令和3年4月1日より「大気汚染防止法の一部を改正する法律」が施行されました。
建設業界に大きな影響をもたらす法改正ですが、一体どんな影響が懸念されているのでしょうか。
今回の記事では大気汚染防止法の改正により生じた変更点と一番影響が大きいであろうリフォーム業界に焦点をあてて、詳しく解説していきたいと思います。
大気汚染防止法の改正で何が変わったのか
そもそも大気汚染防止法とは、端的にいうと、工場の煙や建設現場の粉塵、自動車の排気ガス等の有害な揮発性物質の飛散を規制する為の法律です。
今回はその大気汚染防止法(以下、大防法と呼びます。)の中の「粉じんに関する規制」が改正される事になりました。改正によって何が起こったかというと、「アスベスト含有材を解体する作業が含まれる工事」に対しての規制が強化されました。
具体的にどう厳しくなったのでしょうか。詳しく解説していきたいと思います。
工事の際に規制がかかるアスベスト含有建材が増加した
アスベスト含有建材は「特定建築材料」と呼ばれ、その飛散性と作業性を鑑みてレベル１～３までに区分けされています。更に、その特定建築材料を解体する作業の事を「特定粉じん排出等作業」と呼び、特定粉じん排出等作業が含まれる解体工事の事を「特定工事」と呼んでいます。
改正前まで大きく規制がかかっていたのはレベル１、レベル２の建材に対してでした。
レベル1、レベル２の建材は一般住宅ではなく、築年の古い、大規模な商業施設等に用いられる事が多かった建材です。それらを解体する際に工事業者に大きな規制がかけられていました。
しかし、今回の大防法改正によりレベル３の建材まで「特定建築材料」の定義に含まれることになりました。
レベル３建材とは屋根材として使用されているスレートやクロス、石膏ボード、床材の塩ビタイル、システムキッチンの耐火板等、一般住宅でも広く使われている物になります。
つまり、今までは大規模な商業施設等の解体を行う様な場合でしか適用がなかった法律が、一般住宅における工事も適用範囲に入れたという事です。
更に解体という用語を使っていますが、厳密にいうと特定建築材料を破砕、切断する様な工事は解体工事と定義されます。つまり、一般住宅でシステムキッチンの入れ替えの為、既存のキッチンを壊して撤去する等といった工事が発生した場合、その工事は「特定粉じん排出等作業」を含む「特定工事」という事になります。
特定工事を行う場合には次に解説する事前調査が必要になってきます。
リフォーム工事が特定工事にあたるか否かを事前調査しなければならなくなった
大防法改正が小規模なリフォーム工事に与える作業工程をフローチャート形式でまとめました。
まず、大きく変わってくる部分が事前調査の義務化です。大防法第十八条の記載を要約すると「解体等工事」と定義される工事を行う際は、それが特定工事(アスベストを含む建材を解体等する工事)にあたるか否かを事前に調査し発注者に書面を以て、説明しなければならないという旨の記述があります。
別途、厚労省が定めた「石綿障害予防規則」(以下、石綿則と呼びます。)の内容と併せて、類推すると、明らかにアスベストを含んでいない素材、または作業内容が明らかに素材を飛散させるような物でない場合以外は全て事前調査が必要と解釈する事が出来ます。
つまり、レベル３建材に該当する可能性のある物を解体する場合はクロスやCFシート等でも、必ず事前調査を行い、発注者に対して調査結果を説明しなければなりません。
これは、アスベストを含んでいないことが築年数等から明らかであったとしても「含有していないことが明らかである」という説明をする必要があります。
大気汚染防止法と石綿障害予防規則の違いについて
上記で登場した石綿則ですが、これは厚労省が制定した規則で、主に石綿解体作業に従事する作業員や石綿解体作業に対する規制について定められています。
石綿則も2021年8月より改正案が施行される予定となっていますが、大防法の改正と石綿則の改正内容は連動しており、双方の定めで石綿解体工事に対しての規制が強化されています。
ざっくりと違いを表でまとめますので確認してみてください。
| 大気汚染防止法 | 石綿障害予防規則 | |
|---|---|---|
| 対象とする主体 | 主に工事の元請 | 主に下請け業者 並びに実作業者 |
| 規制内容 | 施主に対する説明義務 事前調査結果の保管 掲示物の掲示義務 等 | 作業主任者の設置 作業基準の厳守 作業記録の作成 等 |
リフォーム業者にどんな影響があるのか
改正前の大防法は、レベル１～２の建材が規制のメインであり、大規模な解体を行う業者が影響を受ける法律でした。
しかし、今回の改正により一般住宅でも使用されているレベル３建材が対象となったことで、小規模な住宅リフォームを行う業者ですら法律の影響を受ける事になってしまいました。
ハウスメーカーや建築した工務店であれば物件の工事履歴や使用材等を把握しているので、まだスムーズに対応する事が可能でしょう。問題は小規模なリフォーム業者です。大防法、石綿則を解釈していくと、クロスの貼替、CFシート貼替程度の工事でも事前調査の必要があります。
過去のリフォーム履歴や竣工時の使用材がわかれば問題はないのですが、スポット的に依頼されるリフォーム工事の現場で、わざわざ対象となる建材のアスベスト含有を確認するのは時間と手間がかかります。
・施主が図面を持っていた。
・前回工事した際の履歴が残っていた
・2006年9月1日以降に着工した建築物である。
といった様に、石綿含有が無い事が明らかな場合は問題ないですが、それらの証憑が全くない場合は、含有無と言い切ることが出来ません。
最悪、成分の分析調査を行わなければならない可能性すらあります。
ただ流石にクロスを貼替える程度の工事で、クロスの成分分析まで行うのは現実的ではありません。
そういった場合は含有有と仮定し、特定工事として作業を行う事も可能ですが、フローチャートの記述通り、小規模な工事でも含有がある場合は手間のかかる追加作業が発生します。
小規模なリフォーム業者などは如何に数を捌くかが売上の要になりますので、この様な事務作業を大量に抱えるのは死活問題になります。
リフォーム業者が今後、必要になる資格とは
大防法と石綿則の改正により遵守しなければならなくなった作業の中には、資格を持っていなければ行えないものがあります。どういった資格の取得が必要になってくるのでしょうか？
結論から言うと大きな要となる資格は
「石綿作業主任者技能講習修了者」と「建築物石綿含有建材調査者」の２つです。
双方の特徴を簡単にまとめてみたので、確認してみてください。
| 石綿作業主任者技能講習修了者 | 建築物石綿含有建材調査者 (一般建築物,一戸建て等) | 建築物石綿含有建材調査者 (特定建築物) | |
| 資格取得方法 | 講習実施機関において講習を受講後修了試験に合格 | 講習実施機関において 講習を受講後修了試験に合格 | 講習実施機関において講習を受講後修了試験に合格 |
| 受講資格 | 18歳以上で試験合格者 | 石綿作業主任者技能講習修了者 一定の実務経験 一定の建築系の学歴等 | 石綿作業主任者技能講習修了者+一定の実務経験 一定の実務経験 一定の建築系の学歴等 |
| 資格取得時間・費用 | 11時間の講習 費用￥15,000～ | 11時間or7時間 費用￥55,000～ | 11時間+実地研修 費用￥99,000～ |
| 資格の効果 | 石綿作業主任者になれる。 | 一般建築物の場合は レベル1~3建材の事前調査が可能 ⼀⼾建て等の場合は一戸建て住宅にかかるレベル1~3建材の事前調査が可能 | レベル1~3建材の 事前調査が可能 |
次にそれぞれの特徴を詳しく解説します。
石綿作業主任者技能講習修了者
特定工事を行う際は
・石綿作業主任者技能講習修了者
・特定化学物質等作業主任者技能講習修了者
上記の資格を有する者から「石綿作業主任者」を選んで現場監督としなければなりません。
