Immobilier Nord Espagne : 7 bonnes raisons d’acheter ou de louer en Galice, Asturies et Cantabrie

espimmo — Wed, 15 Jul 2026 05:46:55 +0000

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Dernière mise à jour le 18 juillet 2026 par Patrick Crosset

Acheter dans l’immobilier au Nord de l’Espagne : une vraie bonne idée !

Quand on parle du Nord de l’Espagne, on pense souvent aux Pyrénées ou au Pays basque. En réalité, le « vrai » nord est cette bande verte qui longe l’Atlantique et la mer Cantabrique : Galice, Asturies et Cantabrie.

Ces trois régions offrent une combinaison unique en Europe : paysages spectaculaires, climat océanique plus doux, prix immobiliers encore très accessibles et une vraie qualité de vie pour ceux qui veulent acheter ou louer une maison ou un appartement au Nord de l’Espagne.

Dans cet article, vous trouverez aussi un album de photos de ces magnifiques régions.

Galice, Asturies, Cantabrie : les trois visages du Nord de l’Espagne

Le Nord de l’Espagne ne se résume pas au Pays basque. Il rassemble quatre communautés autonomes : Galice, Asturies, Cantabrie et Pays basque.

Dans cet article, nous traitons de la Galice, des Asturies et de la Cantabrie, trois régions méconnues des francophones mais particulièrement intéressantes pour l’immobilier résidentiel et locatif.

La « Bretagne Alpine » du Nord de l’Espagne

Les trois régions, Galice, Asturies et Cantabrie, représentent plus de 4,3 millions d’habitants sur 45500 km2, une façade maritime de plusieurs centaines de kilomètres, des reliefs montagneux verdoyants, des capitales attractives (Saint-Jacques-de-Compostelle, Oviedo, Santander) et une multitude de villes moyennes et de villages côtiers encore abordables.

La Galice, les Asturies et la Cantabrie, c’est la Bretagne avec une chaîne alpine intérieure !

La Galice : la grande région verte de l’Atlantique

Résumé – La Galice, à l’extrême nord-ouest, est la plus vaste et la plus peuplée des trois régions. Bordée par l’océan Atlantique, elle est célèbre pour ses rias (estuaires profonds), ses ports de pêche, ses villes côtières comme Vigo ou La Corogne et la ville sacrée de Saint-Jacques-de-Compostelle.

La Galice est la région la plus peuplée (2,7 millions d’habitants) et la plus grande (29600 km2). Sa capitale est Saint-Jacques de Compostelle (98.000 habitants).

Elle est située dans le nord-ouest de l’Espagne, bordée par l’océan Atlantique à l’ouest et au nord, et par le Portugal au sud. La région est connue pour sa nature verdoyante, ses montagnes, ses plages, ses rivières et ses fjords, qui en font une destination populaire pour les amoureux de la nature.

La Galice possède également une riche histoire et une culture unique. Influencée à la fois par ses racines celtiques et par son passé de région maritime importante. La langue régionale, le galicien, est une langue romane similaire au portugais, et coexiste avec l’espagnol dans la région.

Les villes principales de la Galice sont La Corogne (245.000 habitants), Vigo (294.000 habitants), Saint-Jacques-de-Compostelle (98.000 habitants) et Lugo (98.000 habitants). La Corogne est une ville portuaire animée avec une longue histoire maritime. Vigo est la plus grande ville de la région, connue pour son port de pêche et ses fruits de mer frais. Saint-Jacques-de-Compostelle est une ville sacrée pour les pèlerins chrétiens, avec sa cathédrale et son chemin de pèlerinage historique, le Camino de Santiago, le Chemin de Saint Jacques de Compostelle. Lugo est célèbre pour ses murailles romaines bien conservées, qui entourent la vieille ville.

Les Asturies : montagnes, mer Cantabrique et culture minière

Résumé – Les Asturies sont encadrées par la mer Cantabrique au nord et les Picos de Europa au sud et à l’est. C’est une région de contrastes, avec des falaises, des plages, des vallées profondes et une forte tradition industrielle et minière, aujourd’hui reconvertie vers les services, le tourisme nature et la culture.

Les Asturies compte 1 million d’habitants sur 10.600 km2. La capitale est Oviedo (215.000 habitants). Elle se caractérise par sa nature sauvage et ses paysages spectaculaires, avec des côtes escarpées, des plages de sable fin et des forêts verdoyantes.

Les Asturies sont également connues pour leur patrimoine culturel et historique, avec des sites archéologiques datant de l’époque préromaine et des églises romanes médiévales. La région est également célèbre pour sa gastronomie, en particulier le cidre asturien et les fruits de mer frais.

Les villes principales des Asturies incluent Oviedo (215.000 habitants), Gijón (272.000 habitants) et Avilés (76.000 habitants). Oviedo est la capitale de la région et abrite de nombreux trésors architecturaux, tels que la cathédrale de San Salvador et le palais de Camposagrado. Gijón est une ville portuaire animée avec des plages populaires et une vie nocturne animée. Avilés est une ville historique avec un centre médiéval bien conservé et un patrimoine industriel remarquable.

La Cantabrie : falaises, grottes préhistoriques et villages de carte postale

Résumé – La Cantabrie, autour de Santander, combine une côte très découpée, des villages médiévaux comme Santillana del Mar, des grottes préhistoriques (Altamira) et des vallées pastorales à l’intérieur. Elle est parfaitement située entre Pays basque, Castille-et-León et Asturies.

La Cantabrie compte 585.000 habitants sur 5.300 km2. La capitale est Santander (172.000 habitants).

C’est est une région située dans le nord de l’Espagne, bordée par l’Océan Atlantique au nord et les Pics d’Europe à l’est. La région est caractérisée par ses paysages spectaculaires, avec des falaises abruptes, des plages de sable fin, des forêts verdoyantes et des rivières cristallines.

La Cantabrie est riche d’un patrimoine culturel et historique. Avec des sites archéologiques préhistoriques tels que les célèbres grottes d’Altamira. Ainsi que des églises romanes et des monastères médiévaux. Une région aussi très réputée pour sa gastronomie, en particulier pour ses fruits de mer frais et ses produits laitiers.

Les villes principales de la Cantabrie incluent Santander (172.000 habitants), la capitale de la région, qui est une ville portuaire animée avec une belle promenade en bord de mer et des bâtiments modernistes, Torrelavega (50.000 habitants) et son patrimoine culturel et artistique, ainsi que Castro Urdiales (32.000 habitants), une ville côtière charmante avec un riche patrimoine médiéval et des plages populaires.

Des paysages naturels exceptionnels

Ces trois régions forment ce que l’on appelle souvent l’Espagne verte. Elles regroupent parmi les plus beaux paysages d’Espagne : une Espagne d’îles, de falaises, de fjords (rias), de forêts et de montagnes qui contraste fortement avec les plateaux arides du centre et les littoraux très urbanisés du sud. Depuis les îles paradisiaques de Cies jusqu’aux majestueux Picos de Europa en passant par les forêts, les vallées, les fjords, les plages, les lacs.

Galice : îles paradisiaques et rias

Îles Cíes et parc national des Îles Atlantiques : plages de sable blanc, eau translucide et grandes dunes.
Rías Baixas : estuaires abrités, vignobles, villages de pêcheurs et ports animés.
Une succession de plages, falaises et caps qui font de la Galice une région très attractive pour les amateurs de nature et de mer.

Asturies : Picos de Europa, lacs et criques secrètes

Picos de Europa : l’une des plus belles chaînes de montagne d’Espagne, avec lacs d’altitude et gorges profondes.
Plages comme Gulpiyuri ou Poó, criques étonnantes cachées dans des paysages agricoles.
Réserves naturelles comme Muniellos, forêts anciennes et biodiversité remarquable.

Cantabrie : falaises, parcs naturels et villages de montagne

Falaises de Santander : vues spectaculaires sur la mer Cantabrique et plages urbaines.
Parcs comme Collados del Asón ou Saja-Besaya : forêts, rivières, villages traditionnels.
Vallées comme Vega de Pas, paysages ruraux préservés et culture montagnarde forte.

L’Espagne verte, une autre façon de vivre la mer

Contrairement à la côte méditerranéenne, où l’urbanisation est très dense dans certaines zones, la façade atlantique et cantabrique offre une mer plus sauvage, des plages moins saturées et une grande diversité de panoramas.

C’est un environnement idéal pour ceux qui recherchent une résidence principale ou secondaire proche de la nature.

Playas de las Islas Cíes – Plages des Iles Cíes (Galice)

Playa de las Catedrales – Plage des Cathédrales (Province de Lugo, Galice)

Reserva Natural Integral de Muniellos – Réserve Naturelle de Muniellos (Asturies)

El Naranjo de Bulnes – Picu Urriellu (Picos de Europa) – Le Naranjo de Bulnes (Asturies, 2519 mètres)

Los Bufones de Pría – Les Bufones de Pría (Asturies)

Playa de Poó en Llanes – Plage de Poó en Llanes (Asturies)

Vega de Pas – Vega de Pas (Cantabrie)

Parque Natural Collados del Asón – Parc Naturel Collados del Asón (Cantabrie)

Une histoire et une culture uniques

Galice, Asturies et Cantabrie partagent des racines celtiques, romaines et médiévales, mais chacune possède un patrimoine très spécifique, qui contribue à la valeur touristique et résidentielle de ces régions.

Galice : pèlerinages, ports et forteresses

Saint-Jacques-de-Compostelle et sa cathédrale, étape finale du célèbre Camino de Santiago.
Tour d’Hercule à La Corogne, phare romain inscrit au patrimoine mondial.
Murailles romaines de Lugo, vieilles villes portuaires, traditions maritimes très vivantes.

Asturies : art préroman et villes vibrantes

Vieille ville d’Oviedo, architecture préromane et médiévale, cathédrale de San Salvador.
Ville portuaire de Gijón, front de mer, plages urbaines et vie culturelle active.
Sites préhistoriques et vestiges romains qui enrichissent l’identité régionale.

Cantabrie : Altamira et villages médiévaux

Grottes d’Altamira, peintures rupestres préhistoriques de renommée mondiale.
Santillana del Mar, village médiéval remarquablement conservé.
Vieille ville de Santander, architecture moderniste et front de mer élégant.

Casco antiguo de Santiago de Compostela – Vieille ville de Saint-Jacques-de-Compostelle (Galice)

La Torre de Hercules – La Tour d’Hercules (Galice)

Cueva de Tito Bustillo – Grotte de Tito Bustillo (Asturies)

Casco antiguo Oviedo – Centre historique d’Oviedo (Asturies)

Santillana del Mar – Village de Santillana del Mar (Cantabrie)

Cueva de Altamira – Grotte d’Altamira (Cantabrie)

Une gastronomie originale et exceptionnelle

La cuisine du Nord de l’Espagne est un puissant argument pour y vivre ou y passer de longues périodes. Elle mélange produits de la mer, spécialités de montagne et savoir-faire paysans.

Galice : poulpe, poissons et empanadas

Pulpo a la gallega : poulpe, pommes de terre, huile d’olive et paprika.
Empanada gallega : tourtes farcies (thon, viande, légumes).
Coquillages, crustacés et poissons nobles servis dans les ports et les villes côtières.

Asturies : fabada, fromages et cidre

Fabada asturiana : plat typique de haricots blancs et charcuteries.
Nombreux fromages de montagne, dont le célèbre Cabrales.
Cidre asturien servi « à la volée », véritable symbole de convivialité.

Cantabrie : anchois, ragoûts et pâtisseries

Anchois de Santoña : produit phare exporté dans toute l’Europe.
Cocido montañés : ragoût nourrissant de montagne.
Pâtisseries locales (sobaos, quesadas), très présentes dans les petites villes et villages.

Pulpo a la Gallega (Galice)

Fromages d’Asturie

Cocido montañés de Cantabrie

De multiples activités sportives et de plein air

Les trois régions offrent un énorme potentiel d’activités sportives et de plein air, aussi bien côté mer que côté montagne.

Activités en Galice

Randonnée : gorges du Sil, Ribeira Sacra, province de Lugo, itinéraires vers Saint‑Jacques et chemins côtiers.
Sports nautiques : surf, voile, kayak de mer, pêche sportive, kitesurf et stand up paddle sur les rías et la côte atlantique.
Activités “multi‑nature” : équitation, vélo/VTT, golf, balades en bateau autour des îles Cíes et dans les rías.

Activités en Asturies

Randonnée montagne : Parc des Picos de Europa, parcs de Redes et Ponga, nombreux sentiers en altitude et vallées.
Sports d’aventure : canyoning, rafting, via ferrata, escalade, tyroliennes, sauts à l’élastique (Puente Vidosa).
Sports nautiques : surf (Rodiles, Salinas, Tapia de Casariego), kayak de mer, plongée, voile légère.
Cyclisme et VTT : itinéraires balisés dans les parcs naturels, routes mythiques autour des lacs de Covadonga.

Activités en Cantabrie

Randonnée : parc de Saja‑Besaya, secteurs cantabriques des Picos de Europa, sentiers côtiers et de montagne.
Sports nautiques : surf (Suances, Oyambre, San Vicente de la Barquera), kayak, plongée sous‑marine le long de la côte cantabrique.
Sports de montagne : escalade, canoë‑kayak, canyoning, rafting dans les vallées intérieures.
Golf et vélo : nombreux golfs verdoyants et itinéraires cyclables en bord de mer et en montagne.

Globalement, Galice, Asturies et Cantabrie sont des destinations complètes pour la randonnée, les sports nautiques (surf, kayak, plongée, voile), les sports de montagne (canyoning, via ferrata, escalade) et les activités famille (équitation, VTT, golf, parapente, multi‑aventure).

La Galice, les Asturies et la Cantabrie possèdent une grande tradition sportive.

Rafting en Galice

Randonnée en Asturies

Activités sportives en Asturies

Surf en Cantabrie

Une population chaleureuse, accueillante et travailleuse

La population de la Galice, des Asturies et de la Cantabrie est connue pour être chaleureuse et accueillante, avec un fort sens de l’hospitalité. Les habitants de ces régions ont une grande fierté pour leur patrimoine culturel et leur héritage gastronomique, et ils sont toujours disposés à partager leur culture avec les visiteurs.

Ils sont également connus pour être travailleurs et persévérants. En raison de leur situation géographique, ces régions ont souvent été confrontées à des défis économiques et environnementaux, mais la population locale a toujours été résiliente et a su s’adapter.

En termes de personnalité, les habitants de ces régions sont souvent considérés comme étant plutôt réservés et modestes, mais également très fiers et attachés à leurs traditions. Ils apprécient les moments de convivialité et les rassemblements entre amis et en famille, et sont souvent décrits comme étant des personnes très agréables à côtoyer.

La population de la Galice, des Asturies et de la Cantabrie est reconnue pour être chaleureuse, accueillante, travailleuse et fière de son patrimoine culturel et gastronomique.

Climat : le Nord de l’Espagne, un refuge face au changement climatique

Pourquoi la Galice, les Asturies et la Cantabrie sont avantagées par le climat ?

La côte nord espagnole (Galice, Asturies, Cantabrie, Pays basque) bénéficie d’un climat océanique tempéré : hivers doux, précipitations régulières et
étés nettement plus frais que dans le reste du pays.

En été, les températures moyennes y tournent généralement autour de 20–25 °C sur le littoral, avec des nuits fraîches, ce qui contraste avec les épisodes récurrents de canicule à plus de 40 °C dans le sud et l’intérieur de la péninsule.

Dans un contexte de réchauffement climatique et d’augmentation des vagues de chaleur, ces trois régions constituent un véritable refuge climatique :
une Espagne plus verte, plus humide et plus tempérée, attractive pour les résidents, les retraités et les familles qui recherchent des étés supportables.

Cet avantage climatique pourrait renforcer dans les années à venir la demande pour les maisons et appartements au Nord de l’Espagne, notamment sur les littoraux et les petites villes proches de la mer, alors que certaines zones méditerranéennes et intérieures voient leurs étés devenir de plus en plus extrêmes.

Immobilier Nord Espagne : prix, opportunités et exemples concrets

L’un des principaux atouts de l’immobilier nord Espagne est son niveau de prix encore très accessible en comparaison avec d’autres côtes européennes.

Les prix les plus bas d’Espagne (et d’Europe de l’Ouest) pour l’immobilier littoral

Que ce soient des appartements ou des villas, sur le littoral ou dans l’intérieur. Les prix sont divisés par deux par rapport aux prix pratiqués en Méditerranée espagnole. Ce qui veut dire divisé par trois ou par quatre par rapport aux prix pratiqués en France, en Belgique ou en Suisse !

Vous pouvez acquérir une villa de 200 m2 avec un grand terrain à moins de 10 km de la mer pour moins de 300.000 euros. Ou un appartement de 100 m2 avec terrasse et vue sur mer au dernier étage d’un immeuble pour moins de 250.000 euros. Ou encore une maison de campagne (à réhabiliter) de 250 m2 pour 150.000 euros.

On trouve ainsi, selon les zones et l’état des biens :

Des appartements à proximité de la mer à des prix largement inférieurs à ceux de la Costa Brava, Costa Blanca ou d’autres zones du littoral européen.
Des maisons de campagne ou petites fermes à réhabiliter à des niveaux de prix encore accessibles, avec terrain et vue sur les vallées.
Des maisons de village dans des localités côtières ou montagnardes, intéressantes pour un projet de résidence secondaire ou de location saisonnière.

Type de projet	Zones possibles (exemples)	Profil d’acheteur ou locataire
Appartement proche de la mer	Vigo, La Corogne, Gijón, Santander	Familles, expatriés, télétravailleurs, retraités
Maison de campagne avec terrain	Intérieur de Galice, vallées des Asturies et Cantabrie	Amateurs de nature, projets de gîte, résidences secondaires
Investissement locatif long terme	Capitale régionale, ville universitaire, ville portuaire	Investisseurs patrimoniaux, stratégie de revenu complémentaire

Un investissement pour l’avenir

Acheter aujourd’hui dans les régions de Galice, Asturies et Cantabrie, c’est miser sur une combinaison rare : climat tempéré, prix raisonnables, patrimoine naturel et culturel fort et une image de plus en plus positive dans les médias internationaux.

Ce sont des arguments solides pour un projet de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif.

Pour quels profils investir ou louer dans le Nord de l’Espagne ?

Le Nord de l’Espagne ne s’adresse pas seulement aux voyageurs en quête de randonnées. Il offre des solutions adaptées à plusieurs types de projets immobiliers.

Expatriés et télétravailleurs

Pour un projet d’expatriation ou de télétravail, la location d’appartement en ville (Vigo, La Corogne, Oviedo, Gijón, Santander) permet de tester la région avant un achat, tout en bénéficiant d’un coût de vie et d’un climat plus doux que dans beaucoup d’autres villes espagnoles.

Retraités et familles

Les retraités qui recherchent un climat plus tempéré et des paysages verts peuvent envisager l’achat d’une maison ou d’un appartement proche de la mer,
ou d’une maison de campagne dans les vallées intérieures, avec un budget souvent plus abordable que sur les côtes méditerranéennes.

