The post Høyesterettsdom om tolkning av entreprisekontrakter first appeared on byggejuss.no.
]]>Noen av de viktigste avklaringene fra Høyesterett er:
- Dersom en part ønsker å fravike standardens ansvarsregler, må det gjøres uttrykkelig og synlig i kontraktens rangordnede dokumenter.
- Plasseringen av en henvisning under en tematisk overskrift som omhandler praktiske forhold, tilsier at henvisninger kun relaterer seg til slike forhold, ikke til juridiske ansvarsbestemmelser.
- Forsøk på å «pakke inn eller gjemme bort» tyngende kontraktsvilkår er i strid med lojalitetsplikten og taler mot at vilkåret kan fortrenge andre vilkår ved tolkningen av avtalen.
- Uklarhetsregelen ble anvendt som et understøttende moment: Den som formulerer en uklar henvisning i sitt tilbud, bærer risikoen for uklarheten.
Bakgrunn: Setningsskader for hundrevis av millioner
Saken gjaldt regress i kjølvannet av omfattende setningsskader som oppstod ved boring av en brønnpark på 34 energibrønner ved Carl Berners plass i Oslo. Totalentreprenøren Boligenergi AS hadde inngått avtale med Rototec, som totalunderentreprenør, om å bore brønnparken til bruk for Engelsborg borettslag.
Rototec boret gjennom løsmasse, leire og fjell ned til 340 meters dybde. Som følge av boringen oppstod det setningsskader på bygningsmassen til Engelsborg borettslag og to naboeiendommer. De endelige utbedringskostnadene ble anslått til mellom 100 og 200 millioner kroner for de tre eiendommene til sammen.
Det var allerede rettskraftig avgjort at Boligenergi og dets forsikringsselskap Gjensidige var ansvarlige overfor skadelidte. Spørsmålet som gjenstod, var om Boligenergi og Gjensidige kunne kreve regress av Rototec og dets forsikringsselskap If.
Kjernen i tvisten var at Rototec i sitt tilbud, under overskriften “Bestillerens forpliktelser”, hadde skrevet at “Alminnelige Vilkår for energiboring (kundeavtale energiboring 2017) gjelder dette prosjekt”. Vilkårene var vedlagt en “kundeavtale”, en rammeavtale for boring av én til to energibrønner. Avtalen inneholdt blant annet en ansvarsfraskrivelse for følgeskader påført tredjepart (herunder setningsskader), samt en generell ansvarsbegrensning som begrenset Rototec sitt ansvar oppad til kontraktsprisen.
Kontrakten var basert på NS 8417, der punkt 49.3 regulerer ansvarsfordelingen mellom partene for skade på tredjemanns eiendom. Etter bestemmelsen er totalunderentreprenøren ansvarlig for slik skade i den grad den skyldes uaktsomhet hos totalunderentreprenøren. Dersom ansvarsbegrensningene i de alminnelige vilkårene var en del av avtalen, ville dette uaktsomhetsansvaret i praksis bli eliminert.
Tingretten frifant Rototec for regresskravet. Tingretten kom til at Rototecs alminnelige vilkår måtte anses vedtatt av Boligenergi, og at ansvarsbegrensningene dermed utgjorde en del av avtalen. Lagmannsretten kom til motsatt resultat. Lagmannsretten fant at de alminnelige vilkårene ikke var vedtatt av Boligenergi, og at ansvarsbegrensningene følgelig ikke gjaldt. Rototec og If anket lagmannsrettens avgjørelse til Høyesterett. Ankeutvalget fremmet anken begrenset til spørsmålet om ansvarsbegrensningene i Rototecs standardvilkår var en del av avtalen.
Høyesterett: En uklar henvisning til egne vilkår kan ikke sette til side NS-standardens ansvarsregler.
Høyesterett presiserte innledningsvis at vedtakelse og tolkning av kontraktsvilkår er prinsipielt forskjellige spørsmål, men at det er en nær sammenheng mellom dem. For begge vurderinger kan det ha betydning om innholdet i standardiserte vilkår er overraskende, uvanlige eller urimelige, og det skal “mindre til for å anse standardvilkår som er fremforhandlet mellom bransjens organisasjoner som en del av avtalen, enn alminnelige vilkår som er ensidig fastsatt”.
Med utgangspunkt i en objektiv fortolkning og stor vekt på avtalens ordlyd, jf. blant annet HR-2026-280-A (Isola) og Rt-2002-1155 (Hansa Borg), fremhevet Høyesterett også det entrepriserettslige prinsippet om å se samtlige kontraktsdokumenter i sammenheng, jf. Rt-2012-1729 (Mika). Førstvoterende understreket at «forsøk på å pakke inn eller gjemme bort et tyngende kontraktsvilkår vil være i strid med lojalitetsplikten og tale mot at vilkåret kan anses vedtatt, eventuelt at det kan fortrenge andre vilkår ved tolkningen av avtalen».
Høyesterett tok utgangspunkt i tolkningsspørsmålet, og fant at flere momenter talte imot å forstå tilbudets henvisning som en generell inkorporering av de alminnelige vilkårene.
Plasseringen av henvisningen under overskriften “Bestillerens forpliktelser” var et sentralt moment. Bestillerens forpliktelser var, både i tilbudet og i de alminnelige vilkårene, knyttet til praktiske forhold som tilgang til borested, vann og strøm, ikke juridiske ansvarsforhold. Ansvarsbegrensningene innebar en “inngripende omfordeling” av underentreprenørens uaktsomhetsansvar etter NS 8417 punkt 49.3, og dersom formålet var å fravike standardens ansvarsregler, burde Rototec ha synliggjort dette, for eksempel under en egen tematisk overskrift om “Ansvar for skade”.
Kontraktsdokumentene sett i sammenheng trakk i samme retning. Avtaledokumentet fastslo uttrykkelig at NS 8417 gjaldt med nærmere angitte presiseringer og endringer, men verken i del 1 eller del 2 var det gjort endringer i ansvarsbestemmelsen i punkt 49.3. Dersom det hadde vært meningen å innskrenke standardens ansvarsregel, “skulle dette ha fremgått uttrykkelig”. Tilbudets uklare henvisning kunne “vanskelig gå foran avtaledokumentets omforente implementering av NS 8417”. Høyesterett la også vekt på uklarhetsregelen: Det var Rototec som hadde skapt uklarheten og denne måtte gå utover Rototec.
Høyesterett så også hen til partenes etterfølgende opptreden. Det forelå ingen tidsnære bevis for en felles forståelse om at vilkårene i sin helhet var en del av kontrakten. At Boligenergi tidligere hadde fått oversendt vilkårene og at det var vist til dem i en lang rekke tilbud, endret ikke dette. Særlig talende var det at Rototec først påberopte ansvarsbegrensningene rundt årsskiftet 2022/2023 under saksforberedelsen til tingretten, til tross for at regresskravet var varslet allerede november 2019. I tilsvaret til tingretten i november 2021 ble ansvarsbegrensningene ikke påberopt.
En enstemmig Høyesterett forkastet anken. Ansvarsbegrensningene i Rototecs alminnelige vilkår var ikke en del av kontrakten. Det var da ikke nødvendig å gå inn på vedtakelsesspørsmålet.
Dommens prinsipielle betydning
Dommen vil få betydning for hvilke krav som stilles til avtaleinngåelse og aksept av ansvarsfraskrivelser i kontraktsforhold. Lojalitetsplikten, slik den ble formulert av Høyesterett med henvisning til Isola-dommen, stiller krav til at inngripende vilkår synliggjøres – forsøk på å «pakke inn eller gjemme bort» tyngende kontraktsvilkår vil tale mot at de kan fortrenge andre avtalte vilkår.
Entreprenører som ønsker å begrense sitt ansvar utover NS-standarden, bør innarbeide slike begrensninger direkte i avtaledokumentet – helst som en uttrykkelig endring i kontraktens rangordnede dokumenter, slik at det klart fremgår at standardens ansvarsregler er fraveket.
Oppdragsgivere kan på sin side ha en (viss) forventning om at standardens ansvarsregler gjelder fullt ut, så lenge de ikke er uttrykkelig fraveket. Den overordnede lærdommen er at tydelighet og presisjon i kontraktsdokumentene er avgjørende, ikke minst dersom man har til hensikt å fravike en standardkontrakt.
Synva Haugo Bryn er advokatfullmektig og jobber daglig med saker innen entreprise og offentlige anskaffelser.
The post Høyesterettsdom om tolkning av entreprisekontrakter first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Avvikende grunnforhold – hvem må ta regningen? first appeared on byggejuss.no.
