L’article Crédit immobilier en Espagne : comment obtenir un prêt bancaire en 2026/2027 ? est apparu en premier sur Acheter en Espagne.
]]>Dernière mise à jour le 9 septembre 2026 par Patrick Crosset
En bref : pour monter un « bon » dossier de crédit immobilier en Espagne, préparez avant tout votre demande de financement avant de chercher votre bien. Assainissez vos comptes, réunissez vos justificatifs d’identité (passeport, NIE), de revenus (3 derniers salaires ou bilans, avis d’imposition), de charges et d’apport, puis comparez plusieurs banques. Les établissements bancaires espagnols financent jusqu’à 80 % pour un résident et 60 à 70 % pour un non-résident, avec un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets. Un dossier complet et anticipé double vos chances d’obtenir le meilleur taux et le meilleur financement.
La qualité de votre dossier de prêt conditionne l’obtention de votre crédit immobilier en Espagne. La banque cherche à savoir si vous êtes un bon gestionnaire et si elle peut vous faire confiance. En lui soumettant un dossier complet et argumenté, vous doublez vos chances d’obtenir le financement souhaité, dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions.
Notre conseil : si possible, soumettez votre demande de prêt avant votre recherche de bien immobilier, et non après.
Découvrez dans cet article tous les secrets pour bien préparer votre dossier de crédit immobilier en Espagne. En tant que conseiller immobilier, nous sommes à votre service pour la recherche de financement et pour vous aider à monter votre dossier de prêt, en plus de la recherche du bien lui-même.
Vous pouvez aussi retrouver une synthèse de cet article en vidéo sur YouTube. Pour une vue d’ensemble sur les banques, les taux et le calendrier complet d’un emprunt en Espagne, consultez également notre guide Emprunter en Espagne pour acheter en Espagne, c’est possible !
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Chiffres indicatifs, susceptibles d’évoluer chaque mois avec l’Euribor : vérifiez toujours les conditions actualisées avec votre banque ou votre conseiller.
Contrairement à ce que l’on pense — et à ce que courtiers, agents immobiliers et même certains banquiers affirment — il vaut mieux préparer son dossier de prêt bancaire avant de démarrer la recherche d’un bien immobilier en Espagne.
Pourquoi ? Parce que cela évite de mauvaises surprises. Connaissez-vous le montant que la banque pourra vous prêter ? Et surtout, pourra-t-elle vous prêter ? Quel sera le montant des mensualités ? Aujourd’hui encore, beaucoup d’acheteurs potentiels démarrent leurs recherches sans réponse à ces questions essentielles.
Montez votre dossier en amont de vos recherches : vous obtiendrez un accord de principe sur le montant du financement et pourrez avancer votre projet en toute sécurité, en connaissant votre capacité d’emprunt réelle. Il ne s’agit pas de demander une offre de prêt ferme à ce stade, mais un accord de principe sur un montant, une durée, un taux (et des conditions).
Nous avons tous tendance à surévaluer notre capacité d’emprunt, ce qui finit par créer des situations difficiles, voire impossibles à dénouer. Deux exemples vécus :
Suivez notre conseil : montez votre dossier de demande de prêt immobilier et allez voir les banquiers avant votre recherche de bien. Nous écrivons « les banquiers » au pluriel, car il faut mettre les banques en concurrence : cela ne coûte rien et ne demande pas de travail supplémentaire, le dossier étant identique pour toutes. Comparez les taux et les conditions — modalités de remboursement, modularité des mensualités, assurance de crédit, pénalités de remboursement anticipé — car un crédit vous engage sur une longue période.
Remarque : ces conseils restent valables pour un prêt immobilier dans n’importe quel pays.
Le taux d’endettement (dettes et charges fixes mensuelles / revenus nets) ne peut normalement pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce plafond peut atteindre 40 % si le reste à vivre est confortable.
| Élément | Montant mensuel |
|---|---|
| Revenus nets du foyer | 4 500 € |
| Crédit auto en cours | 250 € |
| Mensualité de prêt immobilier envisagée | 1 100 € |
| Taux d’endettement | (250 + 1 100) / 4 500 = 30 % → dossier finançable |
Un couple dont les deux conjoints sont en CDI et dispose d’un reste à vivre conséquent pourra voir son taux d’endettement accepté jusqu’à 40 % par certaines banques.
Cela semble naturel : vous habitez en France, en Belgique ou en Suisse, votre banquier vous connaît depuis des années — pourquoi ne pas lui demander le prêt ? Mais toutes les banques ne sont pas disposées à financer un investissement immobilier situé en Espagne, car elles y gagnent moins et prennent un risque supplémentaire. Quand elles le font, elles demandent le plus souvent une garantie : une hypothèque sur votre résidence principale ou un autre bien situé dans votre pays.
Astuce : la plupart des grandes banques disposent aujourd’hui d’un département international capable de traiter certains profils ou certaines demandes, que les conseillers en agence ne connaissent pas toujours. Demandez à votre banquier comment entrer en contact avec ce service.
Avec ce type de prêt, vous pouvez obtenir jusqu’à 90 % du prix d’achat de votre bien en Espagne, très rarement plus, et le plus souvent sur 20 ans. Il vous restera au minimum 19 à 23 % à apporter : les frais d’hypothèque, les 10 % du prix manquants et les impôts, frais et charges liés à l’achat en Espagne (l’ITP varie de 4 à 11 % selon les régions).
| Pays du prêteur | Taux fixe moyen 2026 |
|---|---|
| Espagne (résident) | 2,5 % – 3,5 % |
| Espagne (non-résident) | 3 % – 4 % |
| France | 3,6 % – 4,2 % |
| Belgique | 3,4 % – 4 % |
| Suisse | 2,2 % – 3 % |
Contrairement à une idée reçue encore répandue, les taux pratiqués par les banques espagnoles sont désormais souvent plus compétitifs que ceux proposés en France ou en Belgique pour un même profil. C’est pourquoi il est essentiel de comparer précisément les deux options plutôt que de partir du principe que son pays d’origine sera toujours moins cher.
Quelle que soit votre nationalité, les banques espagnoles distinguent nettement les clients résidents des non-résidents. Le capital empruntable, le taux d’intérêt et la durée du prêt diffèrent selon votre situation.
Le prêt en Espagne est toujours associé à une hypothèque. Lors d’une acquisition, la banque exige de justifier l’origine des fonds apportés (relevés de comptes du pays d’origine, par exemple) : une obligation légale destinée à empêcher le blanchiment d’argent.
Particularités des banques espagnoles :
| Critère | Résident en Espagne | Non-résident |
|---|---|---|
| Financement maximum (LTV) | jusqu’à 80 % | 60 % à 70 % |
| Apport requis (achat + frais) | 25 % à 30 % | 40 % à 50 % |
| Taux fixe moyen | 2,5 % à 3,5 % | 3 % à 4 % |
| Durée maximale | jusqu’à 30 ans | jusqu’à 25 ans |
| Documents | standards | souvent traduits par un traducteur agréé |
Les banques espagnoles offrent aux résidents un financement pouvant aller jusqu’à 80 % de la valeur du bien, davantage pour certains profils moyennant des garanties supplémentaires. Les taux proposés pour une résidence principale sont en général plus avantageux que pour une résidence secondaire, tout comme lorsque le taux d’endettement est inférieur à 15 % avec un reste à vivre confortable.
La plupart des prêts sont accordés sur 20 à 30 ans, à un taux fixe moyen proche de 3 %.
Remarque : un salarié expatrié par une multinationale (contrat de détachement ou contrat local) bénéficiera de conditions plus avantageuses qu’un « globe-trotter » parti travailler de son propre chef en Espagne.
Les conditions sont moins avantageuses : le financement ne dépasse généralement pas 70 % de la valeur du bien (hors impôts et frais liés à l’achat), avec des taux souvent supérieurs de 0,3 à 1 point à ceux des résidents. La banque veut s’assurer qu’en cas de défaut de paiement, la valeur du bien couvre le remboursement du prêt.
Si le non-résident peut démontrer des attaches familiales en Espagne, dispose d’une caution ou est co-titulaire d’un compte bancaire avec un résident, le pourcentage financé peut être revu à la hausse, parfois jusqu’à égaler celui d’un résident.
La durée maximale d’emprunt n’excède généralement pas 20 à 25 ans, et la banque peut exiger une traduction assermentée des documents en espagnol.
Attention aux fichiers d’incidents bancaires. Les banques espagnoles consultent des fichiers équivalents au FICP français, comme l’ASNEF ou le RAI. Un incident de paiement enregistré en Espagne (facture impayée, abonnement téléphonique non réglé) peut bloquer un dossier même solide par ailleurs. Vérifiez votre situation avant de déposer votre demande.
Que faut-il faire avant de présenter sa demande au banquier ? Quelles pièces compose le dossier ? Comment le préparer pour convaincre ?
Plusieurs opérations, à réaliser avant de déposer votre demande, prennent du temps mais sont toujours payantes.
Vos trois derniers relevés de comptes devront être fournis dans votre dossier. Ils servent à calculer votre capacité d’endettement et votre reste à vivre, mais aussi à juger si vous êtes un bon gestionnaire. Découverts et crédits à la consommation sont très mal perçus : ils signalent au banquier une gestion fragile, susceptible de générer des retards de paiement.
Si vous avez d’autres emprunts en cours (prêt étudiant, crédit à la consommation…), ils entrent dans le calcul du taux d’endettement. Les banques n’apprécient guère les crédits à la consommation autres que ceux liés à l’achat d’un véhicule familial : nettoyez et, si possible, soldez vos prêts avant de présenter votre dossier.
Proscrivez absolument les incidents de paiement : pour certaines banques, l’absence de découvert bancaire est une condition non négociable. Évitez tout découvert dans les 3 mois précédant votre demande.
Astuces : (1) si vous avez eu un découvert récent, attendez qu’il disparaisse de vos relevés avant de présenter votre dossier ; (2) si vous avez un ou plusieurs emprunts en cours, essayez de solder au moins les plus faibles et présentez des relevés avec le minimum d’emprunts visibles.
Votre épargne est indispensable pour l’apport personnel : sans épargne ou ressources équivalentes, inutile d’envisager une acquisition. Cet apport varie d’un minimum de 15 % (emprunt en France, en Belgique ou en Suisse, pour une acquisition dans une région fiscalement avantageuse comme le Pays Basque) à un maximum de 50 % (emprunt en Espagne pour un non-résident, dans une région moins avantageuse fiscalement comme la Catalogne). La valeur d’acquisition inclut ici le prix du bien et les impôts et charges liés à l’achat.
Constituer une épargne en amont améliore significativement votre dossier pour plusieurs raisons : elle rassure la banque sur votre capacité à épargner, elle sécurise en partie le risque de défaut, et elle ouvre la porte à la vente croisée de produits financiers si vous devenez client de la banque.
Si vous êtes en CDD et savez qu’un CDI vous sera proposé dans quelques mois, attendez avant de déposer votre demande. Un banquier prête plus souvent, et davantage, à un CDI qu’à un CDD.
Chefs d’entreprise non-salariés, intermittents, auto-entrepreneurs, professions libérales et retraités parviennent également à décrocher un prêt : l’essentiel est de prouver des revenus réguliers. Si une partie de vos revenus est variable, la banque calcule une moyenne sur les trois dernières années.
Il est plus facile d’emprunter à 30 ans qu’à 60 ans. À dossier équivalent, un jeune pourra obtenir une durée longue (25–30 ans), tandis qu’un emprunteur proche de 60 ans sera souvent limité à 10–15 ans, avec des mensualités plus élevées.
Solder des crédits, éviter les découverts, constituer une épargne, changer de statut professionnel… tout cela prend du temps, parfois six mois, parfois davantage. C’est le prix à payer pour une demande de prêt acceptée dans de bonnes conditions. Certains clients ont ainsi augmenté leur capacité d’endettement en appliquant ces méthodes.
S’il y a plusieurs co-emprunteurs, le dossier doit contenir les documents relatifs à chacun d’eux.
| Catégorie | Documents à fournir |
|---|---|
| Identité | NIE (jusqu’à 2 mois de délai), pièce d’identité ou passeport, justificatif de situation familiale (livret de famille, Pacs…), régime matrimonial, justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance, factures, empadronamiento) |
| Ressources et charges | Contrat de travail et 3 derniers bulletins de salaire (salarié) ; 3 derniers justificatifs de pension (retraité) ; 3 derniers bilans comptables et Kbis/BCE/registre du commerce (indépendant) ; relevés bancaires des 3 à 6 derniers mois ; 2 ou 3 derniers avis d’imposition ; tableaux d’amortissement des crédits en cours ; justificatif de revenus fonciers |
| Patrimoine et apport | Actes de propriété des biens détenus en nom propre ou en SCI, justificatif de l’origine de l’apport (épargne, vente, donation, héritage), relevés d’épargne et d’assurance-vie |
| Projet immobilier | Description du bien recherché (type, superficie, localisation), finalité (résidence principale, secondaire, locatif), nota simple du bien une fois trouvé, contrat de réservation ou compromis de vente (contrato de arras) |
| Plan de financement | Budget prévisionnel intégrant la mensualité du prêt sur toute la durée envisagée |
Ci-dessous la liste des pièces justificatives personnelles, formant la première condition de prêt immobilier à intégrer au dossier :
Si vous avez un patrimoine immobilier, présentez-le : moins liquide, il vient néanmoins valoriser votre dossier. En cas de prêt hors d’Espagne, il sera indispensable dans votre pays pour asseoir l’hypothèque nécessaire à l’acquisition.
N’hésitez pas à ajouter tout document mettant en valeur votre sérieux financier, en particulier vos placements d’épargne (livrets, assurance-vie). Tout est bon pour convaincre la banque que vous avez les reins suffisamment solides.
N’essayez jamais de dissimuler quoi que ce soit à votre banquier : il finira par le découvrir, avec un effet très négatif sur votre demande. Assumez vos points faibles et mettez en avant vos points forts. L’objectif est de prouver que vous ne présentez pas de risque de défaut de paiement.
Présentez votre projet d’acquisition en quelques lignes :
Plus vous montrez que vous savez ce que vous voulez et que vous connaissez le marché, meilleure sera l’impression laissée : ce petit plus peut faire pencher le dossier du bon côté en cas d’hésitation du banquier.
Cerise sur le gâteau : réalisez un budget prévisionnel simplifié reprenant vos revenus et charges mensuelles estimées sur les années à venir, mensualité du prêt incluse. Cela vous permet aussi de juger vous-même votre capacité à assumer le remboursement dans la durée. Montrez ce budget à votre banquier : il y sera sensible, et cela augmentera vos chances d’obtenir votre prêt.
Votre dossier étant identique pour toutes les banques, il serait dommage de ne consulter qu’un seul établissement. Prenez rendez-vous avec plusieurs banques espagnoles — et, le cas échéant, avec votre banque dans votre pays d’origine — pour comparer taux, durée et conditions. Un écart de 0,3 à 0,5 point sur le taux peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt.
Vous pouvez également faire appel à un courtier hypothécaire (broker) spécialisé dans le financement en Espagne. Il connaît les critères internes de chaque banque, peut négocier pour vous et vous fait gagner du temps — moyennant des honoraires ou une commission versée par la banque. Un conseiller immobilier qui vous accompagne dans votre achat peut également monter votre dossier de financement et vous mettre en relation avec les bons interlocuteurs bancaires.
Astuce : renseignez-vous sur les « bonifications » proposées par les banques espagnoles (réduction de taux en échange de la souscription d’une assurance habitation, d’une assurance-vie, de la domiciliation de vos revenus, d’une carte premium…). Elles peuvent réduire le taux jusqu’à 1 point, mais calculez toujours le TAEG réel pour vérifier qu’elles restent avantageuses sur la durée.
Prenez rendez-vous avec plusieurs banquiers pour les mettre en concurrence et disposer d’une solution de repli en cas de désistement de l’un d’eux.