Investisseurs locatifs

Les investisseurs peuvent combiner locations longue durée dans les villes et locations touristiques ou saisonnières dans les zones côtières ou rurales à forte valeur paysagère, avec une demande qui devrait progressivement se renforcer avec la recherche de destinations plus fraîches en été.

FAQ : Immobilier Nord Espagne (Galice, Asturies, Cantabrie)

Pourquoi investir dans le Nord de l’Espagne plutôt que sur les côtes méditerranéennes ?

Louer ou acheter en Espagne en 2026 ? Le guide complet pour décider

espimmo — Wed, 08 Jul 2026 05:20:24 +0000

5/5 - (59 votes)

Dernière mise à jour le 10 juillet 2026 par Patrick Crosset

En 2026, beaucoup de francophones se posent la même question avant de franchir les Pyrénées : vaut-il mieux louer ou acheter un appartement ou une maison en Espagne ? La bonne réponse dépend de votre projet de vie, de votre situation financière et de votre niveau de connaissance du marché espagnol.

Ce guide vous explique, de manière pratique et concrète, les avantages et inconvénients de la location et de l’achat immobilier en Espagne. Avec des encadrés spécifiques pour les expatriés, les retraités, les investisseurs et les familles avec enfants.

Comprendre votre projet : pourquoi voulez-vous vivre ou investir en Espagne ?

Avant de trancher entre location et achat, la première étape est de clarifier votre projet.

On ne prend pas la même décision si l’on vient en Espagne pour quelques mois, pour une expatriation professionnelle, pour préparer sa retraite ou pour investir dans un bien locatif.

Posez-vous au minimum les questions suivantes :

Combien de temps pensez-vous rester en Espagne (moins de 2 ans, 2 à 5 ans, plus de 5 ans) ?
Préférez-vous garder une flexibilité géographique (changer de ville ou de région) ou vous stabiliser ?
Votre priorité est-elle la qualité de vie, la rentabilité locative, la sécurité du patrimoine ou la fiscalité ?
Disposez-vous d’un apport suffisant pour acheter (au moins 30 % du prix du bien) ou pas du tout ?
Êtes-vous à l’aise avec les procédures administratives, juridiques et bancaires en Espagne ?

Une règle simple pour commencer

De façon générale, la location est à privilégier pour le court terme ou pour tester un projet d’expatriation, tandis que l’achat devient intéressant à partir de 4 à 5 ans de présence ou dans une vraie logique d’investissement à long terme, notamment dans les zones où la demande locative est forte.

Les avantages de la location en Espagne

Avantages généraux de la location

Procédures plus simples et rapides : pas d’hypothèque à négocier, pas d’acte d’achat à signer chez le notaire, et peu de démarches administratives au départ.
Décision plus légère : vous ne vous engagez pas sur 20 ou 25 ans avec une banque ; vous limitez le risque si vous ne connaissez pas encore bien la ville ou le quartier.
Flexibilité géographique : en fin de bail longue durée de 5 ans ou même en cours de bail (après 6 mois), vous pouvez changer de ville, de région ou de type de logement (appartement, maison, logement plus grand ou plus petit).
Adapté pour un premier test : location meublée de quelques mois, alquiler de temporada (location de 1 à 12 mois), ou colocation pour les étudiants et les jeunes actifs.
Moins de gestion quotidienne : vous ne participez pas aux assemblées de copropriété et vous avez moins de responsabilités qu’un propriétaire.
En 2026 et 2027, le choix va s’ouvrir : avec les règles contraignantes, voire les interdictions, relatives aux locations touristiques et le plafonnement des locations temporaires, de nouveaux biens vont apparaître sur le marché.

Avantages économiques de la location

Pas besoin d’un gros apport : en général, le propriétaire demande une caution (2 à 3 mois de loyer) et éventuellement une garantie bancaire ou des bulletins de salaire.
Aucune hypothèque à rembourser : vous gardez votre capital disponible pour d’autres projets (investissements financiers, création d’entreprise, diversification patrimoniale).
Moins de frais d’entrée qu’un achat : pas de frais de notaire, d’enregistrement, ni de TVA ou d’impôt de transmission patrimoniale.
Charges immobilières pour le propriétaire : l’impôt foncier (IBI), les charges de copropriété, la maintenance ou la réforme du logement et des locaux communs sont à la charge du propriétaire ou des copropriétaires.
Risque limité face aux cycles immobiliers : si le marché se retourne ou si les prix baissent, vous n’avez pas de bien à revendre en urgence.
Dans certaines villes, les loyers restent abordables par rapport aux grandes capitales européennes, surtout dans des zones « secondaires » ou dans le nord et le sud du pays.
Plafonnement des hausses de loyers dans les zones tendues (comme la Catalogne), ce qui limite les mauvaises surprises à la rénovation de bail.

Astuce : colocation et coliving pour réduire les coûts

La colocation classique et les formules de coliving (pour freelances, entrepreneurs ou télétravailleurs) sont très développées en Espagne. Ces solutions permettent de réduire fortement le budget logement tout en bénéficiant d’un environnement social et professionnel dynamique.

Les inconvénients de la location en Espagne

Inconvénients généraux

Sécurité de logement dépendante du propriétaire : le renouvellement du contrat n’est jamais garanti, surtout dans les zones touristiques ou très demandées.
Peu de liberté pour les travaux : le propriétaire peut refuser des réformes, même si vous proposez de les financer.
Qualité variable des logements : dans certaines villes, beaucoup d’appartements sont anciens, mal isolés ou mal entretenus.
Marché très tendu dans les grandes agglomérations : à Madrid, Barcelone ou Valence, la demande est beaucoup plus forte que l’offre, ce qui rend la sélection très stricte (revenus, garanties, profil du locataire).

Inconvénients économiques

Loyer à fonds perdus : chaque mois, le montant payé ne contribue pas à la constitution d’un patrimoine.
Frais d’entrée importants : souvent 1 mois de loyer d’avance, et 2 à 3 mois de caution.
Les travaux ne sont pas valorisés : si vous améliorez le logement, votre investissement personnel ne se retrouve pas dans un patrimoine à votre nom.
Difficultés à négocier le loyer : dans les zones urbaines tendues, il est souvent compliqué de faire baisser le prix demandé.
Remise en état en fin de bail : le propriétaire exigera le logement en bon état, ce qui implique parfois des frais de peinture ou de petites réparations à fin de la location.

Les avantages de l’achat immobilier en Espagne

Avantages généraux de l’achat

Stabilité et sécurité : devenir propriétaire vous donne un « chez-vous » durable, que vous pouvez adapter à votre goût sans dépendre d’une décision de propriétaire.
Liberté totale pour les travaux et la décoration : dans le respect des règles de la copropriété, vous pouvez rénover, agrandir, modifier la distribution ou installer des équipements.
Multitude de possibilités d’usage : vous pouvez y vivre, le laisser vacant, le prêter à votre famille, ou le louer à court, moyen ou long terme.
Solution à privilégier pour le long terme : si vous êtes sûr de rester plusieurs années ou de vouloir un pied-à-terre pour la retraite ou les vacances, l’achat crée un effet patrimonial intéressant.
Accompagnement possible par un conseiller immobilier francophone : cela sécurise l’ensemble du processus (sélection du bien, vérifications juridiques, financement, notaire, fiscalité).

Avantages économiques de l’achat

Constitution d’un patrimoine transmissible : un bien immobilier reste un actif concret que vous pouvez transmettre, revendre ou mettre en garantie.
Plus-value potentielle à long terme : dans de nombreuses zones espagnoles, la valeur des biens a montré une tendance haussière sur le long terme, surtout dans les grandes villes et les zones côtières les plus recherchées.
Taux de crédit attractifs en comparaison internationale : les taux restent compétitifs par rapport à d’autres pays européens.
Mensualités parfois proches d’un loyer : dans certaines villes, payer un crédit peut revenir à un coût mensuel similaire à celui d’une location classique.
Avantages fiscaux possibles pour certains profils (jeunes acheteurs, résidents, acquisition de résidence principale), selon la région et les dispositifs locaux.
Excellente rentabilité locative dans certaines niches : résidences étudiantes, colocation haut de gamme, logement touristique saisonnier (dans le respect des réglementations locales) peuvent offrir des revenus significatifs.

Quand l’achat est presque incontournable

Si vous disposez d’un apport important, que vous avez une situation professionnelle stable, et que vous connaissez déjà bien la ville ou la région, l’achat en Espagne est souvent la meilleure solution à long terme, surtout si vous envisagez une présence de plus de 5 ans ou un investissement locatif structuré.

Les inconvénients et risques de l’achat immobilier en Espagne

Inconvénients généraux

Décision plus lourde et complexe : acheter implique de choisir une ville, un quartier, un type de bien, un mode de financement, tout en gérant un nombre important de documents et d’intervenants.
Absence de délai de rétractation comparable à la France, sauf à perdre son avance.
Responsabilité totale des vérifications : avant d’acheter, il est indispensable de vérifier la situation urbanistique, les charges, les éventuelles dettes, la conformité des travaux, etc.
Travaux souvent nécessaires : beaucoup de biens nécessitent une mise à niveau (électricité, plomberie, isolation, salles de bains, cuisine).
Moindre flexibilité : une fois propriétaire, il est plus difficile de changer de ville ou de pays sans vendre ou louer le bien, ce qui prend du temps.

Inconvénients économiques

Apport personnel élevé : comptez généralement entre 20 et 50 % du prix du bien selon la banque, l’état du bien (neuf ou ancien) et les travaux à faire.
Crédit hypothécaire parfois difficile à obtenir : les conditions d’octroi se sont resserrées, notamment pour les non-résidents ou les profils atypiques.
Frais d’achat importants : 10% de TVA (neuf) ou impôt de transmission patrimoniale dans l’ancien variant de 4% à 12% selon la région, frais de notaire, d’enregistrement, frais de dossier bancaire, etc.
Charges récurrentes : impôt foncier (IBI), charges de copropriété, entretien courant, éventuelle assurance-vie ou assurance habitation renforcée.
Risque de hausse des taux pour les crédits à taux variable : en cas de hausse des taux de référence, vos mensualités peuvent augmenter fortement.
Rentabilité à moyen / long terme : l’achat devient vraiment intéressant si vous conservez le bien au moins 4 à 5 ans ou si vous le valorisez par des travaux et une bonne stratégie locative.

Comparatif chiffré : louer ou acheter en Espagne sur 10 ans ?

Chaque situation est unique, mais on peut dégager des tendances générales pour aider à la décision.

Le tableau ci-dessous illustre les grandes différences entre un projet de location et un projet d’achat sur une période de 10 ans, dans le cadre d’un logement de type appartement familial en zone urbaine.

Critère	Location	Achat
Engagement initial	Caution + garantie + premier loyer (4 mois au total)	Apport (20 à 30 %) + ITP/TVA (4 à 12%) et frais de notaire et d’enregistrement (2000 à 3000 €)
Flexibilité géographique	Très élevée : changement de ville ou de pays à la fin du bail (ou au bout de 6 mois pour un bail de 5 ans)	Limitée : vente ou mise en location nécessaire pour changer de ville ou de pays
Constitution de patrimoine sur 10 ans	Faible : loyers à fonds perdus	Importante : bien partiellement ou totalement remboursé, plus-value possible
Exposition aux cycles immobiliers	Faible : pas de bien à revendre	Forte : valeur du bien dépend de l’évolution du marché local
Effort financier mensuel	Loyer mensuel, révisé selon le contrat et la réglementation	Mensualités de crédit, parfois proches du loyer dans certaines villes
Fiscalité	Surtout liée au statut de résident / non-résident et aux revenus	Plus complexe : impôts locaux, plus-value potentielle, fiscalité locative en cas de mise en location

Conseil pratique

Si votre horizon de vie en Espagne est incertain ou inférieur à 3 ans, la location offre en général un meilleur rapport flexibilité / risque. Au-delà de 5 ans, surtout si vous disposez d’un apport et que vous êtes bien installé, l’achat commence à devenir la solution la plus cohérente.

Cas pratiques : expatriation, retraite, résidence secondaire, investissement locatif

Expatriation professionnelle

Si vous partez travailler en Espagne pour une mission de durée limitée, ou dans un contexte professionnel incertain, la location est généralement à privilégier. En cas de changement de poste, de retour anticipé en France ou de mutation dans une autre ville, il sera beaucoup plus simple de rompre un bail que de revendre un bien.

Retraite et installation définitive

Pour les retraités ou préretraités qui souhaitent s’installer durablement, l’achat en Espagne peut être une excellente option, surtout si vous avez déjà testé la ville ou la région en location pendant quelques saisons. Vous stabilisez votre budget logement, sécurisez votre cadre de vie et construisez un patrimoine à transmettre.

Résidence secondaire

Dans une logique de résidence secondaire, l’achat permet de disposer d’un logement pour les vacances, tout en envisageant une location saisonnière partielle (dans le respect des réglementations locales). Il faut cependant bien étudier le marché touristique, les règles de location de courte durée et la fiscalité associée.

Investissement locatif

Si votre objectif est principalement patrimonial et financier, l’achat dans les zones à forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, tourisme contrôlé) offre des perspectives de rentabilité locative intéressantes. Il convient néanmoins de bien choisir le type de bien, la localisation, la stratégie locative (long terme, colocation, saisonnier) et de se faire accompagner sur les aspects juridiques et fiscaux.

Questions fréquentes (FAQ)

Combien de temps faut-il rester en Espagne pour que l’achat commence à être intéressant ?

Les News de l’Immobilier en Juillet 2026

espimmo — Wed, 01 Jul 2026 06:23:03 +0000

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Dernière mise à jour le 4 juillet 2026 par Patrick Crosset

Les News en Juillet 2026

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Juillet 2026

Le marché immobilier mondial en Juillet 2026 : Un ajustement forcé !

Les rapports macroéconomiques de juin 2026 (Fitch Ratings, UBS, PwC) révèlent un marché immobilier résidentiel mondial en phase d’ajustement forcé. Le récent regain de tensions géopolitiques au Moyen-Orient a provoqué un choc pétrolier modéré, ravivant les pressions inflationnistes.

En conséquence, le scénario tant attendu d’une baisse rapide des taux directeurs s’est éloigné. Aux États-Unis, la Réserve Fédérale maintient ses taux directeurs inchangés pour le reste de l’année, maintenant les taux hypothécaires à 30 ans entre 6,1 % et 6,3 %. En Europe, la Banque Centrale Européenne a augmenté en juin son taux directeur de 0,25 points.

Cette configuration de taux dits Higher for Longer (plus hauts pour plus longtemps) érode le pouvoir d’achat immobilier à l’échelle internationale.

La conséquence directe de cette équation financière est un ralentissement généralisé de la croissance des prix, sans pour autant provoquer d’effondrement massif. L’explication réside dans une pénurie structurelle et chronique de l’offre. Le marché secondaire reste paralysé par l’effet de rétention (lock-in effect), les propriétaires refusant de vendre pour ne pas perdre leurs anciens taux fixes à 3%.

Parallèlement, l’immobilier neuf souffre de coûts de construction prohibitifs et de contraintes réglementaires environnementales de plus en plus lourdes. On observe ainsi une fracture nette à l’échelle mondiale : certains pays se contractent tandis que d’autres surperforment.

Les marchés anglo-saxons affichent des signes marqués de fatigue en ce milieu d’année. Au Canada, les faillites personnelles ont atteint leur plus haut niveau depuis 2009, poussant Fitch à revoir à la hausse ses prévisions d’arriérés de paiement. Aux États-Unis, l’indice Zillow anticipe désormais une légère correction nationale de –0,2% d’ici mai 2027. En Australie, les taux de réussite des ventes aux enchères à Sydney et Melbourne viennent de tomber sous la barre critique des 50%, signalant un basculement clair vers un marché d’acheteurs.
À l’inverse, l’Europe du Sud fait figure d’exception : l’Italie et surtout l’Espagne connaissent une croissance des prix robuste, soutenue par une création de ménages qui dépasse largement le rythme de la construction neuve.

Horizons et Perspectives Économiques pour 2027

L’année 2027 se profilera comme celle de la stabilisation et de la réadaptation structurelle autour de trois grands axes macroéconomiques :

Institutionnalisation du résidentiel : Face à l’incertitude des marchés actions et technologiques, les fonds de pension mondiaux injecteront des capitaux massifs dans les portefeuilles de logements locatifs, capitalisant sur des rendements bruts stabilisés entre 4% et 5,5%.
Ajustement de la solvabilité : Les prix mondiaux finiront par s’aligner sur la croissance des salaires réels. Ce rattrapage progressif permettra une lente amélioration de l’accessibilité financière sans passer par un krach systémique.
Bipolarisation par la « Valeur Verte » : En 2027, les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dicteront la liquidité des actifs. Les passoires thermiques subiront des décotes accélérées (dépassant parfois -15 %), tandis que le segment décarboné et intelligent captera l’essentiel des primes de marché

Marché immobilier espagnol : un marché toujours tendu par la rareté de l’offre

En ce début juillet 2026, le marché immobilier résidentiel espagnol affiche une dynamique à deux vitesses.

D’un côté, la demande globale reste vigoureuse, portée par un Euribor qui poursuit sa lente décrue sous la barre des 3%, ce qui redonne de l’oxygène au pouvoir d’achat des ménages locaux et stimule l’octroi de crédits.
De l’autre, le segment de la construction neuve traverse une crise d’approvisionnement majeure : les rapports sectoriels publiés ces dernières semaines soulignent un nombre insuffisant de permis de construire, exacerbé par la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et des coûts de matières premières qui restent structurellement élevés.
Ce tarissement de l’offre neuve maintient une pression haussière sur les prix de l’ancien dans les grandes métropoles comme Madrid, Barcelone et Malaga.

Mais les prix dorénavant trop hauts dans les grandes villes induisent :

D’une part, une baisse importante des transactions car une partie des acheteurs ne peuvent plus assumer ce niveau de prix,
Et d’autre part, un transfert des achats vers la périphérie de ces grandes villes.

Parallèlement, le marché locatif subit les contrecoups des derniers ajustements de la Ley de Vivienda (loi sur le logement) : l’encadrement des loyers dans les zones tendues provoque un retrait massif des propriétaires du marché de longue durée au profit de la location saisonnière, propulsant les loyers à des niveaux records.

Les investisseurs internationaux, particulièrement américains et d’Europe du Nord, continuent de sécuriser leurs capitaux dans les actifs premiums de la Costa del Sol et des Baléares, perçus comme des valeurs refuges face à la volatilité des marchés financiers.

2027, atterrissage en douceur

Pour 2027, les perspectives macroéconomiques s’orientent vers une phase de stabilisation et de maturité du cycle, écartant le risque d’une bulle spéculative. Les économistes prévoient une décélération de la hausse des prix, qui devrait converger vers un rythme plus soutenable de +4% à +5% sur l’ensemble de l’année 2027, s’alignant ainsi sur la croissance des salaires réels.

