in sehr schlechtem Zustand,
bei dem ohne Zweifel eine große Renovation nötig ist (Wasserleitungen etc).
Die Verkäufer haben es sehr eilig, was natürlich misstrauisch macht.
Der Gutachter müsste mir nur eine einzige Frage beantworten:
Sind die Holzböden und die Grundstruktur des Hauses (Wände) noch tragfähig oder müssten sie auch teilweise ersetzt werden.
Aufwand für die Besichtigung ca. 90 Minuten, danach Auswertung der Baumängel im Cafe?

Sehr geehrter Herren Baugutachter Schmalfuss & Partner
gerne möchte ich in Erfahrung bringen, ob mit einer für uns interessanten Bestands Immobilie soweit alles in Ordnung ist, um sie mit gutem Gewissen zu erwerben. Können Sie mir gegebenenfalls ein Angebot hierzu erstellen ? Das Objekt befindet sich in Bayern.
… dürfen wir Sie höflichst bitten uns die Kosten sowie die Dauer einer Immobilienbewertung bei Ihnen mitzuteilen, eine kurze Schätzung reicht uns.

Sehr geehrter Herr Schmalfuss & Partner, wir haben Ihre Emailadresse über Ihre Webseite bausachverstaendiger München gefunden. Wir haben uns letzte Woche ein Haus in Augsburg angesehen (Expose anbei). Wir haben kaum auffälligen Mängel feststellen können (also z.B. keine offensichtliche Feuchtigkeit oder Schimmelbildung, aber ein paar Risse), aber da das Haus doch schon sehr alt ist, möchten wir lieber eine Gutachtermeinung hinzuziehen. Insbesondere sind die Elektroleitungen wohl teilweise noch original von 1958 (wobei FI-Schutzschalter und Lichtautomaten in den 90ern installiert wurden) und wir hätten gerne eine genauere Vorstellung, welche Sanierungsarbeiten wir zu erwarten hätten.

Wir müssen uns allerdings, wie oftmals, auf visuelle Sichtkontrollen beschränken, da keine Bauteile geöffnet werden dürfen. Würde das auf der webseite beschriebene pauschal-Gutachten von Ihnen auf diese Fragen eingehen? Falls ja, würden wir uns freuen, wenn sie in der nächsten Woche Zeit für eine Besichtigung hätten? Unser Makler aus Ulm hat uns gebeten, 2 mögliche Termine für eine Besichtigung vorzuschlagen. Wir sind dabei relativ flexibel und würden uns nach Ihnen richten, wenn Sie uns mögliche Termine mitteilen, um das Haus zu bewerten. Können Sie vorab eine Checkliste senden?
Vielen Dank und hoffentlich bis bald.

Wir prüfen & messen nasse & feuchte Keller und liefern Kellergutachten mit dem Gutachter in Ihrem Gebiet:

1
Bauherr hat Geld in die Hand genommen, es war der Sohn, die 80jährige Mutter hatte den feuchten Keller.
2
es gab ein Angebot einer Klingel/  Straßentruppe für 10.000€ , 50% günstiger, als eine deutsche Firma
3
irgendwie wurde diese Truppe nicht fertig und wollte mehr Geld
4
kam der Bauherr zu mir, wegen dem schlechten Gefühl
5
Habe ich die Kontrolle durchgeführt und festgestellt, dass die Abdichtung zwar abgerechnet war, aber nicht jedoch fertig hergestellt wurde. Es fehlte die Abdichtung der Bodenkehle.
6
ok, nach meiner Mängelanzeige ging auf einmal alles ohne weitere Zuzahlung und ohne Rechtsanwalt weiter.
Glück gehabt…

Die Sanierung feuchter & stinkender Keller erfolgt in der Regel klassisch durch Aufgraben von außen. Dabei ist mit Sanierungs – Kosten für Keller abdichten mit 590 bis 1.000 € pro Meter zu rechnen. Demzufolge ergeben sich beispielsweise bei 40m Umfang des Hauses 20.000€ bis 40.000 € für eine Kellersanierung einschließlich Geländeregulierung, Abbau der Terrasse, Wege usw.
Dies erscheint manchmal zu teuer.

Ursachen nasser stinkender Keller – Keller abdichten Sanierung

1930- /60 Jahre Häuser: Haben oft keine ausreichende vertikale Abdichtung und manchmal auch eine fehlende horizonzale Feuchtigkeitssperre. Der Keller sollte damals feucht sein, wegen der Lagerung von Kartoffeln.
1970- /80 Jahre Häuser: Haben oft nur dünne Vertikalabdichtungen aus Kaltanstrich. Eine Horizontalsperre ist meist noch wirksam.
1990- Jahre Häuser bis jetzt: Hier sollte die Kellerabdichtung einwandfrei geplant & ausgeführt sein. Ein nasser Keller kann nur durch mangelhafte Ausführung entstanden sein = Baupfusch

Abplatzungen vom Putz
Die Abplatzungen vom Putz zeigen optisch die aufsteigende Feuchte an.