Le plus souvent, ils seront agréablement surpris par votre démarche en amont. Certains insisteront pour que vous reveniez une fois le bien trouvé : précisez que vous souhaitez seulement une étude rapide de votre projet, un accord de principe et le montant maximum que la banque pourrait vous accorder. Un banquier expérimenté devrait pouvoir vous donner une première appréciation en moins de 30 minutes.
Montrez les documents originaux lors de la consultation ; vous laisserez ensuite un dossier de copies une fois les originaux vérifiés. Une clé USB simplifiera grandement les échanges par rapport à des documents papier.
Comparez les offres pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions — modalités de remboursement, modularité des mensualités, assurance de crédit, pénalités de remboursement anticipé.
Une fois l’accord de principe obtenu auprès d’une ou plusieurs banques, vous êtes prêt à rechercher votre bien en Espagne, seul ou accompagné d’un conseiller immobilier qui pourra le faire pour vous et vous assister jusqu’à la signature de l’acte final. Il peut d’ailleurs vous aider à monter votre dossier bancaire.
Attention : l’accord de principe du banquier n’est pas un document contractuel.
Une fois votre bien trouvé — via vos propres recherches ou celles de votre conseiller immobilier — et après signature d’un contrat de réservation ou d’un compromis de vente, retournez voir votre banquier pour obtenir son offre de prêt ferme et définitive, qui doit correspondre à l’accord de principe initial.
Il vous faudra réactualiser votre dossier initial (documents personnels, de revenus et de charges à jour) et vous présenter avec l’ensemble des originaux et les copies actualisées sur clé USB. Vous devrez également joindre les documents relatifs au bien trouvé :
La tasación est l’évaluation officielle du bien réalisée par une société de tasación habilitée. Elle joue un rôle important dans le calcul du financement. La banque peut notamment déterminer sa quotité de financement en fonction de la valeur qu’elle retient pour le bien et de son prix d’acquisition.
Après la tasacion du bien, la banque émettra alors la FEIN (Fiche Européenne d’Information Normalisée, équivalent de la FISE française), détaillant l’ensemble des conditions du prêt. Un passage chez le notaire pour l’acte de transparence est ensuite obligatoire, au moins un jour avant la signature définitive.
Calendrier d’actions
Tout devrait alors très bien se passer ! Pour le détail complet du calendrier notarial et des clauses du contrat hypothécaire, reportez-vous à notre article Emprunter en Espagne pour acheter en Espagne, c’est possible !
Pour vous encourager, voici quelques profils a priori compliqués qui ont fini par trouver un financement grâce au temps et à un dossier bien préparé.
Vous êtes jeune, sans épargne. Expliquez à votre banquier que vous débutez votre carrière et commencez déjà à épargner en vue de votre projet. Un CDI est un atout à mettre en avant. Six mois à un an plus tard, votre banquier constate votre épargne constituée et votre projet mûri : il acceptera plus volontiers un crédit sur 30 ans.
Vous n’avez pas de CDI. Si vous percevez des revenus réguliers (CDD, allocations, autres revenus), expliquez-le et insistez sur leur régularité dans le temps. Commencez à épargner, et signalez toute augmentation de revenus dès qu’elle survient.
Vous résidez déjà en Espagne avec de petits revenus. Malgré des revenus modestes, une gestion saine et une capacité à épargner démontrent votre rigueur. En prenant un crédit, votre mensualité remplacera simplement votre loyer, avec un impact limité sur votre budget : un argument que le banquier espagnol comprend bien.
Quels documents faut-il pour monter un dossier de prêt bancaire immobilier en Espagne ?
Une pièce d’identité, votre NIE, vos 3 derniers bulletins de salaire ou bilans, vos 3 à 6 derniers relevés bancaires, vos 2 ou 3 derniers avis d’imposition, un justificatif de l’apport et une description du projet immobilier. Les non-résidents doivent souvent faire traduire ces documents en espagnol.
Faut-il monter son dossier de prêt avant ou après avoir trouvé son bien en Espagne ?
Avant. Obtenir un accord de principe sur votre capacité d’emprunt avant de rechercher un bien évite les mauvaises surprises et sécurise votre négociation le jour où vous trouvez le logement qui vous intéresse.
Quel est le taux d’endettement maximum accepté par les banques espagnoles ?
En général 35 % des revenus nets, parfois jusqu’à 40 % si le reste à vivre est confortable. Ce taux inclut les crédits en cours, les loyers et pensions versées.
Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier en Espagne ?
Oui. Les banques espagnoles financent en général 60 à 70 % de la valeur du bien pour un non-résident, contre jusqu’à 80 % pour un résident, avec un dossier de revenus étrangers stable et traduit.
Combien de temps faut-il pour monter un dossier de prêt immobilier en Espagne ?
Comptez plusieurs semaines pour rassembler les pièces et obtenir le NIE, puis 1 à 2 semaines pour un accord de principe, et environ 6 à 10 semaines au total jusqu’à l’offre de prêt ferme (FEIN) une fois le bien trouvé.
Quel apport personnel faut-il prévoir pour acheter en Espagne à crédit ?
En comptant les impôts et frais d’acquisition (environ 10 à 13 % du prix), l’apport réel varie de 25 à 30 % pour un résident à 40 à 50 % pour un non-résident selon la région et la banque.
Vaut-il mieux emprunter en Espagne ou dans son pays d’origine ?
Cela dépend de votre profil. Emprunter dans son pays d’origine nécessite souvent une garantie sur un bien local, mais peut permettre d’arriver acheteur comptant en Espagne ; emprunter en Espagne évite d’hypothéquer un bien existant. Comparez systématiquement les deux options.
Quelles erreurs faut-il éviter dans son dossier de prêt bancaire immobilier en Espagne ?
Chercher un bien avant d’avoir un accord de principe, présenter un dossier avec des découverts récents, cacher des crédits en cours, et ne consulter qu’une seule banque.
Les informations présentées dans cet article sont générales et informatives. Les conditions de financement, taux, quotités, documents demandés et critères d’acceptation varient selon les banques et les profils. Avant toute signature, faites confirmer les conditions applicables à votre situation par l’établissement prêteur et, lorsque nécessaire, par un professionnel compétent.
Crédit immobilier en Espagne : comment obtenir un prêt bancaire en 2026/2027 ?
Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr. Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante. Son expertise est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.
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]]>Dernière mise à jour le 8 septembre 2026 par Patrick Crosset
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Septembre 2026
En ce mois de septembre 2026, l’immobilier résidentiel mondial confirme sa transition vers un nouveau régime de maturité et entre dans une phase d’ajustement plutôt que de boom ou de krach. La hausse des prix se tasse, les volumes se redressent par endroits, mais le coût du crédit et les chocs géopolitiques continuent de peser sur la dynamique de fond.
Pour l’année 2027, les projections économiques s’orientent vers une phase de consolidation saine autour de trois axes majeurs :
À l’horizon 2027, l’immobilier résidentiel reste un actif de long terme, mais dans un monde où les taux élevés, la segmentation des marchés et les exigences réglementaires (énergie, fiscalité, encadrement des loyers) imposent de privilégier la qualité des emplacements et des flux de trésorerie plutôt que l’espoir de plus‑values faciles.
L’immobilier résidentiel espagnol, en septembre 2026, est à un niveau de tension historique : les prix continuent de battre des records, les loyers suivent, et la demande reste élevée malgré des signes de ralentissement des transactions.
L’Espagne aborde la rentrée avec un marché résidentiel toujours porté par la hausse des prix, mais désormais rattrapé par le coût du crédit et par un blocage politique persistant sur la régulation du secteur.
Le marché est plus cher qu’au moment de la crise en 2007 en termes nominaux, mais encore en dessous en pouvoir d’achat, ce qui combine une tension de prix et une inflation qui a érodé les revenus. Corrigés de l’inflation depuis 2007, les prix réels sont 32% en dessous des sommets de la bulle, ce qui nuance la comparaison historique
Le déficit structurel de logements est maintenant de 800 000 unités, ce qui maintient la pression haussière. La combinaison de demande nationale et internationale forte et de l’offre insuffisante est au cœur de la tension immobilière actuelle: même si les transactions se tassent, les prix restent orientés à la hausse.
Néanmoins, il pourrait y avoir un ralentissement de la hausse des prix dans un contexte de taux (Euribor à 3%) toujours élevés qui pourraient encore augmenter avec la reprise de l’inflation (+4,3% en août 2026, son plus haut niveau depuis février 2023).
En résumé, en septembre 2026, l’Espagne est l’un des marchés résidentiels les plus dynamiques, mais aussi l’un des plus inégalitaires du point de vue de l’accessibilité.
Pour 2027, le scénario central est celui d’un résidentiel espagnol toujours très porteur pour les investisseurs, mais où le rendement viendra davantage de loyers solides et de valorisations modérées que de nouvelles envolées spéculatives, dans un environnement où la question clé sera d’augmenter l’offre sans casser la dynamique économique du secteur.
Selon le Conseil Général des Notaires, en juin 2026, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne a diminué de 4% par rapport à juin 2025. C’est la sixième baisse consécutive et la huitième en neuf mois, confirmant que l’offre est insuffisante, aussi bien neuve qu’ancienne et que les prix sont trop élevés.
Il s’est vendu 67.500 logements en juin 2026. Parmi eux, 75% d’appartements et 25% de maisons individuelles.
Par type de logements, les tendances divergent. Les ventes d’appartements diminuent de 5,6% en juin 2026 par rapport à juin 2025. Alors que les ventes de maisons individuelles augmentent de 0,8%.
Le volume de transactions baisse dans 13 régions autonomes et augmente dans les 4 autres. A l’exception de la Communauté Valencienne qui enregistre une hausse des ventes de +7,9%, toutes les autres « grandes régions immobilières », sont touchées par une baisse des transactions, jusqu’à deux chiffres :
En chiffre absolu de transactions en juin 2026, le classement des 4 principales régions (qui regroupent plus de 6 transactions sur 10) est le suivant :
La superficie moyenne des biens achetés est de 110 m2. 89 m2 pour les appartements et 174 m2 pour les maisons.
En juin 2026, le prix au m2 continue légèrement au-dessus de la barre des 2100 €, à 2110 €, en hausse de 8,8% sur un an.
On note une hausse beaucoup plus importante du prix des appartements (+14% – 2530 €/m², le plus haut niveau jamais atteint) que du prix des maisons individuelles (+2,5% – 1500 €/m²). Plus de 1000 €/m2 de différence entre les deux types d’habitat.
La hausse continuera tout au long de l’année dopée par une offre en baisse et une demande en hausse constante.
En juin 2026, les prix ont augmenté dans 15 autonomies régionales et baissé seulement en Navarre et aux Iles Baléares (-2%).
Notons les hausses de prix au m2 à deux chiffres de +21% dans la Communauté Valencienne, +19% dans la Communauté de Madrid et +10% au Pays Basque. Suivent l’Andalousie (+8%), les îles Canaries (+5%) et la Catalogne (+2%).
Le classement des régions les plus chères (prix au m2) en juin 2026 :
Le nombre de crédits hypothécaires (36.250) est stable à +0,2% d’une année sur l’autre. Plus de la moitié des transactions (54%) sont accompagnées d’un crédit hypothécaire. L’emprunt (188.800 euros en moyenne) représente 72% du prix des biens.
7% des logements vendus au cours du deuxième trimestre 2026 étaient sur le marché depuis moins d’une semaine. 19 % ont été vendus en l’espace d’une semaine à un mois ; 27 % entre un et trois mois ; 36 % étaient sur le marché depuis trois mois à un an, et 11 % depuis plus d’un an.
A Madrid, 38% des logements se vendent en moins d’un mois (parmi eux, 11% en moins d’une semaine). A Valence, 33% des logements se vendent en moins d’un mois (parmi eux, 8% en moins d’une semaine). A Barcelone, 29% des logements se vendent en moins d’un mois (parmi eux, 7% en moins d’une semaine).
En Espagne, on peut encore acheter une maison de village pour moins cher qu’une voiture, même si tout dépend de la province.
La recherche d’une maison de village très bon marché, prête à emménager, si possible avec un terrain, est devenue l’une des demandes immobilières les plus fréquentes, parallèlement à l’intérêt pour la location rurale à des prix symboliques.
L’intérieur de la péninsule, en particulier les régions les moins peuplées de Castille-et-León, d’Andalousie, d’Estrémadure, d’Aragon et de Castille-La Manche, concentre les communes où l’on trouve les prix les plus bas pour l’achat d’un logement ancien sur l’ensemble du marché immobilier espagnol.
Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier à moins de 200 €/m², il est recommandé de vérifier plusieurs points :
Néanmoins, pour ceux qui recherchent une résidence secondaire, un projet de vie à la campagne ou souhaitent simplement réduire leurs dépenses, ces données confirment que la maison de village bon marché avec terrain, prête à emménager, existe toujours en Espagne, notamment dans l’arrière-pays de Castille-et-León, d’Andalousie, d’Estrémadure, d’Aragon et de Castille-La Manche.
Les impôts, taxes et charges publiques qui pèsent sur les logements neufs en Espagne représentent désormais plus de 26% de leur prix de vente, selon un rapport élaboré par EY.
L’étude estime qu’un logement type de 300.000 euros – prix moyen d’un logement neuf en Espagne – est grevé de plus de 78.000 euros de charges fiscales cumulées, depuis l’achat du terrain jusqu’à la signature de l’acte de vente.
Cette charge fiscale sur un logement se répartit en trois phases distinctes :
La pénurie de logements en Espagne ne sera comblée que dans huit ans, et ce uniquement grâce à un rythme de construction record
Une étude de l’OBS Business School estime à 230.000 le nombre de nouveaux logements nécessaires chaque année pour résoudre la crise du logement que traverse l’Espagne.
Le rapport souligne que le Plan national du logement 2026-2030, doté de 7 milliards, n’est qu’un « minuscule pansement sur une plaie gigantesque ». L’étude réclame une meilleure coordination entre les pouvoirs publics et le secteur privé et met en garde contre le fait que les mesures destinées à stimuler la demande, telles que les garanties publiques ou les avantages fiscaux, peuvent accroître la pression sur les prix si elles ne s’accompagnent pas d’une augmentation de l’offre.
Selon les notaires espagnols, les donations entre parents et enfants enregistrent une forte hausse et ont déjà triplé par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.
En 2025, plus de 60.000 donations ont été conclues, ce qui témoigne de leur importance croissante dans la transmission du patrimoine familial.
Les notaires chiffrent le volume de ces transmissions à environ 5,5 milliards d’euros en 2025. L’augmentation du nombre d’opérations montre à quel point les donations entre vifs se sont imposées comme un moyen de plus en plus utilisé au sein de la famille pour anticiper la transmission du patrimoine et apporter un soutien financier aux descendants.
Le contexte économique et immobilier contribue à expliquer en partie cette évolution. Les difficultés d’accès au logement, la nécessité de disposer d’une épargne préalable pour faire face à l’achat d’un bien immobilier et le report de l’émancipation des jeunes ont conféré au soutien familial une place prépondérante dans de nombreuses décisions patrimoniales.
En effet, la hausse des prix de l’immobilier et le durcissement des conditions d’accès au crédit ont fait du soutien familial un élément structurel du marché immobilier. Sans ce filet de sécurité, l’achat d’un appartement reste hors de portée d’une grande partie des jeunes, ce qui pousse les parents à transmettre leur patrimoine tant qu’ils en ont encore la possibilité et qu’ils sont en mesure de décider comment et quand.
À cela s’ajoute un changement culturel et fiscal, car la donation de son vivant est considérée comme un moyen de planifier la transmission avec davantage de contrôle, bénéficiant dans certains cas d’avantages fiscaux régionaux, et évite les conflits ou les retards liés à une succession. Le report de l’émancipation et la précarité de l’emploi chez les jeunes renforcent en outre l’idée que ce soutien doit être immédiat, et non posthume.
86% des logements de plus d’un million d’euros sont à Málaga, Madrid, aux Baléares, à Barcelone, à Alicante et à Gérone.