]]>Med grunnforhold i entreprisesammenheng menes alle forhold ved grunnens tilstand, herunder forekomsten av fjell, løsmasser, forurensede masser, grunnvannsforhold og installasjoner i grunnen. Grunnforhold er ofte forbundet med betydelig usikkerhet i bygge- og anleggsprosjekter. Selv der det er foretatt grundige undersøkelser før kontraktsinngåelsen, kan de faktiske forholdene vise seg å være annerledes enn forutsatt. Spørsmålet blir da hvem som må bære konsekvensene – både økonomisk og tidsmessig.
Byggherren må i utgangspunktet ta merkostnadene
Det helt overordnede utgangspunktet er at ekstra kostnader og tidsbruk på grunn av fordyrende forhold ved grunnen må dekkes av byggherren. Det er rimelig at byggherren må betale de faktiske kostnadene med å få gjennomført prosjektet. Entreprenøren bærer imidlertid på sin side risikoen for egen utførelse, prising og egne forutsetninger. Grunnforholdstvister oppstår gjerne på grunn av uenighet om de faktiske forholdene er slik entreprenøren hadde grunn til å regne med.
Etter NS 8405 ligger prosjekteringsansvaret hos byggherren (utførelsesentreprise). Når byggherren har ansvaret for hvordan bygg- eller anleggsarbeidet er planlagt, beskrevet og dimensjonert, er det også rimelig at byggherren bærer ansvaret for kostnader og ekstra tidsbruk når entreprenøren ikke kan følge prosjekteringen fullt ut. Etter NS 8405 kan entreprenøren derfor kreve vederlagsjustering og fristforlengelse når grunnforholdene ikke er slik entreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig, jf. NS 8405 punkt 19.3. Skjulte eller uforutsette forhold i grunnen er derfor byggherrens risiko.
Utgangspunktet om at byggherren har risikoen for grunnforholdene gjelder både for totalentrepriser (NS 8407) og utførelsesentrepriser (NS 8405), men reglene er utformet noe ulikt. I totalentrepriser etter NS 8407 er bildet mer nyansert. Også for totalentrepriser har byggherren risikoen for forhold ved grunnen som avviker fra det entreprenøren hadde grunn til å regne med, men totalentreprenøren må besiktige byggeområdet og selv innhente opplysninger om grunnforholdene i den grad de ikke er innhentet og forelagt av byggherren, jf. NS 8407 punkt 23.1. Dersom totalentreprenøren ikke har gjort dette, vil forholdene ved grunnen som ville vært avdekket ved slik forundersøkelse likevel regnes som kjent for totalentreprenøren i vurderingen av hva totalentreprenøren hadde grunn til å regne med.
Byggherren har til gjengjeld en opplysningsplikt for kjente forhold, eller forhold han måtte kjenne til ved grunnen, byggeområdet og omgivelsene. Byggherren bærer risikoen for uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger som har virket inn på tilbudet, herunder også for riktigheten av innhentede opplysninger, jf. NS 8407 punkt 23.1.
Når foreligger det et «vesentlig avvik»?
Det er ikke uvanlig å avtale at totalentreprenøren har risikoen for forhold ved grunnen slik NS 8407 punkt 23.2 legger opp til. Selv om det er inngått en slik avtale, er byggherren likevel ansvarlig dersom forholdene «avviker vesentlig» fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med. Totalentreprenøren har med andre ord ikke hele risikoen, men terskelen for å holde byggherren ansvarlig for avvikende grunnforhold blir høyere ved at avviket må være «vesentlig». Dersom de faktiske grunnforholdene representerer et vesentlig avvik fra det som partene har bygget avtalen på, gir dette entreprenøren rett til justering av vederlaget og mer tid.
Norsk entreprisrett opererer ikke med noen fast terskel eller prosentgrense for når et avvik blir vesentlig. Vurderingen beror på en helhetsvurdering, hvor flere momenter står sentralt. Relevante momenter i vurderingen er blant annet:
- avvikets art og omfang,
- hvilke forutsetninger partene bygget på ved kontraktsinngåelsen og
- om avviket medfører betydelige kostnadsøkninger eller forsinkelser.
I rettspraksis om grunnforhold har domstolene lagt vekt på om de faktiske forholdene representerer et klart brudd med det bildet byggherren har gitt gjennom konkurransegrunnlag, grunnundersøkelser eller øvrige kontraktsdokumenter. Dersom entreprenøren har priset arbeidet basert på disse opplysningene, og avviket er av en slik karakter at det fundamentalt endrer arbeidsomfanget eller gjennomføringsmåten, vil terskelen for vesentlighet kunne være overskredet.
Partene står også fritt til å avtale at entreprenøren bærer risikoen for grunnforholdene også i utførelsesentrepriser. I NS 8405 finnes det imidlertid ingen tilsvarende regel som legger risikoen for «vesentlige» avvik til byggherren. Dersom entreprenøren i en utførelsesentreprise uten videre tar på seg risikoen for grunnforholdene, vil det med andre ord innebære et langt mer vidtrekkende ansvar fordi ansvarsbegrensningen for «vesentlige» avvik ikke gjelder.
Betydningen for entreprenør og byggherre
Spørsmålet om ansvar for grunnforhold og vesentlig avvik har stor praktisk betydning. For byggherrens behov for forutsigbarhet bør det gjennomføres grundige og pålitelige grunnundersøkelser, samt tydelig regulering av risiko i kontrakten. For entreprenøren er det avgjørende å forstå hvilke forutsetninger ved grunnen prosjektet bygger på, prise dette korrekt og eventuelt varsle raskt dersom faktiske forhold avviker fra det forventede.
Tor Anthon Christiansen er spesialisert innenfor entrepriserett og han arbeider også med kontraktsrett generelt. Tor Anthon har vært partner i SANDS siden 2012, og er medlem av entreprisegruppen, som han ledet i flere år. Han har lang erfaring som rådgiver og prosedyreadvokat for entreprenører, byggherrer og konsulenter, har bl.a. arbeidet mye med store samferdselsprosjekter for vei og jernbane (tunneler, broer etc.). Tor Anthon har også erfaring fra kraftindustrien, annen prosjektorientert industri samt prosessindustri og fabrikasjonskontrakter. Han bistår selskaper over hele landet, og er fast tilknyttet SANDS’ kontor i Tønsberg. Han bistår også en rekke utenlandske konsern som har virksomhet i Norge. Han holder en rekke kurs i standardkontraktene og andre entrepriserettslige emner, blant annet for Standard Online, Juristenes Utdanningssenter og for EBA Telemark Vestfold Buskerud (Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg).
The post Avvikende grunnforhold – hvem må ta regningen? first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Fersk dom fra Høyesterett om lojalitetsplikt i langvarige leverandørforhold first appeared on byggejuss.no.
]]>(HR-2026-280-A).
Kort om saken
Saken gjaldt en tvist mellom den norske leverandøren av fliseunderlag, Isola AS, og dets tyske kunde, Dural GmbH. Isola hadde siden 2002 utviklet og produsert frakoblingsmatter for Dural, som ble solgt under Durals varemerke.
I 2015 inngikk partene en ny avtale som forpliktet Dural til å kjøpe et bestemt volum av Isolas frakoblingsmatter, men Isola fikk ikke eksklusive leverandørrettigheter. Fire år senere, i 2019, ba Dural i hemmelighet en italiensk produsent om å utvikle en «så nær kopi som mulig» av Isolas matte. Høsten 2020, da de nye mattene var ferdig utviklet og testet, ble Isola informert om at Dural hadde innledet et samarbeid med en ny leverandør og ville gå bort fra eneleverandør-modellen. Etter flere mislykkede forhandlingsforsøk hevet Isola leveringsavtalen i juli 2022.
Spørsmålet for Høyesterett var om det forelå brudd på lojalitetsplikten som ga Isola rett til å heve avtalen.
Avtalen ga ikke Isola eksklusive leverandørrettigheter
Høyesterett la til grunn at avtaler mellom profesjonelle parter som hovedregel skal tolkes objektivt med stor vekt på avtalens ordlyd. Avtalen inneholdt ingen bestemmelser som ga Isloa eksklusive leverandørrettigheter, og verken avtalens formål, forhistorie eller andre tolkningsmomenter var tilstrekkelige til å oppstille en slik rett med grunnlag i avtalen. Dermed ble spørsmålet om eksklusive rettigheter kunne utledes av lojalitetsplikten alene.
Lojalitetsplikten kunne ikke alene etablere eksklusive rettigheter
Høyesterett la til grunn at profesjonelle parter som hovedregel selv må forventes å identifisere og avtalefeste de sentrale rettighetene og pliktene som skal gjelde seg imellom. Lojalitetspliktens funksjon er primært å utfylle avtalen der den er taus – ikke å tilsidesette den forretningsmessige risikoen som allerede er regulert i avtalen.