今まで、内装リフォーム等をメインに請け負ってきた会社では、仮にレベル３建材が含まれていたとしても、レベル３建材に対しては大きな規制がなかったので、そのまま施工することができました。
しかし、改正以後は作業内容にレベル３建材の解体が含まれていた場合、有資格者を連れてくるか、外注しなければ作業を行う事が出来ません。
建築物石綿含有建材調査者
実際に作業する場合だけではなく、工事を請け負う段階でも規制があります。
リフォーム業者は施主に施工する内容が特定工事にあたるか否かを事前調査し説明しなければなりません。
しかし、この事前調査も2023年10月より有資格者によって行う事となりましたので
・特定建築物石綿含有建材調査者
・⼀般建築物石綿含有建材調査者
・⼀⼾建て等石綿含有建材調査者(2020年7月1日新設)
上記いずれかの資格保有者でなければ事前調査結果の報告を行う事が出来ず、施主への説明責任を果たせないため、工事を請け負う事が出来ません。
総括
大防法の改正によって、今までは大きな解体作業を行う業者がメインで規制を受けていた内容が、小さな一般住宅のリフォームを行う業者にも波及する事となりました。
現在は、移行期間という事で各項目に猶予を持たせていますが、今後リフォーム工事業者は少なくとも「石綿作業主任者技能講習修了者」と「建築物石綿含有建材調査者」の有資格者を確保しておく必要があります。
今回の大防法改正の法的解釈は、複雑かつ多岐に渡り、理解するのが中々難しいですが、実務に影響のある方は確実に頭に入れておかなければならない知識と言えるでしょう。
]]>防蟻処理とは中々、馴染みのない言葉かもしれませんが、読んで字の如く蟻を防ぐ処理です。
蟻を防ぐってどういうこと？そんなの本当にやらないといけないの？と思った方は必ず見てください。知らないと取り返しのつかない事になるかもしれません。
そんな防蟻処理について今回は解説していきます。
そもそも防蟻処理とは
防蟻処理とは具体的に言うと建築物へシロアリが侵入をするのを防ぐ為に行う処理です。
何故シロアリを侵入させてはいけないのでしょうか。答えはシロアリが木材を餌とするためです。シロアリの侵入を許してしまい、シロアリの餌場にされてしまった住宅は、気がつかない内に構造材をバリバリと食い散らかされ、ボロボロにされてしまいます。
上の写真はシロアリによって構造材であるスタッドが食い散らかされています。この様に構造材に被害を受けた場合、修繕・補修に大きな費用が掛かります。
シロアリの種類
甚大な被害をもたらすシロアリですが、住宅に被害を出すものは下記3種類になります。
ヤマトシロアリ
ヤマトシロアリは北海道北部を除いて、本州全体に分布しているシロアリです。
シロアリの特徴として乾燥、日光、空気の流れ等を嫌い、湿気が多い、暗所を好みます。ヤマトシロアリも例に漏れず、外に出ることは少なく土や排泄物等でつくった蟻道というトンネルを通じて移動しています。
湿った木材を好みますが、自ら水を運ぶ事が出来ないため、木材の湿った部分のみを集中的に食すに留まり、被害は局所的になる傾向があります。
イエシロアリ
イエシロアリは神奈川県以西の沿岸部を中心に分布しているシロアリです。
一度営巣すると爆発的に繁殖し、その数を増やします。その数はヤマトシロアリが約2~3万匹の所をイエシロアリは100万匹程にもなります。また、ヤマトシロアリと違い、水を運ぶことができるので、木材という餌にたどり着いたが最後、自ら木材を湿らせどんどん食い進めていく事が出来ます。
イエシロアリの被害は家全体に広がる事も多く、住宅そのものに甚大な被害をもたらします。
アメリカカンザイシロアリ
アメリカカンザイシロアリはアメリカからやってきた外来種ですが日本でも徐々に生息域を広げつつあります。
アメリカカンザイのカンザイとは「乾材」という意味で、乾いた木材を餌とします。他のシロアリとは違い湿った木ではなく乾いた木を食べるので、木造住宅はそれだけで標的となってしまいます。また被害が表面化するスピードがそこまで早く無いため、被害に気づきにくく、発見した時には木材の中身がスカスカになるまで食いつくされているといった事もあるそうです。
上記２種のシロアリと違う点は、乾燥した状況下でも活動できるという事です。
外来種ということもあり、既存のシロアリとは生態が違うため、対処法等も確立されておらず、既存の防蟻施工ではアメリカカンザイシロアリの被害を保証しないという場合も多いです。
ベタ基礎やマンションでもシロアリは来るのか
一般的にシロアリは乾燥や光を嫌い、地中を移動し、湿った木材を食します。それでは地中から侵入する場所の無いベタ基礎の建物や、鉄骨、RC造といった木造で無い建物はシロアリの心配をしなくても良いのでしょうか？
結論から言うと、ベタ基礎でもマンションでもシロアリが侵入する可能性はあります。ベタ基礎の例でいうとコンクリートは地震の影響などでクラックが入ったり、乾燥、収縮することで、ほんの僅かな隙間ができる事があります。しかし、ほんの僅かな隙間でもシロアリからすれば良い通り道になります。床下に侵入されると蟻道を作り、束を登れば、すぐそこに餌である木材があります。
鉄骨造やRC造も同じ様な形で侵入される可能性があります。シロアリは雑食性で木材だけではなく、うすい金属程度なら食い破ることができるので、少しでも隙間があれば広げて侵入する事が可能です。木造以外の建物の場合は構造材というよりは内装のフローリングや巾木、建具等が餌にされる可能性があります。
また、地中からだけでなくシロアリが羽アリとなった際は飛翔能力を獲得しますので、ベランダなどに落ちたシロアリがそのまま室内に侵入するケースも考えられます。
シロアリを家の中で見つけたら
仮に家の中でシロアリを見つけた場合、可能であればシロアリを捕獲しておくと種類が特定でき対策が立てやすくなります。ただし殺虫剤は極力使わないようにしましょう。殺虫剤に含まれる忌避剤の匂いに反応してシロアリが巣を移動させてしまう可能性があります。
また、直ぐにシロアリの専門業者に対応を依頼するようにしましょう。家の中でシロアリを見たという事は、既に宅内で繁殖してしまっている可能性が非常に高いです。
対策が遅れれば遅れるほど、シロアリによる被害は大きくなる一方です。
防蟻処理工事の施工方法
シロアリから自身の家を守るため、また予期せぬ支出を増やさない為にも防蟻処理は必ず施工しておきたいです。
では、具体的に防蟻処理はどのように行うのでしょうか。詳しく解説していきたいと思います。
薬剤散布・充填
薬剤を建物の基礎周りの地面や床下等に散布し、薬剤による保護層を作ることでシロアリを寄せ付けないようにします。また、浴室や玄関のタイルの裏など必要な場合は穴を空けて中に薬剤を充填します。即効性があり、使用する薬剤にもよりますが、効果は５年程は持続します。
ペットや人体に影響の少ない物がほとんどですが、健康に全く悪影響がないとは言い切れない部分がネックです。
ベイド設置
筒状の罠を地中に埋め込み、中に薬剤入りの餌木を仕掛けておきます。餌木に食いついたシロアリは同時に薬剤の影響を受けます。シロアリはお互いの体を舐め合うという習性がありますので、薬剤の影響を受けたシロアリが巣に戻ると、他のシロアリに薬剤の影響が伝播していき、最終的に巣が壊滅します。薬剤の効能は遅効性の為、効果に即効性はありませんが、発生したシロアリを根絶する事が出来ます。
なおベイド材を仕掛けても、シロアリが食いつかなかったり、定期的にベイド材をチェックし餌木を交換する等のメンテナンスが必要です。
外装工事
シロアリを薬剤散布やベイド工法で根絶できたとしても、侵入経路をそのままにしておくと、再び侵入される可能性が高くなります。基礎にクラックがあるのであればエポキシ補修や化粧モルタルで覆ったり、隙間があればシーリングを充填する等、シロアリの侵入スペースを潰すことも根本的な対策と言えるでしょう。
防蟻処理工事はどの業者で行えばよいか
シロアリ駆除業者というと少しグレーなイメージを持たれる方もいるかもしれません。
高齢者や主婦を狙って訪問し不安を煽って強引に施工を迫る悪徳業者も多いです。