L’Espagne compte plus de 46.000 logements mis en vente à un prix supérieur à un million d’euros. Et plus de 10.500 à plus de trois millions, dont 35% dans la Province de Malaga, 28% aux Baléares, 17% dans la Communauté de Madrid, 6% dans la Province de Barcelone, et 5% dans la Province d’Alicante.
60% des propriétaires durcissent leurs conditions de location face à la hausse de la demande. 70% exigent des revenus minimums équivalents à trois fois le montant du loyer, tandis que 60% demandent des garanties supplémentaires, telles que des assurances contre le non-paiement ou des cautions
Cette situation a transformé le processus de sélection en un « goulot d’étranglement » : seul un candidat sur quatre parvient à visiter un logement, alors que les annonces peuvent attirer plus de 300 candidats au cours des 48 premières heures.
La loi autorise l’exonération partielle ou totale de loyer en échange de travaux de rénovation dans l’appartement.
Si la location n’a pas encore commencé et que le contrat de location n’a pas encore été signé, il faudra y ajouter une clause précisant que le loyer sera déduit en totalité ou en partie en contrepartie des travaux de rénovation.
Si la location est déjà en cours, il faudra établir une annexe au contrat de location détaillant cette situation.
Pour que l’accord soit avantageux pour les parties et qu’il n’y ait pas de conflits à l’avenir, il convient de préciser un certain nombre de points : les coûts des travaux et le montant déduit du loyer, la durée de l’accord, la description des travaux, le rôle de chaque partie dans les travaux, les assurances et responsabilités, et le non-respect de l’accord.
Une « workcation » consiste à combiner le télétravail avec un séjour de vacances ou une escapade. Le professionnel travaille depuis une autre destination pendant une partie de son voyage et profite de son temps libre pour découvrir la ville ou se reposer.
L’étude « Work from Anywhere 2026 » de l’International Workplace Group (IWG) analyse quelles villes facilitent le mieux cette forme de télétravail. Pour établir ce classement, l’entreprise prend en compte plusieurs critères sélectionnés : Climat et conditions météorologiques, vitesse et fiabilité de la connexion Internet, offre et coût de l’hébergement, connectivité internationale et accessibilité aérienne, réseau de transport et facilité des déplacements urbains, disponibilité d’espaces de travail flexibles, tels que des bureaux, des espaces de coworking et des salles de réunion, offre gastronomique, offre culturelle et de loisirs, attrait général de la destination.
La ville de Barcelone occupe la troisième place mondiale dans le classement IWG des destinations pour le « workcation » en 2026, derrière Bangkok et Tokyo. La capitale catalane se distingue par sa connectivité internationale, son réseau de transports, ses possibilités d’hébergement et la disponibilité d’espaces de travail flexibles. À ces facteurs s’ajoute une offre culturelle, gastronomique et de loisirs qui permet de profiter du temps libre en dehors des heures de travail sans avoir à effectuer de longs trajets.
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Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.
Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.
Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.
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]]>Dernière mise à jour le 26 août 2026 par Patrick Crosset
Savez-vous que si vous résidez dans l’une de ces 10 communautés autonomes espagnoles et venez à décéder, vos héritiers (enfants, conjoint, parents) paieront au maximum 1% de l’impôt sur les successions pour l’immobilier en Espagne. Il s’agit de la Communauté de Madrid, de la Communauté Valencienne, de l’Andalousie, des îles Baléares, des îles Canaries, de la Castille et Leon, de la Cantabrie, de l’Estrémadure, de Murcie et de La Rioja.
Depuis l’application d’un règlement européen en 2015, les règles sur les successions en Europe ont été modifiées . La loi applicable est (normalement) celle de la dernière résidence habituelle du défunt. Les successions en Espagne suivent aussi des règles nationales et locales.
Les successions internationales sont fréquentes : 450000 par an dans l’Union européenne, soit une succession sur dix. Vous trouverez ici tout ce que vous devez savoir sur les successions relatives à des biens immobiliers localisés en Espagne.
Découvrez aussi, ci-dessous, notre vidéo Youtube sur le sujet, et abonnez-vous à notre chaîne Youtube pour profiter de nos conseils les plus récents sur l’immobilier en Espagne.
A partir du 17 août 2015 avec l’entrée en application du règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012 sur les successions, la loi applicable à la succession est celle de la dernière résidence habituelle du défunt et cela pour l’ensemble des biens (art.21 §1). Ce critère détermine la loi applicable à l’ensemble des opérations successorales. Du fait du caractère universel du règlement, la loi applicable peut être celle d’un Etat partie au règlement (l’un des 27 Etats de l’Union européenne) ou d’un Etat tiers.
Exemple : si Monsieur Martin, de nationalité française, décède à Madrid où il résidait depuis de nombreuses années avec sa famille, sa succession sera par principe soumise au code civil espagnol, la réglementation de sa résidence habituelle.
Si le défunt présente des liens manifestement plus étroits avec un Etat autre que celui de la dernière résidence habituelle, il est fait exceptionnellement application de la loi de cet autre Etat (art 21 §2).
Exemple : un ressortissant Français vit habituellement en France avec sa famille où sont localisés tous ses intérêts patrimoniaux. il est détaché par son employeur auprès d’une filiale à Madrid pour une durée de six mois. Il y décède quelques jours avant le terme de sa mission et de son retour en France. Le notaire français chargé de liquider et partager la succession peut considérer que la loi française prime. En effet, elle présente des liens manifestement plus étroits avec le défunt que la loi espagnole.
Une personne peut choisir comme loi régissant l’ensemble de sa succession la loi de l’État dont elle possède la nationalité. La loi choisie peut être celle d’un Etat membre (partie au règlement) ou celle d’un Etat tiers, le règlement ayant un caractère universel. En cas de pluri-nationalités, l’article 22 §1 alinéa 2 met sur le même plan les différentes nationalités. Une personne peut choisir la loi de tout État dont il possède la nationalité, celle-ci étant appréciée soit au moment du choix, soit au moment du décès. Le choix de la loi applicable est alors formulé de manière expresse. Par exemple à travers un testament déposé chez un notaire dans son pays de nationalité.
Exemple : une personne vivant à Malaga, ayant la nationalité belge et américaine, pourra choisir entre trois lois pour régir sa succession : l’andalouse si elle ne fait rien, ou la belge ou l’américaine si elle le précise.
On compte sept régimes différents en droit des successions en Espagne. Ils sont applicables aux héritiers, qu’ils soient résidents ou non, sur chaque territoire disposant d’une législation propre. En l’absence d’un testament précisant que le défunt propriétaire en Espagne souhaite que la loi relative à sa nationalité soit appliquée, ce sera soit le code civil espagnol pour 11 communautés autonomes ( Andalousie, Asturies, Iles Canaries, Cantabrie, Castille et Leon, Castille La Manche, Estrémadure, Communauté de Madrid, Région de Murcie, La Rioja, Communauté valencienne), soit la règlementation des droits foraux (« derechos forales ») ou spéciaux des 6 autres communautés autonomes ayant des compétences en matière de droit civil (Aragon, Baléares, Catalogne, Galice, Navarre et Pays-Basque) qui définiront les principes de la succession.
Dans le cas des 6 communautés autonomes ayant un droit foral ou spécial, les règles civiles générales de l’État ne s’appliquent pas en même temps. Elles n’interviennent qu’en arrière-plan pour combler d’éventuelles lacunes techniques des systèmes autonomes.
Pour accéder aux textes sur le droit civil commun sur les successions des 11 Communautés autonomes ou au droit foral ou spécial d’une des 6 autres Communautés, cliquez sur le lien qui correspond.
Trois situations possibles. Le défunt a fait un testament en Espagne. Le défunt n’a pas fait de testament ni en Espagne, ni dans son pays de nationalité. Ou le défunt a fait un testament dans le pays de sa nationalité. Nous ne traitons ici que des deux premiers cas.
Notre conseil : évitez de faire plusieurs testaments, l’un en Espagne, l’autre dans votre pays de nationalité. Sauf si le(s) bien(s) que vous faites apparaître dans le testament en Espagne n’apparaît(ssent) pas dans le testament de votre pays de nationalité, et que vous privilégiez la législation espagnole (ou inversement).
Le testateur (« Testador ») est l’auteur du testament. Il doit avoir la capacité juridique pour tester. Le testament est obligatoirement écrit sauf dans le cas du testament verbal devant notaire (« testamentos abierto »).
En droit civil commun espagnol, le testament constitue le titre de succession. Il peut revêtir les formes suivantes :
D’une manière générale, le pacte successoral et le testament conjonctif ne sont pas acceptés (deux personnes ne peuvent pas rédiger leurs testaments sur un même support).
Les droits foraux ou spéciaux prévoient des règles en matière de dispositions testamentaires qui leur sont propres, sur chacun de ces territoires. Ils reconnaissent des catégories différentes et spécifiques à chaque territoire. Certains d’entre eux reconnaissent le testament conjonctif et le pacte successoral ou bien encore la succession contractuelle.
Les héritiers réservataires (« Herederos forzosos ») sont les héritiers obligatoires. Ce sont d’abord les enfants et descendants. En l’absence des précédents, ce sont les parents et ascendants. Puis les conjoints. Et enfin les collatéraux. Chacune de ces catégories constitue un ordre d’héritiers qui exclut les suivants.
En l’absence d’héritiers réservataires, les héritiers ou légataires seront les personnes désignées dans le testament.
La réserve héréditaire (« Legítima ») est la partie du patrimoine dont les héritiers héréditaires ne peuvent pas être privés.
Dans le droit commun espagnol, la réserve héréditaire représente les deux tiers de l’héritage. L’actif du patrimoine faisant l’objet d’une succession est divisé en trois tiers :
Exemple : Monsieur Roger de nationalité française résidait dans son appartement de Madrid lors de son décès. Ses 2 enfants se répartiront en 2 parts égales un tiers du patrimoine. Un autre tiers sera réparti entre ses enfants selon les volontés de Monsieur Roger dans son testament. Et le dernier tiers sera réparti entre les personnes choisies par Monsieur Roger.
Les 6 droits foraux ou spéciaux prévoient dans leurs diverses législations des dispositions spécifiques en matière de réserve héréditaire. Ce sont ces législations qui régissent les particularités propres à chaque territoire. Par exemple la réserve héréditaire pars bonorum, portant sur un droit à une partie des biens. Ou la réserve héréditaire pars valorum, ouvrant un droit à une part de la valeur des biens, à payer en numéraire, et constituant simple droit à créance. C’est le cas en Catalogne. A noter que la réserve héréditaire légitime est symbolique en Navarre (qui exige simplement une formule rituelle dans le testament du défunt redevable). Elle est seulement d’un quart en Catalogne ou en Galice, d’un tiers ou d’un quart aux Baléares, d’un tiers au Pays Basque et d’une moitié en Aragon, … contre les deux-tiers pour le droit commun.
Le défunt n’a pas rédigé de testament ou a rédigé un testament non valable légalement. Les héritiers sont définis par la législation en vigueur en fonction du degré de parenté avec le défunt. Le notaire est l’autorité compétente pour déclarer qui sont les héritiers. Il lui revient de rédiger un acte de notoriété (« Declaración de Herederos ») qui établit la qualité héréditaire des successibles reconnus par la loi.
Le droit commun établit l’ordre légal des héritiers pour hériter de la succession, il est le suivant : (1) les descendants, (2) les ascendants, (3) le conjoint, (4) les parents jusqu’au quatrième degré, (5) l’Etat.
Les droits foraux ou spéciaux ont des dispositions spécifiques. Outre la possibilité d’hériter pour les descendants, les ascendants, le veuf ou la veuve et d’autres parents, les droits foraux reconnaissent la possibilité pour la communauté autonome de leur ressort d’hériter.
En général, l’acceptation ou le renoncement à une succession en Espagne se fait devant le notaire. Elle peut être tacite (« tácita »), lorsque des actes sont réalisés qui supposent la volonté d’accepter la succession. Ou expresse (« expresa ») lorsqu’elle est exprimée dans un acte authentique ou dans un document sous seing privé.
L’acceptation de la succession peut se faire de deux manières :
Au contraire, dans le cadre du renoncement (« renuncia o repudiación ») à la succession, l’héritier manifeste expressément sa volonté de ne pas recevoir les biens constituants l’héritage. Le renoncement ne peut être que total, c’est-à-dire concerner l’ensemble du patrimoine.
Il s’agit de la répartition du patrimoine du défunt entre les différents héritiers. Le partage peut :
En Espagne, il revient à l’avocat de préparer le document dans lequel figure l’inventaire et le partage des biens d’une succession avant de le transmettre au notaire pour signature. Il convient donc de lui fournir toute la documentation nécessaire.
Une fois l’inventaire dressé, il est procédé à la liquidation de la succession. On prend en compte l’actif et le passif de celle-ci, et on indique la valeur de chaque bien. Les héritiers peuvent attribuer aux biens la valeur de leur choix, mais il est important de prendre en compte les conséquences fiscales qui peuvent en découler. Finalement la répartition des biens (« reparto de bienes ») entre les différents héritiers est détaillée dans l’acte.
A noter que les étrangers héritiers d’un bien en Espagne doivent avoir un NIE.
Chacun des héritiers est obligé de manière individuelle à payer l’impôt sur les successions ou droits de succession (« Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones » – ISD) proportionnellement aux biens qui lui sont attribués. Le délai pour le paiement de l’impôt sur les successions est de six mois depuis la date du décès. Une demande de prorogation de six mois supplémentaires peut être déposée dans les six premiers mois du délai de présentation. Cette prolongation entraîne le paiement d’un intérêt de retard établi par l’État. Pour l’année 2026, l’intérêt est de 4,0625%. Il est également possible d’échelonner le paiement des droits de succession. Cette demande suppose de présenter des garanties suffisantes et entraine aussi le paiement d’un intérêt.
En cas d’héritage, on procède d’abord à la signature de l’acte notarié d’acceptation d’héritage. Puis au paiement des droits de succession. Et enfin on présente l’acte au Registre de la Propriété pour son inscription au nom actuel du titulaire (héritier).
Le taux de l’impôt et les déductions fiscales éventuelles sont très variables selon les situations. Résident ou non, communauté de domicile du défunt, lieu de résidence de l’héritier, lien parental avec le défunt, valeur et type de biens hérités… Le taux le plus élevé ne dépasse pas 35%.
Cet impôt concerne toutes les personnes qui reçoivent un bien en héritage en Espagne :
Dans 10 communautés autonomes, l’exonération de l’impôt sur les successions est quasi-totale (99% au minimum) pour les héritiers des Groupes I et II (enfants, conjoint, parents) si la personne décédée était résidente dans l’une de ces 10 communautés. Quand on connaît les taux d’imposition en France, en Belgique ou en Suisse… on choisit d’aller investir en Espagne dans l’une de ces 10 communautés autonomes !
Les communautés autonomes concernées sont la Communauté de Madrid, la Communauté Valencienne, l’Andalousie, les îles Baléares, les îles Canaries, la Castille et Leon, la Cantabrie, l’Estrémadure, la région de Murcie et La Rioja :
Exemple : Monsieur Lambert, de nationalité belge et résidant à Malaga, hérite de l’appartement de ses parents belges et résidant à Séville. Il ne paiera que 1% d’impôt sur les successions. Son frère qui réside à Bruxelles en bénéficiera aussi.
Pour les personnes physiques, la notion de résidence en Espagne est définie par l’article 9 de la loi 35/2006. Cet article réglemente l’IRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (l’impôt sur le revenu) des résidents.
Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants :
Une personne physique est donc non-résidente en Espagne dès lors qu’elle ne se trouve dans aucun des cas précités.
L’Impôt sur les Successions (l’ISD se paie dans la communauté autonome où le défunt a eu sa résidence habituelle pendant la majeure partie des 5 dernières années (règle des 5 ans).
Source : Loi 22/2009, de 18 décembre 2009, article 28, paragraphe 1, alinéa 1º, sous-alinéa b)
Exemple 1 :Madame Legendre a vécu 3 ans en Catalogne, puis est venu s’installer pendant 2 ans en Andalousie où elle est décédée. Ses héritiers ne pourront pas bénéficier de l’exonération de 99% de l’ISD en Andalousie sur son immobilier. Ils seront soumis à la fiscalité catalane sur l’héritage qui est la plus défavorable d’Espagne !