Face au blocage du locatif privé traditionnel, l’année 2027 verra l’émergence massive de projets de Build-to-Rent (construire pour louer) portés par des fonds institutionnels, ainsi que le développement de formules alternatives comme le coliving, massivement plébiscité par les jeunes actifs et les nomades numériques.

La réglementation environnementale européenne (critères ESG) deviendra un facteur clé de différenciation : les logements obsolètes sur le plan énergétique subiront leurs premières décotes significatives, tandis que les bâtiments éco-efficients capteront l’essentiel des transactions.

Enfin, l’attrait pour l’Espagne ne faiblira pas en 2027, mais on observera un report de la demande vers les couronnes périphériques des métropoles et vers des villes secondaires (Alicante, Séville, Saragosse), redessinant une carte de l’investissement plus équilibrée et accessible.

Chute des transactions de 10% et hausse des prix de 9%

Le nombre de transactions en baisse de 10,2% !

Selon le Conseil Général des Notaires, en avril 2026, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne a baissé de 10,2% par rapport à avril 2025. C’est la quatrième baisse consécutive et la sixième en sept mois, confirmant que l’offre est insuffisante, aussi bien neuve qu’ancienne et que les prix sont maintenant trop élevés.

Il s’est vendu 57.800 logements en avril 2026. Parmi eux, 75% d’appartements et 25% de maisons individuelles.

Par type de logements, les ventes d’appartements chutent de 11,8% en avril 2025. Alors que les ventes de maisons individuelles ne diminuent « que de » 5%.

Le volume de transactions baisse dans 15 régions autonomes et augmente dans les 2 autres (Castilla La Mancha et Extremadura). Toutes les « grandes régions immobilières », sont touchées par une baisse importante des transactions, jusqu’à deux chiffres :

Baléares : -17%
Communauté Valencienne : -15,5%
Communauté de Madrid : -11%
Catalogne : -10%
Andalousie : -8,5%
Canaries : -7,5%

En chiffre absolu de transactions en avril 2026, le classement des 4 principales régions (qui regroupent plus de 6 transactions sur 10) est le suivant :

Andalousie – 11600 transactions (20% des transactions immobilières espagnoles),
Catalogne – 9400 transactions (16%),
Communauté Valencienne – 8300 transactions (14%),
Et Communauté de Madrid – 6400 transactions (11% des transactions).

La superficie moyenne des biens achetés est de 111 m2. 92 m2 pour les appartements et 169 m2 pour les maisons.

Prix en très forte hausse en avril 2026 : +9,4%

En avril 2026, le prix au m2 continue légèrement au-dessus de la barre des 2000 €, à 2050 €, en hausse de 9,4% sur un an. On note une hausse plus importante du prix des appartements (+12,2% – 2390 €/m²) que du prix des maisons individuelles (+3,4% – 1470 €/m²).

La hausse continuera tout au long de l’année dopée par une offre en baisse et une demande en hausse constante.

En avril 2026, les prix ont augmenté dans 16 autonomies régionales et baissé seulement en Navarre. Notons les hausses de prix au m2 à deux chiffres de +16% dans la Communauté Valencienne, au Pays Basque (+12%), en Catalogne (+11%) et dans la Communauté de Madrid (+10%). Suivent les Canaries et l’Andalousie (+9%), et les Baléares (+1%).

Le classement des régions les plus chères (prix au m2) en avril 2026 :

Les régions à plus de 4000 €/m2
- Iles Baléares : 4310 €/m2
Les régions entre 3000 €/m2 et 4000 €/m2
- Communauté de Madrid : 3870 €/m2
- Pays Basque : 3140 €/m2
Les régions entre 2000 €/m2 et 3000 €/m2
- Catalogne : 2510 €/m2
- Iles Canaries : 2420 €/m2
Les régions entre 1500 €/m2 et 2000 €/m2
- Cantabrie : 1790 €
- Communauté Valencienne : 1790 €
- Andalousie : 1760 €
- Navarre : 1540 €
- Asturies : 1510 €
Les régions entre 1000 €/m2 et 1500 €/m2
- Aragon : 1340 €/m2
- Murcie : 1320 €/m2
- La Rioja : 1300 €/m2
- Galice : 1220 €/m2
- Castilla y Leon : 1100 €/m2
Les moins chères à moins de 1000 €/m2
- Castille-La Manche : 920 €/m2
- Extrémadure : 760 €/m2

Le nombre de crédits hypothécaires (32.080) est en baisse de 6,3% d’une année sur l’autre. C’est la plus forte baisse depuis octobre 2023 ! Plus de la moitié des transactions (56%) sont accompagnées d’un crédit hypothécaire. L’emprunt (181.500 euros en moyenne) représente 72% du prix des biens.

Nouveau décret national sur le logement pour juillet !

Au cours du mois de juillet, un décret-loi royal sur le logement devrait être adopté dans le but notamment de :

Faire baisser les loyers,
D’assurer la stabilité des contrats de location, notamment en allongeant les contrats
De réglementer les locations saisonnières et des chambres,
D’augmenter la TVA sur les appartements touristiques à 21%

Il est évident que ces deux dernières mesures décourageraient de futurs investisseurs locatifs.

Déficit de 750.000 logements selon la Banque d’Espagne

La Banque d’Espagne estime qu’entre 2021 et 2025, un déficit cumulé de près de 750.000 logements s’est creusé, car la création de ménages a dépassé la construction résidentielle. La moitié de ce déficit se concentre dans six provinces : Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga.

Dans le chapitre consacré au marché immobilier de son rapport annuel 2025, l’institution indique qu’au cours de l’année écoulée, environ 240.000 nouveaux ménages ont été créés, tandis que le nombre de logements achevés s’est élevé à quelque 92.000 unités, soit 9% de moins que l’année précédente.

La Banque d’Espagne souligne que les problèmes d’accès au logement sont principalement dus à des contraintes structurelles de l’offre et préconise la mise en place de politiques coordonnées entre les différentes administrations afin d’augmenter le parc immobilier et de faciliter l’accès au logement.

À cet égard, elle souligne que l’Espagne traverse une phase d’essor du marché immobilier dans un contexte d’expansion économique, de croissance démographique et d’assouplissement des conditions de financement, ce qui s’est traduit en 2025 par une augmentation des transactions immobilières, des crédits hypothécaires et des prix réels tant à l’achat qu’à la location, en particulier dans les grandes agglomérations urbaines.

Recours accepté contre la loi catalane du plafonnement les locations temporaires

La Cour constitutionnelle a déclaré recevable le recours déposé par le Parti populaire contre le plafonnement des loyers temporaires et des chambres d’hôtes entré en vigueur en janvier en Catalogne.

Cette réglementation est entrée en vigueur en janvier et permet de plafonner le prix des loyers saisonniers et des chambres dans les zones sous pression, en assimilant ces baux à ceux des logements de longue durée. Ainsi, depuis le début de l’année, tous les logements à usage résidentiel doivent respecter ce plafonnement des loyers, quelle que soit la durée du contrat de location. Seuls les contrats de location temporaires à des fins touristiques ou de vacances ne sont pas concernés par cette réglementation.

A Barcelone, le Build to Rent est à la vente à la pièce !

Conséquence de la réglementation catalane sur les loyers (zones sous pression et indice IRAV), les investisseurs de BTR (Build to Rent) ont pratiquement freiné toute nouvelle promotion de logements locatifs ans la ville, réorientant les capitaux vers d’autres stratégies.

La tendance la plus marquée à Barcelone est la privatisation des actifs BTR : les investisseurs vendent leurs immeubles dédiés à la location temporaire, mais appartement par appartement.

Cette tendance sera encore plus accentuée en 2027 puisqu’en 2028 disparaîtront les 10000 logements touristiques de Barcelone suite à l’interdiction municipale concernant ce type d’activité. De bonnes affaires en vue ?

Des quartiers madrilènes revalorisés par des projets d’enfouissement des voies

Madrid a connu une très forte hausse des prix ces dernières années, mais il existe encore des opportunités pour les acheteurs et les investisseurs qui savent regarder au-delà des quartiers traditionnellement « haut de gamme ».

Il existe un fort potentiel dans les zones en pleine transformation urbaine, qui vont se doter de parcs, d’espaces verts et de nouveaux espaces destinés aux riverains. C’est le cas des environs du projet d’enfouissement de l’A-5, où des quartiers tels que Cuatro Vientos ou Lucero commencent à prendre de la valeur. Pendant des années, bon nombre de ces logements ont été pénalisés par leur proximité avec la voie rapide, mais cette situation est en train de changer.

En effet, l’enfouissement permettra au trafic de circuler sous terre, tandis qu’à la surface seront créés des espaces verts, des parcs et des lieux de détente pour les riverains. Une amélioration qui augmentera considérablement la valeur des logements.

Il existe d’autres zones à fort potentiel, comme les environs du Parque Ventas, liés au projet d’enfouissement de la M-30, et, prochainement, Puente de Vallecas.

Le parlement de Navarre a voté une loi imposant le plafonnement des loyers

En juin, le Parlement de Navarre a adopté la loi visant à réglementer la location de chambres. Cette loi a pour principale nouveauté de prévoir trois modalités distinctes : les chambres considérées comme résidence principale permanente, les chambres saisonnières et les chambres faisant l’objet d’un contrat d’hébergement.

Cette réglementation vise principalement à mettre sur un pied d’égalité juridique la location de ces logements (qu’elle soit de longue durée ou temporaire) avec le régime propre à la location traditionnelle d’un logement habituel, régi par la loi sur les baux urbains (LAU).

Le propriétaire catalan fait un casting des possibles locataires

Trouver un appartement à louer en Catalogne ne dépend plus seulement de la disponibilité d’un logement : il faut désormais passer un filtre de plus en plus exigeant. Plus de contrôles, plus de sanctions et moins d’offres. En résumé, le propriétaire organise désormais un casting de locataires.

L’intervention publique sur le marché n’a pas facilité l’accès au logement des plus fragiles financièrement, bien au contraire. On a favorisé des catégories de population qui n’avaient pas besoin de cette aide, car elles étaient en mesure de faire face à leurs loyers, tandis que l’on a pénalisé celles que l’on souhaitait réellement aider.

41.000 « pisos turisticos » de moins en à peine un an !

Le nombre de logements touristiques proposés sur les plateformes numériques en mai 2026 a diminué de 40.840 unités par rapport au même mois de l’année précédente, ce qui représente une baisse annuelle de 11%, l’une des plus importantes depuis que l’INE établit cette statistique.

En mai de cette année, on comptait 341.000 logements proposés sur les plateformes numériques de location touristique, offrant 1,71 million de places, soit une moyenne de 5 places par logement.

Toutes les grandes régions touristiques ont enregistré une baisse du nombre de logements proposés. La plus forte baisse a été observée dans la Communauté valencienne, où le nombre de logements a diminué de près de 12.000 unités, pour s’établir à 51.270 logements touristiques, ce qui en fait la troisième communauté autonome en termes de volume de logements touristiques.

L’Andalousie arrive en tête du classement avec 90.650 logements, soit 5.530 de moins qu’il y a un an. Elle est suivie par la Catalogne avec 51.300 logements, soit 5.550 logements touristiques de moins.

Viennent ensuite les deux archipels. Les Canaries comptent 48.360 appartements touristiques, soit 2.330 logements de moins, tandis que les Baléares enregistrent une baisse plus importante de l’offre, avec 3.060 annonces en moins, pour atteindre 21.300 logements touristiques proposés.

La Communauté de Madrid parmi les principaux lieux d’accueil de centres de données

Madrid se classe au cinquième rang des marchés primaires d’Europe, du Moyen-Orient et d’Afrique (EMEA), s’imposant comme l’un des principaux « hubs » européens pour le secteur des centres de données, selon le rapport « Global Data Center Market Comparison 2026 » élaboré par Cushman & Wakefield.

Ce document, qui évalue des facteurs tels que la disponibilité de l’énergie et des terrains, la maturité du marché, la connectivité, les coûts d’exploitation et l’environnement réglementaire, souligne que la capitale espagnole fait partie de ce groupe de marchés primaires aux côtés de certaines des destinations les plus importantes du secteur, telles qu’Helsinki (Finlande), Oslo (Norvège), Milan (Italie) ou Abou Dhabi (Émirats arabes unis).

« Grabar » ou « No grabar » dans une copropriété ?

Il est de plus en plus courant que les copropriétés installent des caméras de sécurité (grabar = filmer). Il s’agit d’un moyen de dissuader d’éventuels cambrioleurs ou squatteurs et, en cas de problèmes de toute nature, de disposer de preuves permettant de protéger les résidents de l’immeuble, ce qui augmente les chances de succès en cas de réclamation ou d’intervention policière.

Il est tout à fait légal d’installer des caméras dans une copropriété, mais à 3 conditions :

Qu’il existe un intérêt public, par exemple garantir la sécurité des personnes ou des installations situées dans les espaces dont ils sont propriétaires, comme leur domicile ou leur place de parking,
Qu’il existe un accord valide de la copropriété concernant l’installation des caméras, adopté à la majorité requise (les 3/5^ème de l’ensemble des propriétaires, qui représentent eux-mêmes les 3/5^ème des tantièmes),
Que l’enregistrement des images soit effectué dans le strict respect de la réglementation en matière de protection des données.

Des milliers de projets de construction bloqués par faute d’énergie !

Des terrains entièrement viabilisés et prêts à être construits d’un point de vue juridique, mais bloqués parce que le réseau électrique n’a pas une capacité suffisante pour les logements prévus. C’est le paradoxe des terrains non viables sur le plan énergétique, une réalité qui touche déjà des milliers de logements en Espagne (110.000 rien que dans la Communauté de Madrid, selon les données du gouvernement régional) et qui menace de devenir un problème majeur en raison d’un goulot d’étranglement qui sature 88% des nœuds de l’ensemble du réseau, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent plus accueillir de nouveaux clients.

Cette saturation menace de freiner net le développement urbain à un moment où le déficit cumulé, comme le souligne la Banque d’Espagne, atteint déjà 700.000 logements. Une demande qui, de surcroît, augmente au rythme de 100.000 foyers par an. En 2024, dernière année pour laquelle des données globales sont disponibles, le secteur de l’urbanisme a demandé un accès au réseau de 6,7 GW, dont environ la moitié n’a pas pu être satisfaite en raison d’un manque de capacité disponible ou du désistement des promoteurs face à l’incertitude. En 2025, dénoncent les promoteurs, à peine 12% des demandes d’accès et de raccordement au réseau électrique formulées par les distributeurs ont été satisfaites.

Les experts qualifient cette situation de piège qui engendre une insécurité juridique pour le promoteur.

Confidentiel et Express des News en Juillet 2026

News en Juillet 2026 en Europe et dans le Monde

États-Unis

La Réserve fédérale maintient ses taux directeurs, douchant les espoirs d’une baisse rapide des taux de crédit cet été.
Les taux hypothécaires fixes à 30 ans oscillent désormais entre 6,1% et 6,3%
Les reventes de logements ont atteint 4,17 millions en mai 2026, un plus haut depuis décembre.
Le stock de logements disponibles est de 1,55 million.
Le marché est freiné par l’incertitude économique.
Plus de 65% des jeunes acheteurs déclarent avoir besoin d’un co-emprunteur familial pour finaliser leur achat.
Les saisies immobilières atteignent leur plus haut niveau depuis 2020.

Canada

Les mises en chantier ont ralenti en mai à 261.000 unités annualisées.
Montréal et Vancouver continuent d’afficher une bonne tenue, Toronto reste plus faible sur la demande de construction résidentielle.
Le financement ciblé des logements locatifs continue d’aider le secteur.
Le marché reste vigoureux malgré des risques de ralentissement.
Le taux d’insolvabilité des ménages atteint son plus haut niveau depuis 2009, impactant directement le marché immobilier.
De nouvelles restrictions sur les locations de courte durée entrent en vigueur à Vancouver pour libérer des logements.

France

Après une accalmie au printemps, la moyenne des taux sur 20 ans remonte légèrement à 3,50%.
Les prix restent globalement stables en juin 2026.
Le marché tourne autour de 3130 euros par mètre carré.
L’offre de logements reste insuffisante dans les grandes villes, malgré un ralentissement des transactions.
Les mises en chantier diminuent, affectées par les coûts de construction et les normes environnementales.
Les projections des notaires se stabilisent autour de 900.000 transactions pour l’année en cours.
La FNAIM anticipe une baisse de 5% des ventes en 2026.
Les faillites de petits promoteurs régionaux augmentent de 18% en raison des coûts de construction.
L’étiquette DPE est devenue un critère central, les passoires thermiques sont au cœur des débats.
Le délai moyen pour signer un compromis de vente s’allonge et atteint désormais 70 jours.
Le marché reste convalescent, sans reprise franche et les écarts entre territoires sont très marqués

Allemagne

Les prix résidentiels continuent de progresser, pour le sixième trimestre consécutif.
L’offre neuve est toujours insuffisante dans plusieurs zones et les permis de construite sont en recul de 12%.
Le taux de vacance locative à Berlin frôle le zéro absolu (0,2%), créant une situation critique.
L’obligation de remplacer les chaudières fossiles fait chuter la valeur des maisons des années 80 de 10%.
Les grandes villes demeurent les principaux moteurs.
Les marchés de l’Est montrent une plus grande sensibilité à la correction des prix.
Le résidentiel allemand reste solide, mais sans accélération nette.
Les banques allemandes figent leurs taux fixes à 10 ans autour d’une moyenne de 3,6%.

Royaume-Uni

Les agents immobiliers constatent que 40% des vendeurs doivent accepter une offre inférieure au prix initial.
Les prix des logements ont augmenté de 3,8% sur un an en avril 2026.
Le marché reste sous‑offert, avec peu de nouvelles annonces dans les grandes villes.
Les jeunes ménages peinent à entrer sur le marché, surtout à Londres.
L’activité ralentit dans plusieurs régions.
Les taux d’intérêt restent relativement élevés.
Le marché est dominé par les acheteurs et les prix demandés par les vendeurs se corrigent dans certaines zones.
Les projets résidentiels neufs sont freinés par les coûts et les incertitudes réglementaires.
Le marché locatif se détend légèrement.
La hausse annuelle des loyers dans la capitale britannique ralentit enfin pour s’établir à +4%.

Italie

Milan et Rome concentrent l’essentiel de l’activité avec des hausses de prix localisées de +3%.
Bologne et Florence attirent les investisseurs grâce à des rendements locatifs constants de 4,5%.
Les taux des prêts immobiliers se stabilisent sur un plateau compris entre 3% et 3,8%.
Portés par un dollar fort, les Américains multiplient les achats de propriétés de campagne en Toscane.
Le marché italien est vu comme un refuge pour les investisseurs.
Les transactions résidentielles devraient encore croître en 2026.
L’offre de logements demeure limitée.
Les zones prime gardent une forte attractivité.
La location courte durée continue d’influencer les marchés touristiques comme Rome et Florence.
La Banque d’Italie qualifie la situation actuelle de « phase de consolidation saine et sans excès ».