それでは、どういった業者に頼むのが正解なのでしょうか。
結論をいうと保証内容が充実している業者を選ぶべきです。
大別すると施工保証と修繕費保証の２種類があります。
施工保証
施工保証は保証期間内にシロアリが再発生した場合は無料で駆除を行うというものです。
これは正直あまり意味がありません。シロアリ駆除に絶対はないので再度発生してしまう事ももちろんあります。しかし。一度散布した以上は再発生する可能性は低くなっているはずですし、再発生に気づくことができず大きな被害が出てしまった段階でシロアリを駆除しても補修には別途費用がかかりますので、あまりお得とはいえない保証内容です。業者によっては保証期限まで無料で点検を行い、再駆除は有料といった質の悪い保証をしている所もあります。
修繕費保証
結論をいうと、この保証をしてくれる業者に依頼しましょう。
修繕費保証とは保証期間内にシロアリが再発生し建物に被害が及んだ場合、その修繕費を防蟻業者が負担してくれるという保証です。つまり、防蟻処理で５年ごとに保険を掛けるようなイメージです。これならば万が一、シロアリ被害が発覚しても期間内であれば、余計な支出をせずに済みます。ただ、上述したアメリカカンザイシロアリには対応していない等、各業者で保証の免責事項がありますので、事前によく確認しておきましょう。
総括
防蟻処理は建物を守るため必ず行うべき工事になります。
防蟻処理を行う際は、修繕費保証をしてくれる業者を探し、保証内容や施工内容をしっかり確認したうえで依頼するようにしましょう。
]]>仲介業者というのは基本的に仲介手数料を主な収入源とするビジネススキームで成り立っています。
しかし、皆さんは駅前等にある賃貸仲介店舗の看板に「仲介手数料ゼロ」「仲介手数料無料」と書かれているのを見かけたことがありませんか？
仲介手数料が収入源の仲介業者が、何故、仲介手数料を無料にできるのでしょう。
今回は、そのからくりを解説したいと思います。
賃貸不動産の仲介手数料の仕組み
不動産仲介業者は法律上で宅地建物取引業者(以下、宅建業者)と呼ばれており、営業を行うにあたり、宅地建物取引業法(以下、宅建業法と呼びます)の制約を受ける事となります。
宅建業法では宅建業者が受け取ることができる仲介手数料の額についても定めがあります。
宅建業法において賃貸物件(住宅)を仲介する場合、仲介手数料の上限は原則として
貸主から 賃料の0.5ヵ月+消費税、借主から賃料の0.5ヵ月+消費税
合計で賃料の1ヵ月分+消費税 と定められています。
分かれの場合の仲介手数料の配分
ここで、おやっ？と思った方も多いのではないのでしょうか。
街中の賃貸仲介業者で仲介手数料を1ヵ月分と謳っている所もありますよね。
それは、宅建業法違反にあたるのではないでしょうか？
仲介手数料 1ヶ月分は適切なのか？
結論から言うと、仲介手数料を賃料の1ヵ月分受領する事は違法でありません。
何故なら、宅建業法では「原則として」貸主から賃料の0.5ヵ月+消費税、借主から賃料の0.5ヵ月+消費税が仲介手数料の上限と定められていますが、依頼者の承諾があれば、どちらか一方から賃料の1ヵ月分+消費税の仲介手数料を受領しても良いと記述されているからです。
宅建業法通り、貸主側からも仲介手数料を受領し、借主に半額請求という物件もありますが、地域性による部分が大きく数もそこまで多くありませんので、現実的には借主から100%徴収する事がほとんどです。
事前承諾がある場合の仲介手数料の配分
仲介手数料の負担額をめぐる判例
この仲介手数料の負担額をめぐって、過去大手仲介業者の「東急リバブル」が裁判を起こされた事があります。
この裁判は実際に受領した仲介手数料の額ではなく、依頼者に事前に承諾を得ていたのか？という部分が重要な争点となったのですが、結果として、「東急リバブル」は仲介の依頼をした時点で仲介手数料の額について承諾を得られていなかったとして敗訴となりました。
これ以後、大手の仲介業者は宅建業法違反を指摘されない様、申込書類などに仲介手数料を1ヵ月分とする承諾内容を盛り込んだフォーマットを用意したり、事前に説明を行ってから申込を受ける事を徹底し、合法的に1ヵ月分の仲介手数料を受領しているという訳です。
賃貸不動産の仲介手数料の相場は？
大手仲介業者の多くは仲介手数料を賃料1ヵ月+消費税としています。
ただし、競合他社との差別化のために仲介手数料を下げる業者も増えて来ていますので、入居したい物件が既に決まっているのであれば、仲介手数料の安い業者で申し込みを行うと良いでしょう。
仲介手数料を値切る客は嫌われる？
結論として、仲介手数料は物品等と違い成果報酬になりますので、その報酬を値切る人が好かれるという事はまずないでしょう。
上述した通り、仲介業者の主な収入源は仲介手数料になります。
しかし、手数料の上限は決まっているので、いくらお客さんの為に、必死で良い物件を見つけようが、貸主に条件交渉をして条件をよくしてもらおうが、既定の仲介手数料しか受領出来ない訳です。
仮に仲介の営業マンがお客さんの為に一生懸命頑張って気に入る物件を探し出したとします。
そこで、事前に仲介手数料を1ヵ月分と説明し承諾しているにも関わらず、いざ明細を提示した際に、少し聞きかじった程度の知識で違法じゃないんですか？等と反論されると、流石に営業マンも人間として不満を感じますよね。
ただ、そうはいっても、物件を決めるまでに営業時間を費やしてしまっている訳ですから、利益が０になるよりは・・と考えて、引き受けざるを得ない事がほとんどです。
逆に、事前説明をしたにも関わらず、値下げを打診された場合は、仲介後にトラブルになる可能性有りとみなして仲介自体を断る業者もある様です。
なぜ仲介手数料が無料になるのか
本題の仲介手数料無料のからくりですが、２つのパターンがあります。
宅建業者が貸主の場合
サブリース契約という単語を聞いたことはありませんか？
サブリース契約とは建物の所有者から建物を丸ごと借り上げた上で、それを又貸しする契約の事を言います。
つまり、所有者本人はサブリースを行う宅建業者に建物を貸し、宅建業者が貸主となって、エンドユーザーに部屋を貸し出している訳です。
住みたいと思った物件で仲介業者が貸主となっている物件の場合は貸主との直接契約になりますので仲介手数料は発生しません。
貸主との直接契約時の仲介手数料
ちなみにポータルサイト等で物件を調べる際、取引様態が「貸主」となっている物件は宅建業者が貸主となっている物件です。
直接契約は受け付けておらず仲介業者を通すことが必須の場合もありますが、直接契約OKの業者であれば仲介手数料は発生しません。
業務報酬がついている物件
業務報酬とはADやバックと様々な呼ばれ方をするのですが
貸主が物件を成約してくれた仲介業者に支払う謝礼金の事です。
宅建業法上では若干グレーなお金ではあるのですが、不動産業界で業務報酬のやり取りは当たり前の文化となっています。
ただ、近年コンプライアンスの意識が業界内でも高まってきており、以前までは、当たり前の様に受け取っていた業務報酬も、宅建業法に抵触しない様に色々と建前を設けた書類を交付した上で、貸主から受け取る事が多くなっています。
業務報酬は賃料の〇ヵ月分、または賃料の○○%といった形で付与されており、例えば賃料が６万円で業務報酬が1ヵ月分ついている物件を成約した場合、仲介業者は合計で賃料の２ヵ月分+消費税の金銭を受け取ることができます。
業務報酬が1ヵ月の場合の仲介手数料の配分
つまり、業務報酬が付与されている物件の場合、仲介手数料を無料にしても、仲介業者は利益が出るのです。
仲介手数料無料といわれる物件のからくりがこれです。
業務報酬がついている物件は積極的に仲介手数料を無料にして成約を狙う業者もいれば、通常通り仲介手数料を受領し、業務報酬も得ることで２倍の利益を狙う業者もいます。
仲介手数料無料物件のデメリット
仲介手数料が無料になる、からくりについて説明しましたが、最後にそのデメリットを解説したいと思います。
業務報酬がついている物件に限られる