Exemple 2 :Monsieur Villers a vécu 2 ans en Catalogne, puis est venu s’installer pendant 3 ans en Andalousie où il est décédé. Ses héritiers pourront bénéficier de l’exonération de 99% de l’ISD en Andalousie sur son immobilier puisqu’il a résidé la majeure partie des 5 dernières années en Andalousie.
Pour calculer les droits de succession, il faut suivre les étapes suivantes :
C’est en Catalogne que les droits de succession sont les plus élevés. Dans certaines communautés autonomes, comme la Castille-La Manche, les Asturies ou l’Aragon, bien que des réductions soient appliquées, leur montant est plafonné ; ainsi, pour les successions importantes, on peut finir par payer plus que dans les autres communautés qui bénéficient d’un abattement de 99 %.
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]]>Dernière mise à jour le 19 août 2026 par Patrick Crosset
L’impôt à payer à l’achat d’un bien immobilier ancien en Espagne est l’ITP (l’Impôt sur la Transmission Patrimoniale). Le taux de l’ITP est fixé par chacune des 19 communautés et villes autonomes. Il peut varier de 4% à 13% de la valeur d’acquisition du bien. Avec de nombreuses réductions pour jeunes, familles nombreuses, handicap, habitat social et zones en dépeuplement.
Découvrez les différents taux de l’ITP avant d’acheter. Il peut y avoir jusqu’à plusieurs dizaines milliers d’euros de différence entre deux Communautés Autonomes !
Tous les taux sont mis à jour au 1er août 2026.
Note importante : une nouvelle fiscalité mise en place au 1er janvier 2022 impose que la base de calcul soit la valeur estimée du bien (« valor de referencia« ) calculée par le Cadastre si cette valeur est supérieure à la valeur d’acquisition. Si elle est inférieure, c’est la valeur d’achat qui est retenue. Au mieux, vous payerez le même impôt. Au pire, vous paierez un impôt majoré sur une valeur estimée par le Cadastre. Pour plus d’informations, cliquez ici.
Depuis la Constitution de 1978, l’Espagne est divisée en 17 Communautés Autonomes (« Comunidades autónomas ») et 2 villes autonomes.
17 Communautés Autonomes
2 Villes Autonomes
Chaque autonomie fixe les règles et les taux de ses impôts, dont l’ITP, l’impôt sur la transmission patrimoniale. A noter que Pays Basque et la Navarre bénéficient d’une autonomie fiscale plus large que les autres autonomies.
L’impôt sur la transmission du Patrimoine (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas ») s’applique dans tous les cas de transfert de patrimoine ou de biens, tels que la vente de biens immobiliers anciens, de terrains ou de véhicules entre particuliers. Il s’applique aussi à la location d’un logement. Dans le cas de l’achat d’un bien neuf, c’est la TVA qui s’applique (IVA en Espagne) à un taux commun de 10%.
L’ITP est exigible dans les 30 jours qui suivent la vente d’un logement. La base de calcul est le montant le plus élevé entre la valeur réelle de l’actif transféré et la valeur de référence fiscale. Certains frais diminuant la valeur réelle des biens sont déductibles. L’impôt est payé par la personne qui achète l’actif, c’est-à-dire l’acheteur. Celui-ci doit présenter le modèle de déclaration 600 aux services fiscaux accompagné d’une photocopie d’une pièce d’identité et de l’acte de vente notarié.
Ci-dessous les taux de l’ITP pour chaque communauté au 1er août 2026, un lien vers les sites officiels des Communautés Autonomes. Et des exemples de calcul d’ITP pour 5 biens immobiliers résidentiels de différentes valeurs dans chaque Communauté :
– le premier (A) pour l’achat d’un bien immobilier à 150.000 €,
– le second (B) pour l’achat d’un bien immobilier à 300.000 €,
– le troisième (C) pour l’achat d’un bien immobilier à 600.000 €,
– le quatrième (D) pour l’achat d’un bien immobilier à 900.000 €,
– le cinquième (E) pour l’achat d’un bien immobilier à 1.500.000 €.
Lien : ITP Andalousie
Exemples de calcul d’ITP (taux général) :
Lien : ITP Aragon
Exemples de calcul d’ITP :
Lien : ITP Asturies
Exemples de calcul d’ITP :
Lien : ITP Baléares
Exemples de calcul d’ITP :
Lien : ITP Canaries
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Cantabrie
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Castille-La Manche
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Castille et Leon
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Catalogne
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Estrémadure
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Galice
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP La Rioja
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Communauté de Madrid
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Murcie
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Navarre
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Pays Basque
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Lien : ITP Communauté Valencienne
Exemples de calcul d’ITP (taux commun) :
Le paiement de l’ITP se fait dans un délai de 30 jours ouvrables (30 días hábiles) à compter de la date de la signature de l’acte de vente notarié, en excluant les samedis, dimanches et jours fériés nationaux et autonomiques.
Ce délai s’applique à la présentation et au paiement de l’autoliquidation via le modèle 600 auprès de l’administration fiscale de la communauté compétente.
En cas de déclaration sur la base de la « valor de referencia » jugée excessive, le contribuable peut demander la rectification de l’autoliquidation et la restitution de l’indu dans un délai de 4 ans à compter de la fin du délai volontaire de dépôt.
Avec 4%, c’est au Pays Basque que l’ITP est le moins élevé d’Espagne. Les communautés suivantes les moins chères, avec 6% de taux commun, sont la Communauté de Madrid et en Navarre. Et avec 10% (voire 13% sur la part au-delà de 1,5 millions d’euros), c’est en Catalogne que l’ITP est le plus cher. Si vous achetez un bien à 600.000 €, vous économiserez 36.000 € d’impôts à Bilbao et 24.000 € d’impôts à Madrid par rapport à la Catalogne.
Qu’est‑ce que l’ITP en Espagne ?
L’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales est un impôt régional sur les transmissions onéreuses de patrimoine (logements anciens, terrains, véhicules, certains droits), avec des types fixés par chaque communauté autonome.
Quand paie‑t‑on l’ITP lors d’un achat immobilier ?
On paie l’ITP lors de l’achat d’un bien immobilier de seconde main (ancien), d’un terrain ou d’un local commercial, alors que les logements neufs sont soumis à la TVA (IVA) à 10% plus AJD.
Quels sont les taux généraux d’ITP en 2026 selon les communautés ?
En 2026, les taux généraux se situent en pratique entre 4% et 13% : par exemple 7% en Andalousie, 6% en Madrid et Navarre, 10–13% en Catalogne, 9–11% en Communauté Valencienne après la réforme, 6,5% aux Canaries.
Qu’a changé la Communauté Valencienne en 2026 ?
À compter du 1er juin 2026, la Communauté Valencienne abaisse son type général d’ITP de 10% à 9% jusqu’à 1.000.000 €, tout en maintenant 11% pour la fraction qui dépasse ce seuil, avec des types réduits spécifiques (8%, 4%, 3%) pour jeunes, VPO et familles nombreuses.
Quelles sont les principales réductions de l’ITP pour jeunes et familles nombreuses ?
Presque toutes les communautés prévoient des taux réduits pour les jeunes acheteurs, les familles nombreuses, les personnes handicapées et les logements en zones rurales ou en dépeuplement, avec des taux pouvant descendre à 2% selon les cas.
Qu’est‑ce que la “valor de referencia” et comment affecte‑t‑il l’ITP ?
Depuis 2022, la base imposable de l’ITP pour les immeubles est la valor de referencia du Cadastre, fixé annuellement, sauf si le prix déclaré est supérieur ; on paie donc sur le plus élevé des deux, ce qui peut majorer l’impôt quand le bien est acheté en dessous de ce valor.
Peut‑on contester la “valor de referencia” ?
Oui, le Tribunal Constitucional a confirmé en 2026 que la valor de referencia est impugnable par tout moyen de preuve, notamment une expertise immobilière, mais seulement via la rectification de l’autoliquidation ou le recours contre une liquidation, et non par un recours direct contre la valeur publiée.
Quel est le délai pour déposer et payer l’ITP (modèle 600) ?
Le délai de dépôt et de paiement de l’autoliquidation (modèle 600) est en général de 30 jours ouvrables à compter de la date de signature du contrat de vente chez le notaire, en excluant les samedis, dimanches et jours fériés, et ce délai conditionne la possibilité d’inscrire la propriété au registre sans pénalité.
Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site d’information AcheterenEspagne.fr.
Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.
Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.
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© acheterenespagne.fr – Août 2026 – Impôt sur les achats immobiliers : 19 autonomies et 19 ITP
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]]>L’Espagne, avec son climat méditerranéen, sa culture vibrante et sa qualité de vie inégalée, demeure l’une des destinations les plus prisées au monde pour l’investissement immobilier de luxe.
Coldwell Banker, la tradition du luxe immobilier
Dans ce paysage dynamique, un nom se distingue par son histoire séculaire et son expertise du luxe : Coldwell Banker. Cet article explore l’ascension de ce géant de l’immobilier en Espagne et vous présente une sélection exclusive de propriétés, des villas les plus somptueuses aux perles plus abordables.
L’histoire de Coldwell Banker commence en 1906 à San Francisco, au lendemain d’un séisme dévastateur. Colbert Coldwell, un jeune entrepreneur, a alors une vision révolutionnaire : remettre l’honnêteté et l’intérêt du client au cœur du métier, à une époque où les pratiques étaient souvent opaques. En 1913, il est rejoint par Benjamin Arthur Banker, avec qui il partage cette éthique rigoureuse. Ensemble, ils posent les jalons d’un réseau qui, plus d’un siècle plus d’un siècle plus tard, compte plus de 3 000 bureaux et 100 000 conseillers dans plus de 40 pays.
Sous la direction de son CEO, François Carriere Pastor, Coldwell Banker España s’est imposé comme un acteur incontournable du segment premium. Contrairement à d’autres réseaux qui visent le volume, la marque privilégie ici une croissance qualitative. Avec plus de 20 franchises actives, le plan d’expansion prévoit l’ouverture de 25 à 30 nouvelles agences dans les cinq prochaines années, ciblant des localisations stratégiques comme Madrid, la Costa Brava, et bien sûr, Barcelone.
Selon François Carrière, le marché du luxe en Espagne traverse l’un de ses moments les plus robustes. La demande internationale, portée par des acheteurs sophistiqués (notamment américains), continue de croître, privilégiant le design, la confidentialité et les services de haut niveau. Les zones « prime » comme le district de l’Eixample ou les hauteurs de Pedralbes à Barcelone maintiennent un rythme constant d’opérations de grande valeur.
Pour satisfaire cette clientèle exigeante, le programme Coldwell Banker Global Luxury® utilise des technologies de pointe et des stratégies personnalisées. Ce réseau d’élite réalise quotidiennement des transactions d’une valeur dépassant les 115 millions d’euros. Les propriétés les plus exclusives bénéficient d’une visibilité dans le magazine Homes & Estates et de partenariats avec des médias prestigieux tels que le Wall Street Journal ou le New York Times.
Pour les clients souhaitant acquérir un pied-à-terre ou une résidence principale en Espagne, Coldwell Banker propose des biens uniques. Voici notre sélection de huit propriétés emblématiques.
Si l’un de ces biens retient votre attention, nous vous invitons à nous écrire à info@acheterenespagne.fr ou à nous contacter via WhatsApp au (+34) 660 562 583. Un conseiller expert Coldwell Banker prendra personnellement contact avec vous pour étudier votre projet.
Située sur la prestigieuse Avenida Pearson, dans le quartier le plus élevé et serein de Barcelone, cette villa est un chef-d’œuvre d’architecture contemporaine signé par l’entreprise A-cero, avec un design intérieur de Jaime Beriestain.
Niché dans les hauteurs de Sarrià à Barcelone, ce quartier offre un équilibre parfait entre vie urbaine et tranquillité résidentielle.
À Santa Eulària des Riu, à Ibiza, ce complexe de charme redéfinit le luxe insulaire.
Située au point le plus élevé de l’une des enclaves les plus exclusives d’Andalousie, entre Marbella et Gibraltar, cette villa est conçue selon le principe de la longévité.
Pour les passionnés de navigation, cette propriété sur la Costa Brava en Catalogne est une opportunité rare.
Bellaterra est une zone résidentielle privilégiée située à seulement 15 minutes de Barcelone, offrant un cadre naturel exceptionnel.
Et deux biens immobiliers de qualité, mais plus abordables.
Le quartier du Born est le cœur bohème et historique de Barcelone.
L’Eixample Derecho (Dreta de l’Eixample en catalan), à Barcelone, est célèbre pour ses bâtiments emblématiques et ses boutiques de design.
Que vous recherchiez l’opulence d’une villa moderne à Pedralbes ou le charme authentique d’un appartement rénové au cœur de Barcelone, Coldwell Banker Espagne vous accompagne avec une expertise héritée de plus d’un siècle de passion immobilière. Comme le souligne François Carriere Pastor, chaque transaction est traitée avec une stratégie de positionnement précise pour garantir une expérience d’excellence.
Votre chemin vers votre nouveau chez-vous commence ici.
Note : Les descriptions, photos et plans détaillés de ces propriétés sont disponibles sur demande auprès des conseillers Coldwell Banker España.
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Investir en Espagne – Le guide exclusif de l’immobilier de prestige avec Coldwell Banker
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]]>Dernière mise à jour le 4 septembre 2026 par Patrick Crosset
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Août 2026
En ce mois d’août 2026, l’immobilier résidentiel mondial s’inscrit dans un paysage macroéconomique caractérisé par la fin de l’ère du crédit quasi-gratuit : le marché s’adapte durablement à des conditions de financement stabilisées sur un plateau moyen (autour de 3,2% à 3,5% en zone euro et 6% aux États-Unis). Ce nouvel équilibre financier empêche une reprise brutale des cours, favorisant un atterrissage en douceur à l’échelle globale.
Le marché résidentiel mondial traverse une phase de stabilisation, marquée par des taux d’intérêt qui restent élevés et par les tensions géopolitiques au Moyen-Orient, qui ont fait remonter les prix du pétrole et ravivé les craintes d’inflation, retardant les baisses de taux attendues par les banques centrales.
La dynamique des prix en cet été 2026 est avant tout dictée par un décalage persistant et structurel entre l’offre et la demande. Le marché de la revente reste contraint par l’effet de rétention (lock-in effect), les propriétaires hésitant à céder un logement financé à des taux historiquement bas pour contracter un emprunt plus coûteux. Parallèlement, la promotion neuve souffre toujours du coût élevé des matériaux de construction, de la rareté du foncier et des exigences réglementaires environnementales. Cette pénurie de biens disponibles soutient les valorisations et préserve les marchés mondiaux d’un effondrement financier.
On observe une nette polarisation géographique et typologique des marchés :
Dans la plupart des pays, les investisseurs institutionnels reviennent progressivement sur le résidentiel, séduits par des rendements locatifs redevenus compétitifs après la correction des valorisations. Le segment locatif reste particulièrement dynamique en raison de l’incapacité d’une partie des ménages à accéder à la propriété.
L’abordabilité constitue désormais le principal défi mondial :
La transition énergétique influence également le marché, les logements performants sur le plan énergétique bénéficiant d’une prime croissante.
Les établissements financiers restent prudents dans leurs politiques d’octroi de crédit. Les défauts de paiement demeurent globalement contenus grâce à la bonne tenue des marchés de l’emploi.
Le scénario d’un effondrement mondial des prix paraît aujourd’hui peu probable. La plupart des indicateurs avancés suggèrent plutôt une longue phase de normalisation.
Pour l’année 2027, les projections économiques s’orientent vers une phase de maturité et de consolidation du cycle immobilier mondial autour de trois axes fondamentaux :
Pour 2027, plusieurs éléments plaident en faveur d’une amélioration graduelle :
Les risques demeurent importants : tensions géopolitiques, volatilité énergétique, inflation persistante ou nouvelles perturbations commerciales pourraient retarder la reprise.