Die Feuchtigkeit aus drei Richtungen gegen die Außenwand strömen:

• Zuerst kommt Feuchtigkeitseinfall von der Außenseite

  

  .

• Zweitens kommt Feuchtigkeit oft durch undichte Mauerwerksabsperrungen von unten oder der Boden-  bzw. Wandfuge.
• Drittens erfolgt Feuchtigskeitseintrag durch eine Innenkondensation durch Salzbelastung der Wand bzw. der Sommerkälte der Kellerwände.

Um die eindringende Feuchte genau zu ermitteln, ist eine Laboruntersuchung auf Art der Salze erforderlich. Man untersucht dabei das hygroskopische Verhalten und die enthaltenen Feuchtigkeitsbelastungen des Mauerwerkes. Dies ist in der Regel mit Probebohrungen und Entnahme von Bohrkernen verbunden. Dieses traditionelle Verfahren erfordert einen labortechnischen Aufwand von 600 bis 1.000 €. Ein deutlich preiswerteres Verfahren stellt die Feldmessung mit elektrischen Verfahren im Ortstermin dar.

Keller abdichten von innen – Kosten

Die zweite Variante Kellerwand abdichten Kosten finden Sie hier mit 40€/m² Flächenabdichtung von innen + 60€/m². Bei zusätzlich eingebrachter Rückverankerung im Mauerwerk und neuem Estrich von innen liegen die Kosten alternativ  bei ~ 9.000€ für 40m Kellerumfang.
Das System zur Kellersanierung & abdichten („wanddicht System“, Patentinhaber Beratungsstelle „Keller abdichten Kosten“ Flemming) von innen oder außen ist CE-zugelassen: Keller dichten mit K-SEALCertificate-CPR-247. Informationen für den Bauherren: keller-dichtmachen FLYER BH1 12.14

Zusammenfassender Forschungsbericht zu Schäden beim Abdichten vom Keller: keller-dicht machen Abschlussbericht_IFB_Feuchteschaeden_2009.

Preiswerte Alternative – Bauwerkstrockenlegung

Um im Haus eine alternative preiswerte Bauwerkstrockenlegung, nach dem Stand der Wissenschaft zu nutzen finden Sie Info hier!

Wie soll man den Keller abdichten bei Schimmel in allen Zimmern der Wohnung?

• Das neue wissenschaftlich erforschte System zur Trockenlegung vom Haus ist für folgende Fälle geeignet:
  • nur für oberirdische Wände.
  • ebenfalls geeignet für Innenwände.
  • ausgenommen ist Druckwasser, nicht unterhalb vom Erdreich.
  • besonders geeignet für Ihre Wohnung im Erdgeschoß, z.B. ohne Keller.
  • Zuletzt alternative Info zu Keller abdichten bei Schimmel in allen Zimmern: Keller dichten bei Schimmel
• Bauwerkstrockenlegung.
• bitte nicht allein machen! Anwendung ist begrenzt

Horizontalsperre im Altbau Keller nachträglich abdichten

Zunächst prüfen Sie, ob die Feuchtigkeit von den Kellerwänden schon bis zur Kellerdecke reicht.
In diesem Falle sollten Sie unbedingt mit einer zusätzlichen Horizontalsperre nachträglich abdichten:
Beispielsweise kann man eine Injektage einbauen. In diesem Falle hier eine Schwerkraftinjektion von innen.

Wir beraten Sie beim Thema Keller abdichten

Wir sind fünf Kollegen wegen Hauskaufberatung & nassem Keller in Ihrem Gebiet.

Beratungen zu Kellersanierung und stinkenden Kellern durch Herrn Diplom Bauingenieur Schmalfuß & Kohle in 5 Bundesländern:
Herr Architekt FH Rothenburg in Berlin, Brandenburg & Sachsen, berät auch in Baden-Würtemberg zu Kellerabdichtung von innen.

Hier unser Merkblatt Kellerabdichtung Keller sanieren, innen außen Kosten.

Kundenanfragen zu feuchte & nasser Keller prüfen:

Wir interessieren uns sehr für ein NOCH feuchtes Haus, in dessen Keller der Putz von den Wänden fällt. Der Eigentümer sagte, es wäre bereits ein Gutachter vor Ort gewesen, doch es wurde keine Feuchtigkeit im Mauerwerk gefunden. Der letzte Gutachter meinte schließlich es läge nicht an Feuchtigkeit, sondern an irgendeinem Grund, der dem Ziegelmauwerwerk zugrunde liegt!