Autres pays européens

En Belgique, les ventes de logements ont augmenté de 3,4% au 1er trimestre 2026 +7,8% pour les appartement et +1,9% pour les maisons.
À Bruxelles, les studios et appartements 1 chambre représentent désormais 45% des investissements locatifs.
Le temps nécessaire pour finaliser l’obtention d’un crédit immobilier en Belgique s’allonge à 45 jours en moyenne.
La hausse des prix immobiliers en Suisse atteint 4,7% sur un an.
La pénurie de logements en Suisse reste structurelle et le manque de terrains freine l’offre.
La Suisse reste une nation de locataires, le taux de propriété refusant de décoller de ses 36%.
La pénurie de logements au Portugal est devenue structurelle.
Fitch anticipe une nouvelle hausse des prix de l’immobilier résidentiel portugais de 15% en 2026.
Les programmes neufs de villas de luxe en Algarve se vendent sur plan avant même le début des travaux.
La hausse des prix à Porto dépasse celle de Lisbonne et atteint +10% sur un an.
Au Pays Bas, les logements à plus d’un million d’euros ont augmenté de plus de 20% sur un an.
Les petits propriétaires hollandais vendent massivement leurs biens en raison d’une fiscalité durcie sur les loyers.
En Hollande, l’écart de prix entre une maison classée A et une classée G atteint désormais 15% à surface égale.
Le résidentiel néerlandais reste l’un des plus réglementés d’Europe.

Chine

Les prix des logements neufs ont encore baissé en avril 2026, -3,5% par rapport à avril 2025.
Shanghai et Shenzhen montrent des signes d’amélioration. Les villes secondaires restent les plus fragiles.
Les logements anciens des grandes villes résistent mieux.
Le marché chinois semble proche d’un plancher sans vrai rebond confirmé.
Pékin déploie de nouveaux mécanismes financiers pour inciter les entreprises d’État à racheter les invendus.

Autres pays et international

Au Japon, les mises en chantier ont chuté de 29% en mars 2026.
Les grandes métropoles japonaises sont les plus dynamiques.
Les appartements japonais exploités sous licence de type Airbnb affichent des rendements records grâce au tourisme.
En Australie, les prix à l’achat se stabilisent : Sydney et Melbourne reculent 0,9%, Perth et Darwin ont progressé de 1,5%, Brisbane et Hobart de 0,9%.
Les appartements australiens exploités sous licence de type Airbnb affichent des rendements records grâce au tourisme.
Le marché australien semble entrer dans une phase de rééquilibrage.
Les prix moyens dans les sept plus grandes métropoles indiennes affichent une hausse annuelle de +10% à +15% .
Les vagues d’achats par les Indiens non-résidents s’intensifient, ciblant le haut de gamme.
Les investissements immobiliers dans le monde ont atteint près de 200 milliards d’euros au 1^er trimestre 2026, soit une hausse de 12,7%

Divers

À +2,727% début Juillet 2026, l’Euribor 12 mois reste stable depuis 3 mois.
L’inflation dans la zone euro en juin recule à +2,8% après +3,2% en mai et +3,0% en avril.

News en Juillet 2026 en Espagne

Notre conseil d’achat : achetez dans les communes périphériques des grandes villes et négociez. La négociation est de retour !
L’Espagne compte 61.000 agences immobilières, un record absolu.
Au 1^er trimestre 2026, les visites des portails immobiliers sont à la baisse excepté sur le segment du luxe.
Actuellement, les propriétaires surévaluent leurs prix de vente de 10% !
L’écart entre nouveaux ménages et logements construits reste l’un des plus élevés d’Europe.
Le manque d’offre est devenu le principal facteur structurel du marché espagnol.
Hausse des prix de l’immobilier à l’achat en 2026 : de 8% (selon Solvia) à 12% (selon BBVA).
Notre opinion : le nombre de transactions baissera de 8% en 2026.
En Andalousie, la marché de l’immobilier de luxe s’étend de Marbella vers Malaga, Séville et Cadix.
Les Hollandais sont les étrangers non-résidents qui achètent le plus en Espagne devant les Allemands et les Britanniques.
Aux Baléares, 20% de la population cherche à acheter un logement, mais seuls 2% des propriétaires souhaitent vendre.
7000 jeunes madrilènes ont bénéficié des avals hypothécaires de la Communauté de Madrid.
14% des habitants de la Communauté de Madrid ont loué ou tenté de louer un logement au cours de l’année écoulée.
Avec 8% , Tarragone offre la meilleure rentabilité locative brute en Espagne.
L’encadrement des loyers dans les zones dites « tendues » pousse un grand nombre de propriétaires à retirer leurs biens du marché locatif de longue durée.
A Barcelone, les loyers sont (enfin) à la baisse.
Les formules d’habitat partagé (coliving) enregistrent une demande record en juin de la part des jeunes actifs et des nomades numériques dans les centres urbains.
Les coûts de construction sont au plus haut.
Le gouvernement central va procéder au transfert de fonds sectoriels aux communautés autonomes afin de financer des projets d’urbanisme urgents.
La Banque d’Espagne rejette tout risque de bulle immobilière.
L’investissement immobilier au 1^er semestre 2026 a atteint le chiffre record de 10 milliards d’euros, 50% de plus qu’au 1^er semestre 2025 !
Les investisseurs internationaux continuent de considérer l’Espagne comme l’un des marchés les plus attractifs d’Europe.
Dans le commerce de détail, la reprise de la consommation et le nombre record de touristes soutiennent une forte demande d’espaces commerciaux bien situés.
En immobilier de bureaux, Madrid et Barcelone continuent d’attirer la demande d’espaces haut de gamme.
La Communauté de Madrid prépare une loi visant à réduire la bureaucratie et à attirer davantage d’investissements.
Barcelone compte moins d’habitants en 2026 qu’en 2025.
Le gouvernement prévoit une hausse du PIB à +2,6%, la Banque d’Espagne prévoit +2,3% et l’UE +2,4%.
L’indice des prix à la consommation (IPC) en juillet 2026 reste stable à +3,2%, après +3,2% en juin.
L’indice INE de valorisation des loyers (IRAV) pour la revalorisation des contrats de location en Juillet 2026 est de +2,48%.

Les News de l’Immobilier en Juillet 2026

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À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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Canicule : 63 astuces efficaces pour garder sa maison fraîche

espimmo — Sun, 21 Jun 2026 12:19:54 +0000

5/5 - (112 votes)

Dernière mise à jour le 27 juin 2026 par Patrick Crosset

Pour vous protéger (chez vous) simplement et naturellement contre la canicule et les chaleurs extrêmes, utilisez nos 63 conseils et astuces.

Quand une canicule s’installe, le meilleur réflexe n’est pas de multiplier les gadgets, mais d’empêcher la chaleur d’entrer, d’évacuer l’air chaud au bon moment et de protéger les personnes les plus fragiles. Les recommandations officielles convergent sur trois priorités : fermer volets et fenêtres en journée, aérer la nuit et tôt le matin, boire régulièrement et se rafraîchir le corps plusieurs fois par jour.

Découvrez nos 63 astuces simples (et presque toutes) gratuites pour lutter contre la canicule et la chaleur chez vous ou sur votre lieu de vacances. Et partagez ces infos avec votre famille, vos amis, vos voisins et vos collègues. Ils vous remercieront. Nulle part ailleurs, vous trouverez autant de conseils pour lutter contre de fortes chaleur.

Les 5 principes qui rafraîchissent vraiment un logement

Bloquer le soleil

Fermez les volets avant que le soleil tape et gardez les fenêtres fermées tant que l’air extérieur est plus chaud que l’air intérieur.

Ventiler au bon moment

Aérez la nuit et au petit matin pour faire sortir l’air chaud et créer un courant d’air utile.

Réduire les sources internes

Four, plaques, halogènes, appareils en veille et sèche-linge aggravent vite la température intérieure.

Refroidir le corps

Douches fraîches, linge humide, brumisateur et hydratation sont aussi importants que le confort du logement.

Penser protection durable

Brise-soleil, films solaires, isolation de toiture, végétalisation et occultation extérieure sont souvent plus efficaces qu’un simple ventilateur.

63 astuces pour lutter contre la chaleur et la canicule

Fermer, ombrer, filtrer

Fermez volets, stores et rideaux dès les premiers rayons du soleil.
Gardez les fenêtres fermées quand l’extérieur est plus chaud que l’intérieur.
Utilisez des rideaux occultants sur les façades sud et ouest.
Posez un film solaire sur les vitres les plus exposées.
Ajoutez des protections extérieures temporaires (un carton recouvert de papier aluminium sur la partie extérieure de la fenêtre), bien plus efficaces qu’un rideau intérieur.
Disposez des plantes devant les façades les plus exposées et sur les rebords des fenêtres.
Fermez aussi les portes des pièces ensoleillées pour éviter la diffusion de chaleur.
Si vous êtes en maison, protégez la véranda ou la baie vitrée en priorité.

Aérer et créer un vrai courant d’air

Ouvrez largement à la tombée de la nuit et tôt le matin.
Créez une ventilation traversante avec deux ouvertures opposées.
Utilisez un ventilateur près d’une fenêtre ouverte la nuit pour accélérer l’évacuation de l’air chaud.
Aérez davantage les pièces à l’est tôt le matin et celles à l’ouest plus tard le soir.
Sur plusieurs niveaux, ouvrez en haut pour laisser sortir l’air chaud qui monte.
Refermez dès que la température extérieure remonte.

Utiliser ventilateurs et fraîcheur ponctuelle

Humidifiez le sol ou placez des bassines d’eau froide sur le sol, l’effet fraîcheur sera multiplié.
Placez des glaçons ou une bouteille gelée devant un ventilateur pour un effet temporaire.
Un drap humide devant le flux d’air peut améliorer la sensation de fraîcheur dans un air sec.
Faites sécher votre linge dans les principales pièces à vivre, l’eau qui s’évapore rafraîchira ces pièces.
Vérifiez le sens été du ventilateur de plafond.
Un ventilateur brumisateur est plus utile dans un air sec que dans un air déjà humide.
Selon l’OMS, évitez de compter uniquement sur un ventilateur quand la température dépasse 40 °C.
Si vous avez une climatisation, l’OMS recommande un réglage autour de 27 °C avec ventilateur pour améliorer le ressenti sans excès de consommation.
N’oubliez pas d’utiliser le traditionnel éventail !

Réduire la chaleur produite à l’intérieur

Évitez le four et les longues cuissons à midi.
Préférez salades, plats froids ou cuissons courtes.
Éteignez les appareils en veille et les éclairages inutiles.
Remplacez les halogènes par des LED.
Limitez repassage, aspirateur et gros ménage pendant les heures chaudes.
Faites tourner lave-linge ou lave-vaisselle la nuit si possible.
Dégivrez congélateur et nettoyez le condenseur du réfrigérateur pour limiter la surchauffe.
Réduisez le débit et la température de l’eau chaude
Retirez vos tapis pour faciliter le refroidissement thermique du sol.

Rafraîchir le corps et mieux dormir

Buvez régulièrement avant d’avoir soif.
Mouillez votre peau, utilisez un gant humide ou prenez une douche fraîche.
Passez de l’eau fraîche sur poignets, nuque, genoux et coudes.
Portez plutôt des vêtements, notamment en coton, amples, légers et de couleur claire.
Utilisez des draps en coton clairs et respirants.
Dormez dans la pièce la plus fraîche du logement.
Dormez au rez de chaussée et dans les pièces situées au nord ou à l’est.
Avant de dormir, prenez une douche tiède et ne vous séchez pas (ou très peu).
Ouvrez au maximum la chambre seulement quand l’air extérieur est réellement plus frais.
Humidifiez légèrement un drap ou un linge si l’air est sec.
Utilisez une bouillotte froide à eau ou une bouillotte froide sèche.
Évitez l’alcool le soir, qui favorise la déshydratation.
Ne faites pas la sieste, la somnolence peut être précieuse – réservez-la pour l’heure du coucher
Réduisez l’activité physique intense dans la journée.
Des exercices de yoga peuvent aider à réguler la température de notre corps.
Pour activer la bonne circulation dans nos veines musculaires, il est recommandé de garder les jambes en l’air.
Ne sortez pas aux heures les plus chaudes, en particulier entre midi et 16 h.

Astuce logement durable

Installez des volets extérieurs ou des brise-soleil avant l’été, pas pendant la crise de chaleur.
Traitez en priorité la toiture, qui est souvent la première source de surchauffe estivale.
Végétalisez terrasse, patio, façade ou abords pour diminuer le rayonnement et créer de l’ombre.
Ajoutez des stores bannes ou des toiles d’ombrage sur les zones très exposées.
Choisissez des textiles et couleurs claires qui accumulent moins la chaleur.
Pensez à l’occultation extérieure des baies vitrées avant toute autre dépense.

Conseils bonus à forte valeur pratique

Repérez dès maintenant la pièce la plus fraîche pour en faire une pièce refuge.
Préparez une réserve d’eau, un brumisateur et des serviettes humides avant le pic de chaleur.
Gardez une liste de lieux frais proches de chez vous : bibliothèque, cinéma, centre commercial, mairie, gare ou café climatisé.
Surveillez les personnes âgées, les enfants, les femmes enceintes et les malades chroniques.
Fermez les pièces inutilisées pour concentrer la fraîcheur là où vous vivez.
En télétravail, installez-vous dans la zone la plus fraîche au lieu de chauffer tout le logement.
Utilisez votre ordinateur portable sur un support ventilé pour éviter qu’il ne chauffe la pièce et l’appareil.
Si votre logement reste invivable, passez plusieurs heures dans un lieu rafraîchi plutôt que d’attendre l’épuisement.

Les erreurs fréquentes à éviter

Erreur	Pourquoi c’est un problème	Meilleure alternative
Laisser ouvert toute la journée	L’air chaud entre et réchauffe murs, sols et mobilier.	Fermer tôt puis réouvrir la nuit.
Utiliser le four ou faire de longues cuissons	Vous ajoutez une source de chaleur interne évitable.	Repas froids ou cuisson courte.
Compter uniquement sur le ventilateur	Il ne refroidit pas la pièce et devient moins utile quand la chaleur est extrême.	Ventilation nocturne + occultation + hydratation.
Boire seulement quand on a soif	La déshydratation peut être déjà installée.	Boire régulièrement dans la journée.
Négliger les voisins fragiles	La canicule provoque des complications graves chez les personnes vulnérables.	Prendre des nouvelles chaque jour.

Signes d’alerte et protection des personnes fragiles

La canicule est supportable pour vous. Avez-vous pensé aux autre ? Les autorités sanitaires rappellent que la chaleur peut devenir dangereuse très vite chez les personnes âgées, les nourrissons, les femmes enceintes, les personnes isolées ou atteintes de maladies chroniques. Il faut boire régulièrement, rester au frais, mouiller son corps et demander de l’aide en cas de symptômes inhabituels.

Fatigue intense, maux de tête, crampes, nausées, vertiges.
Peau chaude, confusion, somnolence, comportement inhabituel.
Chez une personne âgée, cela se traduit souvent par une grande fatigue, des étourdissements, des vertiges ou des troubles de la conscience.
En cas de malaise ou suspicion de coup de chaleur, appelez les secours et commencez immédiatement à rafraîchir la personne : aspersions d’eau froide, serviettes humides, courants d’air, éventail, ventilateur, etc. On peut également appliquer des poches de glace à la base des membres et sur le cou.

Prenez régulièrement des nouvelles de vos parents, de vos voisins, de vos amis pour s’assurer qu’ils se portent bien. Surtout si ce sont des personnes âgées.

FAQ – Lutter contre la canicule et la chaleur à la maison

Comment lutter contre la canicule sans climatisation ?

Fermez volets et fenêtres le jour, aérez la nuit, limitez les appareils qui chauffent, buvez régulièrement et mouillez votre peau plusieurs fois par jour.

Comment garder sa maison fraîche en été ?

La stratégie la plus efficace consiste à empêcher la chaleur d’entrer avant de chercher à rafraîchir après coup : protections solaires extérieures, aération nocturne et réduction des sources internes sont les gestes les plus rentables.

Quel est le meilleur moyen de rafraîchir un appartement ?

Dans la plupart des cas, c’est la combinaison occultation + ventilation nocturne + gestes corporels de refroidissement qui apporte le meilleur résultat, avec ou sans ventilateur.

Faut-il ouvrir les fenêtres la nuit pendant une canicule ?

Oui, mais seulement si l’air extérieur est plus frais que l’air intérieur. Le bon réflexe est d’ouvrir en soirée, pendant la nuit et tôt le matin, puis de tout refermer dès que la température remonte.

Le ventilateur est-il efficace pendant une vague de chaleur ?

Oui, il améliore la sensation de fraîcheur, surtout s’il est utilisé avec un linge humide, un brumisateur ou une ventilation nocturne. En revanche, quand la chaleur devient extrême, il ne suffit plus à lui seul et doit être combiné avec d’autres mesures.

À quelle heure faut-il fermer les volets en cas de canicule ?

Il faut les fermer avant que le soleil ne tape sur les vitres, idéalement dès le matin sur les façades exposées. Plus on bloque le rayonnement tôt, moins le logement emmagasine de chaleur.

Comment faire baisser rapidement la température d’une pièce ?

Fermez tout côté soleil, ouvrez côté ombre seulement si l’air extérieur est plus frais, et créez un courant d’air la nuit. Vous pouvez aussi utiliser un ventilateur avec un linge humide ou des glaçons placés devant pour un effet ponctuel.

Comment dormir quand il fait trop chaud ?

Dormez dans la pièce la plus fraîche, aérez juste avant le coucher et utilisez des draps légers en coton. Une douche tiède ou fraîche, un gant humide sur la peau et l’arrêt des sources de chaleur dans la chambre aident aussi beaucoup.

Quels appareils faut-il éviter d’utiliser pendant une canicule ?

Le four, les plaques, le sèche-linge, les halogènes et tous les appareils qui dégagent de la chaleur sont à limiter. Mieux vaut cuisiner froid, lancer les machines le soir et éteindre ce qui reste inutilement en veille.

Que faire si mon logement reste trop chaud malgré tout ?

Restez dans la pièce la plus fraîche, mouillez votre peau régulièrement et cherchez un lieu frais à proximité pendant quelques heures. Si le logement ne peut pas être suffisamment rafraîchi, il est conseillé de passer du temps dans un endroit climatisé ou plus frais.

Comment rafraîchir une chambre avant de dormir ?

Ouvrez les fenêtres seulement quand l’air extérieur est retombé, créez un courant d’air, fermez ensuite au bon moment et évitez les écrans ou appareils qui chauffent. Un ventilateur bien placé peut aussi aider à évacuer l’air chaud accumulé.

Les rideaux occultants sont-ils efficaces contre la chaleur ?

Oui, surtout s’ils complètent des volets ou des protections extérieures. Les protections posées à l’extérieur restent cependant les plus efficaces, car elles bloquent la chaleur avant qu’elle ne traverse la vitre.

Que boire pendant une canicule ?