Le consensus des principaux économistes internationaux converge néanmoins vers un scénario de stabilisation progressive plutôt que vers un nouveau cycle de forte hausse.
Ainsi, l’année 2027 devrait marquer davantage le retour d’un marché immobilier mondial plus équilibré que celui d’un véritable rebond généralisé. Les performances resteront largement déterminées par les fondamentaux locaux — démographie, niveau d’offre, politique monétaire et évolution des revenus — davantage que par un cycle immobilier mondial uniforme.
L’élément transversal pour 2027 est la sélectivité : les marchés où l’emploi est solide, où la démographie reste positive et où la construction peut rattraper un peu le retard d’offre auront des trajectoires plus favorables que les marchés déjà trop chers et vieillissants. Dans ce contexte, l’immobilier résidentiel mondial devrait rester un actif d’accumulation de patrimoine, mais beaucoup moins une « machine à plus‑value » généralisée que durant la décennie 2010‑2020.
Pour les investisseurs comme pour les ménages, la clé des années 2026‑2027 sera d’accepter un monde immobilier à plusieurs vitesses, où la qualité du bien, sa localisation et sa performance énergétique compteront plus que l’inertie moyenne des prix.
En août 2026, l’immobilier résidentiel espagnol demeure l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe. Alors que plusieurs pays européens connaissent un ralentissement marqué, l’Espagne continue d’afficher une progression soutenue des prix, alimentée par un déséquilibre persistant entre une demande très forte et une offre insuffisante.
Les derniers indicateurs publiés au cours du mois de juillet confirment que la hausse des prix reste généralisée sur l’ensemble du territoire, avec une intensité particulière à Madrid, Barcelone, Valence, Malaga, Alicante et dans les Baléares. Les marchés touristiques et les grandes métropoles demeurent les principaux moteurs de cette progression.
La forte demande nationale et internationale se heurte à une contrainte structurelle : l’offre de logements reste très insuffisante. Les promoteurs continuent de faire face à une pénurie de main-d’œuvre qualifiée, à des coûts de construction élevés ainsi qu’à des procédures administratives longues qui retardent la mise sur le marché de nouveaux programmes.
Cette insuffisance de l’offre explique pourquoi les prix continuent d’augmenter malgré un contexte économique moins expansionniste qu’avant la pandémie. Les analystes considèrent désormais que le principal problème du marché espagnol n’est plus le financement mais le déficit chronique de logements.
La démographie constitue un autre facteur de soutien. La croissance de la population, alimentée par une immigration soutenue et par la création de nouveaux ménages, entretient une demande élevée aussi bien sur le marché de l’accession que sur celui de la location.
Les investisseurs internationaux demeurent très actifs, notamment sur les segments premium des grandes villes et des régions littorales. L’Espagne bénéficie toujours d’une image de valeur refuge grâce à sa stabilité économique, son attractivité touristique et la qualité de son cadre de vie.
Le marché locatif reste extrêmement tendu. Les loyers poursuivent leur progression dans la plupart des grandes villes, renforçant les difficultés d’accès au logement pour les jeunes ménages et les classes moyennes.
Dans ce contexte, les pouvoirs publics poursuivent leurs politiques destinées à accroître l’offre de logements sociaux, même si leurs effets demeurent limités face à l’ampleur du déficit accumulé.
Les banques, pour leur part, continuent d’appliquer des critères d’octroi prudents. Cette discipline financière distingue nettement la situation actuelle de celle qui prévalait avant la crise immobilière de 2008 et réduit le risque de formation d’une bulle spéculative.
Les perspectives pour 2027 restent particulièrement favorables. Les dernières prévisions de S&P Global Ratings anticipent une nouvelle hausse des prix de l’ordre de 7,4%, ce qui ferait de l’Espagne le marché résidentiel le plus dynamique parmi les principales économies européennes.
Cette progression devrait toutefois être plus modérée qu’en 2026, traduisant une normalisation progressive plutôt qu’un retournement du cycle.
Une baisse des taux d’intérêt devrait soutenir la demande tout au long de 2027, tandis que le déficit structurel de logements continuera d’exercer une pression durable sur les prix.
Les régions les plus attractives – Madrid, Barcelone, la Communauté Valencienne, l’Andalousie et les Baléares – devraient conserver les meilleures performances, grâce à une forte demande nationale et internationale.
Les principaux risques concernent un éventuel ralentissement économique européen, une remontée imprévue de l’inflation ou un durcissement de la réglementation immobilière susceptible de freiner certains investissements.
En définitive, le consensus des économistes et de la presse spécialisée est que le marché résidentiel espagnol entre dans une phase de croissance plus équilibrée, mais qu’aucune correction significative des prix n’est attendue à court terme. Tant que la construction restera insuffisante pour répondre aux besoins démographiques, l’Espagne conservera un marché caractérisé par une offre rare, des prix orientés à la hausse et une attractivité élevée pour les investisseurs comme pour les acquéreurs résidentiels.
Selon le Conseil Général des Notaires, en mai 2026, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne a chuté de 11,8% par rapport à mai 2025. C’est la cinquième baisse consécutive et la septième en huit mois, confirmant que l’offre est insuffisante, aussi bien neuve qu’ancienne et que les prix sont trop élevés.
Il s’est vendu 55.800 logements en mai 2026. Parmi eux, 74% d’appartements et 26% de maisons individuelles.
Par type de logements, les ventes d’appartements chutent de 14,1% en mai 2026 par rapport à mai 2025. Alors que les ventes de maisons individuelles ne diminuent « que de » 4,7%.
Le volume de transactions baisse dans 14 régions autonomes et augmente dans les 3 autres (Navarre, Castilla La Mancha et Extremadura). Toutes les « grandes régions immobilières », sont touchées par une baisse importante des transactions, jusqu’à deux chiffres :
En chiffre absolu de transactions en mai 2026, le classement des 4 principales régions (qui regroupent plus de 6 transactions sur 10) est le suivant :
La superficie moyenne des biens achetés est de 109 m2. 88 m2 pour les appartements et 171 m2 pour les maisons.
En mai 2026, le prix au m2 continue légèrement au-dessus de la barre des 2000 €, à 2050 €, en hausse de 8,8% sur un an.
On note une hausse plus importante du prix des appartements (+14% – 2450 €/m², le plus haut niveau jamais atteint) que du prix des maisons individuelles (+2,7% – 1450 €/m²). A noter la différence de 1000 €/m2 entre en appartement et une maison individuelle.
La hausse continuera tout au long de l’année dopée par une offre en baisse et une demande en hausse constante.
En mai 2026, les prix ont augmenté dans 16 autonomies régionales et baissé seulement en Galice. Notons les hausses de prix au m2 à deux chiffres de +16% aux Baléares, +14% en Andalousie et aux Canaries, +12% dans la Communauté Valencienne. Suivent la Communauté de Madrid (+9%), la Catalogne (+8%) et le Pays Basque (+4%).
Le classement des régions (prix au m2) en mai 2026 :
Le nombre de crédits hypothécaires (30.580) est en baisse de 4% d’une année sur l’autre. Plus de la moitié des transactions (55%) sont accompagnées d’un crédit hypothécaire. L’emprunt (182.000 euros en moyenne) représente 72% du prix des biens.
Parler de « 17 pays différents » est une métaphore qui souligne l’extrême décentralisation de l’État espagnol, découpé en 17 Communautés Autonomes (plus 2 villes autonomes, Ceuta et Melilla).
En matière d’investissement immobilier, ces 17 régions fonctionnent quasiment comme autant de marchés distincts pour quatre raisons fondamentales :
En résumé : On ne bâtit pas la même stratégie patrimoniale, financière ou fiscale selon qu’on investit à Madrid, à Barcelone, à Palma de Majorque ou à Séville. Analyser le marché espagnol comme un tout homogène est l’une des erreurs les plus fréquentes des investisseurs étrangers.
Le nouveau décret national sur le logement (Real Decreto-ley de Vivienda) préparé par le gouvernement contient des mesures importantes.
Le projet de loi prévoit que la location d’une chambre sera désormais considérée, de manière générale, comme un bail de logement. De plus, la somme des loyers de toutes les chambres d’un même appartement ne pourra pas dépasser le montant correspondant au loyer total du logement.
Les contrats temporaires devront justifier expressément la raison justifiant ce caractère temporaire. De plus, ces contrats ne pourront pas dépasser 12 mois et l’enchaînement de plus de deux contrats consécutifs entre les mêmes parties pour le même logement entraînera la qualification du premier contrat comme contrat de résidence principale.
Si le logement présente des dommages affectant l’habitabilité, la sécurité ou la salubrité, le locataire pourra exiger du propriétaire qu’il les répare, en joignant même un devis. Ou même déduire le coût des réparations du loyer. Cette mesure s’applique aux pannes ou dégradations qui affectent les conditions d’habitabilité de base du logement.
Et les autres mesures en résumé :
Il est prévu de voter le décret à la rentrée si le gouvernement … trouve une majorité !
L’offre de logements à louer en Espagne diminuera de 23000 biens en 2026, soit une baisse de 3,4% par rapport à l’année précédente, tandis que la pression de la demande a atteint un niveau record de 143 personnes intéressées par chaque logement en l’espace de dix jours,
Le parc de logements locatifs résidentiels passera des 684.000logements enregistrés à la fin de l’année 2025 à un total de 661.000 logements cette année, ce qui confirme que la tendance à la pénurie de logements n’a pas encore atteint son niveau plancher.
La Catalogne prévoit une baisse de l’offre locative de 8%, tandis que le Pays basque figure parmi les communautés autonomes où la baisse prévue pour 2026 est la plus forte, avec une diminution de 16%.
La pénurie d’offres et la hausse des loyers favorisent les alternatives à la location traditionnelle. Parmi ces formules, la colocation arrive en tête de la demande.
Ce n’est pas le seul changement que la hausse des prix a entraîné sur le marché. Elle a également influencé le comportement de la demande, entraînant un « exode immobilier ». Les locataires se déplacent de plus en plus souvent vers des communes périphériques des grandes villes espagnoles.
En ce qui concerne le profil des locataires, les couples représentent l’essentiel de la demande de location résidentielle. Ils sont suivis des couples avec enfants et des locations individuelles. Les groupes d’amis, les familles nombreuses et les entreprises constituent des profils moins courants.
L’âge moyen des locataires est passé de 32 ans il y a cinq ans à 36 ans aujourd’hui.
La Communauté valencienne a lancé un appel d’offres pour un nouveau service destiné à récupérer les logements publics occupés sans autorisation (squattés). Cette initiative s’étendra à l’ensemble de la Communauté valencienne et s’appuiera sur un dispositif d’urgence disponible 24 heures sur 24, tous les jours de l’année.
Le service devra intervenir en cas d’alerte d’occupation ou d’intrusion dans un délai maximal d’une heure. L’entreprise adjudicataire accompagnera et représentera également l’Entité valencienne du logement et du sol (EVHA) dans les procédures administratives de récupération des biens immobiliers, tout en assurant la coordination avec les forces et corps de sécurité ainsi qu’avec les sociétés de surveillance privées.
L’EVHA gère actuellement plus de 14.500 logements sociaux dans la région. Selon les données fournies par le gouvernement régional, environ 13% d’entre eux sont occupés de manière irrégulière, ce qui équivaut à près de 1900 logements.
Jamais autant de logements n’avaient été hérités en Espagne. Et jamais autant d’héritages n’avaient été refusés. Ces deux records, simultanément en pleine crise du logement alors que les prix atteignent des sommets historiques.
Les chiffres :
Qui refuserait un appartement gratuit ? Celui qui fait le calcul :
Parfois, dans un village où personne ne loue. Renoncer revient moins cher que d’accepter.
Voici la réalité que personne ne veut voir : la génération qui ne peut pas acheter de logement ne peut pas non plus se permettre d’en hériter.
Et cela ne fait que commencer. Le plus grand transfert de patrimoine va croiser la génération la moins épargnante.
Bruxelles engage une procédure à l’encontre de l’Espagne et d’autres pays en raison de retards dans la mise en œuvre de la réforme sur l’efficacité énergétique des bâtiments. Les États membres devaient transposer dans leur législation nationale la directive sur l’efficacité énergétique des bâtiments dès le début de l’année dernière.
Comme le souligne Bruxelles dans un communiqué, les bâtiments constituent le plus grand consommateur d’énergie en Europe ; c’est pourquoi cette réforme est « essentielle » pour stimuler le taux annuel actuel de rénovation énergétique de l’UE, qui est très faible (1 %), réduire les factures des particuliers et des entreprises ainsi que la dépendance de l’UE vis-à-vis des combustibles fossiles importés, et parvenir à un parc immobilier à zéro émission et entièrement décarboné d’ici 2050.
Le nombre de résidences universitaires ne cesse d’augmenter en Espagne, mais cette tendance à la hausse ne compense pas le déficit structurel important en matière de logements pour les étudiants. Selon un rapport de Savills, le marché national a clôturé l’année 2025 avec 119.000 lits opérationnels dans les résidences universitaires, ce qui représente une augmentation de près de 62% au cours des dix dernières années. Cependant, il manque encore 528 000 places dans le pays.
La demande potentielle de logements universitaires atteint déjà 650 000 étudiants, composée d’étudiants internationaux et d’étudiants nationaux déplacés. Ainsi, pour chaque lit disponible sur le marché, on compte environ cinq étudiants ayant un besoin objectif de logement.
Malgré le développement important du secteur au cours de la dernière décennie, l’Espagne continue d’afficher l’un des taux de disponibilité de lits les plus bas d’Europe, ce qui laisse une marge de progression considérable pour de nouveaux projets et des investissements spécialisés. Ainsi, le taux de disponibilité des lits en Espagne, qui s’élève actuellement à 8 %, ne dépasse que celui du Portugal (6%) et de l’Italie (4%), restant très loin derrière des pays plus matures comme le Royaume-Uni, où il atteint 31%.
Les résidences de nouvelle génération enregistrant un taux d’occupation moyen en hiver de 96%, soit un taux de remplissage quasi total, porté par la pénurie structurelle de l’offre.
Les investissements immobiliers en Espagne ont bondi de 59% au premier semestre, pour atteindre 12.034 millions d’euros. Le secteur enregistre le meilleur résultat semestriel de son histoire, dépassant le record de 2022
Madrid et Barcelone ont concentré l’essentiel de l’activité d’investissement, avec respectivement 56% (6 000 millions d’euros) et 13% (1 400 millions) du total, même si l’Andalousie (8% du total investi), la Communauté valencienne (5%), les Baléares (5%) et les Canaries (3%) se distinguent également.
Un quart des investissements (23%) provient d’investisseurs institutionnels, suivis des SOCIMI (20%) et des gestionnaires d’actifs (17%). Les investisseurs nationaux ont dominé le marché avec près de la moitié du volume total investi, devant les capitaux canadiens (17%) et américains (10%).
Par marché, le secteur résidentiel a dominé les investissements, avec plus de 4.580 millions d’euros (38% du total). Le secteur hôtelier a généré 2.090 millions d’euros d’investissements (17% de l’ensemble) ; les bureaux, 1.621 millions (14%) ; le commerce de détail, 1.630 millions (14%) ; les segments alternatifs (universités, parkings ou complexes sportifs, entre autres), plus de 1.400 millions d’euros (12%) ; et le secteur industriel et logistique, 690 millions (6%).
La distribution électrique est l’un des principaux goulets d’étranglement qui freinent la construction de nouveaux logements.
Le gouvernement a donné son feu vert à un investissement supplémentaire de 17,9 milliards d’euros dans les infrastructures des réseaux de transport et de distribution d’électricité, d’ici à 2030.
Plus précisément, dans les réseaux de distribution – ce qui concerne principalement Endesa, Iberdrola, Naturgy et EDP –, il sera possible d’investir jusqu’à 10 200 millions d’euros supplémentaires – 1 020 millions d’euros en 2027, 2 550 millions d’euros en 2028, 3 060 millions d’euros en 2029 et 3 570 millions d’euros en 2030.