Det langvarige samarbeidet mellom partene og den felles målsetningen om størst mulig salg av Isolas matter tilsa en noe skjerpet lojalitetsplikt for Dural. Dette var likevel ikke nok til å etablere eksklusive rettigheter, da det var forholdsvis klart at avtalen ikke forpliktet Dural til kun å kjøpe frakoblingsmatter fra Isola. Å pålegge eksklusivitet i etterkant ville forskjøvet balansen mellom partene, særlig når det i avtalen allerede var fastsatt volumforpliktelser til fordel for leverandøren.
Ikke illojalt å be den italienske produsenten om å kopiere Isolas produkt
Det var heller ikke var i strid med lojalitetsplikten å be den italienske produsenten om å kopiere Isolas produkt. Høyesterett viste til at produktet var fritt tilgjengelig i markedet og ikke beskyttet av immaterielle rettigheter. Isola måtte dermed være forberedt på at konkurrenter kunne forsøke å kopiere det.
Selv om det ikke sies i dommen, må det trolig legges til grunn at den italienske produsenten ikke dro noen utilbørlig fordel av Durals kjennskap til Isolas produkt. I så fall er det mulig å se for seg at utfallet kunne blitt et annet.
Informasjonsplikt vs strategisk handlingsrom
Det siste spørsmålet Høyesterett tok stilling til, var om lojalitetsplikten innebar at Dural på et tidligere tidspunkt skulle informert Isola om at selskapet ønsket å knytte til seg en ny leverandør. Avtalen inneholdt ingen bestemmelser om varslings- og informasjonsplikt. På dette punktet var det ikke spørsmål om å endre avtalen, men om å bruke lojalitetsplikten som grunnlag for å utfylle avtalens tomrom.
Høyesterett la til grunn at kravene til lojal opptreden kan medføre en plikt til å holde motparten løpende orientert om vesentlige hendelser av betydning for gjennomføringen av avtalen. Dette tilsa at Dural pliktet å opplyse om at selskapet hadde skaffet seg en alternativ leverandør, slik Dural gjorde høsten 2020. Lojalitetsplikten krevde imidlertid ikke at Dural informerte Insola før det ble klart at den italienske produsenten ville lykkes med å fremstille et egnet alternativ til Isolas matte. At intensjonen om å knytte til seg en alternativ leverandør kunne ha betydning for Isolas forhandlingsposisjon vis-a-vis Dural ble med andre ord ikke ansett for å ha betydning for avtalens gjennomføring.
Hvilke praktiske konsekvenser får dommen?
Den viktigste praktiske lærdommen vi kan trekke ut av Høyesteretts avgjørelse, er at det skal svært mye til før lojalitetsplikten alene kan gi grunnlag for eksklusive leverandørrettigheter. Produsenter kan ikke bygge rett på «gammelt vennskap» og felles målsetninger – i hvert fall ikke der partene har adressert spørsmålet om eksklusivitet i kontrakten og valgt å løse det på en annen måte. Hvis en produsent ønsker eksklusive rettigheter (der det er rettslig adgang til det), må det i så fall kontraktsfestes.
Videre bekrefter dommen at profesjonelle aktører har et visst strategisk handlingsrom til å planlegge og vurdere tiltak for egen virksomhet, uten å måtte informere motparten. Så lenge tiltakene ikke medfører risiko for mislighold av eksisterende avtaler, vil partene som regel stå fritt til å undersøke alternative leverandører uten å informere om dette.
Saken er ellers en nyttig påminnelse om at goodwill som opparbeides gjennom salg av produkter under kundens varemerke i praksis vil tilfalle kunden. Lojalitetsplikten var ikke til hinder for at Dural faset inn en billigere etterligning, påførte etterligningen det samme varemerket og på den måten utnyttet anseelsen som var opparbeidet gjennom salget av Isolas matte.
Noen vil kunne mene at Høyesterett går nokså langt ved å tillate at Dural oppfordret en annen produsent til å kopiere Isolas produkt, spesielt tatt i betraktning det langvarige og tette samarbeidet mellom partene. På dette punktet må imidlertid dommen leses med varsomhet. Det at lojalitetsplikten ikke var til hinder for at Dural ba en annen produsent om å lage en «så nær kopi som mulig» av Isolas produkt betyr ikke at en slik fremgangsmåte alltid vil være lovlig. Produksjon og salg av et produkt kan kreve tillatelse hvis det er beskyttet av immaterielle rettigheter, og selv uten slik beskyttelse kan kopiprodukter være ulovlige etter markedsføringsloven eller forretningshemmelighetsloven. Risikoen forbundet med produksjon og salg av etterligninger tilsier at det alltid bør ligge forsvarlige vurderinger av det rettslige handlingsrommet til grunn for denne type beslutninger.
Hedda Loftesnes Skaar er advokatfullmektig og jobber innenfor entreprise og offentlige anskaffelser.
The post Fersk dom fra Høyesterett om lojalitetsplikt i langvarige leverandørforhold first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Ny dom fra Høyesterett: Hvor svak kan fremdriften være før byggetillatelsen faller bort? first appeared on byggejuss.no.
]]>Forfattere: Partner | advokat Tor Anthon Christiansen og advokat Andreas Reitan
Lovteksten Høyesterett vurderte var deler av den nå opphevede plan- og bygningsloven 1985 § 96 første ledd. De aktuelle delene av bestemmelsen er tilnærmet likt formulert i dagens plan- og bygningslov (i deler av § 21-9 første ledd), så dommen har betydning også for forståelsen av dagen lov. Den aktuelle lovteksten i dagens lov lyder:
«Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år.»
Høyesterett måtte ta stilling til om tiltaket (byggeprosjektet) hadde vært innstilt i mer enn to år, slik at byggetillatelsen hadde falt bort.
Vurderingen skal gjøres ut fra en sammenhengende toårsperiode
Høyesterett avklarte at «Om en tillatelse har falt bort som følge av at tiltaket innstilles i lengre tid enn to år, må vurderes ut fra en sammenhengende toårsperiode» (understreket her). Man skal altså ikke legge sammen flere perioder med stillstand i den samlede byggeperioden med den virkning at tillatelsen bortfaller når tiltaket til sammen har vært innstilt i mer enn to år. Byggeprosjektet må være innstilt sammenhengende i mer enn to år før tillatelsen faller bort.
Men hvor omfattende arbeider må til for å unngå at tiltaket regnes som innstilt?
Generelle uttalelser om hvor omfattende arbeider som må til
Høyesterett oppsummerer slik:
«Om en tillatelse har falt bort som følge av at tiltaket innstilles i lengre tid enn to år, må vurderes ut fra en sammenhengende toårsperiode. Arbeidet som utføres i denne perioden må gi et reelt bidrag til fremdrift og fullføring av tiltaket for at det ikke skal regnes som innstilt. Hvor mye som skal til før denne nedre grensen er passert, må vurderes konkret i lys av tiltakets karakter og omfang. Arbeid som er bagatellmessig eller uten nevneverdig betydning for tiltaket som helhet, er uansett ikke tilstrekkelig til å hindre at tiltaket regnes som innstilt.»
Det som vil avbryte toårsfristen er altså at det utføres arbeider som gir «et reelt bidrag til fremdrift og fullføring av tiltaket». Arbeid «som er bagatellmessig eller uten nevneverdig betydning for tiltaket som helhet» overstiger ikke denne terskelen.
Høyesterett ville ikke definere terskelen ut fra en overordnet tidshorisont på en slik måte at det for å avbryte toårsfristen ville kreves «en reell fremdrift i arbeidene med sikte på å fullføre arbeidet innen rimelig tid». Lagmannsretten hadde lagt et slikt synspunkt til grunn, men Høyesterett var ikke enig.
Nokså lav terskel for å beholde byggetillatelsen
Den konkrete saken for Høyesterett gjaldt ifølge dommen en byggetillatelse gitt i 2001 «til å bygge en stor enebolig med integrert garasje og et tilnærmet like stort uthus der det foruten garasje var planlagt lager og bod. Tomten er på noe over fire mål». Høyesterett vurderte arbeidene utført i perioden 2002 til 2016. Arbeidene er kort oppsummert slik innledningsvis i dommen:
«Arbeidet på tomten tok til i 2002. A gjorde primært arbeidet selv, og dekket kostnadene med lønnsinntekter uten å ta opp lån. I årene som fulgte ble det arbeidet på eiendommen, men i forhold til totalprosjektet var fremdriften begrenset. Det ble utført grunnarbeider, støping av grunnmur og andre vegger som skulle være i betong. Arbeidet med husets murer gikk frem til 2009, deretter ble det stort sett arbeidet med grunnmur og støp for garasjen.»