そもそも何故、貸主は業務報酬をつけるのでしょうか？
結論をいうと、その物件が決まりにくいからです。
賃料が高い、築年が古い、立地が悪い、内装工事にかけるお金がない。等、理由は様々ですが、基本的には決まりにくい物件を仲介の営業力で解決するために業務報酬を付与します。
ただ、業務報酬も地域の風習によって考え方が違い、東京等では本当に決まらない物件に対して付与するのが一般的ですが、西日本では基本的に１ヵ月分は付与するというのが一般的です。
つまり、東京で仲介手数料を無料にしますと言われた場合、その物件は中々決まりづらい物件である可能性が高いです。
もちろん、その分初期費用は安くなりますし、立地が悪いだけで建物自体は悪くないといった場合もありますので、メリットがないわけではありません。
総括
仲介業者は仲介手数料が主な収益源なので基本的には減額をしたくないが、それに代替する業務報酬がある場合は、値引きに応じてくれる可能性が高い。
業務報酬という利益があるからこそ、仲介手数料を無料にしてくれるが、業務報酬がついている物件は、そもそも決まりにくいから業務報酬をつけているという点も理解しておきましょう。
]]>内容証明郵便とは？
自主管理大家さんでやっぱり困る賃料未収・・
何をやっても払ってくれない入居者さんは一定数どこにでもいるもんです。
そんなときに弁護士はやっぱり確実ですが、お金が・・
そんな方のために未収賃料を最安コストで回収しましょう。
※弁護士名で内容証明郵便を発送するのが一番ですが、大家さん名でも問題ありません。普通の人で払い渋ってるだけであれば、回収できる見込みがあります。
解除通知書の無料ダウンロード
内容を書き変えて、Ａ４サイズで２枚印刷してください。
【注意点！】
「1行20字以内、1枚26行以内であること」が必須条件です。
文章を書き加えることは問題ありませんが、オーバーしないようにご注意ください。
出来上がったら左端をホッチキスで２か所止めて、内容証明郵便の取扱支店に３部持ち込んでください。
※見開きの内側に割印を押してください。
※同じものを３部印刷してください。
目的には心理的な圧迫を加えることで、泣き寝入りはしないぞ、という意思表示ができます。
送料は２枚で１５００円程度です。
是非実践してみてください。
]]>
各種テンプレートを配布いたします。
ご利用の際は自己責任でお願いいたします。
従業者証明書テンプレート
第48条 宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者
に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を
その業務に従事させてはならない
2 従業者は、取引の関係者の請求があったときは、前項の証明書を提示し
なければならない
ということから、物件を案内するスタッフでも全ての従業員はこれを持っています。
不動産取引の際は、提示をお願いしてみるとスタッフの質が分かるかもしれません。
まともな会社ならスッと出してくれるはずです。
（出して減るものではありませんので）
ちなみに以下のエクセルファイルに各種情報を入力して、
写真を貼り付けて、社印を押すだけで作成できます。
ラミネートをするとそれっぽいですね。
ダウンロードはこちら
従業者証明書テンプレート
宅地建物取引業票テンプレート
不動産業者には公衆の見やすい場所に「宅地建物取引業者票」を掲示する必要があります。
いわゆる「法定看板」です。
以下のエクセルファイルに入力して印刷して掲示することが可能です。
※印刷設定はダウンロードされた方自身でお願いいたします。
専門の業者でアクリルなどで作成するのが今の主流ですが、高いですよね。
不動産業者向けの金や銀の看板を売っている会社があるようですが、必要ありませんね。
まれに掲示していない業者がいますが、完全に違反ですので・・。
ダウンロードはこちら
宅地建物取引業者票テンプレート
事故物件とは
何らかの告知事項が存在する物件、を指します。
『訳あり物件』などと呼ばれることもあります。
その告知事項は、物理的であるのか心理的であるのかを問いません。
極端な話、雨漏りでも告知事項となります。
今回はそのなかでも、心理的な瑕疵があり告知する義務がある物件について掘り下げていきます。
心理的な瑕疵について国交省は明確なガイドラインを定めておらず、告知しなければいけない期間はケースバイケースとなっています。
ただ良くある噂の
『一回入居者が住み、退去した後は告知義務はない』
このような事実はありません。
※過去に不動産業者が自社の社員で短期間借りる賃貸借契約を結ぶと告知義務がなくなるというロンダリングが流行ったせいです。
隣の部屋は事故物件？
やはり通常の方であれば出来れば近づきたくないものです。
やはり隣や上下階など近いところでは起きてほしくないものですが、過去に起きたことを全て
過去の判例で室内での事故は、隣の居室には告知しなくとも良い、ということになっています。
土地や物件に丸々ついている場合は別です。
例えばエントランスや非常階段などの共用部で事故があった場合は、部屋ではなく建物全体となります。
事故物件の見分け方
いくつかのポイントで判断することができます。
簡単なことばかりで難しくはありません。
①「告知事項有」の文言がある
図面やネットの募集ページの隅っこを良く読んでみてください。
かなり小さい時で「告知事項有」と記載があります。
万が一記載がなくとも、不動産業者に『この物件(部屋)は相場より安いですが、告知事項はありますか？』などとダイレクトに聞いてみましょう！
不動産業者には告知義務という入居者に伝える義務があるため、嘘を付くことはないでしょう。
②ずっとSUUMOなどのサイトに掲載されている
やはり過去に何かあった物件は長期空室になる可能性が高いです。
③近隣の賃料相場とかけ離れて安い
家賃は安いに越したことはありませんが、あまりにも安い場合何かある場合があります。
家賃には相場がありますので、お客さんがなかなかつかない場合、少し下げることはありますが、
大家さんも収入が下がるので、あまりに相場よりかけ離れている場合、少し疑ったほうがいいですね。
④写真や室内が妙に綺麗
ネットで部屋の写真や画像を見る機会も多いと思います。
業者も出来るだけ部屋が広く、綺麗に見るように写真にはかなり力をいれています。
ですが、やはり部屋は使っているうちに経年劣化などで傷んで汚れてきます。補修は頻繁にしますが、すべてをピカピカの新品にすることはできません。
その中でも傷一つない新築のような状態の部屋は怪しいです。
フルリフォームせざるわ得ない事情があったかもしれません。
⑤公示サイト大島てるを利用する
このような事故物件を広く取り扱うデータベースに大島てるというサイトがあります。
気になる物件があれば一度見てみるのもいいかもしれません。
ただ、個人で好きに登録できるので、間違っている情報も多く存在します。
掘り出し物件かも！？
上記の通りで告知事項がついた物件や部屋は相場より安く売買されたり貸し出されることが多いです。
逆に好き好んで自己物件に住む人もいるようです。
フルリフォームやリノベーションされていることがほとんどなので、掘り出し物件といえば掘り出し物件かもしれません。
ただし、必ずしも安いわけではありません。
中には通常の相場と同じ程度のものも多くあります。
告知事項を上回る立地やアクセス、付加価値があるケースもあるからです。
前述のポイントを踏まえて快適なお部屋探しをしましょう！
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語源はBrilliant(英語)で“光り輝く”、“卓越した”という意味を持っています。
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「洗練された住まい」とは「いつまでも輝きを失わない住まい」であり、「住んでからの安心」とは「卓越した品質とアフターサービス」であると考え、Brillia(ブリリア)というブランド名にその思いが詰まっているようです。