En ce qui concerne les réseaux de transport — gérés par Red Eléctrica de España (REE) —, il sera possible d’investir jusqu’à 7 700 millions d’euros supplémentaires, en fonction de la planification qui sera finalement approuvée par le gouvernement — 700 millions d’euros en 2027, 1 850 millions d’euros en 2028, 2,3 milliards d’euros en 2029 et 2,85 milliards d’euros en 2030.
L’Espagne a accueilli près de 46,6 millions de visiteurs étrangers au cours des six premiers mois de l’année, soit une hausse de 4,6 % par rapport à la même période de l’année précédente, selon les données de l’Institut national de la statistique (INE).
Les dépenses totales des touristes internationaux se sont élevées à 63 800 millions d’euros au premier semestre, soit une hausse de 7 % par rapport à la même période de l’année précédente. A titre de comparaison, c’est deux fois plus que ce que les touristes internationaux ont dépensé en France.
Le Royaume-Uni a été le pays affichant les dépenses cumulées les plus élevées, avec 17% du total, devant l’Allemagne (12%) et la France (7%). Par région autonome, les Canaries concentrent 19% des dépenses, suivies de la Catalogne (18%) et de la Communauté de Madrid (16 %).
En ce qui concerne les visiteurs, les principaux pays d’origine au premier semestre ont été le Royaume-Uni, avec plus de 9,9 millions de visiteurs et une hausse de 4,3%, l’Allemagne, avec près de 5,7 millions et une baisse de 1,1%, et la France, avec près de 5,6 millions et une hausse de 1%.
Par ailleurs, les régions qui ont accueilli le plus grand nombre de touristes au cours du premier semestre ont été la Catalogne (9,6 millions, soit une hausse de 3,5% par rapport à la même période de 2025), les Canaries (7,8 millions, soit une baisse de 0,6%) et l’Andalousie (7,3 millions, soit une hausse de 7,9%).
Il existe un facteur qui prend de plus en plus d’importance sur le marché immobilier de luxe en Espagne. Il ne s’agit ni des services, ni de l’espace, ni des prix, mais d’un sport : le golf.
Les propriétés « haut de gamme » situées à proximité de prestigieux parcours de golf connaissent une demande croissante, notamment internationale, s’imposant comme une tendance chez les acheteurs à fort pouvoir d’achat.
Les acheteurs apprécient tout particulièrement la vue sur les parcours, l’accès direct à ceux-ci, ainsi que la proximité des clubs privés, des restaurants, des installations de bien-être et des services haut de gamme.
Le lien entre ce sport et l’immobilier de luxe a non seulement suscité de l’intérêt, mais a également généré des investissements. Selon les données de l’Association espagnole des terrains de golf, l’Andalousie compte déjà plus de 123.000 golfeurs propriétaires d’un logement, dont le patrimoine immobilier dépasse les 30 milliards d’euros. La Communauté valencienne et la Catalogne complètent le podium, bien qu’à une grande distance, avec respectivement 18 et 12 milliards d’euros.
L’Andalousie concentre plus d’un tiers de l’ensemble des investissements immobiliers liés au tourisme de golf en Espagne, s’imposant ainsi comme le principal marché résidentiel associé à ce sport. Ce chiffre s’explique par la Costa del Sol et le littoral de Cadix, qui rassemblent la plus grande offre de golf du pays, avec plus d’une centaine de parcours répartis en Andalousie.
Une autre donnée mise en avant par l’Association concernant la relation entre le golf et le marché immobilier concerne l’accession à la propriété : alors que seuls 5,7 % des touristes internationaux classiques finissent par acquérir un logement en Espagne, ce pourcentage grimpe à 27% chez les touristes amateurs de golf, multipliant par cinq la probabilité de devenir acheteur résidentiel.
Les investissements immobiliers en Europe ont atteint 53 milliards d’euros au deuxième trimestre 2026, soit une hausse de 6% par rapport à la même période de l’année précédente, selon les estimations de Savills, qui place l’Espagne et la Suède en tête des principaux marchés européens au cours du premier semestre de l’année, avec des hausses respectives de 57% et 68%.
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Les News de l’Immobilier en Août 2026
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Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.
Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.
Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.
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]]>Dernière mise à jour le 29 juillet 2026 par Patrick Crosset
Gastronomie espagnole : Découvrez ici les habitudes et les expressions de consommation alimentaire en Espagne. Et comment boire et manger en Espagne sans faire d’impair.
On découvre souvent un pays (et ses habitants) à travers ses habitudes alimentaires, ce que l’on mange et ce que l’on boit. C’est encore plus vrai en Espagne où la restauration et les bars occupent une grande partie des loisirs des espagnols et des touristes. C’est d’ailleurs l’une des 32 (bonnes) raisons pour s’expatrier en Espagne.
En Espagne, la gastronomie espagnole fait partie de l’identité nationale : bars à tapas, menus du jour, cafés du matin, vins régionaux, spécialités locales…
Mais avant de boire et manger, encore faut-il avoir quelques bases de vocabulaire de gastronomie espagnole … Ainsi savez-vous ce qu’est une « fabada », un « kalimoxo », un « tercio », un « botellin », un « asado », …? Découvrez le ici !
Ce guide vous explique comment boire et manger en Espagne sans faire d’impair : horaires des repas, vocabulaire utile au restaurant et au bar, plats typiques, boissons emblématiques et quelques habitudes culturelles importantes à connaître.
Vous pouvez aussi retrouver une synthèse de cet article en vidéo sur Youtube.
En Espagne, les horaires de repas sont en général décalés par rapport à la France : petit déjeuner tôt, collation en milieu de matinée, déjeuner tardif, goûter, puis dîner vers 21 h ou 22 h, en particulier dans les grandes villes et pendant la belle saison.
Le menu du jour (menú del día) reste très courant : entrée, plat, dessert ou café, parfois vin ou eau inclus. C’est une façon économique et pratique de découvrir la cuisine locale au quotidien.
En Espagne, vous trouverez une grande diversité de lieux : bares (bars), cervecerías (bars à bière), tabernas (tavernes), restaurantes (restaurants), cafeterías, mesones et, plus récemment, des gastrobars et des bodegas modernes.
Chacun a son style et son niveau de prix, du bar de quartier traditionnel au restaurant gastronomique.
La journée de travail (ou de loisirs) en Espagne commence par le desayuno, le petit déjeuner, et donc le traditionnel café. Mais quel café préférez-vous ?
La cuisine espagnole ne se limite pas à la paella et aux tapas. Chaque région a ses spécialités, mais certains plats sont devenus des classiques dans tout le pays.
Essayez de goûter au moins un plat emblématique de chaque région que vous visitez : paella à Valence, pulpo a feira en Galice, fabada en Asturies, cocido madrileño à Madrid, morue al pil pil au Pays basque, calçots et escalivada en Catalogne… Les tapas sont aussi appelés pinxos au Pays Basque.
C’est une autre façon de parcourir l’Espagne.
La cuisine espagnole traditionnelle s’inscrit dans le régime méditerranéen : utilisation généreuse d’huile d’olive, légumes, fruits, légumineuses, poisson, fruits de mer, viandes en quantité raisonnable et consommation modérée de vin.
Ce régime est reconnu comme bénéfique pour la santé, et de nombreuses spécialités (gazpacho, salmorejo, pisto, poissons à la plancha, plats de légumes) illustrent cette dimension équilibrée de la gastronomie espagnole
Les noms des verres et bouteilles de bière varient selon les régions et les tailles.
L’Espagne est l’un des grands pays du vin, avec environ un million d’hectares de vignes. Les styles et appellations sont nombreux : rouges puissants, blancs frais, rosés, vins fortifiés, cava, etc.
Depuis une vingtaine d’années, l’Espagne a vu émerger une scène de cuisine créative et de gastrobars, qui revisitent les plats traditionnels avec des techniques modernes, des produits locaux de qualité et une présentation soignée. Des villes comme San Sebastián, Barcelone, Madrid ou Valence sont devenues
des références internationales. Des chefs espagnols sont classés parmi les meilleurs au monde.
Parallèlement, l’intérêt pour les produits de proximité, les vins naturels, la bière artisanale, les options végétariennes ou sans gluten s’est largement développé, ce qui permet aux visiteurs de concilier découverte gastronomique et préférences personnelles.
La même chose, s’il vous plaît ! : Una (un) más por favor!
Et en partant, l’addition svp ? La cuenta por favor ?
Y … muchas gracias!
Boire et manger en Espagne, c’est accepter de vivre au rythme local : prendre son café au bar, partager des tapas, découvrir les menus du jour, goûter aux vins régionaux et aux spécialités de chaque territoire.
Parmi les plats incontournables, on peut citer :
la paella (surtout à Valence), la tortilla de patatas,
le gazpacho</strong} et le salmorejo, les patatas bravas,
le pulpo a feira (poulpe à la galicienne), la fabada asturiana,
le cocido madrileño, les empanadas galiciennes ou encore les croquetas.
Ce sont des classiques largement mis en avant dans les guides gastronomiques sur l’Espagne.
Chaque région a ses spécialités :
la paella valenciana à Valence, le pulpo a feira et l’empanada en Galice,
la fabada et le cachopo en Asturies, les pintxos au Pays basque,
le pisto en Castille‑La Manche, les calçots et la crème catalane en Catalogne,
les churros con chocolate à Madrid, etc.
Les horaires de repas sont décalés par rapport à la France : petit déjeuner tôt, collation en milieu de matinée, déjeuner (comida) vers 14 h, goûter en fin d’après‑midi, puis dîner (cena) souvent à partir de 21 h.
Le menu du jour reste très répandu, et la tradition des tapas permet de grignoter dans les bars entre les repas.
Les tapas sont de petits plats ou portions (olives, patatas bravas, jambon, croquetas, etc.) servis pour accompagner un verre, à partager ou à enchaîner de bar en bar.
Les pintxos (Pays basque) sont des bouchées dressées sur un morceau de pain, souvent piquées avec un cure‑dent, avec des combinaisons créatives d’ingrédients locaux.
En plus de la sangria, très connue des touristes, les Espagnols consomment : des vins locaux (Rioja, Ribera del Duero, Priorat, Rueda…), la cerveza (bière) en caña, des cidres (sidra) surtout en Asturies, le vermut à l’apéritif, l’horchata à Valence, des liqueurs (orujo, aguardiente, manzana) et de nombreux cafés (café solo, café con leche, cortado, café con hielo, etc.).
Les churros con chocolate, la crème catalane, le gâteau de Saint‑Jacques (tarta de Santiago), l’ensaimada de Majorque, le turrón (nougat de Noël), les polvorones et le roscón de Reyes sont parmi les desserts les plus emblématiques.
On trouve aussi de nombreux flans, tartes et pâtisseries régionales.
La cuisine traditionnelle espagnole s’inscrit dans le régime méditerranéen : abondance de légumes, fruits, légumineuses, poissons, huile d’olive, fruits secs et consommation modérée de vin.
Ce régime est reconnu pour ses effets protecteurs sur la santé cardiovasculaire, ce qui fait de la gastronomie espagnole un atout pour la qualité de vie.
Apprendre quelques phrases de base suffit souvent :
« Quisiera reservar una mesa » (je voudrais réserver une table),
« ¿Cuál es la especialidad de la casa? » (quelle est la spécialité de la maison ?),
« El menú del día, por favor » (le menu du jour, s’il vous plaît),
« La cuenta, por favor » (l’addition, s’il vous plaît).
De nombreux guides proposent des listes de phrases indispensables pour aller au restaurant.
Oui, surtout dans les grandes villes et les zones touristiques. On trouve désormais des restaurants végétariens ou véganes, des gastrobars, des offres bio, des plats sans gluten et des menus qui mettent en avant les produits locaux, les vins naturels et la cuisine créative, en parallèle de la gastronomie traditionnelle.
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Gastronomie espagnole : boire et manger en Espagne !
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© acheterenespagne.fr – Juillet 2026 – Gastronomie espagnole : boire et manger en Espagne
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]]>Dernière mise à jour le 20 août 2026 par Patrick Crosset
Dans les grandes villes espagnoles, les appartements en centre-ville sont souvent rares et chers. Pourtant, juste en dessous des immeubles d’habitation, de nombreux locaux commerciaux, bureaux et entrepôts sont vacants ou sous-utilisés.
Transformer un local commercial en logement en Espagne, quand c’est juridiquement possible et techniquement viable, permet d’acheter un bien à un prix inférieur à celui des appartements classiques, puis de le convertir en un logement légal, habitable et valorisable.
Ce guide 2026 explique, étape par étape, comment procéder et quels sont les nouveaux enjeux (normes, coûts, statistiques, risques).
Dans les quartiers centraux de Madrid, Barcelone, Valence, Malaga, Séville, Palma de Majorque, Alicante ou Las Palmas, de nombreux bureaux et locaux commerciaux sont vides. En partie à cause du télétravail. Mais aussi de développement des centres commerciaux en périphérie et des changements dans les habitudes de consommation.
Parallèlement, la demande de logements reste forte dans ces mêmes quartiers (résidence principale, pied-à-terre, location longue durée, location saisonnière ou touristique régulée quand elle est possible).
Le cambio de uso (changement de destination de locaux vers le logement) est donc devenu une des stratégies les plus utilisées par des particuliers et des investisseurs pour répondre à cette demande.
En général, un local commercial ou un petit entrepôt se vend à un prix inférieur à celui d’un appartement habitable dans la même rue ou le même quartier.
Lorsque le changement d’usage vers le logement est possible et que le bien peut être adapté aux normes d’habitabilité, la différence de valeur entre le local d’origine et la vivienda légalement reconnue peut permettre une revalorisation importante de l’actif.
Si vous décidez de résider dans un local commercial sans le transformer administrativement en logement, vous rencontrerez ces problèmes :
Les inconvénients de transformer un local commercial en logement en Espagne :
Transformer un local commercial en logement en Espagne n’est pas une simple réforme intérieure. Il s’agit d’un changement d’usage urbanistique contrôlé par la mairie et les normes d’urbanisme.
Le changement d’usage est, en Espagne, un acte soumis à licence au sens de la législation du sol et de la réhabilitation urbaine. Il exige que le projet respecte :
En clair : il faut vérifier que, dans la zone et l’immeuble concernés, l’usage résidentiel est autorisé, et que le local peut devenir une vivienda conforme aux standards de sécurité, salubrité et confort.
Il est indispensable de vérifier les statuts de la communauté pour s’assurer qu’ils n’interdisent pas la conversion de locaux en logements. Toute intervention sur les éléments communs (structure, façades, patios, descentes d’eaux, réseaux) exige en général l’autorisation de la communauté.
Au préalable, il est impératif de demander un rapport préalable de viabilité urbanistique auprès d’un architecte ou avocat spécialisé, voire directement auprès du service d’urbanisme de la mairie.
Un architecte doit analyser si le local peut réellement devenir une vivienda (un logement) habitable : hauteur sous plafond suffisante, surface utile minimale, lumière et ventilation naturelles dans les pièces principales, absence d’humidité excessive, possibilités d’ouverture sur façade ou patio.
La municipalité de Madrid demande les conditions suivantes* dans son PGOUM (« Plan General de Ordenación Urbanística de Madrid ») :
Toutes ces conditions sont peu différentes à Barcelone.
Notre astuce pour pallier aux contraintes de surfaces minimums de lumière naturelle et de ventilation : faites de grands espaces !
La conversion implique généralement une licencia de obra mayor (permis pour des travaux importants). Il faut un projet technique visé par un architecte ou architecte technique, décrivant :
Avant de démarrer les travaux, il faut obtenir les licences de travaux et de changement d’usage auprès de la mairie : soit un seul dossier intégrant les deux, soit deux dossiers séparés selon la municipalité.
Pendant le chantier, l’architecte (et le conducteur de travaux) assure la direction de l’exécution, la conformité avec le projet autorisé et la gestion de la sécurité sur le chantier.
À la fin des travaux, il faut obtenir la licence de première occupation ou la cédula de habitabilidad, selon la communauté autonome. Sans ce document, le logement n’est pas officiellement habitable ni finançable comme résidence.