Flere detaljer om arbeidene kan leses i dommen, herunder eksempelvis at det i 2015 ble bygd et overvannsbasseng.
Høyesteretts vurderte de konkrete arbeidene slik:
«Samlet sett har fremdriften vært moderat og beskjeden i forhold til tiltakets totale omfang, men det har i hver toårsperiode funnet sted arbeider som reelt bidrar til ferdigstillelsen av tiltaket. Arbeidene kan etter mitt syn ikke karakteriseres som bagatellmessige eller anses å være uten nevneverdig betydning. Tillatelsen fra 2001 har derfor ikke falt bort …»
Terskelen ble altså lagt nokså lavt.
Hvert tiltak/prosjekt må naturligvis vurderes konkret for å ta stilling til hva som skal til av arbeider for at tiltaket ikke skal anses innstilt. Høyesterett sier som nevnt at hvor mye som skal til «må vurderes konkret i lys av tiltakets karakter og omfang». Dommen gir imidlertid nyttig veiledning. Dommen ble avsagt under dissens 3-2.
Artikkelen ble også publisert i Byggeindustrien – bygg.no 05.11.2025
Tor Anthon Christiansen er spesialisert innenfor entrepriserett og han arbeider også med kontraktsrett generelt. Tor Anthon har vært partner i SANDS siden 2012, og er medlem av entreprisegruppen, som han ledet i flere år. Han har lang erfaring som rådgiver og prosedyreadvokat for entreprenører, byggherrer og konsulenter, har bl.a. arbeidet mye med store samferdselsprosjekter for vei og jernbane (tunneler, broer etc.). Tor Anthon har også erfaring fra kraftindustrien, annen prosjektorientert industri samt prosessindustri og fabrikasjonskontrakter. Han bistår selskaper over hele landet, og er fast tilknyttet SANDS’ kontor i Tønsberg. Han bistår også en rekke utenlandske konsern som har virksomhet i Norge. Han holder en rekke kurs i standardkontraktene og andre entrepriserettslige emner, blant annet for Standard Online, Juristenes Utdanningssenter og for EBA Telemark Vestfold Buskerud (Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg).
The post Ny dom fra Høyesterett: Hvor svak kan fremdriften være før byggetillatelsen faller bort? first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Kan krav i sluttoppgjør prekluderes når det ikke er avholdt en formell overtakelsesforretning? Høyesterett skal ta stilling til spørsmålet. first appeared on byggejuss.no.
]]>Høyesteretts ankeutvalg har besluttet at en sak mellom byggherren Tesliåsen AS og entreprenørens panthaver Melhus Sparebank skal behandles i Høyesterett. Saken gjelder sluttoppgjør etter entreprise om bygging av gang- og sykkelvei etter NS 8406. Spørsmålet Høyesterett skal ta stilling til er om kravene i sluttoppgjøret er gått tapt som følge av formelle feil (prekludert).
Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten vurderte spørsmålet om entreprenørens krav er prekludert på grunn av for sent fremsatt sluttoppgjør, jf. NS 8406 punkt 25.1, jf. 24.4. Ifølge NS 8406 punkt 25.1 har entreprenøren en frist på 2 måneder fra overtakelsen for å sende inn sluttoppstilling med sluttfaktura. Dersom fristen ikke holdes, kan byggherren skriftlig fastsette en endelig frist for oversendelse, som ikke kan være kortere enn 14 dager. Brytes også denne tilleggsfristen, «taper entreprenøren alle krav».
Byggherren Tesliåsen AS anførte for lagmannsretten at det reelt sett fant sted overtakelse ved avtalt sluttfrist for byggearbeidene den 10. juni 2022. Videre ble det anført at den preklusive (endelige) fristen ble gitt i e-post 22. september 2022, og at frist for sluttoppgjør ble satt til «senest 14 dager fra dags dato». Spørsmålet for lagmannsretten var om byggherren i dette tilfellet hadde satt en gyldig preklusiv endelig frist. Ifølge lagmannsretten beror spørsmålet på om det fant sted overtakelse i kontraktens forstand ved avtalt sluttfrist 10. juni 2022. Uten overtakelse kunne byggherren ikke sette frist for sluttoppgjør.
Lagmannsretten kom til at overtakelse, slik NS 8406 krever, ikke fant sted ved sluttfristen. Heller ikke befaringen, som ble avholdt 31. mai 2022, var å anse som en overtakelsesforretning. Det ble verken innkalt til overtakelsesforretning eller ført protokoll. Dette skjedde først i desember 2022. Lagmannsretten konkluderte med at overtakelse ikke fant sted før desember 2022, og at entreprenørens krav dermed ikke var prekludert.
Selv om Lagmannsretten konkluderte med at kravene i sluttoppgjøret ikke var prekludert, inneholder avgjørelsen uttalelser som viser at Lagmannsretten ikke stenger helt for å konstatere overtakelse utenfor det systemet som NS 8406 legger opp til, og at konkludent atferd i prinsippet kan gi grunnlag for å konstatere overtakelse uten overtakelsesforretning.
Hva skal Høyesterett ta stilling til?
Høyesterett skal nå ta stilling til om, og eventuelt når, kravene i sluttoppgjøret er prekludert når det ikke er avholdt en formell overtakelsesforretning, men hvor anlegget er ferdigstilt og tatt i bruk. Dette er et spørsmål om det kan konstateres overtakelse utenfor standardkontraktens formelle system. Høyesteretts avgjørelse vil kunne få stor betydning for praktiseringen av preklusjonsreglene i entrepriseforhold, og for hvor strengt man skal håndheve kravene til formell overtakelsesforretning etter de ulike standardkontraktene.
The post Kan krav i sluttoppgjør prekluderes når det ikke er avholdt en formell overtakelsesforretning? Høyesterett skal ta stilling til spørsmålet. first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Hva kreves for at en ansvarsfraskrivelse er avtalt? Høyesterett skal avgjøre. first appeared on byggejuss.no.
]]>I den såkalte Engelsborg-saken fra Borgarting lagmannsrett (LB-2023-150292) ble både totalentreprenør og underentreprenøren holdt ansvarlig med en halvpart hver for omfattende setningsskader etter boring av en energibrønnpark i Oslo. Høyesterett skal nå ta stilling til om underentreprenørens ansvarsfraskrivelse var en del av avtalen med totalentreprenøren.
Hva er tvisten?
Underentreprenøren, Rototec AS, hadde i sine alminnelige vilkår en klausul som fraskrev selskapet ansvar for blant annet setningsskader, og krevde krevde at totalentreprenøren skulle holde dem skadesløse. Spørsmålet er om denne ansvarsfraskrivelsen ble en del av avtalen mellom partene.
Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten kom til at Rototecs ansvarsfraskrivelse ikke var en del av avtalen. Selv om Rototec hadde henvist til de alminnelige vilkårene i tilbudet, og sendt dem til totalentreprenøren Boligenergi AS før kontraktssigneringen, var ikke dette tilstrekkelig til å anse vilkårene som en del av avtalen. Lagmannsretten la vekt på at slike klausuler innebærer en betydelig risikooverføring og at det derfor må stilles «særlige krav til klarhet om at vilkårene er vedtatt.» Det ble også tillagt vekt at Rototecs alminnelige vilkår stilte krav om signering for ikrafttredelse, noe som ikke var gjort.
Hva skal Høyesterett ta stilling til?
Det er ikke uvanlig at partene i entreprisekontrakter har egne utarbeidede standard kontraktsbestemmelser, og at det vises til slike standard kontraktsbestemmelser i tilbud eller tilbudsinnbydelse. Spørsmålet blir da om disse standardvilkårene blir en del av avtalen.
Høyesterett skal nå avgjøre om Rototecs ansvarsfraskrivelse er en del av avtalen mellom partene. Dette vil få betydning for hvilke krav som stilles til avtaleinngåelse og aksept av ansvarsfraskrivelser i kontraktsforhold.
HRs ankeutvalgs beslutning om å fremme saken for behandling finner du her.
The post Hva kreves for at en ansvarsfraskrivelse er avtalt? Høyesterett skal avgjøre. first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Standardkontraktene i bygg/anlegg skaper unødvendige rettssaker first appeared on byggejuss.no.
]]>I dagens standardkontrakter NS 8405, NS 8407 og i utkastet til NS 8408, samt i tilhørende underentreprisekontrakter, må entreprenøren ta rettslige skritt innen åtte måneder etter overtakelse, for å beholde sine omtvistede krav. Dette er en av hovedårsakene til at saker fra bygg- og anleggsbransjen renner inn i domstolene. En enkel endring av standardkontraktene kan redusere tvistevolumet.