Il faut boire de l’eau régulièrement, avant même d’avoir soif. Il vaut mieux éviter l’alcool, qui favorise la déshydratation, et ne pas attendre les premiers signes de fatigue pour s’hydrater.

Quels sont les signes d’un coup de chaleur ?

Les signes d’alerte sont notamment les maux de tête, vertiges, nausées, confusion, fatigue intense, peau très chaude ou comportement inhabituel. Le coup de chaleur est une urgence médicale et nécessite une prise en charge rapide.

Comment protéger les personnes âgées et fragiles pendant une canicule ?

Il faut vérifier qu’elles boivent suffisamment, qu’elles restent dans un endroit frais, qu’elles se rafraîchissent plusieurs fois par jour et qu’elles ne restent pas seules si leur état se dégrade. En cas de malaise ou de doute, il faut appeler rapidement les secours.

SVP

Partagez ces trucs et astuces contre la canicule et les fortes chaleurs

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Nulle part ailleurs, vous trouverez autant de conseils pour lutter contre de fortes chaleurs.

Canicule : 63 astuces efficaces pour garder sa maison fraîche

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À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

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Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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Tout sur les locations touristiques en Espagne en 2026

espimmo — Wed, 17 Jun 2026 06:00:37 +0000

5/5 - (112 votes)

Dernière mise à jour le 22 juin 2026 par Patrick Crosset

Des règlements limitent la location touristique en Espagne, tant au niveau national que régional ou local.

Important : en 2026, l’Espagne est l’un des pays européens les plus restrictifs pour les locations touristiques (VUT : Viviendas de Uso Turistico). Avant tout projet d’achat, il est indispensable de vérifier la copropriété, la loi régionale et les règles de la ville ciblée.

En quelques années, l’Espagne est passée d’un “Far West” des locations touristiques à l’un des cadres les plus restrictifs d’Europe pour les Viviendas de Uso Turístico (VUT). Sous la pression des habitants, des hôteliers et de la crise du logement, l’État, les Communautés autonomes et les grandes villes ont multiplié moratoires, plafonds et interdictions partielles, voire totales.

Selon l’Institut National de Statistique (INE), en novembre 2025 il y avait en Espagne 329 760 logements touristiques commercialisés sur les plateformes numériques, soit près de 47 000 de moins qu’un an auparavant — la plus forte baisse interannuelle de la série historique.

En 2026, investir dans une location touristique en Espagne suppose donc de maîtriser trois niveaux de normes : copropriété, cadre régional (licence touristique) et règlements municipaux, qui peuvent aller jusqu’à la suppression pure et simple des appartements touristiques.

Cet article fait le point sur la réglementation en 2026 des locations touristiques en Espagne, région par région, ville par ville, avec un focus investisseur : conditions d’obtention d’une licence, limitations locales, risques et alternatives possibles.

Selon les communautés autonomes, les locations touristiques sont appelées « Viviendas de Uso Turistico » (VUT), « Viviendas con fines turísticos » (VFT), « Viviendas de uso residencial », « Viviendas vacacionales », ou « Pisos turísticos”.

Vous découvrirez aussi, en fin d’article, que la location touristique n’est pas aussi rentable qu’on le pense …

Cadre national : avis obligatoire de la copropriété et … annulation du registre unique

Copropriété : droit de veto sur les locations touristiques

Depuis 2025, la réforme de la Ley de Propiedad Horizontal permet à la copropriété d’autoriser ou d’interdire explicitement les locations touristiques dans l’immeuble, via un vote à la majorité qualifiée (3/5 des tantièmes). Avec possibilité d’un surcoût de charges de copropriété (jusqu’à +20%) pour les appartements touristiques.

À défaut d’autorisation, le président de la copropriété peut exiger l’arrêt immédiat de l’activité et engager une action judiciaire.

En pratique, l’accord de la copropriété devient le premier filtre, avant même la licence touristique régionale.

À retenir : sans accord de la communauté de propriétaires, un projet de location touristique est juridiquement très fragile, même si une licence touristique régionale est obtenue.

Annulation de l’inscription obligatoire des locations touristiques au Registre Unique des Locations de Courte Durée

Depuis 2025, un Registre Unique des Locations de Courte Durée était mis en place au niveau national. Cette procédure était obligatoire et aboutissait à l’attribution d’un numéro type NRUA que les plateformes (Airbnb, Booking, etc.) devaient vérifier avant d’autoriser la publication d’une annonce.

La Cour suprême a invalidé en mai 2026 ce registre unique : elle a déclaré nulle la procédure de Registre Unique des Locations de Courte Durée (touristiques ou saisonnières). Dans son arrêt n° 620/2026, la haute cour estime que l’État n’a pas la compétence nécessaire pour établir un registre national qui se superpose aux registres régionaux existants en matière de locations touristiques.

Fiscalité et projet de TVA

Les locations touristiques restent soumises :

À l’IRPF ou l’IRNR, selon que le propriétaire est résident ou non, avec imposition des revenus nets ou bruts selon le cas.
Aux charges courantes (IBI, charges de copropriété, entretien, frais de gestion et de plateformes), qui peuvent représenter 50 à 70% des revenus bruts.

Un projet de loi, déposé en 2025, vise à soumettre à terme la plupart des VUT à une TVA de 21% dans les communes de plus de 10 000 habitants, en s’alignant sur une directive européenne, ce qui pénaliserait fortement la rentabilité des locations très courte durée.

Cadre régional : les Communautés autonomes

Au‑delà du droit national, chaque Communauté autonome encadre les locations touristiques via ses propres lois et décrets, avec un niveau de sévérité très variable d’une région à l’autre.

La mise en location touristique d’un logement nécessite une inscription comme Vivienda de Uso Turístico ou équivalent, avec obtention d’un numéro d’enregistrement délivré par la Communauté autonome.

Les procédures sont propres à chaque Communauté. Et il faut justifier de la qualité des services et équipements de l’hébergement. Et évidemment, se conformer aux exigences et aux réglementations en vigueur une fois la licence accordée. Les conditions d’obtention de la licence touristique varient en fonction de la région autonome. Bien que les exigences minimales soient partagées.

Ci-dessous le texte réglementaire de référence sur les locations touristiques dans chaque Communauté autonome. Il suffit de cliquer sur le lien pour accéder à ce texte. C’est une information exclusive que nous sommes les seuls à fournir.

Andalousie (Andalucía) – Decreto 28/2016 du 2 février 2016, complété par le Decreto‑Ley 1/2025 du 24 février 2025

Aragon (Aragón) – Decreto 80/2015 du 5 mai 2015

Asturies (Principado de Asturias) – Decreto 48/2016 du 10 août 2016

Cantabrie (Cantabria) – Decreto 50/2025 du 24 juillet 2025

Castille-La Manche (Castilla-La Mancha) –Decreto 36/2018 du 29 mai 2018

Castille et Leon (Castilla et León) – Decreto 3/2017 du 16 février 2017

Catalogne (Cataluña) – Decreto 159/2012 du 20 novembre 2012

Communauté de Madrid (Comunidad de Madrid ) – Decreto 79/2014 du 10 juillet 2014 complété par le Decreto 27/2026 du 25 mars 2026

Communauté Valencienne (Comunidad Valenciana) – Ley 15/2018 du 7 juin 2018 complété par le Décreto Ley 9/2024 du 2 août 2024

Estrémadure (Extremadura) – Ley 6/2018 du 12 juillet 2018

Galice (Galicia) – Decreto 12/2017 du 26 janvier 2017

Iles Baléares (Islas Baleares) – Ley 6/2017 du 31 juillet 2017

Iles Canaries (Canarias) –Decreto 113/2015 du 22 mai 2015 complété par la Ley 6/2025 du 10 décembre 2025.

La Rioja (La Rioja) – Decreto 10/2017 du 17 mars 2017

Murcie (Murcia) –Decreto 256/2019 du 10 octobre 2019

Navarre (Navarra) – Decreto Foral 230/2011 du 26 octobre 2011

Pays Basque (País Vasco) – Decreto 101/2018 du 3 juillet 2018

Attention, sans licence touristique, l’activité de location touristique en Espagne est illégale. Et les opérateurs, tels que Airbnb ou autres, ne devraient pas accepter de commercialiser votre bien immobilier. Vous risquez une amende qui peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En plus de ne pas être protégés en cas de problèmes avec vos clients. Et pour eux, le risque est qu’ils n’ont pas la sécurité de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d’habitabilité et de salubrité.

Ci-dessous les principales dispositions mises en place par les grandes régions (celles qui comptent le plus de locations touristiques).

Andalousie

En Andalousie, les Viviendas con Fines Turísticos sont régies par un décret spécifique, complété par des textes récents (Decreto 28/2016 et Decreto‑Ley 1/2025) qui donnent aux grandes villes (Séville, Malaga, Granada, Cadix…) le pouvoir de plafonner les VUT à 10% par zone ou par quartier.

Catalogne

En Catalogne, la base réglementaire (Decreto 159/2012 – hébergement touristique et habitations d’usage touristique) est complétée par des plans d’urbanisme très restrictifs, comme le PEUAT à Barcelone, qui permettent de geler, limiter ou supprimer progressivement les licences existantes.

Communauté Valencienne

La Communauté valencienne combine une loi régionale sur le tourisme (Ley 15/2018 – licences, obligations) et des décrets récents (Décreto Ley 9/2024)qui renforcent les pouvoirs des villes comme Valence et Alicante pour imposer des plafonds, des densités maximales et des moratoires sur les nouvelles licences.

Îles Baléares

Aux Baléares, la Ley 6/2017 autorise les municipalités à interdire totalement les appartements touristiques (comme Palma l’a fait dès 2018) et prévoit des amendes très élevées pour les annonces illégales, jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros pour les plateformes.

Îles Canaries : nouvelle Loi 6/2025

Aux Canaries, la Loi 6/2025 sur l’usage touristique durable des logements (Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas) redéfinit la VUT comme un usage touristique conditionné, subordonné à la compatibilité urbanistique et à des zonages pouvant limiter ou interdire les VUT par quartiers entiers.

Conseil investisseur : avant tout achat pour faire de la location touristique, il faut vérifier la loi régionale et les textes spécifiques sur les VUT de la Communauté autonome, le plan d’urbanisme et les ordonnances municipales (moratoires, plafonds, zonages) et le règlement de copropriété.

Réglementation 2026 des principales villes espagnoles

Les règlementations des locations touristiques varient d’une ville à l’autre. Un point commun cependant : elles ont toutes tendance à se renforcer. Plusieurs grandes villes espagnoles ont adopté des mesures très fortes : extinction programmée des licences, moratoires généralisés, plafonds par quartier ou interdiction des VUT dans les immeubles résidentiels.

Barcelone : élimination de toutes les licences touristiques en 2028

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une très lourde amende à Airbnb, 600.000 €, en novembre 2016, pour avoir loué des appartements sans les autorisations nécessaires.C’est aussi la première ville en Espagne à avoir réglementé l’occupation des « pisos turisticos » (appartements touristiques).

La capitale catalane avait déjà gelé les licences touristiques dans le centre via le PEUAT (Plan d’Urbanisme), mais la municipalité a franchi un cap en 2024 en annonçant que les 10 000 licences existantes ne seraient pas renouvelées, avec disparition totale des VUT en 2028. En février 2026, le Tribunal Constitucional a validé cette stratégie, qui repose sur la transformation des licences en autorisations urbanistiques temporaires de 5 ans, destinées à expirer sans reconduction.

Plusieurs communes de la première couronne (L’Hospitalet, Sant Adrià, Esplugues, Cornellà, Sant Feliu…) envisagent ou ont annoncé l’extension de cette interdiction des appartements touristiques à leur propre territoire.

Conséquence : à Barcelone, l’achat d’un appartement destiné à de la location touristique n’a plus de sens en 2026 : le modèle est en extinction programmée.

Madrid : Plan RESIDE, fin des VUT dans les immeubles résidentiels du centre

Madrid avait déjà limité les VUT via un Plan Especial en 2019. En 2025, la ville adopte le Plan RESIDE qui modifie le PGOU (Plan d’Urbanisme) pour protéger l’usage résidentiel :

Dans le centre historique, les appartements touristiques dispersés dans des immeubles résidentiels sont désormais interdits : seules restent possibles les exploitations dans des bâtiments entiers basculés en usage touristique ou dans des immeubles non résidentiels.
En dehors du centre, les VUT restent autorisées mais conditionnées à un accès indépendant pour les logements situés dans des immeubles mixtes et à une compatibilité urbanistique renforcée.
Et les sanctions passent de 1 000 € à 30 000 € dès la première infraction.

Valence : de très fortes contraintes d’exploitation

Valence a adopté en 2025 une ordonnance présentée comme “la plus restrictive d’Espagne” :

Les lits touristiques (hôtels + VUT) ne peuvent pas dépasser 8% de la population d’un district.
Les VUT sont plafonnées à 2% des logements par quartier et 5% des logements d’un même pâté de maisons, avec un maximum de 15% des locaux commerciaux de rez‑de‑chaussée convertibles en VUT.
Les nouvelles VUT ne sont admises qu’en rez‑de‑chaussée ou premier étage avec accès indépendant, et il faut l’accord d’au moins 60% des copropriétaires.

Le moratoire sur les nouvelles licences est maintenue dans les zones saturées (Ciutat Vella, façade maritime) au moins pour l’année 2026.

Alicante : moratoire général de deux ans

Fin 2024, Alicante a annoncé un moratoire de deux ans sur la délivrance de nouvelles licences de locations touristiques dans toute la ville. Le temps d’élaborer une nouvelle réglementation urbanistique spécifique.

Durant cette période, toute nouvelle licence, déclaration responsable ou certificat de compatibilité urbanistique est suspendu, y compris pour la plupart des dossiers déjà en cours, sauf pour les immeubles entièrement dédiés au touristique.

Pour un achat avec projet VUT, la seule voie encore réaliste à Alicante est l’immeuble complet dédié à cette activité, mais le cadre définitif dépendra de la révision urbanistique en cours.

Palma de Majorque : vers l’interdiction totale

Palma avait déjà interdit les appartements touristiques dans les immeubles collectifs dès 2018, ne permettant des licences que pour des maisons individuelles isolées.

En 2025, le maire a annoncé la volonté d’étendre la prohibition à toutes les formes de logement touristique sur le territoire de la ville, dans le cadre général de la Loi Baléares qui autorise des amendes élevées contre les opérateurs illégaux et les plateformes.

Combiné avec la Loi 6/2017 des Baléares, qui prévoit des amendes pouvant atteindre 400 000 € pour les opérateurs et 40 000 € pour les propriétaires, Palma devient l’un des environnements les plus hostiles aux VUT d’Espagne

Ibiza : lutte renforcée contre l’illégalité

À Ibiza, la lutte contre l’offre illégale s’est intensifiée : en 2024‑2025, la coopération entre les autorités locales, Airbnb et un prestataire d’intelligence de données a permis de supprimer près de 2800 annonces irrégulières et plus de 14500 places touristiques non déclarées.

L’exemple d’Ibiza illustre une tendance générale : même là où des licences restent possibles, l’offre illégale est de plus en plus facilement détectée et sanctionnée grâce au croisement des bases de données.

Malaga : de zones saturées à moratoire total

Malaga a d’abord imposé la condition d’un accès indépendant pour les nouveaux appartements touristiques, puis a déclaré saturés 43 quartiers où toute nouvelle licence était interdite, nombre porté ensuite à 53 quartiers.

En 2025, la ville adopte un moratoire général sur l’ensemble du territoire municipal, suspendant pendant 3 ans l’octroi de nouvelles licences, quels que soient le quartier et le type d’immeuble.

Marbella, totale liberté d’exploitation … pour l’instant

Marbella reste l’une des rares grandes villes andalouses sans plafonds spécifiques, avec une forte concentration de VUT et des prix records. Tout en restant soumise au cadre régional andalou et aux nouvelles règles de copropriété. La tendance nationale à la restriction laisse toutefois penser que le statu quo pourrait évoluer.

Séville : plafond de 10% par quartier

En octobre 2024, Séville a voté une limitation des locations touristiques à 10% du parc de logements par quartier, seuil au‑delà duquel aucune nouvelle VUT ne peut être autorisée.

Cette mesure bloque de facto l’expansion de l’offre dans les quartiers historiques déjà saturés, comme le Casco Antiguo et Triana, tandis que des normes techniques (sécurité, accessibilité) plus strictes s’appliquent aux VUT existantes.

Cadix : suspension des nouvelles licences

Cadix a décidé de suspendre provisoirement l’enregistrement de nouvelles VUT, le temps de réviser son plan d’urbanisme avec l’objectif affiché de réduire le nombre d’appartements touristiques dans le centre historique.

Granada : plafonnement à 10% de VUT

En 2025, Granada adopte une réglementation qui limite les VUT à 10% des logements par zone, en s’appuyant sur un décret de la Junta d’Andalousie permettant de fixer des plafonds pour raisons d’intérêt général.

L’objectif est de freiner la concentration d’appartements touristiques dans le centre historique et les quartiers universitaires, déjà soumis à une forte pression locative.

San Sebastian & Bilbao : gel des licences au Pays Basque

San Sebastian applique une ordonnance qui divise la ville en trois zones, avec gel des licences dans la vieille ville (zone A) et plafonds stricts ailleurs. Les nouvelles licences sont suspendues depuis 2023 dans l’attente d’un nouveau plan d’urbanisme prévu avant fin 2026. L’objectif est de réduire la concentration de VUT dans la vieille ville et sur le front de mer.

Bilbao a restreint les VUT aux rez‑de‑chaussée et premiers étages avec accès indépendant dans les quartiers centraux, avec une licence par immeuble et un gel de fait des nouvelles autorisations pendant la révision du PGOU.

Canaries : impact de la Loi 6/2025

Aux Canaries, la Loi 6/2025 requalifie les VUT comme un usage touristique conditionné, qui doit être explicitement compatible avec les plans d’urbanisme, tout en permettant aux municipalités et aux îles de définir des zones où les VUT sont interdites ou strictement limitées.

Les plans insulaires et municipaux à venir pourront donc fermer totalement certains quartiers de Fuerteventura, Lanzarote, Gran Canaria ou Tenerife à toute nouvelle location touristique.

Lecture stratégique : la plupart des grandes villes espagnoles sont passées d’une logique d’encadrement à une logique de réduction active des VUT (extinction, plafonds, moratoires), ce qui augmente fortement le risque réglementaire pour l’investisseur.

Et n’oubliez pas, si vous faites des locations touristiques en Espagne

Si vous êtes propriétaire non résident en Espagne, vous devez faire une déclaration annuelle pour chaque propriétaire aux services fiscaux, même si vous louez qu’une seule fois dans l’année !
Si vous ne disposez pas de licence touristique
- Les opérateurs et les sites internet de location ne vous accepteront plus. Booking et Airbnb ont ainsi supprimé plusieurs milliers d’annonces depuis deux ans
- Vous risquez une amende pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros
- Vous vous exposez à la colère du voisinage.
La location touristique en Espagne est une activité concentrée en été. A l’exception de certaines destinations qui fonctionnent toute l’année comme Barcelone et Madrid.
La location temporaire (alquiler de temporada) ou la location classique (longue durée : 5 ans) peuvent être (plus souvent qu’on le croit) plus intéressantes que la location touristique.