Le notaire formalise le changement d’usage en escritura publique, qui sera ensuite inscrit au Registre de la Propriété. Il faut également déclarer le nouveau usage au Catastro afin que le bien soit reconnu comme logement pour l’IBI (l’impôt foncier), les autres impôts et les futures transactions.
Les décrets d’habitabilité des communautés autonomes espagnoles imposent des surfaces minimales pour les logements, des hauteurs libres, des surfaces vitrées et des critères de ventilation, salubrité et accessibilité. Les sous-sols et locaux semi-enterrés sont souvent problématiques pour devenir des logements légaux.
En pratique, un projet sérieux doit garantir :
Le coût total d’une opération de cambio de uso de local à vivienda comprend :
L’objectif est que le coût total de l’opération soit sensiblement inférieur au prix d’un appartement déjà habitable dans le même quartier, tout en aboutissant à une vivienda conforme et valorisée.
Chaque année, l’Espagne enregistre de 12.000 à 15.000 changements d’usage vers le résidentiel à partir de locaux commerciaux, industriels ou de stockage. Ces changements d’usage sont entrepris aussi bien par une grande entreprise souhaitant transformer un hôtel en immeuble d’habitation que par un petit investisseur décidant d’acheter un local en rez-de-chaussée pour en faire son domicile.
En 2025, les mètres carrés reconvertis ont dépassé les centaines de milliers de m², pour plusieurs centaines de millions d’euros d’investissement, et cette tendance se poursuit, avec une majorité de transformations orientées vers des logements (y compris flex living, résidences étudiantes, senior living) et des hôtels.
Les grandes villes comme Madrid, Barcelone et Malaga concentrent un grand nombre de ces opérations, avec souvent un doublement de la valorisation du bien transformé. Mais des localités plus petites montrent aussi un potentiel, notamment là où la différence de prix entre un local et un logement peut multiplier par trois à cinq la valeur après conversion.
Dans des villes comme Madrid, la proportion de locaux convertis en logements a significativement augmenté par rapport à la période pré-pandémie, ce qui montre que la stratégie d’achat de locaux à transformer est devenue un segment à part entière du marché immobilier urbain.
Le rythme des conversions s’est nettement accéléré sous l’impulsion de politiques publiques d’urgence face à la crise du logement.
L’incitation législative à Madrid : La Communauté de Madrid a mis en place des réglementations d’urgence permettant de transformer plus facilement du foncier tertiaire ou commercial en logements destinés à du « locatif abordable » (alquiler asequible), générant des milliers de demandes de permis.
Le dynamisme des villes moyennes : Les municipalités de taille moyenne ont vu leurs chiffres s’envoler. À titre d’exemple, la ville d’Elche (Communauté Valencienne) a accordé près de 350 licences de changement d’usage entre 2024 et 2025. Dans la même région, la commune de Petrer a enregistré la reconversion de plus de 125 locaux.
Beaucoup d’acheteurs se lancent dans la transformation d’un local en logement en sous-estimant les risques juridiques et techniques.
Un projet réussi de transformation de local en logement suppose un travail d’équipe : architecte, avocat, ingénieur, notaire, banque.
Dans chaque ville, nous pouvons vous aider à trouver ces professionnels.
Chaque étape (viabilité urbanistique, projet, licences, travaux, première occupation, enregistrement) doit être validée pour que l’appartement final soit entièrement légal et sécurisant pour votre patrimoine.
La question centrale pour un acheteur est souvent : faut-il acheter un appartement classique en Espagne ou acheter un local pour le transformer en logement ?
| Critère | Achat appartement classique | Achat local + transformation en logement |
|---|---|---|
| Complexité du projet | Relativement simple (si bien choisi et bien contrôlé) | Plus complexe (urbanisme, technique, licences, travaux) |
| Prix d’entrée | Plus élevé dans les centres des grandes villes | Souvent plus bas, surtout pour les locaux en désuétude |
| Travaux | Réforme intérieure éventuelle | Travaux importants pour atteindre les normes de logement |
| Valorisation potentielle | Modérée, dépend surtout du marché et des travaux | Forte si la conversion est réussie et bien positionnée |
| Risque juridique | Principalement lié au contrôle du bien et de la copropriété | Plus élevé : urbanisme, habitabilité, copropriété, licences |
En résumé, la conversion de local en logement est une stratégie pour des acheteurs qui acceptent un projet plus technique et long, en échange d’une opportunité de prix et de valorisation. Pour les profils prudents, l’achat d’un appartement classique reste plus simple à sécuriser.
Transformer un local commercial en appartement en Espagne demande une vision immobilière, mais aussi une solide maîtrise du droit de l’urbanisme, des normes techniques et des procédures administratives.
Avec plus de 20 ans d’expérience dans l’accompagnement des francophones pour leurs achats immobiliers en Espagne, nous vous aidons à :
Si vous envisage d’acheter un local commercial, un petit entrepôt ou des bureaux pour les transformer en logement en Espagne, décrivez-nous votre projet (ville, budget, type de bien, horizon de location ou d’occupation).
Contactez-nous par e-mail à info@acheterenespagne.fr ou via notre formulaire pour recevoir une première analyse personnalisée de la faisabilité de votre projet.
Non. Tout dépend de la zone urbanistique, des règles de la mairie, des statuts de la copropriété et des caractéristiques techniques du local. Il faut systématiquement faire une étude préalable avant toute promesse d’achat.
Entre la recherche, les contrôles des biens sélectionnés, l’achat, l’obtention des licences, les travaux et les démarches de première occupation et de registre, il faut souvent compter entre 1 et 2,5 ans selon l’ampleur du projet et la réactivité des administrations.
Des banques peuvent financer l’opération, mais elles exigent un projet clair, des autorisations et un statut final de vivienda. Il est important de négocier dès le départ avec la banque pour adapter le montage financier.
Oui, une fois la licence de première occupation obtenue et le changement inscrit au registre, le logement peut être loué. Il faut toutefois respecter les règles de la ville et de la communauté autonomes pour la location longue durée, temporaire ou touristique.
Lorsque le prix du local, les coûts de travaux et le potentiel de location sont bien calculés, la transformation peut offrir une rentabilité supérieure à un achat d’appartement classique. Mais chaque cas doit être étudié en détail avant de se décider.
Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.
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]]>L’article Immobilier Nord Espagne : 7 bonnes raisons d’acheter ou de louer en Galice, Asturies et Cantabrie est apparu en premier sur Acheter en Espagne.
]]>Dernière mise à jour le 21 juillet 2026 par Patrick Crosset
Quand on parle du Nord de l’Espagne, on pense souvent aux Pyrénées ou au Pays basque. En réalité, le « vrai » nord est cette bande verte qui longe l’Atlantique et la mer Cantabrique : Galice, Asturies et Cantabrie.
Ces trois régions offrent une combinaison unique en Europe : paysages spectaculaires, climat océanique plus doux, prix immobiliers encore très accessibles et une vraie qualité de vie pour ceux qui veulent acheter ou louer une maison ou un appartement au Nord de l’Espagne.
Dans cet article, vous trouverez aussi un album de photos de ces magnifiques régions.
Le Nord de l’Espagne ne se résume pas au Pays basque. Il rassemble quatre communautés autonomes : Galice, Asturies, Cantabrie et Pays basque.
Dans cet article, nous traitons de la Galice, des Asturies et de la Cantabrie, trois régions méconnues des francophones mais particulièrement intéressantes pour l’immobilier résidentiel et locatif.
Les trois régions, Galice, Asturies et Cantabrie, représentent plus de 4,3 millions d’habitants sur 45500 km2, une façade maritime de plusieurs centaines de kilomètres, des reliefs montagneux verdoyants, des capitales attractives (Saint-Jacques-de-Compostelle, Oviedo, Santander) et une multitude de villes moyennes et de villages côtiers encore abordables.
La Galice, les Asturies et la Cantabrie, c’est la Bretagne avec une chaîne alpine intérieure !
La Galice est la région la plus peuplée (2,7 millions d’habitants) et la plus grande (29600 km2). Sa capitale est Saint-Jacques de Compostelle (98.000 habitants).
Elle est située dans le nord-ouest de l’Espagne, bordée par l’océan Atlantique à l’ouest et au nord, et par le Portugal au sud. La région est connue pour sa nature verdoyante, ses montagnes, ses plages, ses rivières et ses fjords, qui en font une destination populaire pour les amoureux de la nature.
La Galice possède également une riche histoire et une culture unique. Influencée à la fois par ses racines celtiques et par son passé de région maritime importante. La langue régionale, le galicien, est une langue romane similaire au portugais, et coexiste avec l’espagnol dans la région.
Les villes principales de la Galice sont La Corogne (245.000 habitants), Vigo (294.000 habitants), Saint-Jacques-de-Compostelle (98.000 habitants) et Lugo (98.000 habitants). La Corogne est une ville portuaire animée avec une longue histoire maritime. Vigo est la plus grande ville de la région, connue pour son port de pêche et ses fruits de mer frais. Saint-Jacques-de-Compostelle est une ville sacrée pour les pèlerins chrétiens, avec sa cathédrale et son chemin de pèlerinage historique, le Camino de Santiago, le Chemin de Saint Jacques de Compostelle. Lugo est célèbre pour ses murailles romaines bien conservées, qui entourent la vieille ville.
Les Asturies compte 1 million d’habitants sur 10.600 km2. La capitale est Oviedo (215.000 habitants). Elle se caractérise par sa nature sauvage et ses paysages spectaculaires, avec des côtes escarpées, des plages de sable fin et des forêts verdoyantes.
Les Asturies sont également connues pour leur patrimoine culturel et historique, avec des sites archéologiques datant de l’époque préromaine et des églises romanes médiévales. La région est également célèbre pour sa gastronomie, en particulier le cidre asturien et les fruits de mer frais.
Les villes principales des Asturies incluent Oviedo (215.000 habitants), Gijón (272.000 habitants) et Avilés (76.000 habitants). Oviedo est la capitale de la région et abrite de nombreux trésors architecturaux, tels que la cathédrale de San Salvador et le palais de Camposagrado. Gijón est une ville portuaire animée avec des plages populaires et une vie nocturne animée. Avilés est une ville historique avec un centre médiéval bien conservé et un patrimoine industriel remarquable.
La Cantabrie compte 585.000 habitants sur 5.300 km2. La capitale est Santander (172.000 habitants).
C’est est une région située dans le nord de l’Espagne, bordée par l’Océan Atlantique au nord et les Pics d’Europe à l’est. La région est caractérisée par ses paysages spectaculaires, avec des falaises abruptes, des plages de sable fin, des forêts verdoyantes et des rivières cristallines.
La Cantabrie est riche d’un patrimoine culturel et historique. Avec des sites archéologiques préhistoriques tels que les célèbres grottes d’Altamira. Ainsi que des églises romanes et des monastères médiévaux. Une région aussi très réputée pour sa gastronomie, en particulier pour ses fruits de mer frais et ses produits laitiers.
Les villes principales de la Cantabrie incluent Santander (172.000 habitants), la capitale de la région, qui est une ville portuaire animée avec une belle promenade en bord de mer et des bâtiments modernistes, Torrelavega (50.000 habitants) et son patrimoine culturel et artistique, ainsi que Castro Urdiales (32.000 habitants), une ville côtière charmante avec un riche patrimoine médiéval et des plages populaires.
Ces trois régions forment ce que l’on appelle souvent l’Espagne verte. Elles regroupent parmi les plus beaux paysages d’Espagne : une Espagne d’îles, de falaises, de fjords (rias), de forêts et de montagnes qui contraste fortement avec les plateaux arides du centre et les littoraux très urbanisés du sud. Depuis les îles paradisiaques de Cies jusqu’aux majestueux Picos de Europa en passant par les forêts, les vallées, les fjords, les plages, les lacs.
Contrairement à la côte méditerranéenne, où l’urbanisation est très dense dans certaines zones, la façade atlantique et cantabrique offre une mer plus sauvage, des plages moins saturées et une grande diversité de panoramas.
C’est un environnement idéal pour ceux qui recherchent une résidence principale ou secondaire proche de la nature.
Playas de las Islas Cíes – Plages des Iles Cíes (Galice)
Playa de las Catedrales – Plage des Cathédrales (Province de Lugo, Galice)
Reserva Natural Integral de Muniellos – Réserve Naturelle de Muniellos (Asturies)
El Naranjo de Bulnes – Picu Urriellu (Picos de Europa) – Le Naranjo de Bulnes (Asturies, 2519 mètres)
Los Bufones de Pría – Les Bufones de Pría (Asturies)
Playa de Poó en Llanes – Plage de Poó en Llanes (Asturies)
Vega de Pas – Vega de Pas (Cantabrie)
Parque Natural Collados del Asón – Parc Naturel Collados del Asón (Cantabrie)
Galice, Asturies et Cantabrie partagent des racines celtiques, romaines et médiévales, mais chacune possède un patrimoine très spécifique, qui contribue à la valeur touristique et résidentielle de ces régions.
Casco antiguo de Santiago de Compostela – Vieille ville de Saint-Jacques-de-Compostelle (Galice)
La Torre de Hercules – La Tour d’Hercules (Galice)
Cueva de Tito Bustillo – Grotte de Tito Bustillo (Asturies)
Casco antiguo Oviedo – Centre historique d’Oviedo (Asturies)
Santillana del Mar – Village de Santillana del Mar (Cantabrie)
Cueva de Altamira – Grotte d’Altamira (Cantabrie)
La cuisine du Nord de l’Espagne est un puissant argument pour y vivre ou y passer de longues périodes. Elle mélange produits de la mer, spécialités de montagne et savoir-faire paysans.
Pulpo a la Gallega (Galice)
Fromages d’Asturie
Cocido montañés de Cantabrie
Les trois régions offrent un énorme potentiel d’activités sportives et de plein air, aussi bien côté mer que côté montagne.
Randonnée : gorges du Sil, Ribeira Sacra, province de Lugo, itinéraires vers Saint‑Jacques et chemins côtiers.
Sports nautiques : surf, voile, kayak de mer, pêche sportive, kitesurf et stand up paddle sur les rías et la côte atlantique.
Activités “multi‑nature” : équitation, vélo/VTT, golf, balades en bateau autour des îles Cíes et dans les rías.
Randonnée montagne : Parc des Picos de Europa, parcs de Redes et Ponga, nombreux sentiers en altitude et vallées.
Sports d’aventure : canyoning, rafting, via ferrata, escalade, tyroliennes, sauts à l’élastique (Puente Vidosa).
Sports nautiques : surf (Rodiles, Salinas, Tapia de Casariego), kayak de mer, plongée, voile légère.
Cyclisme et VTT : itinéraires balisés dans les parcs naturels, routes mythiques autour des lacs de Covadonga.
Randonnée : parc de Saja‑Besaya, secteurs cantabriques des Picos de Europa, sentiers côtiers et de montagne.
Sports nautiques : surf (Suances, Oyambre, San Vicente de la Barquera), kayak, plongée sous‑marine le long de la côte cantabrique.
Sports de montagne : escalade, canoë‑kayak, canyoning, rafting dans les vallées intérieures.
Golf et vélo : nombreux golfs verdoyants et itinéraires cyclables en bord de mer et en montagne.
Globalement, Galice, Asturies et Cantabrie sont des destinations complètes pour la randonnée, les sports nautiques (surf, kayak, plongée, voile), les sports de montagne (canyoning, via ferrata, escalade) et les activités famille (équitation, VTT, golf, parapente, multi‑aventure).
La Galice, les Asturies et la Cantabrie possèdent une grande tradition sportive.
Rafting en Galice
Randonnée en Asturies
Activités sportives en Asturies
Surf en Cantabrie
La population de la Galice, des Asturies et de la Cantabrie est connue pour être chaleureuse et accueillante, avec un fort sens de l’hospitalité. Les habitants de ces régions ont une grande fierté pour leur patrimoine culturel et leur héritage gastronomique, et ils sont toujours disposés à partager leur culture avec les visiteurs.