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パークハビオ シリーズ
三菱地所レジデンスが提供するThe ParkHabioシリーズです。
スタイルハウス シリーズ
三井不動産レジデンシャル
パークホームズ シリーズ
三井不動産レジデンシャルが提供するParkHOMESシリーズです。
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パークタワー シリーズ
三井不動産レジデンシャルが提供するParkTOWERシリーズです。
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パークコート シリーズ
三井不動産レジデンシャルが提供するParkCourシリーズです。
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パークマンション シリーズ
三井不動産レジデンシャルが提供するParkMANSIONシリーズです。
パークシティ シリーズ
パークシーズンズ シリーズ
三井不動産レジデンシャルが提供するParkSEASONZシリーズです。
パークリュクス シリーズ
三井不動産レジデンシャルが提供するParkLUXEシリーズです。
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パークアクシス シリーズ
三井不動産レジデンシャルが提供するParkAXISシリーズです。
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住友不動産
住友不動産とは？
1949年12月1日創業の老舗大手不動産会社です。
スローガンを「信用と創造」としています。
財閥系の大手総合ディベロッパーです。本店は東京都新宿区西新宿2丁目にあります。
ラ・トゥール シリーズ
住友不動産が提供する高級賃貸マンションLa Tourシリーズです。
ちなみに「La tour」とはフランス語で「塔」という意味という意味です。
英語に訳すと「Tower」
おしゃれですが、そのまんまの意味ですね。
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シティハウス シリーズ
シティタワー シリーズ
シティテラス シリーズ
セントラルレジデンス シリーズ
パークスクエア シリーズ
ガーデンハウス シリーズ
グランドヒルズ シリーズ
東急不動産
ブランズ シリーズ
東急不動産が提供するBRANZシリーズです。
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アルス シリーズ
プレステージ シリーズ
東急不動産が提供するPRESTIGEシリーズです。
平成22年8月4日に東急不動産が出したプレスリリースにより「BRANZ」ブランドに一本化されることとなっており、新しくこの名前を冠したマンションは増えません。
クオリア シリーズ
東急不動産が提供するQUALIAシリーズです。
平成22年8月4日に東急不動産が出したプレスリリースにより「BRANZ」ブランドに一本化されることとなっており、新しくこの名前を冠したマンションは増えません。
シーサイドコート シリーズ
東急不動産が提供するSeasideCourtシリーズです。
平成22年8月4日に東急不動産が出したプレスリリースにより「BRANZ」ブランドに一本化されることとなっており、新しくこの名前を冠したマンションは増えません。
コンフォリア シリーズ
東急不動産が提供するCOMFORIAシリーズです。
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大京
ライオンズ シリーズ
ライオンズタワー シリーズ
ライオンズマンション シリーズ
ライオンズシティ シリーズ
ライオンズテラス シリーズ
ライオンズヴィアーレ シリーズ
ライオンズヒルズ シリーズ
ライオンズアイル シリーズ
ライオンズクオーレ シリーズ
ライオンズガーデン シリーズ
グランフォート シリーズ
エルザ シリーズ
大成有楽不動産
オーベル シリーズ
大成有楽不動産が提供するOBERシリーズです。
グランツオーベル シリーズ
丸紅
グランスイート シリーズ
ファミール シリーズ
大和ハウス工業
プレミスト シリーズ
大和ハウス工業が提供するPREMISTシリーズです。
D’クラディア シリーズ
D’グランセ シリーズ
D’レスティア シリーズ
コスモスイニシア
コスモ シリーズ
イニシア シリーズ
イニシアイオ シリーズ
フォルム シリーズ
モリモト
ディアナコート シリーズ
ピアース シリーズ
アールグラン シリーズ
クレッセント シリーズ
積水ハウス
グランドメゾン シリーズ
積水ハウスが提供するGRANDE MAISONシリーズです。
旭化成不動産レジデンス
アトラス シリーズ
旭化成不動産レジデンスが提供するATLASシリーズです。
アトラスタワー シリーズ
東京急行電鉄
ドレッセ シリーズ
東京急行電鉄が提供するDRESSERシリーズです。
住友商事
クラッシィハウス シリーズ
住友商事が提供するCLLASSY HOUSEシリーズです。
NTT都市開発
ウェリス シリーズ
NTT都市開発が提供するWELLITHシリーズです。
伊藤忠都市開発
クレヴィア シリーズ
伊藤忠都市開発が提供するCREVIAシリーズです。
クレヴィアタワー シリーズ
伊藤忠都市開発が提供するCREVIA TOWERシリーズです。
イトーピア シリーズ
新日鉄興和不動産
リビオ シリーズ
新日鉄興和不動産が提供するLIBIOシリーズです。
清水総合開発
ヴィークコート シリーズ
清水総合開発が提供するVIEQUCOURTシリーズです。
阪急不動産
ジオ シリーズ
近鉄不動産が提供するgeoシリーズです。
近鉄不動産
ローレルコート シリーズ
近鉄不動産が提供するLaurel Courtシリーズです。
サンウッド
サンウッド シリーズ
サンケイビル
ルフォン シリーズ
サンケイビルが提供するLEFONDシリーズです。
ルフォンリブレ シリーズ
サンケイビルが提供するLEFOND libreシリーズです。
ルフォンソレイユ シリーズ
サンケイビルが提供するLEFOND Soleilシリーズです。
ルフォンプログレ シリーズ
サンケイビルが提供するLEFOND PROGRESシリーズです。
オープンハウス・ディベロップメント
オープンレジデンシア シリーズ
オープンレジデンス シリーズ
オリックス不動産
サンクタス シリーズ
オリックス不動産が提供するSANCTUSシリーズです。
おとり物件とは
賃貸で部屋を探すときにいきなり不動産屋に行くかたは珍しいと思います。
ほとんどの人がスマホやパソコンでSUUMOやホームズなどのサイトをチェックするかと思います。
目星をつけた物件に問い合わせをして「ある」と言われ、案内できると言われたので
実際に店舗に行ってみると「無い、終わった」と言われるケースや、「申し込みが入った」などと言われ、結果無駄足になってしまいます。
多くの方が「せっかく来たのだから他の物件を探してほしい」となると思います。
仲介業者はこれを狙っています。またそうなるように仕向けるトークをします。
何故おとり広告を出すのか
主におとり広告を出すのは「仲介業者」です。
※貸主は入居者が決まれば家賃収入が入るので、おとり広告をする意味が有りません。
お客様から問い合わせをもらって、来店させないと話が始まりません。
ファーストコンタクトがおとり広告であれ、実際に空いている部屋であれ、賃貸営業マンはどちらでもいいのです。
実際に空いているとしても、その部屋が営業マンにとって美味しい部屋でなければ違う部屋を勧めるのですから・・。