La location touristique n’est pas (n’est plus) aussi rentable qu’on le pense

Très souvent, les calculs de rentabilité des locations touristiques réalisés par de futurs acheteurs sont faux. Par exemple, ils pensent qu’un appartement de 2 chambres en bord de mer acheté 250.000 euros peut rapporter 5000 euros par mois en le commercialisant sur Airbnb. La réalité est bien différente : cet appartement rapportera le plus souvent à ses propriétaires … moins de 10.000 euros nets sur l’année.

Découvrez pourquoi !

Une durée de location limitée à 4 mois

Un logement touristique (VUT) en Espagne est loué en moyenne environ 120 à 130 jours par an, soit un peu plus de 4 mois cumulés de location.

Dans la grande majorité des cas, les logements touristiques sont localisés dans des stations touristiques qui ont une activité très saisonnière. Conséquence : ils seront loués presque à 100% sur juillet-août, mais seulement à 70% en juin et septembre, 30% en mai et octobre, et à moins de 15% de novembre à avril.

Bien sûr, il y a des grandes villes qui ont moins de saisonnalité, comme Barcelone, Madrid ou Malaga. Ou quelques stations littorales qui ont une activité touristique plus prolongée comme Fuengirola ou Benalmadena. Dans ces cas-là, la durée moyenne de location peut atteindre 8 mois, voire plus.

Des prix élevés en été et faibles hors saison

La demande de locations touristiques est très forte au coeur de l’été et faible hors saison. Conséquence, les prix sont élevés en juillet-août et faibles hors été, vois très faibles de novembre à avril.

Le hors saison combine donc faible affluence et bas prix.

Des intermédiaires locaux coûteux

Quand vous voulez louer à des touristes, vous avez deux possibilités :

Vous gérez vous-même les entrées et sorties des visiteurs, le bon déroulement du séjour, le nettoyage de l’appartement entre deux locations, la gestion des réservations, les déclarations d’impôts, etc.
Ou vous déléguez l’ensemble de ces services à une société de services ou conciergerie, ce que font la quasi-totalité des propriétaires étrangers.

Si vous sous-traitez ces services, il y aura un coût qui varie de 15% HT (18,15% TTC) à 30% HT (36,3% TTC) des revenus locatifs brus selon le niveau de prestations que vous souhaitez (du service de base au service complet incluant fourniture du linge de maison, remplacement de petit matériel, réparations, peinture, etc). Il est vrai aussi que la durée moyenne de location sur l’année sera plus longue avec ce type de société.

Un canal de distribution commercial hors de prix

En plus de l’intermédiaire local, vous avez besoin de diffuser votre offre locative sur des plateformes spécialisées, du type Airbnb ou Booking. Et là, cela vous coûtera de 14% HT (16,94% TTC) à 18% HT (21,78% TTC) sur les revenus locatifs bruts.

Ça commence à chiffrer, n’est-ce pas ? Et ce n’est pas fini …

Le paiement des impôts sur les revenus locatifs

Que devez-vous déclarer au fisc espagnol pour des locations touristiques ? Cela dépend de votre situation.

Si vous êtes résident en Espagne
- Vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu).
- Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (dont les intérêts hypothécaires). Limitées au temps d’occupation.
- La remise de 50% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable.
Si vous n’êtes pas résident en Espagne
- Vous êtes tenus de faire une déclaration personnelle.
- Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier).
- Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
- Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

Et les charges et frais divers

Vous devrez aussi payer :

Votre impôt foncier annuel (IBI).
Vos charges de copropriété.
Les travaux éventuels dans votre appartement et/ou dans la copropriété.

La TVA est à venir

La règlementation européenne (directive UE 2025/516) relative aux règles en matière de TVA prévoit d’instaurer avant juillet 2028 une TVA générale de 21 % sur les locations des logements touristiques (VUT) de moins de 30 jours.

Cela représente une hausse significative : actuellement les VUT ne sont soumises à la TVA que si elles offrent des services hôteliers (taux réduit à 10 %), mais la grande majorité n’en applique pas .

Clap de fin sur l’ère des locations Airbnb en Espagne !

Quand vous faites le calcul, les frais, charges et impôts relatifs à la location touristique de votre logement pourraient être compris entre 50% (dans le meilleur des cas) à 70% (dans le pire des cas). Enfin … avant l’application de TVA sur les locations touristiques qui ajouterait encore 21% de charges !

Avec les nouveaux règlements, les nouvelles lois, les nouvelles autorisations liés aux locations touristiques, les nouvelles fiscalités, les charges élevées et les faibles rentabilités, il n’est plus intéressant de faire de la location touristique. Il vaut mieux faire de la location longue durée (contrats de 5 ans) ou des locations temporaires (alquiler de temporada) de 1 à 12 mois.

Locations touristiques vs locations temporaires : quel intérêt en 2026 ?

Entre durcissement réglementaire, projet de TVA et hausse des coûts de gestion, la location touristique en Espagne voit sa rentabilité nette diminuer, alors que les risques (amendes, perte de licence, veto de la copropriété) augmentent.

Pour beaucoup de profils, la location longue durée ou la location temporaire de 1 à 12 mois (mobilité, étudiants, expatriés) deviennent des stratégies plus stables, moins exposées aux changements de réglementation et plus facilement compatibles avec la copropriété.

Conseil : comparer systématiquement le scénario “location touristique” avec un scénario “location temporaire / longue durée” sur le même bien (taux d’occupation réaliste, coûts, risques) avant de décider de votre stratégie.

FAQ sur les locations touristiques en Espagne

Qu’est-ce qu’une location touristique en Espagne ?

On parle de location touristique (VUT, VFT, vivienda vacacional…) lorsqu’un logement est loué à des touristes pour de courtes périodes, généralement à la nuitée ou à la semaine, via des plateformes comme Airbnb ou Booking, avec des services assimilables à ceux de l’hôtellerie.

Les locations touristiques en Espagne sont-elles encore légales en 2026 ?

Oui, mais dans un cadre beaucoup plus restreint : certaines villes comme Barcelone ou Palma programment la disparition des appartements touristiques, tandis que d’autres imposent des plafonds, des moratoires ou interdisent les VUT dans les immeubles résidentiels du centre.

Quelles sont les villes les plus restrictives pour les locations touristiques ?

En 2026, Barcelone (extinction d’ici 2028), Palma, Madrid (Plan RESIDE), Valence, Malaga, Séville, Alicante (moratoire), Granada et plusieurs villes des Baléares et des Canaries figurent parmi les plus restrictives pour les appartements touristiques.

Quels sont les risques de louer sans licence touristique en Espagne ?

Louer sans licence ou en dehors du cadre autorisé expose à des amendes pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire davantage dans certaines Communautés autonomes, mais aussi à une action de la copropriété pour cessation d’activité et à la suppression de l’annonce par les plateformes.

La location touristique reste‑t‑elle rentable pour un investisseur ?

Dans quelques zones très touristiques et encore ouvertes aux VUT, la location courte durée peut rester rentable, mais la combinaison des contraintes de copropriété, des moratoires, du risque de TVA et de la pression réglementaire nationale fragilise ce modèle par rapport à la location temporaire ou longue durée.

Quelle alternative aux locations touristiques pour investir en Espagne ?

L’alternative consiste à se positionner sur des locations résidentielles classiques ou sur des locations temporaires de 1 à 12 mois (mobilité professionnelle, étudiants, retraités saisonniers), en optimisant l’emplacement, la fiscalité et la qualité du bien plutôt que le très court séjour touristique.

Tout sur les locations touristiques en Espagne

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À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

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Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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Les plus belles plages en Espagne 🏝️

espimmo — Wed, 10 Jun 2026 06:00:08 +0000

4.9/5 - (57 votes)

Dernière mise à jour le 10 juin 2026 par Patrick Crosset

Les plus belles plages d’Espagne … seulement pour vous !

Entre Méditerranée, Atlantique et archipels, l’Espagne aligne quelques‑unes des plus belles plages d’Europe. En 2026, les classements internationaux continuent de citer des plages comme La Concha, Ses Illetes, la plage de Rodas aux îles Cíes, Es Trenc, Platja de Muro ou Maspalomas parmi les incontournables du pays.

Le beau temps est là, et avec lui vos sorties à la plage. Nos experts ont sélectionné pour vous les 36 plus belles plages d’Espagne parmi ses 5000 kilomètres de côtes. Elles font partie des 32 raisons pour lesquelles en il fait bon vivre Espagne. Depuis les longues plages de sable fin et blanc aux discrètes criques rocheuses. Et, contrairement à ce qu’on pourrait croire, les plus belles plages d’Espagne ne sont pas sur la côte méditerranéenne !

Retrouvez-les aussi sur notre vidéo Youtube.

Ces 36 plages sont classées ci-dessous par zones géographiques.

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Plages en Espagne – Plages de la côte Méditerranéenne du Nord au Sud

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Playa Es Codolar (Tossa de Mar) – Catalogne

Es Codolar est une petite plage de galets et de sable grossier nichée au pied des remparts médiévaux de Tossa de Mar, ce qui en fait l’un des spots les plus photogéniques de la Costa Brava. Facilement accessible à pied depuis le centre, elle offre eaux claires, snorkelling et quelques services de plage, idéale pour combiner baignade et balade dans la vieille ville. Profitez de ses eaux transparentes pour admirer les fonds marins et les poissons. C’était l’ancien port de Tossa et il y a d’ailleurs encore des pêcheurs qui y ont leurs bateaux ancrés.

Allez-y hors saison ou tôt le matin (ou tard) en juillet-août. Dînez à la paillote de la plage le soir et appréciez la magnifique vue sur le château et les falaises.

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Cala del Senyor Ramon (Tossa de Mar) – Catalogne

Toujours à Tossa de Mar, Cala del Senyor Ramon est une grande plage de 150 mètres de sable doré et de petits cailloux encaissée entre des falaises de près de 80 m, réputée pour son caractère sauvage, sa fréquentation naturiste et ses eaux cristallines. Son accès par une route sinueuse puis un parking privé payant limite la fréquentation, ce qui en fait un lieu de tranquillité rare sur cette portion de côte. L’eau y est transparente et bleue turquoise.

C’est une plage tranquille et peu fréquentée, dans un cadre naturel, idéale pour se relaxer. Plage 50% naturiste / 50% textile !

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Cala Treumal (Blanes) – Catalogne

Située à la frontière entre Blanes et Lloret dans la région de Santa Cristina, Cala Treumal est une jolie petite crique de sable doré entourée de pins et de rochers, considérée comme l’une des “joyas escondidas” de la Costa Brava. Il s’agit tout simplement d’un petit paradis de 200 mètres de long sur 25 mètres de large. Son environnement sauvage est assez spectaculaire car entouré de falaises et d’une forêt de pins. Elle bénéficie d’un parking proche, d’un chiringuito et de services de base, ce qui en fait un excellent compromis entre nature et confort.

Très fréquentée au coeur de l’été, elle plus accessible en avant et en arrière-saison. A proximité se trouve le jardin botanique Pinya Rosa.

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Playa La Granadella (Javea) – Communauté Valencienne

Considérée comme l’une des plus belles plages de la Costa Blanca, La Granadella est une petite baie de galets (prévoyez des chaussures de plage) et sable, labellisée Pavillon Bleu depuis des décennies pour la qualité de ses eaux. Le cadre est grandiose et magnifique : des falaises avec des pinèdes forment une petite baie, ce qui en fait une plage “carte postale”. Son environnement préservé, ses eaux turquoises claires et transparentes et ses falaises favorisent la pratique de la plongée sous-marine.

Facilement accessible, nous vous déconseillons cette plage au cœur de l’été. Allez-y au printemps, elle est très agréable avec moins de fréquentation.

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Cala del Moraig (Benitachell) – Communauté Valencienne

A proximité du Cap Marti, la pointe est de la Communauté Valencienne, Cala de Moraig est la crique emblématique de Benitachell. Encadrée de falaises, c’est une jolie plage de galets baignée d’une eau turquoise. Un petit paradis si vous aimez la plongée en tuba, surtout du côté de la grotte à droite de la plage. Il faut y arriver tôt car le soleil disparaît vers 17h derrière les falaises. Attention, prévoir des chaussures de plage pour les galets. L’accès final se fait à pied depuis un parking en hauteur.

A éviter au mois d’août.

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Playa Calblanque (Carthagène) – Murcie

Localisée dans le Parc Naturel du même nom sur la Costa Calida, la plage de sable fin et ocre de Calblanque s’étend sur 300 mètres de long dans un environnement naturel et montagneux préservé. Elle est entourée de montagnes arides, de dunes et de falaises, formant l’un des paysages côtiers les plus sauvages de la Costa Cálida. Une mer chaude et transparente vous y attend. La plage côté Est est plus sauvage que celle côté Ouest. C’est une plage partiellement naturiste.

L’accès est réglementé en haute saison et les services sont très limités, ce qui en fait un paradis pour ceux qui privilégient la nature à l’urbanisation. Prévoyez votre pique-nique, de l’eau et votre parasol !

La fréquentation est faible pendant la saison touristique. En juillet-août, l’accès n’est possible qu’en autobus depuis une aire de stationnement à quelques kilomètres.

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Playa de Monsul (San José) – Andalousie

Au cœur du parc naturel de Cabo de Gata, la plage de Monsul est célèbre pour ses formations rocheuses volcaniques, sa grande dune et ses eaux transparentes, et a servi de décor à de nombreux films. C’est une plage vierge de 400 m de long, un endroit magnifique et sauvage où le sable est fin, l’eau cristalline et la température idéale. Au sud la roche est taillée par le vent et les vagues. Au nord une dune de sable ferme la baie. Et au centre un îlot insolite agrémente le côté sauvage du lieu. Idéale pour les amateurs de découverte sous-marine en tuba. Comptez environ 15 minutes de piste en terre pour y accéder en voiture, sinon une heure à pied. Idéale pour familles et snorkelling.

Plus jolie hors saison, car moins fréquentée, qu’en saison.

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Plages en Espagne – Plages de la côte Atlantique Sud

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Playa de Valdevaqueros (Tarifa) – Andalousie

Valdevaqueros est l’une des plages les plus célèbres de Tarifa (côte de la Province de Cadix), longue de 4 km, réputée mondialement pour le kitesurf et la planche à voile grâce à ses vents et à sa grande dune spectaculaire. C’est une plage semi‑urbaine, très fréquentée par les amateurs de sports de glisse, où bars de plage et écoles de kite cohabitent avec un environnement encore relativement préservé, ce qui en fait un classique pour un mode de vie “outdoor”. C’est aussi la plage où il faut être vu en été. Par beau temps, on peut voir au loin les côtes marocaines.

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Playa de Bolonia (Bolonia) – Andalousie

Toujours dans la Province de Cadix, la plage de Bolonia (4 km de long) est plus qu’une plage, c’est un environnement naturel grandiose avec des paysages vierges, du sable fin et blanc, des eaux claires et une agréable brise marine. Les visiteurs de Bolonia comprennent qu’il s’agit d’un environnement naturel unique et le respectent. C’est aussi un spot très connu des amateurs de windsurf.

A l’ouest de la plage, la grande dune atteint 30 m de haut et fait 200 m de large. A proximité, on trouve le site archéologique de Baelo Claudia (site romain du 2^ème siècle), déclaré monument historique national.

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Playa de Zahara de los Atunes (Zahara de los Atunes) – Andalousie

Longue plage (5 km) de sable fin et doré dans la Province de Cadix la plage de Zahara de los Atunes est une plage familiale à l’atmosphère tranquille et détendue, où il fait bon vivre même en plein été. Le bleu azur de la mer aux eaux cristallines et transparentes laisse la place en soirée à l’un des plus beaux couchers de soleil sur l’Atlantique. Le petit village de pêcheurs de Zahara est très typique et très agréable, et vous y dégusterez d’excellents plats à base de thon (« atun » en espagnol).

La province de Cadix est celle qui compte le plus de belles plages en Espagne

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Playa de Castilla (Almonte) – Andalousie

Au sud du Parc National de Doñana, la magnifique playa de Castilla est bordée par des dunes de sable sur toute sa longueur (17 kilomètres). À marée haute, la mer atteint parfois la falaise. La zone de Cuesta de Maneli (ci-dessous), accessible par une passerelle de 1,5 km à travers dunes et pins, est une plage vierge de plusieurs kilomètres, fréquentée par naturistes et amoureux de la nature, sans services, parfaite pour illustrer le côté “sauvage” de l’Andalousie atlantique. Une plage naturelle et vierge. Un lieu idéal assez peu fréquenté pour se promener, se baigner, se reposer… L’une des plus belles d’Espagne selon nous, et aussi l’une des moins connues (chut!).

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Playa Cuesta de Maneli – Andalousie

15 minutes de marche par un chemin de planches en bois pour accéder à la Playa de Cuesta de Maneli, l’un des joyaux des plages de la Province de Huelva, au cœur du parc national de Doñana. C’est un endroit attrayant pour les amoureux de la nature. En dehors d’un petit chiringuito, il n’y a pas d’infrastructure touristique. Le paysage naturel de la côte rocheuse et de sable fin caractérise l’atmosphère de cette plage. Une plage à l’atmosphère tolérante où les familles se sentent aussi à l’aise que les nudistes et les visiteurs en maillot de bain.

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Plages en Espagne – Plages de la côte Atlantique Nord

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Playa de La Concha (Saint Sébastien) – Pays Basque

La longue plage de sable fin de La Concha à San Sebastian (1350 m de long) est l’une des plages urbaines les plus célèbres d’Europe. Elle est située le long de la magnifique baie de la Concha qui tient son nom de sa forme de coquillage (« concha » en espagnol). La baie est protégée par deux montagnes, c’est pourquoi les eaux y sont généralement calmes et tranquilles.

Magnifique vue sur la baie d’où qu’on soit situé, la plage est bordée par une promenade piétonne (paséo) et une piste cyclable surélevées. La Concha est certainement l’une des plages les plus élégantes du monde. En soirée, c’est le lieu de promenade favori des habitants de Saint Sébastien. Elle permet de combiner baignade, promenades et … gastronomie basque.

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Playa de Itzurun (Zumaia)– Pays Basque

La petite plage de sable doré d’Itzurun (270 m de long) située à proximité de la ville de Zumaia est l’endroit idéal pour pratiquer divers sports nautiques, tels que le surf, le canoë et le bodyboard. Ses énormes falaises verticales, des parois calcaires dont le dénivelé atteint 150 mètres, attirent particulièrement l’attention du visiteur. Il s’agit d’un phénomène géologique connu sous le nom de flysch, formation géologique spectaculaire faisant partie du géoparc de la côte basque, formée pendant des milliers d’années par l’érosion de la mer.