Sluttoppgjørstvister er ofte store og komplekse, men likevel presses entreprenører til å bringe dem inn for retten, gjerne før partene har hatt reelle forhandlinger. Åtte-månedersfristen gjør at sluttoppgjør ofte havner i rettssystemet kort tid etter at byggherren har gitt sitt sluttoppgjørssvar. Mange ganger er saken fortsatt uavklart – både når det gjelder faktum og beløp – men risikoen for å tape krav om man venter, gjør at rettsprosess må innledes for sikkerhets skyld. Det fører til mange omfattende og kostbare prosesser som legger beslag på både partenes og domstolenes ressurser.
Mekling kunne løst mange av disse tvistene på en langt bedre måte. Mekling gir rom for pragmatiske løsninger, går raskere, koster mindre og bidrar til å bevare samarbeidsrelasjoner i en bransje der parter ofte møtes igjen. At PRIME-ordningen nå foreslås som obligatorisk i det pågående arbeidet med NS 8408, er et steg i riktig retning. PRIME kan med fordel også tilpasses og brukes under gjennomføringen av andre typer av prosjekter. Men nå er det på tide at også sluttoppgjørstvistene sendes til mekling.
«Bygg- og anleggsbransjen trenger en kontraktsstruktur som stimulerer til løsninger – ikke til rettssaker.»
For å få til dette bør søksmålsfristen kunne avbrytes, eller i det minste forlenges, også ved begjæring om utenrettslig mekling. En forsiktig endring av dagens regelverk kan være at søksmålsfristen automatisk forlenges med fire måneder dersom en av partene innen fristen krever mekling. Det gir rom for en reell prosess der løsninger kan finnes uten å bruke store ressurser på å forberede og sende en stevning «for sikkerhets skyld». Resultatet kan bli færre rettssaker, lavere kostnader og mer hensiktsmessige løsninger.
Bygg- og anleggsbransjen trenger en kontraktsstruktur som stimulerer til løsninger – ikke til rettssaker. Utsatt søksmålsfrist ved mekling er et lite, men effektivt grep som kan gi store gevinster både for partene og for samfunnet.
The post Standardkontraktene i bygg/anlegg skaper unødvendige rettssaker first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Høyesterett presiserer anvendelsesområdet for skyldansvaret som alternativ til erstatningsreglene i kontrakt first appeared on byggejuss.no.
]]>Noen av de viktigste avklaringene fra Høyesterett er:
- For å pålegge erstatningsansvar utenfor kontrakt, må det foreligge brudd på en «allmenn handlenorm» som ligger utenfor selve kontraktsforpliktelsen.
- Brudd på handlenormer som følger av kontrakten (f.eks. alminnelige lojalitets- og omsorgsforpliktelser), kan ikke gi grunnlag for erstatning etter alminnelige erstatningsregler (utenfor kontrakt).
- Avgjørelsen illustrerer bransjens behov for å sikre en tydelig ansvarsfordeling mellom aktørene, og respekterer det grunnleggende entrepriserettslige funksjonsfordelingsprinsippet. Dommen kan på denne måten være et viktig bidrag til å rydde opp i det brokete rettslige landskapet som de såkalte «Bori-dommene» har etterlatt seg.
Bakgrunn: Et byggeprosjekt snudd på hodet
Saken har sitt utspring i oppføringen av et leilighetsbygg bestående av fire leiligheter i Sandefjord; et prosjekt som har utløst en rekke tvister, store erstatningskrav mot flere av de involverte aktørene, og med påfølgende konkurs for enkelte av dem.
Byggeprosjektet var organisert på følgende måte: Byggherren engasjerte Bobygg AS («Bobygg») som totalentreprenør, som igjen engasjerte Mesterbygg Vestfold AS («Mesterbygg») som totalunderentreprenør. Mesterbygg kontraherte på sin side Nordic Isoelementer AS («Nordic») som produsent, leverandør og prosjekterende for grunnmursystem og ribbedekke. Nordic engasjerte så Rambøll, først til å utføre lasteberegninger, og senere til også å designe bæresystemet. I løpet av byggeprosessen ble Rambøll i tillegg engasjert av Bobygg, både til å dimensjonere bæresystemet for plan 2 og 3, samt til å forestå brannprosjekteringen.
Katastrofen i prosjektet oppstod da det, etter at bygget var ferdig, viste seg at bygget hadde flere alvorlige mangler ved brannsikkerheten. I store deler av bygget var det benyttet materialer og løsninger som ikke oppfylte gjeldende krav til brannmotstand. Manglene var såpass alvorlige at det ble ulovlig å benytte bygget til boligformål. Senere har det vist seg at utbedring ikke er mulig, og at bygget derfor må rives og bygges opp på nytt – denne gang med brannsikre løsninger og materialvalg. Under lagmannsrettens behandling ble prosjektet av begge parter omtalt som «en byggesak snudd på hodet».
Derfor ble Rambøll dømt i lagmannsretten
Lagmannsretten konkluderte med at det ikke forelå mangler ved Rambølls utførelse av oppdragene for Nordic og Bobygg, som kunne gi byggherren grunnlag for krav mot Rambøll etter direktekravsregelen i bustadoppføringslova (buofl.) § 37.
Lagmannsretten vurderte imidlertid at Rambøll var erstatningsansvarlig etter ulovfestede regler om erstatning utenfor kontrakt, og arbeidsgiveransvaret etter skadeserstatningsloven (skl.) § 2-1.
Lagmannsretten mente at B, som var ansatt hos Rambøll, hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor byggherren, under utførelsen av oppdragene for Nordic og Bobygg. Dette ved å ikke i tilstrekkelig grad ivareta byggherrens interesser. Dette til tross for at Rambøll ikke hadde noe kontraktsforhold med byggherren.
Helt konkret hadde den ansatte B inngående kjennskap til enkelte produkter som ble valgt og tatt i bruk av andre aktører i prosjektet, og at disse kunne ha svakheter med hensyn til brannmotstand. Han visste heller ikke om disse senere var blitt godkjent til bruk for det brannkravet som Rambøll hadde prosjektert for dette prosjektet (R60). Når Rambøll på denne bakgrunn ikke selv kontrollerte om produktene tilfredsstilte brannkravet, eller informerte andre aktører i prosjektet om at de burde gjøre det, mente lagmannsretten at dette var en erstatningsbetingende unnlatelse. B uttalte på sin side for lagmannsretten at han «tenkte ikke på om han skulle kontrollere om andre hadde gjort jobben sin».
Lagmannsretten dømte Rambøll til å betale 30 millioner kroner i erstatning, etter at kravet ble lempet fra opprinnelige 53,7 millioner kroner. Lagmannsretten la stor vekt på byggherrens behov for erstatningsrettslig vern i et komplekst sakskompleks, der aktørene pekte på hverandre og insisterte på at ansvaret i hvert fall ikke lå hos dem. Med Høyesteretts fasit i hånd ble nok dette momentet tillagt for stor vekt.
Begge parter anket lagmannsrettens avgjørelse inn for Høyesterett, som avsa dom 13. juni 2025. Ettersom Rambøll fikk medhold i sin prinsipale anførsel, tok ikke Høyesterett stilling byggherrens påstand om at lagmannsretten hadde anvendt lempningsreglene uriktig.
Høyesterett: Brudd på kontrakt er ikke nok for å konstatere erstatningsansvar utenfor kontrakt
Høyesterett konstaterte innledningsvis at byggherren bare kunne gjøre sitt mangelskrav mot Rambøll etter bustadoppføringslova gjeldende etter direktekravsregelen i buofl. § 37, og at en forutsetning for å fremme direktekrav etter bestemmelsen er at det også foreligger en mangel i forholdet mellom det tidligere leddet og dennes kontraktspart. Lagmannsretten kom til at dette ikke var tilfelle – det forelå ikke noe mislighold av kontraktene mellom Rambøll og Bobygg, eller Rambøll og Nordic. Erstatning basert på kontraktsrettslige regler var derfor utelukket. Dersom byggherren skulle ha et erstatningskrav mot Rambøll måtte et eventuelt erstatningsansvar følgelig baseres på de ulovfestede reglene om erstatning utenfor kontrakt.
Videre understreket Høyesterett at det kontraktsrettslige ansvaret kan suppleres av både det alminnelige skyldansvaret (også kjent som culpaansvaret) og arbeidsgiveransvaret som følger av skl. § 2-1. Skyldansvaret aktualiseres særlig når noen har brutt en rettslig handlenorm.