おとり物件を見分ける5つの方法
以下の方法を用いると無駄足になってしまうおとり物件なのかどうかを見極めることができます。
5つの方法をご紹介しますので、ぜひ確認することをオススメします。
現地待ち合わせができるかどうか
現実的に「無い＝入居者がいる」物件は部屋の中を見ることができません。
仲介営業は基本的には店舗に来店させようとしますが、別に現地で待ち合わせをして部屋を案内しても問題は有りません。
現地待ち合わせで内覧することを断られなければ、実際に空いていることは間違いないでしょう。
※ただ、実際は申し込みが入っていて2番手になるキャンセル待ちの状況は有りえます。
同じ物件を掲載している別の業者にも問い合わせてセカンドオピニオン的に利用するといいでしょう。
※待ち合わせ直前（1時間前や30分前）に申し込みが入ってしまったといって現地のエントランスから店舗に連れて行こうとする営業マンもいます。
悪質な不動産業者なのでその業者に部屋探しを依頼することは控えたほうがいいでしょう。
別の業者から違う条件で募集されていないか
例えば気になる物件がかなりお得な条件で出ているとすると少し怪しいです。
相場よりもかなり安い賃料や他社より礼金が安く出ているとすればなおさら怪しいです。
仲介業者がオーナーから許可を得ずに勝手に安く掲載して反響を獲得している可能性があります。
空いていたとして、内覧した後に後だしで礼金を高く提示されたり、賃料を高く提示されるケースもあります。
定期借家契約（契約期間に定めのある契約）ではないか
実際に転勤から戻るまでの数か月の間だけ貸したいというオーナーもいらっしゃいます。
短くて2~3カ月、長くて1年など様々ですがせっかく引っ越してもすぐに部屋を探さないといけなくなります。
厳密にはおとり物件ではないですが、住むに当たっては現実的ではないですよね。
※自宅を建て替える間の仮住まいなどとして、特殊ではありますが多少需要は有るようです。
同じ物件がずっと掲載されていないか
賃貸物件の募集掲載スパンは大体2週間から長くても3週間程度です。
「この物件前からずっと出ているなぁ」と思ったら怪しいです。
資料をもらうことができるか
おとり物件を掲載しているほとんどの業者が図面や資料を客に渡したがりません。
「お店に来ないと見せられない契約をオーナーとしている」、などの言い訳を並べます。
真っ赤なウソです。営業トークです。
その資料を持って他社の仲介に行かれることを恐れているだけです。
そもそも資料をメールかFAXで送ることも嫌がるような不動産業者とお付き合いをするのは今後のことも考えると避けたほうがいいでしょう。
そこに住むために住所・氏名・年齢・勤務先・年収・連帯保証人などの個人情報を渡すことになりますから。
番外編
成約済みならまだしも、架空の物件もある
現在はかなり少なくなりましたが、仲介業者が架空の物件を作り上げ、広告することもありました。
適当な物件の写真を寄せ集めて、相場より安い賃料で募集するとそりゃ問い合わせがバンバンきますよね。
ストリートビューで外観だけでも照らし合わせたら案外気がつくものです。
※住所の枝番号が出ていないだけでも胡散臭く感じると思います。
店頭に出ている物件資料は注意！
よく駅前に賃貸仲介のお店があり、店頭に物件資料（路上看板）を張り出していることがあります。
たまにとてつもなく安い物件や掘り出し物があるかと思います。
「気になるなぁ」・「いいなぁ」と思って、フラッと店内に入り、その部屋のことを聞こうとすると、だいたい受付といって名前や住所などを聞かれて肝心の情報を教えてくれません。
何故なら、そんな物件は無いからです。
店頭の資料（図面）や看板の更新ペースはかなり遅いです。
賃貸物件は、仲介業者がFAXで貸主に借り手の情報を送れば押さえることができます。
そんな流動的なものを募集が出ている最新情報をカラーの見易い資料に書き換えて、写真を貼って印刷してラミネートするのは大変手間がかかります。
私の知っている不動産屋は2ヶ月に一回くらいのペースで入れ換えてはいますが、何回も使い回しをしたりしています。
看板や図面に惑わされないようにしましょう。
例外では有りますが、本当に直前で申し込みが入ったりして結果的におとり物件になってしまう、ということも実際有るようです。
すべてがすべておとり物件ではないようですので、ご注意ください。
おとり物件を見分ける方法をご紹介いたしましたが、本当の掘り出し物件が有る可能性もあります。
悩んで万全の態勢を整えるのもいいですが、一度問い合わせてみるといいと思います。
電話対応の仕方や言葉遣いからもその会社としての姿勢が見えてくるでしょう。
※営業の電話がバンバンくるので、「仕事中だから電話はこちらからする」と強く伝えたほうがいいでしょう。
覚えるべき3つのポイント
ポイント1.不動産業界の仕組みを理解する
部屋探しをするときにスーモやホームズなどのサイトを見ると思います。
まず、スーモに掲載している不動産屋＝オーナーという概念は捨ててください！
基本的に掲載している業者はほとんどと言っていいほど、仲介業者が掲載しています。
（もちろん中には貸主や元付業者もいます）
仕組み自体は、以下の通りとなります。
【オーナー】→【元付業者】→【仲介業者】→【入居者】
2つも不動産屋さんが関わっているので、ところどころで中間マージンが発生して高くなります。
直接オーナーから借りられたら話は早いですよね。ですがそうも行きません。
オーナーと元付業者が専属専任媒介契約を締結していると、必ず元付業者を通さないといけなくなります。
中間省略を防ぐ仕組みが出来てるんですね・・。
ですが、仲介業者は省略できます。
物件情報を仲介業者が紹介しているのですから、貸主に直接行ってしまえば話は早いですよね？
しかも貸主から直接部屋を借りれば、仲介手数料は請求されません！！
（仲介業者を挟んだり、貸主以外の代理などの媒介業者と契約を結ぶと媒介業者から請求されます）
ですが、貸主を探して直接行っても、大手の不動産屋さんだと相手にしてくれないことがあります。
※元付業者は大手になればなるほど入居者を募集する業務を仲介業者任せにします。
例：
プラウドシリーズは「野村不動産」
パークアクシスシリーズは「三井不動産」
三井不動産に直接行くと媒介業者の子会社レジデントファーストに紹介されます。
案の定、レジデントファーストは媒介業者なので仲介手数料が掛かります・・。
大手は個人の借主だとなかなか取り合ってくれませんね。
貸主から直接借りられるのであれば、それが1番費用も掛からず、手っ取り早いです。
貸主（≒所有者）＞代理＞（専属専任媒介＞専任媒介）＞一般媒介＞＞仲介
取引態様は図面の右下に小さく書いてあることが多いです。
スーモなどの広告にも取引態様は掲載されています。
ポイント2．おとり物件を見分ける
気になる物件があっても、もしかしたらおとり物件かもしれません。
「妙にその部屋だけ安い」・「ずっとネットに掲載されている」・「写真がすごく綺麗」
などの3点に合致した物件はかなりといっていいほど怪しいです。
同じようなエリアで部屋探しをしている他のお客さんが見落とす訳はありません。
また、しつこく来店を進める業者はかなり怪しいです。
そんなときのキーワードは「現地待ち合わせ」です。
内覧するなら物件現地での待ち合わせが可能かどうか聞いてみましょう。
おとり物件の場合、高確率でその部屋はすでに成約しており、入居者がいます。
「物件を紹介するのに手続きがいるので来店が必要」など来店を迫る場合、来店しても無駄足になってしまう可能性がとても高いです。
無駄な時間を過ごすことの無いように物件（広告）を見る眼を鍛えましょう。
なんとなく「これおとり物件っぽい」などと分かるようになります。
そういう物件に限って電話で問い合わせすると
————–
業者 「ありますよ！来店してください！」
お客さん「現地待ち合わせしたいです」
業者 「手続きが必要なので一回来店して頂いて、書類に記入をお願いします！」
————–