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Playa Somocuevas (Liencres) – Cantabrie

Somocuevas est une plage naturelle de sable fin et doré sur la Costa Quebrada, près de Liencres. Vous pouvez vous y baignez en toute sécurité car elle bénéficie de la protection de l’Océan par une grande digue rocheuse appelée Punta de Somocuevas. Difficile d’accès, ce qui fait qu’il n’y a jamais trop de monde même au cœur de l’été. Les paysages des alentours sont grandioses. Elle est accessible par un long escalier, connue pour son caractère sauvage et sa tradition naturiste.

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Playa de Covachos (Soto de la Marina) – Cantabrie

Covachos, à Soto de la Marina, est considérée comme l’une des plus belles plages de Cantabrie. Cette jolie plage est située sur la côte à 11 km de la ville de Santander et à environ trois kilomètres de Soto de la Marina. Le dernier tronçon d’accès est piétonnier. Elle est très caractéristique car elle possède un îlot/tombolo, le Castro de Covachos, relié à la terre à marée basse. C’est une plage de sable fin et doré, entourée de falaises rocheuses.

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Playa de Trengandin (Noja) – Cantabrie

Dans l’Est Cantabrique, la plage de Trengandin est une longue plage de 3,5 km de sable fin et doré. A marée basse, les coquillages apparaissent entre les roches noires. C’est une plage parfaite pour une promenade de bord de mer. Certainement l’une des plus belles plages d’Espagne et d’Europe au crépuscule.

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Playa de Poo (Llanes) – Asturies

Sans doute l’une des plus belles plages en Espagne. La plage de Poo dans les Asturies, près de Llanes, est une petite baie très protégée aux eaux calmes et peu profondes, idéale pour les familles avec jeunes enfants. C’est une belle plage de sable fin à marée haute dans un environnement très verdoyant (pluviométrie abondante) qui fait partie d’une zone naturelle protégée. Depuis Llanes, il faut compter environ une heure de marche par un chemin littoral dans un paysage très agréable, sinon il y a un parking à proximité. L’eau y est très claire mais très froide même en été (19º maximum).

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Playa do Silencio – Asturies

La Playa do Silencio (la plage du Silence), à Castañeras, est un joyau de galets entouré de falaises spectaculaires dans un paysage protégé, emblématique de la côte sauvage asturienne. Il faut marcher environ une dizaine de minutes pour y accéder. Les vues du haut et du bas sont magnifiques. L’eau y est turquoise et limpide ; elle est donc très adaptée pour ceux qui veulent faire de la plongée. Il faut prévoir des chaussures d’eau pour mieux en profiter à marée basse notamment. Profitez d’un coucher de soleil magique quel que soit l’époque de l’année.

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Playa do Gulpiyuri – Asturies

La Plage de Gulpiyuri est une plage sans mer ! Enfin presque. Cette petite plage est séparée de la Mer Cantabrique par une grande masse rocheuse et l’eau passe par des tunnels qui aboutissent à cette plage. Une curiosité écologique. Attention, en juillet-août, il y a beaucoup de monde et la plage est petite.

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Playas das Islas Cíes – Galice

A 15 km au large de Vigo, en Galice, se trouvent les îles Cies, une destination qui n’a rien à envier aux îles du Pacifique ! L’archipel des îles Cies est composé de trois îles distinctes : l’île du Nord, appelée Monteagudo, l’île médiane, appelée Do Faro, et l’île du Sud, San Martiño. Les deux premières se rejoignent par une plage naturelle, la plage de Rodas. Les îles font partie du Parc National des Îles Atlantiques de Galice. La faune et la flore de l’archipel des Îles Cíes sont très variées. La zone sous-marine de l’archipel constitue aujourd’hui l’un des écosystèmes les plus riches de la côte Galicienne.

L’archipel compte 9 plages sauvages magnifiques de sable blanc et fin et d’eaux turquoise cristallines. La plage de Rodas, a été élue « la plus jolie plage au monde » par le quotidien britannique The Guardian.

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Praia das Catedrais – Galice

Sur la côte de Lugo, près de Ribadeo, la Praia das Catedrais (donnant son nom à l’Espace Naturel d’As Catedrais) est un Monument naturel célèbre pour ses arches et colonnes rocheuses sculptées par la mer, accessible à marée basse avec quotas d’accès en été, ce qui en fait une icône galicienne incontournable. Ses arcs de 30 mètres de haut sont particulièrement appréciés à marée basse, lorsqu’il est possible de pénétrer dans ses grottes et de passer sous les contreforts de cette cathédrale sculptée dans la roche.

Pour y accéder en été, il est nécessaire de faire une réservation par internet.

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Praia do Trece – Galice

La nature à l’état pur ! Sur la « Costa da Morte », une plage unique, de toute beauté, sauvage et désertique à apprécier et, surtout, à préserver. Un secret de la nature bien gardé : la Praia do Trece et la Duna de Monte Branco. La plage de près d’un kilomètre est constituée de petites criques divisées par des bancs rocheux qui avancent dans la mer.

On y accède par un chemin en terre dans la partie Ouest par un cimetière marin – el Cementerio de los Ingleses – où reposent les victimes du naufrage d’un navire anglais en 1890. Dans sa partie Est, elle se termine par une dune – la Duna de Monte Branco – l’une des plus hautes dunes rampantes d’Europe et la plus haute d’Espagne avec ses 150 mètres de haut.

C’est une plage déserte, et il est courant de s’y retrouver seul ! Un conseil : monter au sommet de la dune et descendez la en courant …

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Praia de Carnota – Galice

La Praia de Carnota est une très longue et large plage de sable blanc : c’est la plus grande de Galice et l’une des plus grandes plages en Espagne. 7 kilomètres de long, et jusqu’à 500 mètres de large. Elle est localisée dans un environnement naturel exceptionnel, une combinaison de montagnes (surplombée à plus de 600 mètres par le Monte Pindo), de dunes, de sable fin et blanc et d’eaux cristallines. Et cerise sur le gâteau, elle est très peu fréquentée !

L’accès y est très facile en plusieurs points. Les plus importants sont : Mar de Lira, Boca do Río et Caldebarcos. C’est à marée basse que vous pourrez profiter de l’immensité et de la beauté de cette magnifique plage. Quelques promontoires rocheux apparaissent au milieu d’une étendue de sable blanc et fin. Un paysage naturel, idéal pour les familles, surtout à marée basse, où les enfants peuvent profiter des mares qui se forment alors, chercher des crabes, jouer avec le sable ou nager dans de petits bassins. Il suffit d’être attentif à la marée, de la connaître et de la surveiller pour pouvoir en profiter agréablement. Les courants qui se forment dans la rivière Valdebois à marée haute peuvent parfois faire peur.

Un conseil : le coucher de soleil y est spectaculaire.

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Plages en Espagne – Plages des Îles

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Playa Sotavento (Fuerteventura) – Îles Canaries

La plage de Sotavento, sur la péninsule de Jandía de l’île canarienne de Fuerteventura, est l’une des plages les plus photographiées au monde en raison de sa longueur et de sa beauté. 5 kilomètres de plages dont la physionomie change complètement en fonction des marées et de la lumière. En particulier avec l’apparition d’une bande de sable magique entre la mer… et la mer. Sa beauté sauvage, ses vents réguliers et ses eaux peu profondes en font un paradis pour le kitesurf, la planche et les longues marches.

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Playa Papagayo (Lanzarote) – Îles Canaries

Au sud de l’île de Lanzarote dans l’environnement sauvage du Parc Naturel de Los Ajaches, la plage Papagayo (« Perroquet » en espagnol) est une belle plage de sable doré aux eaux cristallines de couleur turquoise. C’est l’un des spots les plus recherchés de l’île. La route d’accès en voiture est difficile (et payante) mais, après une petite marche à l’arrivée, vous ne le regretterez pas.

Protégée à ses deux extrémités par de hautes parois volcaniques rocheuses, vous pouvez vous y baigner en toute tranquillité. Profitez du magnifique coucher de soleil !

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Playa Maspalomas (Grande Canarie) – Îles Canaries

Longue étendue de 3 km de sable fin et doré, la plage de Maspalomas se situe à l’extrême sud de la Grande Canarie. Elle se prête aux promenades, en particulier dans les dunes, où vous pouvez y admirer le lever et le coucher du soleil. Elle classée dans plusieurs tops internationaux pour son paysage unique. Entre espace naturel, hôtels et promenade, c’est un classique des Canaries pour les vacances en famille ou entre amis. Si vous vous éloignez, vous aurez très vite l’impression d’être dans le Sahara ! Par contre, la mer est froide.

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Playa de Las Teresitas (Tenerife) – Îles Canaries

La plage de Las Teresitas est une longue plage (1 km) de sable doré. Il s’agit d’une plage de sable clair qui a été transformée artificiellement dans les années 1970 sur une plage préexistante de sable volcanique noir. La plage d’origine a été remblayée avec du sable provenant du désert du Sahara afin d’en augmenter la longueur. Un brise-lames a également été construit afin d’éviter les vagues, ce qui permet de nager en toute tranquillité. Elle est très appréciée pour ses eaux calmes et ses services, à seulement quelques kilomètres de Tenerife. C’est une excellente illustration de la vie “ville + plage”.

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Cala Galdana (Minorque) – Îles Baléares

La Cala Galdana est une longue plage (300 mètres) de sable blanc au sud de l’île de Minorque, caractérisée par des eaux claires et turquoises. L’eau est peu profonde et il y a très peu de vagues.

A éviter en été car trop fréquentée, mais très agréable au printemps et à l’automne. A éviter aussi pour ceux qui n’aiment pas les environnements urbains.

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Cala Macarella (Minorque) – Îles Baléares

Cala Macarella, petite plage de sable blanc de l’île de Minorque encadrée de falaises couvertes de pins, est souvent citée parmi les plus belles plages de Minorque et du Mediterranée. Les eaux turquoise particulièrement claires créent un effet d’optique laissant penser que les embarcations sont suspendues dans le vide. Un parking est à 15 minutes à pied de la plage.

Macarella est une plage magnifique, mais à fuir en été (saturée de touristes). Par contre, incontournable si vous êtes à Minorque au printemps et à l’automne.

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Playa de Ses Illetes (Formentera) – Îles Baléares

La plus petites des îles Baléares abritent l’une des plus jolies plages de l’archipel, la plage de Ses Illetes. Elle est aussi régulièrement classée parmi les plus belles plages d’Espagne, d’Europe et du monde. Entre ciel et mer. Plage de sable blanc et fin, longue de 500m, eau turquoise transparente, peu profonde et chaude, poissons multicolores, que demandez de plus ? Vous avez l’impression être dans une grande piscine naturelle car les fonds sont peu profonds avec une légère pente ; à environ 50 mètres du bord, vous avez une profondeur d’environ 1,50 mètres.

Nous vous conseillons mai, juin, septembre et octobre pour éviter la foule des juillettistes et aoutiens.

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Calo Des Morts (Formentera) – Îles Baléares

La petite crique de Calo des Morts est l’une des plages des Baléares aux eaux les plus calmes et les plus tranquilles, presque comme une piscine. Un spot très photogénique aux eaux cristallines, sans services, accessible à pied, elle est souvent mentionnée comme l’un des coins les plus idylliques de Formentera. C’est un véritable plaisir de pouvoir profiter des ocres et des turquoises sous un ciel bleu immaculé. Le plus difficile est de la quitter !

Vous pourrez l’apprécier au printemps et à l’automne, mais surtout pas au mois d’août.

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Cala Saladeta (Ibiza) – Îles Baléares

Sur la côte Ouest d’Ibiza, proche de Sant Antoni, la petite plage de Saladeta est, sans doute, l’une des plus belles (sinon la plus belle) plages de l’île. Une eau turquoise et cristalline, des rochers couleur ocre rouge, du sable fin, et toujours très sauvage. Les fonds sont propices au snorkeling et les couchers de soleil spectaculaires. Très recherchée par les voyageurs en quête d’une Ibiza plus paisible. Arrivez tôt le matin pour pouvoir vous garer au parking et éviter l’affluence de la mi-journée. Il vous faudra ensuite marcher une quinzaine de minutes pour y accéder. La descente vers la crique vous offre une vue magnifique.

Pour vraiment en profiter, allez-y en juin !

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Playa de Muro (Majorque) – Îles Baléares

La plage de Muro est une très longue plage (5 km) de sable blanc et fin du nord de Majorque. Ouverte sur la baie d’Alcudia et profitant d’une magnifique vue sur les montagnes du Nord, le cadre est paradisiaque. Avec ses eaux cristallines, chaudes et peu profondes, c’est une plage idéale pour les familles avec de petits enfants. En contrepartie, la plage est très fréquentée en été et il faut souvent marcher un peu pour trouver de la place (elle est longue mais étroite). La partie sud est plus sauvage car adossée au Parc naturel de l’Albufera.

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Es Trenc (Majorque) – Îles Baléares

Es Trenc est une longue plage naturelle et préservée (zone protégée de 1492 hectares) de 3 kilomètres au sud de Majorque. C’est l’une des dernières grandes plages vierges de l’île, avec plusieurs kilomètres de sable blanc, des dunes protégées et eau turquoise transparente qui lui valent le surnom de “Caribe de Mallorca”. C’est une plage adaptée aux familles puisqu’il n’y a pas une grande profondeur sur plusieurs dizaines de mètres. L’accès est très facile depuis un parking payant à proximité.

Evidemment évitez d’y aller au mois d’août ! A certaines époques de l’année (septembre/octobre), il peut aussi y avoir des algues. Donc allez profiter de ce petit coin de paradis au printemps !

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Cala Agulla (Majorque) – Îles Baléares

Localisée à l’Ouest de l’île de Majorque, Cala Agulla est une plage naturelle de sable doré bordée par une végétation verdoyante d’un côté et par une mer aux bleus multiples de l’autre. Longue de 500 mètres, c’est un endroit parfait pour profiter du « climat tropical » local et des nombreux sports nautiques. Elle est déclarée Espace d’intérêt naturel par le gouvernement des Îles Baléares.

Malgré son environnement préservé, elle dispose de services et est très fréquentée en été

Les plus belles plages d’Espagne

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À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

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Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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© acheterenespagne.fr – Juin 2026 – les plus belles plages d’Espagne

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Nos 23 articles les plus lus en Juin 2026

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Les News de l’Immobilier en Juin 2026

espimmo — Wed, 03 Jun 2026 06:48:21 +0000

5/5 - (190 votes)

Dernière mise à jour le 3 juin 2026 par Patrick Crosset

Les News en Juin 2026

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Juin 2026

Le marché immobilier mondial en Juin 2026 : Atterrissage en douceur de la valeur des actifs et crise d’accessibilité pour les ménages

En ce milieu d’année 2026, l’immobilier résidentiel mondial traverse une phase de transition macroéconomique majeure, marquée par une déconnexion croissante entre les fondamentaux financiers et les réalités démographiques.

Après le grand gel provoqué par le resserrement monétaire le plus brutal des trois dernières décennies, les marchés amorcent une reprise asymétrique. L’inflation globale montrant des signes de stabilisation, la plupart des banques centrales, Federal Reserve en tête, ont mis un terme à leur cycle de hausse des taux. Toutefois, l’espoir d’un retour rapide à l’argent gratuit s’est évaporé : nous sommes entrés dans l’ère du Higher for Longer, où les taux d’intérêt se stabilisent sur un plateau contraignant (autour de 3,5 % en Europe et 6 % aux États-Unis).

Pour les économistes, cette situation valide le scénario d’un « atterrissage en douceur » de la valeur des actifs, mais elle prolonge la crise d’accessibilité pour les ménages.

Le fait marquant de 2026 reste la rigidité structurelle de l’offre. Le marché secondaire subit toujours l’effet de rétention (lock-in effect) : les propriétaires actuels, bénéficiant de taux fixes historiquement bas contractés avant la crise, refusent de vendre pour emprunter au taux actuel.

Parallèlement, le secteur de la construction neuve est en détresse chronique à l’échelle globale. De l’Allemagne au Canada, l’explosion des coûts des matériaux de construction, la pénurie de main-d’œuvre et le durcissement des normes environnementales (comme la réglementation sur l’azote aux Pays-Bas ou les obligations de performance énergétique en France) ont provoqué un effondrement des permis de construire.

Cette pénurie de logements maintient les prix à des niveaux artificiellement élevés, interdisant l’accès à la propriété à toute une génération de primo-accédants.

Marché immobilier résidentiel espagnol en Juin 2026 : la locomotive macroéconomique du Sud de l’Europe

Début juin 2026, l’immobilier résidentiel espagnol confirme son statut de locomotive macroéconomique du Sud de l’Europe, affichant une santé insolente qui défie la morosité de ses voisins immédiats. Porté par une croissance du PIB dynamique et la baisse progressive des taux de la BCE (l’Euribor se stabilisant sous la barre des 3%), le marché espagnol traverse une phase d’expansion caractérisée par un déséquilibre aigu entre l’offre et la demande.

Les grands réseaux d’évaluation soulignent une hausse annuelle moyenne des prix de près de 9%, tirée par deux moteurs indéboulonnables : un déficit chronique de constructions neuves (estimé à 150 000 logements par an) et un appétit record des investisseurs étrangers. Ces derniers, notamment américains et européens, sanctuarisent leurs capitaux dans les zones premiums de la Costa del Sol, des Baléares et des capitales provinciales comme Madrid, Malaga et Valence, où le segment de luxe enregistre des hausses à deux chiffres.

En parallèle, l’application de la loi sur le logement (Ley de Vivienda) continue de crisper le marché locatif traditionnel, provoquant une contraction de l’offre longue durée au profit des baux saisonniers ou de chambres, poussant les loyers à des sommets historiques.

À l’horizon 2027, les perspectives s’orientent vers une consolidation saine et un atterrissage en douceur de la courbe des prix, écartant définitivement le spectre d’une bulle spéculative. Les économistes tablent sur une modération de la croissance des prix, qui devrait se stabiliser autour de +7% en 2027, sous l’effet d’une saturation naturelle du pouvoir d’achat des ménages locaux et d’un durcissement progressif de l’accès au crédit par les banques espagnoles, particulièrement vigilantes sur les ratios d’endettement.

La grande tendance de 2027 sera l’institutionnalisation du marché du locatif (Build-to-Rent), favorisée par l’injection de capitaux de fonds internationaux prêts à verdir le parc immobilier espagnol pour répondre aux critères ESG européens. Face à la rareté et au coût prohibitif du foncier dans les centres-villes, les promoteurs réorienteront leurs investissements vers la périphérie des grandes métropoles, transformant les couronnes urbaines en nouveaux pôles résidentiels durables et connectés.

L’Espagne conservera en 2027 sa prime d’attractivité géographique, captant un flux permanent de nomades numériques et de retraités fortunés qui soutiendront les valeurs d’actifs, tandis que les régions intérieures commenceront à voir émerger des micro-marchés dynamiques grâce à des infrastructures de transport de premier ordre.

Chute des transactions de 5% et hausse des prix de 7%

Le nombre de transactions en baisse de 4,7% !