Ils sont également connus pour être travailleurs et persévérants. En raison de leur situation géographique, ces régions ont souvent été confrontées à des défis économiques et environnementaux, mais la population locale a toujours été résiliente et a su s’adapter.
En termes de personnalité, les habitants de ces régions sont souvent considérés comme étant plutôt réservés et modestes, mais également très fiers et attachés à leurs traditions. Ils apprécient les moments de convivialité et les rassemblements entre amis et en famille, et sont souvent décrits comme étant des personnes très agréables à côtoyer.
La population de la Galice, des Asturies et de la Cantabrie est reconnue pour être chaleureuse, accueillante, travailleuse et fière de son patrimoine culturel et gastronomique.
Pourquoi la Galice, les Asturies et la Cantabrie sont avantagées par le climat ?
La côte nord espagnole (Galice, Asturies, Cantabrie, Pays basque) bénéficie d’un climat océanique tempéré : hivers doux, précipitations régulières et
étés nettement plus frais que dans le reste du pays.
En été, les températures moyennes y tournent généralement autour de 20–25 °C sur le littoral, avec des nuits fraîches, ce qui contraste avec les épisodes récurrents de canicule à plus de 40 °C dans le sud et l’intérieur de la péninsule.
Dans un contexte de réchauffement climatique et d’augmentation des vagues de chaleur, ces trois régions constituent un véritable refuge climatique : une Espagne plus verte, plus humide et plus tempérée, attractive pour les résidents, les retraités et les familles qui recherchent des étés supportables.
Cet avantage climatique pourrait renforcer dans les années à venir la demande pour les maisons et appartements au Nord de l’Espagne, notamment sur les littoraux et les petites villes proches de la mer, alors que certaines zones méditerranéennes et intérieures voient leurs étés devenir de plus en plus extrêmes.
L’un des principaux atouts de l’immobilier nord Espagne est son niveau de prix encore très accessible en comparaison avec d’autres côtes européennes.
Que ce soient des appartements ou des villas, sur le littoral ou dans l’intérieur. Les prix sont divisés par deux par rapport aux prix pratiqués en Méditerranée espagnole. Ce qui veut dire divisé par trois ou par quatre par rapport aux prix pratiqués en France, en Belgique ou en Suisse !
Vous pouvez acquérir une villa de 200 m2 avec un grand terrain à moins de 10 km de la mer pour moins de 300.000 euros. Ou un appartement de 100 m2 avec terrasse et vue sur mer au dernier étage d’un immeuble pour moins de 250.000 euros. Ou encore une maison de campagne (à réhabiliter) de 250 m2 pour 150.000 euros.
On trouve ainsi, selon les zones et l’état des biens :
| Type de projet | Zones possibles (exemples) | Profil d’acheteur ou locataire |
|---|---|---|
| Appartement proche de la mer | Vigo, La Corogne, Gijón, Santander | Familles, expatriés, télétravailleurs, retraités |
| Maison de campagne avec terrain | Intérieur de Galice, vallées des Asturies et Cantabrie | Amateurs de nature, projets de gîte, résidences secondaires |
| Investissement locatif long terme | Capitale régionale, ville universitaire, ville portuaire | Investisseurs patrimoniaux, stratégie de revenu complémentaire |
Acheter aujourd’hui dans les régions de Galice, Asturies et Cantabrie, c’est miser sur une combinaison rare : climat tempéré, prix raisonnables, patrimoine naturel et culturel fort et une image de plus en plus positive dans les médias internationaux.
Ce sont des arguments solides pour un projet de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif.
Le Nord de l’Espagne ne s’adresse pas seulement aux voyageurs en quête de randonnées. Il offre des solutions adaptées à plusieurs types de projets immobiliers.
Pour un projet d’expatriation ou de télétravail, la location d’appartement en ville (Vigo, La Corogne, Oviedo, Gijón, Santander) permet de tester la région avant un achat, tout en bénéficiant d’un coût de vie et d’un climat plus doux que dans beaucoup d’autres villes espagnoles.
Les retraités qui recherchent un climat plus tempéré et des paysages verts peuvent envisager l’achat d’une maison ou d’un appartement proche de la mer,
ou d’une maison de campagne dans les vallées intérieures, avec un budget souvent plus abordable que sur les côtes méditerranéennes.
Les investisseurs peuvent combiner locations longue durée dans les villes et locations touristiques ou saisonnières dans les zones côtières ou rurales à forte valeur paysagère, avec une demande qui devrait progressivement se renforcer avec la recherche de destinations plus fraîches en été.
Le Nord de l’Espagne (Galice, Asturies, Cantabrie) combine climat océanique plus doux, paysages verts et prix immobiliers encore raisonnables, alors que certaines zones méditerranéennes sont beaucoup plus urbanisées et plus exposées aux canicules estivales.
Pour une résidence principale, secondaire ou un projet de retraite, ces régions offrent un confort climatique et une qualité de vie très attractifs à long terme.
Si vous découvrez la région, commencer par louer un appartement dans une ville comme Vigo, Santiago de Compostelle, La Corogne, Oviedo, Gijón ou Santander est souvent la meilleure option pour tester le climat, le rythme de vie et les services locaux.
Une fois vos repères installés, vous pouvez envisager l’achat d’une maison ou d’un appartement dans le quartier ou la ville qui vous convient le mieux, en fonction de votre budget et de vos objectifs.
On trouve toute la gamme de l’immobilier résidentiel : appartements de ville, maisons mitoyennes, maisons de campagne avec terrain, petites fermes à rénover, villas en bord de mer et maisons de village dans les vallées intérieures.
Les portails immobiliers montrent une offre abondante en appartements et maisons à vendre dans les capitales régionales et dans de nombreuses localités côtières ou rurales, avec des prix beaucoup plus bas que sur les grandes côtes méditerranéennes.
Oui. La façade nord (Galice, Asturies, Cantabrie) bénéficie d’un climat océanique tempéré avec des étés généralement compris autour de 20–25 °C sur le littoral, des nuits plus fraîches et des précipitations régulières, contrairement au climat continental ou méditerranéen plus chaud et plus sec du reste du pays.
Dans un contexte de réchauffement climatique et de vagues de chaleur répétées, ces régions sont considérées comme un refuge climatique attractif pour vivre ou passer l’été.
De manière générale, les prix au mètre carré au Nord de l’Espagne restent inférieurs à ceux des grandes métropoles et de nombreuses zones côtières méditerranéennes, notamment pour les appartements en ville moyenne et les maisons de campagne.
Bien sûr, certains quartiers très recherchés (front de mer, hyper-centre) peuvent afficher des prix plus élevés, mais le rapport qualité/prix reste intéressant pour des francophones qui comparent avec les marchés francophones ou méditerranéens.
Pour une location longue durée (résidence principale ou secondaire), il faut respecter les règles du bail, le dépôt de garantie et les obligations du propriétaire et du locataire, qui peuvent varier légèrement selon la communauté autonome.
Pour la location touristique (courte durée), chaque région et parfois chaque ville encadre l’activité par des licences, des déclarations ou des quotas ; il est donc indispensable de vérifier les règles locales avant d’acheter un bien pour le louer à des touristes.
Le processus est similaire au reste du pays : obtention d’un NIE (numéro d’identification d’étranger), vérification de votre budget et éventuel financement, sélection des biens, visites, vérifications juridiques (registre foncier, urbanisme, charges, diagnostics), réservation, signature du contrat, puis acte d’achat chez le notaire.
Il est fortement conseillé de travailler avec un avocat ou conseiller immobilier francophone habitué aux acheteurs étrangers pour sécuriser l’ensemble de l’opération.
Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé. Le rôle de l’agent immobilier n’est pas réglementé de la même façon qu’en France et le notaire vérifie moins d’éléments qu’un notaire français ; l’avocat ou le conseiller indépendant est donc la personne qui analyse les documents, identifie les risques (urbanisme, dettes, travaux votés, éventuels litiges) et protège vos intérêts dans la négociation et la rédaction des contrats.
De nombreux analystes soulignent que les régions au climat plus frais et plus humide pourraient devenir encore plus attractives à mesure que les étés deviennent extrêmes dans les zones méditerranéennes et continentales.
Galice, Asturies et Cantabrie combinent déjà des atouts climatiques, une bonne qualité de vie, des paysages verts et des prix encore raisonnables, ce qui en fait un investissement cohérent à long terme pour ceux qui anticipent l’impact du changement climatique sur les destinations de vie et de vacances.
Que vous souhaitiez louer d’abord pour découvrir la région ou acheter directement une maison ou un appartement dans le Nord de l’Espagne, il est essentiel d’être accompagné par des professionnels francophones connaissant bien ces marchés.
Avec plus de 20 ans d’expérience dans les acquisitions immobilières en Espagne, nous vous aidons à chaque étape : définition du projet, sélection des zones et des biens, recherche et visites des biens, négociation, vérifications juridiques, obtention du NIE, montage du dossier bancaire, signature chez le notaire et mise en place d’une éventuelle stratégie locative.
Expliquez-nous si vous envisagez une résidence principale, une résidence secondaire, un investissement locatif ou un projet mixte.
Nous vous indiquerons les zones les plus adaptées en Galice, dans les Asturies ou en Cantabrie, en tenant compte de votre budget, de vos attentes climatiques et de vos objectifs patrimoniaux.
Contactez-nous par e-mail à info@acheterenespagne.fr ou par téléphone (ou WhatsApp) +34 660 56 25 83
Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.
Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.
Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.
Abonnez-vous à notre chaîne Youtube et recevez nos vidéos d’information sur l’immobilier en Espagne.
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© acheterenespagne.fr – Juillet 2026 – Immobilier Nord Espagne : 7 bonnes raisons d’acheter ou de louer en Galice, Asturies et Cantabrie
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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.
N’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet !
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]]>Dernière mise à jour le 10 juillet 2026 par Patrick Crosset
En 2026, beaucoup de francophones se posent la même question avant de franchir les Pyrénées : vaut-il mieux louer ou acheter un appartement ou une maison en Espagne ? La bonne réponse dépend de votre projet de vie, de votre situation financière et de votre niveau de connaissance du marché espagnol.
Ce guide vous explique, de manière pratique et concrète, les avantages et inconvénients de la location et de l’achat immobilier en Espagne. Avec des encadrés spécifiques pour les expatriés, les retraités, les investisseurs et les familles avec enfants.
Avant de trancher entre location et achat, la première étape est de clarifier votre projet.
On ne prend pas la même décision si l’on vient en Espagne pour quelques mois, pour une expatriation professionnelle, pour préparer sa retraite ou pour investir dans un bien locatif.
Posez-vous au minimum les questions suivantes :
De façon générale, la location est à privilégier pour le court terme ou pour tester un projet d’expatriation, tandis que l’achat devient intéressant à partir de 4 à 5 ans de présence ou dans une vraie logique d’investissement à long terme, notamment dans les zones où la demande locative est forte.
La colocation classique et les formules de coliving (pour freelances, entrepreneurs ou télétravailleurs) sont très développées en Espagne. Ces solutions permettent de réduire fortement le budget logement tout en bénéficiant d’un environnement social et professionnel dynamique.
Si vous disposez d’un apport important, que vous avez une situation professionnelle stable, et que vous connaissez déjà bien la ville ou la région, l’achat en Espagne est souvent la meilleure solution à long terme, surtout si vous envisagez une présence de plus de 5 ans ou un investissement locatif structuré.
Chaque situation est unique, mais on peut dégager des tendances générales pour aider à la décision.
Le tableau ci-dessous illustre les grandes différences entre un projet de location et un projet d’achat sur une période de 10 ans, dans le cadre d’un logement de type appartement familial en zone urbaine.
| Critère | Location | Achat |
|---|---|---|
| Engagement initial | Caution + garantie + premier loyer (4 mois au total) | Apport (20 à 30 %) + ITP/TVA (4 à 12%) et frais de notaire et d’enregistrement (2000 à 3000 €) |
| Flexibilité géographique | Très élevée : changement de ville ou de pays à la fin du bail (ou au bout de 6 mois pour un bail de 5 ans) | Limitée : vente ou mise en location nécessaire pour changer de ville ou de pays |
| Constitution de patrimoine sur 10 ans | Faible : loyers à fonds perdus | Importante : bien partiellement ou totalement remboursé, plus-value possible |
| Exposition aux cycles immobiliers | Faible : pas de bien à revendre | Forte : valeur du bien dépend de l’évolution du marché local |
| Effort financier mensuel | Loyer mensuel, révisé selon le contrat et la réglementation | Mensualités de crédit, parfois proches du loyer dans certaines villes |
| Fiscalité | Surtout liée au statut de résident / non-résident et aux revenus | Plus complexe : impôts locaux, plus-value potentielle, fiscalité locative en cas de mise en location |
Si votre horizon de vie en Espagne est incertain ou inférieur à 3 ans, la location offre en général un meilleur rapport flexibilité / risque. Au-delà de 5 ans, surtout si vous disposez d’un apport et que vous êtes bien installé, l’achat commence à devenir la solution la plus cohérente.
Si vous partez travailler en Espagne pour une mission de durée limitée, ou dans un contexte professionnel incertain, la location est généralement à privilégier. En cas de changement de poste, de retour anticipé en France ou de mutation dans une autre ville, il sera beaucoup plus simple de rompre un bail que de revendre un bien.
Pour les retraités ou préretraités qui souhaitent s’installer durablement, l’achat en Espagne peut être une excellente option, surtout si vous avez déjà testé la ville ou la région en location pendant quelques saisons. Vous stabilisez votre budget logement, sécurisez votre cadre de vie et construisez un patrimoine à transmettre.
Dans une logique de résidence secondaire, l’achat permet de disposer d’un logement pour les vacances, tout en envisageant une location saisonnière partielle (dans le respect des réglementations locales). Il faut cependant bien étudier le marché touristique, les règles de location de courte durée et la fiscalité associée.
Si votre objectif est principalement patrimonial et financier, l’achat dans les zones à forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, tourisme contrôlé) offre des perspectives de rentabilité locative intéressantes. Il convient néanmoins de bien choisir le type de bien, la localisation, la stratégie locative (long terme, colocation, saisonnier) et de se faire accompagner sur les aspects juridiques et fiscaux.
En pratique, l’achat devient cohérent à partir de 4 à 5 ans de présence, voire plus tôt si vous connaissez déjà bien le marché local et si vous pouvez acheter à bon prix
dans une zone à forte demande locative. En dessous de 2 à 3 ans, la location reste plus souple et moins risquée.
Certains bailleurs sont réticents face aux profils atypiques (CDD, intérim, indépendants), ce qui peut compliquer la recherche de location dans les grandes villes.
À l’inverse, il est parfois plus simple de présenter un bon dossier d’achat avec apport et garanties à une banque que de convaincre un propriétaire de vous louer son bien. D’où l’importance d’analyser votre cas individuel.
Dans les zones très demandées, la tension locative reste forte, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers, même si certaines mesures réglementaires
visent à plafonner les augmentations dans certaines villes. En dehors des métropoles et des zones touristiques, la situation est plus variée.
Le métier d’agent immobilier n’est pas réglementé de la même manière qu’en France, et le rôle du notaire est plus limité. C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un avocat ou à un conseiller immobilier francophone indépendant pour sécuriser l’ensemble de la transaction (vérifications, contrat, fiscalité).
Que vous choisissiez de louer ou d’acheter en Espagne, un accompagnement professionnel francophone vous fera gagner du temps, vous évitera des erreurs coûteuses et vous permettra de prendre une décision éclairée.
Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous vous assistons à chaque étape : recherche de biens, visites, négociation, vérifications juridiques, montage du dossier bancaire, obtention du NIE, accompagnement chez le notaire, mise en place de votre stratégie locative
et suivi après l’achat.
Expliquez-nous votre situation (expatriation, retraite, investissement, résidence secondaire) et nous vous aiderons à déterminer s’il est préférable pour vous de louer ou d’acheter en Espagne, en tenant compte de votre budget, de votre horizon temporel et de vos objectifs patrimoniaux.
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