Under henvisning til tidligere høyesterettsavgjørelser (Rt. 2015-276 (Bori) og HR-2021-2201-A (Kruse Smith)), fremhevet Høyesterett at dersom man har flere alternative grunnlag for et krav, kan man velge hvilket av disse grunnlagene man vil gjøre gjeldende. Eventuelle begrensninger i denne valgfriheten må ha klare holdepunkter i rettskildene.
Den sentrale forskjellen mellom det kontraktsrettslige ansvaret og det alminnelige skyldansvaret er at skyldansvaret ikke krever brudd på kontraktsforpliktelser. I stedet kreves det brudd på en handlenorm som ligger utenfor kontraktsforholdet. Høyesterett benyttet også anledningen til å presisere at «allmenn handlenorm» er et mer dekkende begrep enn en «etablert handlenorm» som ble benyttet i en tidligere høyesterettsdom (HR-2024-990-A). Dette for å unngå tolkningstvil om hvorvidt normen må ha vært fastlagt før skaden oppstod. Etter Høyesteretts syn oppstilles det ikke et slikt krav – det kan være tilstrekkelig at normen blir etablert gjennom den domstolsbehandlingen som behandler erstatningskravet.
Denne forskjellen mellom det kontraktsrettslige ansvaret og det alminnelige skyldansvaret ble avgjørende for Høyesteretts konklusjon.
Lagmannsretten mente at Rambøll hadde unnlatt å sikre at bygget oppfylte branntekniske krav, og dermed hadde sviktet sin omsorgsforpliktelse overfor byggherren. Høyesterett var uenig og fant ingen brudd på normer utenfor kontrakten. Høyesterett viste til at det på generelt grunnlag ikke gjelder noen plikt til å handle for å ivareta andre sine interesser. Den omsorgsforpliktelsen som lagmannsretten viste til, er nettopp et utslag av kontraktsrettslig tankegang, og brudd på kontraktsrettslige handlingsnormer kan ikke gi grunnlag for å tilkjenne erstatning etter alminnelige erstatningsregler utenfor kontrakt. Høyesterett kunne heller ikke se at B hadde opptrådt i strid med RIFs «norm for god forretningsskikk,» eller at B ellers hadde opptrådt i strid med noen «allmenn handlenorm» som lå utenfor kontrakten. En enstemmig Høyesterett kom derfor til at lagmannsrettens avgjørelse om å ilegge erstatningsansvar bygger på feil rettsanvendelse, og opphevet lagmannsrettens dom. For å pålegge erstatningsansvar utenfor kontrakt, understreket Høyesterett at det må foreligge brudd på en «allmenn handlenorm» som ligger utenfor selve kontraktsforpliktelsene. Dette gir en viktig avklaring for vurderingen av erstatningsansvar hvor det ikke finnes et direkte kontraktsforhold mellom den skadelidte og den påstått ansvarlige. Saken skal nå behandles på nytt i lagmannsretten.
The post Høyesterett presiserer anvendelsesområdet for skyldansvaret som alternativ til erstatningsreglene i kontrakt first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Høyesteretts dom om nye Jordal Amfi – HR-2025-977-A first appeared on byggejuss.no.
]]>Høyesteretts flertall slår fast at begrensningen i byggherrens endringskompetanse etter NS 8407 punkt 31.1 tredje avsnitt kun gjelder pålagte endringer. Vederlagskrav som følger av merarbeid grunnet «risikoforhold» som byggherren svarer for, samt forhåndsavtalte opsjoner, skal ikke regnes med i 15 %-grensen.
Ved en overskridelse av 15 %-grensen har entreprenøren rett til å nekte å utføre ytterligere pålagte endringer. I mangel av særskilt avtale om vederlagsjustering, la Høyesterett til grunn at endringsarbeider utover 15 %-grensen må kompenseres etter «alminnelige prinsipper for tolkning og utfylling av avtaler, herunder passivitet og konkludent adferd».
Avgjørelsen tar også for seg hva som må til for at et krav anses som forfalt, med den følge at forsinkelsesrenter begynner å løpe. Høyesterett legger til grunn at byggherrens betalingsplikt først oppstår når fakturaen oppfyller kontraktens dokumentasjonskrav.
Overordnet om saksforholdet
Saken gjaldt sluttoppgjørstvisten mellom byggherren Oslo kommune og totalentreprenøren NCC Norge AS etter byggingen av Nye Jordal Amfi, Oslos nye ishockeyhall. Prosjektet ble initiert gjennom en offentlig anbudskonkurranse om totalentreprise i 2016. Underveis støtte prosjektet på flere uforutsette utfordringer.
Allerede tidlig i prosjektet ble det oppdaget at Hovinkulverten, som Hovinbekken renner gjennom, lå høyere i terrenget enn forventet. Kombinert med funn av syredannende bergarter i byggegropen, medførte dette at NCC hadde krav på fristforlengelse og vederlagsjustering – noe partene var enige om.
Det springende punktet gjaldt hvilket grunnlag som skulle benyttes ved utmålingen av vederlagsjusteringen.
Hva inngår i 15 %-grensen?
Ett sentralt spørsmål for Høyesterett var hvordan 15 %-grensen og byggherrens endringskompetanse etter NS 8407 punkt 31.1 tredje avsnitt skal forstås. Denne grensen rammer byggherrens rett til å pålegge totalentreprenøren endringer, slik at det maksimalt kan kreves «15 % netto tillegg til kontraktssummen».
Oslo kommune anførte at kun «villede» endringer, som fører til et avvik fra det opprinnelig avtalte, kan medregnes i 15 %-grensen. Merarbeider som skyldes forhold byggherren bærer risikoen for, for eksempel uforutsette grunnforhold, samt forhåndsavtalte opsjoner, mente byggherren faller utenfor denne begrensningen.
NCC hevdet at ethvert merarbeid skal inngå i beregningen av 15 %-grensen, uansett årsak, forutsatt at det springer ut av forhold innen byggherrens risikosfære.
Høyesteretts flertall støttet byggherrens syn, og slo fast at det kun er pålagte endringer som skal medregnes i 15 %-grensen. Det avgjørende er om byggherrens instruksjon medfører at entreprenørens ytelse avviker fra det partene forutsatte ved kontraktsinngåelsen.
Merarbeid som er en følge av forhold innenfor byggherrens risiko – eksempelvis uforutsette grunnforhold – skal derfor ikke medregnes, med mindre det gis et uttrykkelig pålegg om endring.
Dette innebærer i praksis et skille mellom klassiske endringsarbeider – f.eks. endring i materialvalg, funksjon eller kvalitet – og uventet merarbeid som oppstår, f.eks. der grunnforholdene viser seg å være dårligere enn antatt. Sistnevnte gir ikke entreprenøren grunnlag for å påberope at 15 %-grensen er passert, men gir bare krav på alminnelig vederlagsjustering.
Høyesterett presiserer at dersom det foreligger mengdeavvik som vesentlig overstiger det entreprenøren burde tatt i betraktning ved inngåelsen av kontrakten, regnes den overskytende delen som en endring. Denne inngår dermed i 15 %-grensen ved siden av de pålagte endringene.
Videre konkluderte Høyesterett med at opsjoner skal betraktes som selvstendige avtaleklausuler innenfor kontrakten og som hovedregel ikke omfattes av 15 %-grensen – med mindre det er konkrete holdepunkter for at partene har ment noe annet. På dette punktet viste Høyesterett til argumentasjon fra en voldgiftsdom, underlagt International Chambers of Commerce. Dette kan tyde på at dommens forståelse også kan få betydning for tilsvarende bestemmelser i NF/NTK og andre offshorekontrakter.
Hva er rettsvirkningen av at 15 %-grensen overskrides?
Høyesterett vurderte også om entreprenøren – i mangel av avtale – har krav på «gjengs pris» for endringsarbeider utover 15 %-grensen, slik lagmannsretten overraskende hadde lagt til grunn.
Etter NS 8407 er entreprenøren ikke forpliktet til å utføre endringsarbeider som overskrider 15 % netto tillegg til kontraktssummen. Bestemmelsen gir imidlertid ikke i seg selv grunnlag for vederlagsjustering. Høyesterett fremholder derfor at vederlag må fastsettes etter alminnelige avtalerettslige prinsipper, inkludert vurdering av passivitet og konkludent adferd.
Høyesterett trekker frem ulike situasjoner som kan få betydning for vederlagsberegningen:
- Dersom byggherren avslår entreprenørens reviderte priser under henvisning til at 15 %-grensen ikke er nådd, og det senere viser seg at grensen faktisk er passert, skal entreprenørens reviderte priser legges til grunn. Dersom entreprenøren tar feil, skal kontraktens vederlagsregler fortsatt anvendes.