上記のような流れになるので、実に分かりやすいですね。
ポイント3.決定する前に交渉を！
交渉を掛けるタイミングは？
ようやく気に入った物件が見つかったら、やはり少しでも安く住みたいですよね。
不動産屋さんに「ここに住みます」と伝える前に、交渉を掛けましょう。
あくまで「悩んでいる」、「決定打が欲しい」という旨を伝えましょう。
交渉するにあたって、やはり貸主（オーナー）もメリットがないと聞いてくれません。
借りる側としての切り札は3つ
1.契約を早くする（→契約が終わると貸主は安心します）
2.入金を早くする（→入金が済むと貸主は安心します）
3.賃料の起算日を早くする（→家賃収入が早々に発生するので、貸主にメリットがある）
どれも借主にとっては伸ばしたい項目ではありますが、貸主にメリットを作ることで交渉を通りやすくすることができます。
交渉に慣れた仲介業者からはこの切り札が提案されるかもしれません。
今の住まいの退去期日や引越日の兼ね合いも考えながら、プラスになるように話していきましょう。
交渉を掛ける順序は？
交渉する順序は、礼金が付いているならば、まず真っ先に礼金の減額交渉をすべきです。
オーナーへのお礼金という意味合いで、敷金のように預け金ではないので、下がるにこしたことはない金銭です。
1.礼金を下げてほしい
↓礼金がだめなら
2.賃料を安くしてほしい
→それでも駄目なら
3.フリーレント（1ヶ月分賃料を無料にしてほしい）
→最後の最後に
4.賃料発生日を伸ばしてほしい（現在の住まいとの二重家賃を避けるため）
上記順番で交渉していくといいでしょう。
欲張ると契約自体が崩れます。ほどほどに。
上から順に難しい交渉になっています。ひとつでも交渉が通れば、欲張らないほうがいいです。
（めんどくさいお客さんと思われると、通った交渉も崩れてしまいます。）
仲介手数料は、仲介業者が自由に決められる
気に入った部屋が見つかったら、やはり初期費用は少しでも安いほうがうれしいですよね。
大事なポイントは、仲介業者に募集条件の変更する権利は一切ない、というところです。
仲介業者は値下げできる唯一のポイントは仲介手数料だけ！です。
上記の賃料や礼金などの募集条件は全て仲介業者が貸主（元付業者）に交渉しているだけで、
決定権は仲介業者にはありません。
交渉が一切通らなかった場合、最後に仲介手数料の減額を交渉するのがベストですね。
仲介業者としては唯一の収入源なのでなかなか下げないところではありますが、交渉が通らなかったという引け目を感じているはずなので、少し減額できるかもしれません。
また、契約する前に仲介業者の不手際などで迷惑を被った場合、交渉のチャンスです。
交渉次第で仲介手数料の金額が下がる可能性があります。
当たり前のことですが、営業マンも人間ですので高圧的に言うよりもお願いするスタンスのほうが成功率が上がります。
上記のポイント3つを踏まえて、賢く安くお部屋探しをしたいですね。
衣・食・住の住を担当する不動産業界には数多くの隠語や用語が存在します。
ウラ用語を理解して、不動産業者に惑わされないための知識を公開します。
不動産営業マン同士の話に聞き耳立ててみるのも面白いかもしれません。
不動産業界で勤めることになった新人さんは、是非覚えてみてください。
会社によって言い回しやニュアンスが異なることもあります。
また、会社内で公に使えない隠語もありますので注意してください。。
（アリバイ会社などを使っていることを上司にバレちゃいけない、など）
不動産業界の用語を理解しよう
元付業者とは
大手の不動産業者（住友、三井、三菱など）も同様にそのように呼ぶ。
オーナーから委託されて、物件（部屋）の管理や入居者の管理、家賃の請求、クレーム対応などを行う。
オーナーとは媒介契約を結んで、月額3～5%の手数料をオーナーが元付業者に支払って、物件の管理をお願いしている。
元付業者は、店頭やネットで入居者を募集するのと同時に入居者を広く募集をするために国交省管轄の不動産流通データベースに登録する義務がある。
隠語：元付（もとづけ）
仲介業者とは
元付業者が掲載した不動産流通データベースの情報を元に店頭やネット（2次広告）にて入居者を募集する。
一般的にスーモやホームズ、CHINTAIなどのサイトに掲載している業者は、この仲介業者にあたる。
入居者から成約時に仲介手数料を貰うことをビジネスとしている。
隠語：仲介（ちゅうかい）、先物業者（さきものぎょうしゃ）
仲介手数料とは
1ヶ月分請求しないといけない訳ではない。
また仲介業者が仲介業者の判断だけで下げられる唯一のポイントである。
隠語：仲手（ちゅうて）、手数料（てすうりょう）
1次広告とは
転載されている情報ではなく、貸主や代理、専任媒介契約を結んでいる業者が行っている。
隠語：直付け（じかづけ）
2次広告とは
募集の内容は1次広告と全く同じになる。
しかし、仲介業者が行っている広告には故意に募集賃料を下げているケースもある。
物件自体が成約済みの場合も多々・・。
類語：エンド向け広告（えんどむけこうこく）、広告掲載（こうこくけいさい）
不動産業界の隠語を理解しよう
物出しとは
しかし、お客さんの希望の条件では物件は全然ヒットしないので、勝手に条件を緩めて探す。
例：「賃料8万まで、駅徒歩10分で！」→「賃料9万までで、駅徒歩15分」で探している。
※賃料が高くなれば、仲介手数料の売上も上がるし、物件数もやはり増える。
営業マンはめんどくさいので物だしはあまりしたがらない。
「いい物件あったら送りますね！」と営業マンが言った後、本当に送ってきたら物だししてる証拠。
送ってこなければ後回しにしてるか、面倒臭いのでお客さんから希望の物件を言ってくるのを待ってます。
隠語：物だし（ぶつだし）
物確とは
仲介業者が貸主や管理会社に物件の空室の確認をすることを指す。
不動産業界は未だに電話で確認してFAXで資料のやり取りをする。
メールでのやり取りは稀という古い体制が今尚残っている。
隠語：物件確認（ぶっけんかくにん）、空室確認（くうしつかくにん）
カラ電とは
具体的には、来店したお客さんの前で空室状況の確認をあえて目の前でするが、実際には電話はかけていない。
何をしたいのかというと、営業マンがその物件に決めたくない、案内したくないなどの理由から適当に申込が入ったなどの電話をすることによってその物件を「消す」ことができる。
「消し」についてはリンク先をご覧下さい。
隠語：空電（からでん）
類語：消し（けし）、ケシ（けし）
呼び物とは
「呼び物件」の略で「呼ぶ＝来客する」の意味がある。
実際にはすでに成約していたり、申込が入っていたりする事が多い物件を指す。
下手をするとそんな物件自体がないことがある。
※適当な物件の外観と間取り図を組み合わせて、掘り出し物件をでっち上げる。
来客したお客さんには適当な「消し」を用いて物件を検討から外し、手数料を多く取れる別の物件にすり替えて紹介する。
また、一般的には「囮（おとり）物件」と呼ぶが、不動産業界内ではおとり物件という言葉はほとんど使われない。
隠語：呼物（よびぶつ）、呼び物件（よびぶっけん）、引物（ひきぶつ）、
類語：おとり広告（おとりこうこく）
当て物とは
なんらかの理由で決まらない物件をあえて見せることによって、その後に普通でも良く見えてくる現象を利用したもの。
大抵の場合、決め物を案内の最後、または当て物の後に見せることが多い。
営業マンの決めゼリフは「さっき見た○○の部屋より断然こっちの部屋の方がいいですねー！」
また、とてつもなく条件の悪い物件を見せることで、自分の予算では「このレベルの部屋しか借りられない」と気分をわざと悪くする効果もある。
すると少し予算オーバーでもいい部屋に住みたいという気持ちが沸き、予算オーバーの決め物にしてしまう・・。
比較対象が狂ってしまうと、普通の物件も良く見えてしまいます。
隠語：当物（あてぶつ）
類語：クソ物（くそぶつ）
対義語：決め物（きめぶつ）
決め物とは
大抵の場合、長期空室が続いていたり、ファンド物件などの利回り物件で、仲介業者が貰える手数料が多い物件がそのように呼ばれる。