Wir sind nun etwas misstrauisch, möchten keinen Schimmel haben und würden die Sache vor dem Kauf gerne fachkundig noch einmal überprüfen lassen. Daher die Frage, ob Sie auch Begehungen anbieten, bei denen sich jemand mit uns einmal die Kellerwände ansieht, überprüft und uns durch eine Feuchtemessung eine Einschätzung geben kann?
Und falls es so etwas gibt, wie hoch belaufen sich hierfür die Kosten für Prüfung eines nassen feuchten Kellers?

Sehr geehrter Gutachter Schmalfuß & Partner, ich interessiere mich für Ihre Leistungen im Bereich der individuellen Beratung bei Feuchtigkeit in meinem Keller in München. Gerne würde ich fachkundigen Rat einholen. Sowie um zu entscheiden, welche Maßnahmen der Trockenlegung/Isolierung sinnvoll erscheinen, um nachträglich von innen abdichten. Es geht mir weniger darum, die Ursachen für die Feuchtigkeit festzustellen, da wir diesbezüglich vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses im Herbst des letzten Jahres bereits eine fachkundige Einschätzung (inkl. Messung) durch einen anderen Gutachter erhalten haben.

Bieten Sie grundsätzlich Beratung an, um sich über geeignete und sinnvolle, mögliche Sanierungsmaßnahmen zu informieren, vermutlich eine Kellerabdichtung von innen? Falls möglich, würde ich gerne einen Termin vereinbaren, um eine Besichtigung des Objekts zu vereinbaren, um das es geht: Es handelt sich um ein Doppelhaus, Baujahr 1959. Gerne würden wir Möglichkeiten und Einschätzung der Kosten einer Abdichtung/ Trocknung in Erfahrung bringen. Die Feuchte zieht ebenso vom Keller schon nach oben, so dass die Scheiben im EG beschlagen!
Darf ich Sie bitten bezüglich der Kellersanierung mit mir Kontakt aufzunehmen?

Schließlich bin ich als Bausachverständiger tätig vorwiegend im Raum Augsburg:
Jedenfalls ebenso in Aichach-Friedberg, Friedberg, Königsbrunn, Stadtbergen, Neusäß, Gersthofen.
Genauso wie in Rehling. In Affing, Kissing, Mering, Merching, Bobingen, Gessertshausen & Diedorf.
Des weiteren auch Dillingen, Aislingen, Bachhagel, Bächingen, Bissingen, Blindheim, Finningen, Glött.
Ebenfalls in Gundelfingen, Haunsheim, Höchstädt, Holzheim, Lauingen, Lutzingen & Medlingen.
Gegenwärtig ist der Hochbautechniker Rother auch in Schwenningen, Mödingen, Wittislingen, Syrgenstein, Zöschingen, Ziertheim & Allmannshofen tätig.

Wir führen mit 2 Kollegen die Untersuchungen zu Keller nachträglich abdichten von Innen auch in München durch.
Folglich gibt es auch Untersuchungen zum undichten Keller in Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt,Maxvorstadt,Schwabing-West,Au-Haidhausen,Sendling.
Ferner ebenfalls Inspektionen zu nassem Keller in Westpark,Schwanthalerhöhe,Neuhausen-Nymphenburg und Moosach. In Milbertshofen-Am Hart,Schwabing-Freimann.
Inzwischen bietet unser Büro in München auch Messungen und Beratungen zu Kellersanierung von stinkender Keller in Bogenhausen, Berg am Laim, Trudering-Riem, Ramersdorf-Perlach, Obergiesing-Fasangarten an.
Genauso machen wir dies in Untergiesing-Harlaching und in Thalkirchen-Obersendling.
Ebenfalls auch in Forstenried-Fürstenried-Solln, Hadern, Pasing-Obermenzing, Aubing-Lochhausen-Langwied.
Kurzum auch Beratung zu feuchtem Keller in Allach-Untermenzing, Feldmoching-Hasenbergl und in Laim. 

Schließlich liefere ich auch Beratung zu Feuchtigkeit &  Kellerabdichtung von innen in Ulm & Ingolstadt Gutachten über nasser Keller und zum Keller abdichten.

Mit 4 Gutachtern prüfen wir nasse feuchte Keller am Bodensee, Kellergutachter gutachterlich in Berlin, München  in Augsburg, Gutachten über Schwarzschimmel in Nürnberg, Ulm  und Gutachten in Leipzig/ Altenburg & Potsdam.