- Hvis partene er enige om at grensen er overskredet, men byggherren avslår entreprenørens pristilbud, og entreprenøren likevel utfører arbeidet, vil kontraktens priser som hovedregel gjelde.
- Motsatt: Dersom byggherren etter å ha mottatt et pristilbud utsteder nye endringsordrer uten å avslå de reviderte prisene, anses han for å ha akseptert entreprenørens priser.
I tilfeller hvor entreprenøren fortsetter å utføre endringsarbeid utover 15 %-grensen, til tross for åpen uenighet om betingelsene, gir dommen ingen klare føringer. Høyesterett uttaler at vederlagsvurderingen da må gjøres konkret for hver endringsordre, basert på det samlede kontraktsgrunnlaget, endringsanmodninger, ordrebekreftelser, korrespondanse og møtereferater.
Høyesterett understreker videre at det i slike situasjoner er «større plass for læren om bristende forutsetninger, eventuelt avtaleloven § 36.» Dette er det grunn til å merke seg, særlig i lys av at Høyesterett så sent som i juni 2022 (om en NS 8406-kontrakt) uttrykte at det i denne type kontrakter normalt ikke er rom for avtalerevisjon basert på avtaleloven § 36 (HR-2022-1120-A, Svegatjørn).
Mindretallet om 15 %-grensen
Rettens mindretall (2 dommere) legger til grunn at endringsbegrepet også omfatter uforutsette/uønskede merarbeider som avviker fra det opprinnelige avtalte, og som byggherren har risikoen for, ved beregningen av 15 %-grensen. Dette står i kontrast til flertallets syn, hvor utelukkende «pålagte» endringer – det vil si der byggherren har en reell valgmulighet – teller med i grensen..
Mindretallet mener at også endringer forårsaket av uforutsette forhold byggherren har risikoen for, skal regnes med, dersom de faktisk medfører en økning i entreprenørens ytelsesplikt. Når det gjelder opsjoner som tiltres etter kontraktsinngåelsen, anser mindretallet også disse som endringer, da de pålegger entreprenøren å yte noe i tillegg til det opprinnelige avtalte.
Sammenfattet legger mindretallet avgjørende vekt på hvorvidt entreprenørens ytelsesplikt faktisk endres, uavhengig av årsaken til endringen. Der uforutsette forhold – som byggherren hefter for – medfører at entreprenørens arbeidsomfang utvides, bør det etter mindretallets syn anses som en endring, og dermed telle med i 15 %-grensen.
Dette synspunktet kan etter vårt syn godt begrunnes med flere reelle hensyn. For entreprenøren vil det samlede omfanget av forpliktelsene avgjøre prisstruktur, planlegging og ressursbruk. For entreprenøren har det liten betydning om merarbeidet skyldes et bevisst valg fra byggherren eller et uforutsett risikoforhold. Hensynet til forutberegnelighet og balanse i kontraktsforholdet tilsier at beskyttelsen av entreprenørens ressursdisponering ikke bør variere avhengig av årsaken til økningen i arbeidsomfang.
For byggherren kan det oppstå utilsiktede insentiver til passivitet dersom kun eksplisitte pålegg skal telle som endringer. Det er neppe positivt for prosjektet hvis kontrakten gir byggherren fordel av å ikke medvirke i situasjoner som påkaller byggherrens involvering.
Mindretallet anlegger dermed et praktisk og balansert perspektiv: Når entreprenørens oppgaver øker vesentlig, bør dette medføre tilsvarende rettslige konsekvenser – uavhengig av om dette skyldes aktive eller passive handlinger fra byggherren eller forhold han bærer risikoen for. Dette gir entreprenøren en mer forutsigbar ramme for størrelsen på kontraktsforholdet, og partene får et felles utgangspunkt for planlegging og risikoavveining.
Det er verdt å merke seg at det nye høringsutkastet til NS 8408 (Store totalentrepriser) bygger på et lignende tankesett. Her skal alt merarbeid anses som endringer, samtidig som byggherrens endringskompetanse utvides til 25 % av kontraktssummen.
Når begynner forsinkelsesrentene å løpe?
Avslutningsvis tok Høyesterett stilling til NCCs påstand om krav på forsinkelsesrenter, og vurderte når et krav kan anses forfalt etter forsinkelsesrenteloven § 2.
Lagmannsretten hadde lagt til grunn at forsinkelsesrenter begynte å løpe fra sluttoppstillingen, uavhengig av om fakturaene var tilstrekkelig dokumentert. NCC anførte at fakturaene var tilstrekkelig dokumentert, og at entreprenøren derfor hadde krav på forsinkelsesrenter fra forfallsdato på hver enkelt faktura. I tillegg hevdet NCC at Oslo kommune ikke hadde fremmet innsigelser mot dokumentasjonen, og at renter uansett måtte løpe fra sluttoppgjøret.
Oslo kommune hevdet på sin side at både betalings- og renteplikt forutsatte at fakturaene oppfylte dokumentasjonskravene i NS 8407 punkt 27.4, og at hverken sluttoppgjøret eller sluttoppstillingen i seg selv utløste betalingsplikt for tidligere udokumenterte fakturaer.
Høyesterett konkluderte enstemmig i tråd med Oslo kommunes anførsler om forfallstidspunkt. For at en faktura skal anses forfalt – og dermed utløse forsinkelsesrente – må den inneholde tilstrekkelig spesifikasjon og dokumentasjon slik at byggherren gis mulighet til å kontrollere kravet, i samsvar med kontraktens bestemmelser. Først når dokumentasjonskravet er oppfylt, begynner rentene å løpe.
Høyesterett presiserte videre at byggherren må fremsette innsigelser mot fakturaen før forfall dersom han mener den ikke er tilstrekkelig dokumentert. I motsatt fall kan han, ved en mangelfullt dokumentert faktura, risikere at renteplikten likevel løper fra fakturaens forfallsdag, selv om han senere vil ha rett til bedre dokumentasjon. Dersom fakturaen derimot er klart udokumentert, kan betalingsplikt og forsinkelsesrente nektes – selv uten at det er fremmet innsigelse.
Dommen tydeliggjør dermed at forsinkelsesrente først påløper fra forfallsdag på tilstrekkelig dokumentert faktura, og pålegger begge parter et klart ansvar: Entreprenøren må dokumentere kravet; byggherren må reklamere dersom han mener fakturaen er mangelfull.
Oppsummert
Dommen gir viktige avklaringer for både entreprenører og byggherrer i totalentreprisekontrakter etter NS 8407.
For byggherrer gir dommen klarhet i hvilket rom de har for å pålegge endringer før entreprenøren lovlig kan nekte. For entreprenørene innebærer det at man må ta høyde for at kontrakten ikke setter grenser for plikten til å utføre merarbeid som skyldes uforutsette forhold innenfor byggherrens risikosfære, for eksempel økt grunnarbeid.
Videre skjerper dommen begge parters ansvar for dokumentasjon og reklamering: Entreprenøren må dokumentere sine fakturakrav for å kunne kreve renter, mens byggherren må reklamere før forfall hvis dokumentasjonen er mangelfull.
Dommen bidrar til økt forutsigbarhet i kontrakthåndteringen, ved at tvilsomme spørsmål på sentrale områder av NS 8407 nå har funnet sin avklaring. Dommen kan antakelig få betydning også utenfor NS 8407, der lignende endringsbegrensninger gjelder. Så får vi se om NS 8408 vil gi anleggsbransjen et alternativ som er mer i tråd med mindretallets vurderinger.
The post Høyesteretts dom om nye Jordal Amfi – HR-2025-977-A first appeared on byggejuss.no.
]]>The post Ny standard NS 8408 – Totalentreprise ved «store anleggsprosjekter» first appeared on byggejuss.no.
]]>Blant oss entreprise-entusiaster har forventningene til en ny superstandard for milliardprosjektene vært høye, og i slutten av januar 2025 ble høringsutkastet til splitter nye NS 8408 offentliggjort. Høringsrunden er nå avsluttet, og komiteen arbeider med å gjennomgå innspillene. Det er varslet at NS 8408 og tilhørende TUE-standard NS 8418 vil foreligge en endelig versjon i løpet av høsten 2025. Den viktigste nyheten er endringen av bestemmelsen om uforutsette grunnforhold.
Ifølge utkastets protokoll er formålet med den nye standarden å styrke begge parters kontraktsmessige grunnlag for «god og effektiv prosjektstyring». Komiteen påpeker at det er gjort betydelige justeringer i både innhold og struktur sammenlignet med NS 8407 og NTK 15. Den nye strukturen er valgt for at standarden skal være lettere å lese og forstå.