またほとんどの場合、お客さんの予算からはオーバーしていることが多い。
中には本当に「ココは直ぐ決まる！」という物件を決め物と呼ぶこともある。
隠語：決物（きめぶつ）
対義語：当物（あてぶつ）、クソ物（くそぶつ）
クソ物とは
日当たりが最悪だったり、部屋が極小だったり、隣人が変な人だったり、理由はさまざまです。
1年以上空室が続くケースもあります。
逆にそんな物件を利用して（＝当て物）、お客さんを揺さぶってきます。
使用例：「この物件まじでクソ物だわー」など。
隠語：クソ物（くそぶつ）
類語：当て物（あてぶつ）
対義語：決め物（きめぶつ）
ダマとは
使用例：ペットを飼育するが、オーナーにはダマでいく。
：事故物件だが、お客さんにはダマ。（宅建業法違反）
上記以外にもさまざまな使い方ができる便利なやつ。
お客さんと事前に打ち合わせして都合の悪いことを隠すこともできるので、一概に悪いものではない。
由来：マージャンの「ダマテン」から来ている
隠語：ダマ（だま）
のっけとは
賃貸で「のっけ」といえば、家賃や礼金などを上乗せすることで、管理会社からバックしてもらうことがあります。
仲介業者は宅建行法により、仲介手数料を賃料の1ヶ月+税までしか請求してはいけません。
ですが、仲介手数料以外の名目で収益を上げることについては制限されていません。
実際に上乗せされた賃料や礼金でも賃貸借契約通りであれば違法ではありません。
貸主や管理会社はお客さんを紹介してくれさえすれば何でもいいという悪しき習慣ですね。
隠語：のっけ、上乗せ（うわのせ）、礼金バック（れいきんばっく）
広告料とは
仲介手数料という名目では仲介業者は受け取れないため、広告料という名目になっている。
仮に賃料の1ヶ月分を広告料として、お客さんからは賃料の1か月分を仲介手数料として受け取ると、売り上げは、賃料の2か月分となる。
そのため仲介業者は広告料の付いた物件ばかりを勧めてくる。
中には広告料の付いた物件では仲介手数料は受け取らない業者もいるため、良く調べて賢く引越しをしたいところ。
隠語：AD（えーでぃー）、バック（ばっく）、KB（きっくばっく）、CB（きゃっしゅばっく）、業務委託手数料（ぎょうむいたくてすうりょう）、入居者対応補助業務実施手数料（にゅうきょしゃたいおうほじょぎょうむじっしてすうりょう）、業務委託手数料（かんりぎょうむいたくてすうりょう）
担ボとは
不動産の営業マンは仲介手数料や業者から貰った広告料に対してのインセンティブ報酬だが、やはり会社に持ってかれてしまう。
会社に持ってかれないようにするには、貸主やオーナーから直接もらうのが早いという短絡的考え。
類語：AD（えーでぃー）、バック（ばっく）、KB（きっくばっく）、CB（きゃっしゅばっく）
隠語：個人バック（こじんばっく）
在籍会社とは
水商売や職場を公にできない人がお世話になることが多い。
在籍会社によっては勤務先の情報を頻繁に使うので、貸主や管理会社にバレてしまうこともあるので、
使う場合はその在籍会社の持っている勤務先情報を精査する必要がある。
隠語：在籍会社（ざいせきかいしゃ）、在籍代行（ざいせきだいこう）、アリバイ会社（ありばいかいしゃ）
訪問販売とは
新聞、掃除道具、ソーラーパネルなどの業者のことを指す。
※ちなみに不動産業者とは仲がいいので、真剣に使いたい場合は仲のいい不動産業者からやり取りしてもらったほうがスムーズ。
隠語：訪販（ほうはん）
飛ばしとは
不動産業界内ではタブーだが、繁忙期は1人のスタッフが同時にカウンター接客するのでこの行為がしばしば見られる。
ちなみに貸主やオーナーにバレると担当や不動産会社はかなり怒られます。
※火災保険が未加入なので火災があるとマズい、施錠や戸締りの関係、などさまざまな理由があります。
部屋探しをしていて、一人で部屋を見に行ったことがある人は「飛ばされて」ます。
隠語：トバシ（とばし）
MBとは
メーターボックスの略。
たいていの場合、玄関扉の横にある金属製の扉を開けたところにある、電気や水道などのメーターが入っているスペースのこと。
間取り図にMBとかかれていればメーターボックスだと思ってほぼ間違いない。
※部屋の床面積には含まない。
しばしば宅配便などをそこに隠したりもしますが、鍵を掛けられないので大事なものはしまってはいけません。
隠語：MB（めーたーぼっくす）
類語：MB（めーるぼっくす）
※MB[1234]といった形の表記は、高確率でメールボックスの暗証番号を指します。
PSとは
パイプスペースの略。
ここもMBと似たようなものです。
基本的に水道管やガスの元栓があるだけなので、ほとんどあけることはありません。
また、梁や構造に埋め込まれているものについてはあけることもできないです。
※MBと同じで、部屋の床面積には含みません。
※パーソナルスペースの略ではありません。
※P.S.ではありません。
※プレイステーションではありません。
隠語：PS（ぱいぷすぺーす）
不動産契約関係の隠語を理解しよう
重説とは
宅建業法第35条で定められた契約締結前に説明する書面である。
この書面は、宅地建物取引士がお客様の面前で宅建士証を提示の上、読み上げなければいけない書類です。
なぜか部屋を案内してくれたスタッフとは違うスタッフが説明することも多いが、それはそのスタッフが宅建士を持っていないからである。
宅建士持ってない不動産の営業マンってどうかと思いますが。
宅建業法第35条で定められているので、35条書面とか言われたりもしますが、大体「重説」と呼ばれます。
隠語：35条書面（さんじゅうごじょうしょめん）、契約前説明（けいやくまえせつめい）
宅建士証とは
宅地建物取引士の資格を証明するカード型の免許証のこと。
重要事項を説明する際は、お客さんから求められなくて提示しなければいけない。
また旧名称は【宅地建物取引主任者】であるが、古い名称のものも有効である。
(古いものは5年に一度の更新の時に切り替わります。)
合格率は2割から3割であり、法律系の試験の登竜門扱いされている。
持っていなくとも物件案内などの業務に従事することはできる。むしろ持っていない営業マンの方が多い。
また不動産を営む事務所には5人に一人の専任者を置く必要がある。
隠語:宅建(たっけん)
売契とは
賃貸借契約書は何故か「賃契（ちんけい）」とは略さない。
賃貸の場合は、そのまま「契約書」と呼ばれる。
※売買も賃貸も扱う業者だとチンケイと呼ぶことがあるようです。
ただし賃貸の場合、大事なことは全部重要事項説明書に書いてあるので、あまり気合をいれて話しを聞かなくてもよし。
※売買はだめです。不動産屋の作る書類は適当で間違っていることが多々あります。
（前に使った書面を使いまわししたりしています。）
ちなみにこっちの書面は宅建士が読まなくてもいいとされているので、誰でも読めます。
重要事項説明で宅建士が出てきて、読み終わると担当に代わって契約書を読むケースが多いです。
宅建業法第37条で定められているので、37条書面とも呼ばれますが、「売契」と呼ばれます。
隠語：37条書面（さんじゅうななじょうしょめん）、売契（ばいけい）、賃貸借契約書（ちんたいしゃくけいやくしょ）、賃契(ちんけい)
まとめ
不動産会社の電話しているところを聞いてみると隠語を使っていることがあります。
「礼金のっけてるんですよ」などのお客さんに不利になる場合もあります。
お客さんは分からないと思っているのか、不動産の営業マンは電話の内容をあまり隠しません。
不動産業界の隠語や用語を理解して、賢くお部屋探しをしましょう！
関西と関東ではかなり意味合いが異なったりしますので要注意です。
※物件データベースでは、東京都内を標準にしています。
———
追記：2016/3/31
7項目追加して、タイトルを変更しました。
追記：2016/5/16
4項目追加して、タイトルを変更しました。
追記：2016/6/6
2項目追加して、タイトルを変更しました。
追記：2017/1/28
1項目追加して、タイトルを変更しました。