Ny endringsmekanisme
En av de viktigste nyhetene er innføringen av en ny endringsmekanisme, som er ment å være et «komplett og eksklusivt system» for fristforlengelse og prisjustering, uavhengig av grunnlag. Utkastets punkt 30.1.1 gir totalentreprenøren (TE) rett til å kreve at byggherren (BH) gir endringsordre ved både tradisjonelle endringer og byggherresvikt/byggherrerisiko. Dette gjør det irrelevant om kravet omtales som en endring eller byggherresvikt, noe som forenkler regelverket, og som med fordel kan innføres også i de øvrige standardene.
Grensen for BHs endringskompetanse er økt fra 15% til 25% av kontraktssummen, hvilket må ses i lys av at endringsbegrepet utvides. TE skal likevel ikke være forpliktet til å utføre endringer som samlet sett går utover det partene «med rimelighet kunne regne med» ved kontraktsinngåelsen, og som vil være «urimelig tyngende» for TE. Den nye 25%-grensen kan derfor anses som en øvre maksgrense, der TE har en viss mulighet for å argumentere for en lavere grense dersom endringsvolumet gir urimelige utslag for totalentreprenøren. Det gjenstår å se hvordan dette rimelighetsprinsippet vil bli praktisert. Det kan trolig anses som en relativt snever sikkerhetsventil, forbeholdt de klare tilfellene av urimelighet. Regelen vil nok uansett, dersom den overlever høringsrunden, gjøre sitt for sysselsettingen blant den stadig voksende gruppen med entrepriseadvokater.
Rett til prisøkninger
Selv om TE vil være forpliktet til å utføre inntil 25% endringsarbeid, vil han etter det nye utkastet ha rett til prisøkninger lenge før denne grensen nås. Etter punkt 33.2.1 har TE krav på høyere priser når netto endringsvolum overstiger 10% av kontraktssummen, forutsatt at TE varsler uten ugrunnet opphold etter mottak av endringsordren. TE kan da regulere prisen for endringsarbeidet opp til «dokumentert markedspris». Dette er i tråd med en dom fra Borgarting lagmannsrett av 23.4.2024 i saken om Nye Jordal Amfi, hvor entreprenøren fikk regulere prisen opp til «gjengs pris». Saken, og dette spørsmålet om økte priser, har vært til behandling i Høyesterett i april 2025, og vi venter nå på dommen.
Dersom dette forslaget om rett til prisøkning overlever høringsrunden, vil TE vite hvor mye endringer han kan risikere å måtte utføre til kontraktens priser, og hvordan han deretter kan prise endringsarbeidene. Det vil være en stor forbedring for entreprenørene. Partene får imidlertid et nytt diskusjonstema om hva som er gjeldende markedspris på det enkelte endringsarbeidet, og hvordan denne skal dokumenteres.
Midlertidig betaling
Utkastet introduserer en ny regel om at TE har krav på midlertidig betaling dersom partene er uenige om vederlaget etter en utstedt endringsordre. Etter punkt 31 kan TE kreve utbetalt hele det spesifiserte kravet, mot at han stiller garanti for den omtvistede delen av betalingen. TE må deretter saksøke BH innen seks måneder etter mottak av den midlertidige betalingen for ikke å miste den omtvistede delen av vederlaget. Denne regelen sikrer entreprenørens likviditet i prosjektet, mens han fortsatt beholder søksmålsbyrden. Den nye søksmålsfristen kan føre til flere entreprisetvister, og det er verdt å vurdere om fristen heller burde skyves til etter overtakelse. Det er sjelden heldig for samarbeidsklimaet å ha en eller flere verserende tvister for rettssystemet samtidig som prosjektet pågår.
Konfliktforebygging
Komiteen har fokusert på konfliktforebygging og alternativ tvisteløsning. Punkt 9.2 gjør det obligatorisk å oppnevne et PRIME-utvalg på tre personer for å hjelpe partene med å forebygge og løse konflikter. Etter punkt 9.3 kan hver av partene, etter forgjeves behandling i PRIME, kreve at det oppnevnes en ekspert for å løse uenigheter. Eksperten kan også avgjøre størrelsen på krav om vederlagsjustering og eksistensen av krav om fristforlengelse. Ekspertens avgjørelse blir endelig dersom ikke en av partene innleder søksmål innen seks måneder fra avgjørelsen.
Komiteen har også beholdt den preklusive søksmålsfristen på åtte måneder etter overtakelse, som vi kjenner fra NS 8405/8415 og NS 8407/8417. Dersom TE ikke overholder denne, vil han som kjent tape alle omtvistede krav. Denne regelen har ført til mange rettslige sluttoppgjørstvister, og det er overraskende at komiteen ikke har tatt flere grep for å begrense dette. En mulig løsning kunne være å gi begjæring om utenrettslig mekling fristavbrytende virkning. Dette kunne vitalisert meklingsordningen, spart partene for betydelige sakskostnader, og redusert køene ved domstolene. SANDS har lansert en slik bestemmelse i vårt høringsinnspill, og vi er spent på å se om komitéen er enig med oss.
Tolkningsregler
Utkastet introduserer nye prinsipper for tolkning av avtaledokumentene. Mens motstrid i NS 8407-kontrakter løses ved at nyere dokumenter går foran eldre, har dokumentene i NS 8408 den prioritet som følger av rekkefølgen i utkastets punkt 3.2. Partene kan i henhold til utkastet ikke endre denne prioritetsrekkefølgen. Standarden gis dessuten prioritet foran alle øvrige kontraktsvedlegg, noe som innebærer at avvik fra standarden bør legges inn i avtaledokumentet, og ikke i vedleggene. Flere bestemmelser i utkastet åpner imidlertid for at avvikende regulering likevel kan avtales i kontraktens vedlegg. Dette krever bevissthet om hvor avvik plasseres. Det ville vært enklere med en regel om at alle eventuelle avvik fra standarden skulle plasseres samlet, på et klart definert sted i kontrakten.
Tolkningsbestemmelsene i NS 8405 og NS 8407 har ulike regler om motstrid internt i det enkelte dokument og dokumentgruppe. Dette mangler i utkastet til NS 8408.
Grunnforhold
Plassering av risiko for grunnforhold har stor økonomisk betydning for partene i et anleggsprosjekt. Grunnforholdsbestemmelsen fra NS 8407 er i høringsutkastet til NS 8408 blitt betydelig omarbeidet. Blant annet har komiteen fjernet entreprenørens omfattende undersøkelsesplikt før tilbudsinngivelse i NS 8407 pkt. 23.1, når det gjelder innhenting av foreliggende opplysninger om grunnforhold, kabler og rør hos offentlige etater og andre.
I forslaget til NS 8408 punkt 18.1 utgjør BHs beskrivelse av grunnforholdene kontraktens «referansegrunnlag». Dette er i tråd med det velkjente prinsippet om at BH bærer risikoen for opplysningene gitt i konkurransegrunnlaget. Utkastet gir tydelige føringer om hva referansegrunnlaget skal inneholde, inkludert bl.a. grunnundersøkelser, for å gi TE informasjon om hvilke grunnforhold som skal legges til grunn ved tilbudsutarbeidelsen.
Risikoen for grunnforhold relateres i utkastet tydelig til referansegrunnlaget. Punkt 18.2 fastslår at BH bærer risikoen for «avvik mellom referansegrunnlaget og de faktiske grunnforholdene, dersom avviket går ut over variasjoner som måtte påregnes ut fra referansegrunnlaget». Dette representerer en mer konkret terskel enn det som fremgår av NS 8407, og tilrettelegger for at entreprenørene priser grunnforholdsrisikoen mer likeartet enn etter NS 8407.
I tillegg inneholder ikke utkastet noen bestemmelse som åpner for en avtalt overføring av grunnforholdsrisikoen fra BH til TE. I lys av protokollens svært tydelige bemerkninger om å unngå avvik fra standarden, er det klart at høringsutkastet legger bestemte føringer for at slik risikooverføring ikke skal skje.
Høringsutkastets forslag til ny grunnforholdsbestemmelse er antakelig en hovedårsak til at Statens Vegvesen trakk seg fra arbeidet i komiteen. Bestemmelsen reduserer entreprenørens risiko, da den bidrar til å tydeligere identifisere hvilke variasjoner entreprenøren «må påregne» og dermed prise inn i sitt tilbud. Vi mener den nye bestemmelsen er svært positiv for forutsigbarheten i næringen, og at det også vil bidra til å dempe det høye tvistenivået i anleggsbransjen.
Artikkelen er også publisert i bygg.no, anlegg.no og i bladet Byggeindustrien.
The post Ny standard NS 8408 – Totalentreprise ved «store anleggsprosjekter» first appeared on byggejuss.no.
]]>