Selon le Conseil Général des Notaires, en mars 2026, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne a baissé de 4,7% par rapport à mars 2025. C’est la troisième baisse consécutive et la cinquième en six mois, confirmant que l’offre est insuffisante, aussi bien neuve qu’ancienne et que les prix sont trop élevés.

Il s’est vendu 65.700 logements en mars 2026. Parmi eux, 76% d’appartements et 24% de maisons individuelles.

Par type de logements, les ventes d’appartements chutent de 5,8% en février 2025. Alors que les ventes de maisons individuelles ne diminuent « que de » 1,1%.

Le volume de transactions baisse dans 13 régions autonomes et augmente dans les 4 autres. Toutes les « grandes régions immobilières », excepté la Communauté de Madrid (dont les transactions sont stables à +0,1%), sont touchées par une baisse importante des transactions, jusqu’à deux chiffres :

Baléares : -18%
Andalousie : -9%
Communauté Valencienne : -7%
Catalogne : -4%

En chiffre absolu de transactions en mars 2026, le classement des 4 principales régions (qui regroupent plus de 6 transactions sur 10) est le suivant : Andalousie avec 12700 transactions (19% des transactions immobilières espagnoles), Catalogne avec 10200 transactions (16%), Communauté Valencienne avec 9450 transactions (14%), et Communauté de Madrid avec 8000 transactions (12% des transactions)

La superficie moyenne des biens achetés est de 111 m2. 93 m2 pour les appartements et 169 m2 pour les maisons.

Prix en forte hausse en mars 2026 : +7%

En mars 2026, le prix au m2 est repassé légèrement au-dessus de la barre des 2000 €, à 2010 €, en hausse de 7% sur un an. On note une hausse plus importante du prix des appartements (+9,7% – 2330 €/m²) que du prix des maisons individuelles (+2,2% – 1450 €/m²).

Et cette hausse continuera tout au long de l’année dopée par une offre en baisse et une demande en hausse constante. Mais certainement un peu moins forte.

En mars 2026, les prix ont augmenté dans 15 autonomies régionales et baissé dans les deux autres (La Rioja et la Navarre). Notons les hausses de prix au m2 à deux chiffres de +18% dans la Communauté Valencienne, dans la Communauté de Madrid (+12%) et aux Canaries. Suivent la Catalogne et le Pays Basque (+7%), les Baléares (+4%) et l’Andalousie (+3

Le classement des régions les plus chères (prix au m2) en mars 2026 :

Les régions à plus de 4000 €/m2
- Iles Baléares : 4160 €/m2
Les régions entre 3000 €/m2 et 4000 €/m2
- Communauté de Madrid : 3750 €/m2
- Pays Basque : 3100 €/m2
Les régions entre 2000 €/m2 et 3000 €/m2
- Catalogne : 2450 €/m2
- Iles Canaries : 2240 €/m2
Les régions entre 1500 €/m2 et 2000 €/m2
- Cantabrie : 1950 €
- Communauté Valencienne : 1840 €
- Andalousie : 1690 €
- Navarre : 1640 €

Et les régions les moins chères à moins de 1000 €/2 :

Extrémadure : 710 €/m2
Castille-La Manche : 840 €/m2

Le nombre de crédits hypothécaires (35.400) est stable à +0,3% d’une année sur l’autre. Un peu plus de la moitié des transactions (54%) sont accompagnées d’un crédit hypothécaire. L’emprunt (182.000 euros en moyenne) représente 72% du prix des biens.

Fin du registre national des locations de courte durée et ses … conséquences

La Cour suprême invalide le registre unique des locations de courte durée : elle a déclaré nulle la procédure de registre unique des locations de courte durée (touristiques ou saisonnières) régie par le décret royal 1312/2024 du 23 décembre, qui était entrée en vigueur le 1er juillet 2025. Dans son arrêt n° 620/2026, la haute cour estime que l’État n’a pas la compétence nécessaire pour établir un registre national qui se superpose aux registres régionaux existants en matière de locations touristiques.

Le recours a été formé par la Generalitat Valenciana (Communauté Valencienne) contre la réglementation nationale qui régissait la procédure du Registre unique des locations et créait le guichet unique numérique pour la collecte et l’échange de données relatives à la location d’hébergements de courte durée.

L’arrêt de la Cour suprême fait partiellement droit au recours, en annulant uniquement les dispositions créant le « registre unique des locations » ; il rejette toutefois le recours en ce qui concerne les dispositions régissant le guichet unique numérique des locations, les obligations de transmission de données des plateformes en ligne et la transmission de données à des fins statistiques.

Cette décision a des conséquences immédiates pour quelque 11.000 logements dont les demandes d’enregistrement ont été rejetées, souvent en raison de critères liés aux statuts des copropriétés. Avec l’annulation de l’enregistrement national, les associations du secteur estiment que ces biens immobiliers pourront à nouveau être proposés sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking, à condition qu’ils disposent de la licence régionale correspondante.

L’association patronale FEVITUR estime à environ 33 000 euros le coût moyen supporté par chaque propriétaire concerné (entre la perte de réservations, les blocages et les frais supplémentaires) et envisage d’intenter des actions en dommages-intérêts qui, au total, pourraient s’élever à 160 millions d’euros … À suivre

Les propriétaires espagnols préfèrent vendre que louer

La méfiance croissante des propriétaires est l’un des problèmes qui aggrave la crise du logement en Espagne. Face à l’insécurité générale, ils ne souhaitent pas louer leurs logements, ce qui réduit le parc immobilier. Il en résulte, notamment dans les zones où la demande est forte comme à Barcelone, une offre insuffisante et une hausse des prix.

Selon la Société espagnole de location garantie (SEAG), 70% des bailleurs reconnaissent qu’ils privilégient aujourd’hui la minimisation des risques de défaut de paiement et des conflits juridiques plutôt que la maximisation de la rentabilité de leur logement.

Les propriétaires se sentent en insécurité face aux changements législatifs constants en matière de logement depuis quelques années. S’ajoute le sentiment que les mécanismes judiciaires et extrajudiciaires permettant de régler les impayés, de récupérer le logement ou de faire respecter le contrat sont lents et complexes. Cette insécurité juridique finit par se traduire par une méfiance accrue envers les locataires.

Ce phénomène est particulièrement marqué en Catalogne, notamment à Barcelone, dans la région métropolitaine et dans les communes classées comme zones où le marché immobilier résidentiel est tendu. Il s’agit de zones où la demande est forte, l’offre faible et la réglementation plus stricte.

Record de transactions pour les « fincas rusticas »

Les transactions immobilières de fincas rusticas (maisons rurales) atteignent leur plus haut niveau depuis quatre ans

En mars, plus de 16 300 ventes ont été enregistrées, soit une hausse de 4,3% en glissement annuel et jusqu’à +11,4% par rapport à février, ce qui contraste avec la baisse des transactions immobilières résidentielles. C’est le chiffre le plus élevé depuis mars 2022

Fort de ce résultat positif, le marché foncier rural clôture le premier trimestre de l’année avec une progression de 0,6% en glissement annuel, contre un recul de 2,6% des ventes de logements.

Le manque de logements « bon marché » et la pression réglementaire sur l’investissement urbain orientent le capital de nombreuses familles vers des propriétés de loisirs et des biens ruraux.

La Catalogne veut faciliter la construction en milieu rural

La Generalitat de Catalogne a adopté un nouveau décret-loi visant à assouplir la réglementation urbanistique dans les communes rurales et à faciliter la construction de logements dans les petits villages. Le gouvernement affirme que cette mesure permettra de réduire les formalités administratives, d’adapter l’aménagement du territoire à la réalité du monde rural et de lutter contre le dépeuplement dans pas moins de 590 communes catalanes considérées comme rurales.

La principale nouveauté du décret est la création d’un nouveau modèle d’urbanisme spécifique aux petites communes, conçu pour les mairies disposant de moins de moyens techniques et administratifs.

Le décret-loi ouvre également la voie à un assouplissement de certaines mesures concernant les terrains non constructibles et facilite la réhabilitation des fermes, des gîtes ruraux et des bâtiments existants, l’un des principaux problèmes dénoncés depuis des années par les petites communes. L’objectif est de favoriser l’enracinement de la population et d’éviter la perte d’habitants dans les zones rurales de Catalogne.

Outre les changements en matière d’urbanisme, la nouvelle réglementation comprend des mesures visant à réduire les charges administratives et à accélérer les procédures de marchés publics dans les communes rurales, dont beaucoup disposent de structures techniques très limitées.

Les jeunes quittent le domicile familial de plus en plus tard

Le taux d’émancipation des jeunes en Espagne a atteint son niveau le plus bas (15%). La location est l’option privilégiée par ceux qui parviennent à s’émanciper, la plupart vivant en colocation.

Parvenir à acquérir suffisamment d’indépendance pour pouvoir quitter le domicile parental devient une option de plus en plus difficile pour de nombreux jeunes, et est de plus en plus reportée dans le temps. Et finalement, les jeunes espagnol quittent le foyer familial à 30 ans. Malgré l’amélioration du marché du travail, leurs revenus restent insuffisants pour leur permettre d’accéder à un logement, qu’il s’agisse d’un achat ou d’une location.

85% des jeunes âgés de 16 à 29 ans ne vivent pas de manière indépendante, un record historique. Cela signifie qu’environ 6,3 millions de jeunes Espagnols vivent toujours chez leurs parents, principalement en raison de l’« obstacle » que représente l’accès au logement.

Le manque de logements peut dégrader le service public

La pénurie de logements est un problème économique, immobilier et, désormais, social également. Des personnes ayant réussi les concours de la fonction publique ont dû refuser leur poste en raison de l’offre insuffisante et des prix élevés de l’immobilier. Cela fait perdre des services publics dont la société a besoin.

Par exemple, à Ibiza, il manque des médecins et il en manquera toujours, car il n’y a pas de logement disponible. C’est l’illustration parfaite du fait que cela ne touche pas seulement les classes défavorisées : des personnes ayant des emplois stables et qualifiés ne peuvent pas accéder à un logement dans les villes où elles travaillent.

Le secteur de la construction résidentielle enregistre son meilleur 4^ème trimestre en 17 ans

Le nombre de logements privés mis en chantier s’est élevé à 34 200 au quatrième trimestre 2025, soit une hausse de 14,5% par rapport au chiffre du même trimestre de l’année précédente et le meilleur résultat enregistré pour un quatrième trimestre depuis 17 ans, selon l’Observatoire du logement et du territoire pour le dernier trimestre 2025 publié par le ministère du Logement et de l’Agenda urbain.

La rénovation, l’activité immobilière et le financement de l’achat de logements ont également atteint des sommets ces dernières années, les ventes ayant atteint leur plus haut niveau pour un quatrième trimestre depuis 2007 et les prêts hypothécaires, leur plus haut niveau depuis 15 ans.

Le FMI demande au gouvernement espagnol de construire plus

Le FMI exhorte l’Espagne à accroître l’offre de logements. L’institution demande de stimuler l’offre de logements en réduisant les formalités administratives, compte tenu de la détérioration de l’accessibilité financière des logements.

Le Fonds monétaire international (FMI) a souligné la bonne santé de l’économie espagnole malgré l’impact de la guerre au Proche-Orient et a insisté pour que le gouvernement profite de cette situation pour engager un assainissement budgétaire plus rapide, en commençant par la suppression des récentes mesures de soutien à l’énergie, l’étude d’une réforme plus poussée des retraites et l’harmonisation des taux de TVA, ainsi que de stimuler l’offre de logements en réduisant la bureaucratie face à la détérioration de l’accessibilité au logement.

Le FMI propose d’adopter des mesures décisives pour stimuler l’offre de logements, notamment en accélérant le développement urbain, en simplifiant les procédures d’autorisation et en réduisant l’incertitude juridique. À cet égard, bien que les risques financiers systémiques généraux restent faibles, les administrateurs mettent en garde contre les risques potentiels liés à la hausse rapide des prix de l’immobilier et aux premiers signes d’un assouplissement des critères d’octroi des prêts bancaires.

Conséquences de la guerre en Iran sur l’immobilier espagnol en Juin 2026

Le conflit au Moyen-Orient, marqué par la guerre en Iran, pèse lourdement sur le secteur immobilier espagnol à travers une crise d’approvisionnement et une flambée inflationniste.

Une explosion des coûts de construction : L’escalade du prix du pétrole frappe de plein fouet les secteurs industriels de base. L’Association des fabricants de béton (Anefhop) qualifie la situation de « critique », car la hausse des carburants et de l’énergie impacte directement la fabrication du béton, le transport et la réception des matières premières. Selon la société de conseil Gloval, si les tensions persistent, les coûts de construction globaux pour les promoteurs pourraient bondir de 6% à 10%.
Des constructeurs asphyxiés : Le rapport de la Confédération Nationale de la Construction (CNC) révèle que 90% des entreprises espagnoles du secteur subissent un impact économique moyen à élevé, mettant en péril leur viabilité financière. Plus de 60% d’entre elles font face à une hausse de plus de 20% du prix des carburants. Le principal problème réside dans le fait que 80% de ces PME doivent absorber seules ces surcoûts, sans pouvoir renégocier leurs budgets ou répercuter les prix sur leurs clients finaux.
Blocage de l’offre et hausse des prix résidentiels : Face à cette « incertitude radicale », les experts anticipent un ralentissement marqué des chantiers de construction neuve et des projets de rénovation. L’augmentation du prix du neuf empêchera les promoteurs de vendre moins cher, ce qui, par ricochet, tirera les prix de l’ancien vers le haut. Dans les zones à forte demande déjà structurellement sous-offertes comme Barcelone, ce choc énergétique aggrave les tensions sur le logement, entraînant une diminution de la liquidité du marché et une pression accrue sur les prix des locations.

Conflit au Moyen-Orient : coût des hypothèques à la hausse

Ce ne sont pas seulement les coûts de construction qui sont impactés, les conditions de crédit hypothécaire le sont aussi. Le conflit au Moyen-Orient, marqué par la guerre en Iran et les blocages dans le détroit d’Ormuz, provoque une hausse généralisée des taux d’intérêt des crédits immobiliers en Europe et aux États-Unis.

Bien que les banques centrales maintiennent leurs taux directeurs inchangés (elles devraient néanmoins les augmenter ce mois-ci), les banques commerciales anticipent une flambée inflationniste liée à la crise pétrolière en augmentant leurs coûts d’emprunt. Au Royaume-Uni, le taux fixe moyen sur deux ans a bondi à 5,1%, tandis qu’aux États-Unis, le taux à 30 ans a atteint 6,36%, paralysant les tentatives de relance de l’administration Trump. En Allemagne, les taux à 10 ans ont augmenté de 0,3 point, renchérissant de 1 000 euros par an le coût d’un prêt moyen.

Face à cette situation, les acheteurs se précipitent pour figer leurs taux avant de nouvelles hausses. Les experts de Knight Frank et d’Oxford préviennent qu’une escalade prolongée aggravera l’inflation et entraînera inévitablement un gel des transactions immobilières mondiales ainsi qu’une forte pression à la baisse sur les prix des logements.

Immobilier résidentiel mondial 2027 : Retour des investisseurs institutionnels et « bipolarisation verte »

À l’horizon 2027, les perspectives dessinent une reconfiguration profonde du secteur immobilier. On anticipe une consolidation saine du marché résidentiel mondial, portée par un retour massif des investisseurs institutionnels. Après avoir déserté le secteur pour se réfugier sur les marchés obligataires, les fonds de pension et les family offices réallouent massivement leurs capitaux vers l’immobilier résidentiel, perçu comme le meilleur rempart contre la volatilité des valeurs technologiques et géopolitiques. Cette classe d’actifs bénéficie d’une garantie absolue : la résilience de la demande locative. Face à l’impossibilité d’acheter, la pression se reporte intégralement sur les loyers, qui battront des records de croissance dans les grandes métropoles mondiales (Londres, Tokyo, New York, Mumbai) d’ici 2027, poussant les rendements locatifs bruts vers des seuils attractifs de 4,5% à 5,5%.

L’année 2027 sera également celle de la « bipolarisation verte » du parc immobilier. La valeur d’un bien résidentiel ne dépendra plus uniquement de son emplacement (location, location, location), mais de son empreinte carbone. Les actifs non rénovés ou énergivores subiront une décote de valeur de plus en plus lourde (la « valeur verte »), tandis que les logements neufs, intelligents et décarbonés s’échangeront avec de fortes primes.

Enfin, sur le plan géographique, si des marchés surévalués comme l’Australie ou le Canada achèveront leur correction, les pays émergents à forte croissance démographique et économique, à l’image de l’Inde, s’imposeront comme les véritables moteurs de la croissance immobilière mondiale, suivis par les pays du Sud de l’Europe qui continueront de capter les flux de capitaux transfrontaliers et des travailleurs nomades numériques.

Confidentiel et Express des News en Juin 2026

News en Juin 2026 en Europe et dans le Monde

États-Unis

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) réajuste ses prévisions annuelles à 4,8 millions de transactions pour 2026, soit une croissance quasi flat de +1 %.
Les tensions accrues au Moyen-Orient et la guerre en Iran pèsent discrètement sur les marchés financiers, maintenant les taux à 30 ans entre 6,1% et 6,3%.
Les ventes de logements anciens ont progressé en avril 2026 pour le troisième mois consécutif.
Le rebond reste fragile car les taux hypothécaires demeurent élevés.
Les courtiers notent une nette baisse du sentiment d’urgence chez les ménages, lassés par les coûts d’emprunt.
Le marché reste sous la pression d’une offre insuffisante.
Le marché entre dans une phase de normalisation plutôt que de forte reprise.
Le nouveau Maire de New York annonce la création de 200.000 logements sociaux en 10 ans.

Canada

Le nombre de transactions a augmenté de 0,7% en avril, et les prix de vente de 2,6%.
Le prix moyen national devrait atteindre 690 000 dollars canadiens (429 000 euros) en 2026.
Les pénuries de main-d’œuvre qualifiée et de capacité de construction restent le principal goulet d’étranglement de l’offre canadienne.
À contre-courant du pays, les lancements résidentiels à Toronto s’effondrent à leur plus bas niveau historique par habitant.

France

Après l’embellie de mars (3,35%), les taux de crédit repartent à la hausse en mai pour s’établir à 3,50% sur 20 ans.
Le marché résidentiel français reste attentiste au printemps 2026.
Les ménages arbitrent leurs projets avec prudence.
Les acheteurs reprennent la main et négocient de plus en plus fermement, allongeant la durée moyenne de vente à 70 jours.
Les ventes se sont contractées en mars dans plusieurs réseaux.
Certaines villes moyennes résistent mieux que les grandes métropoles.
Les décotes sur les « passoires thermiques » (F et G) se durcissent en province, atteignant parfois -15%.
Les mises en chantier de logements neufs affichent un recul historique en raison des coûts des matériaux de construction.

Allemagne

La crise des promoteurs s’aggrave avec deux dépôts de bilan majeurs en mai, gelant des milliers de appartements en cours de construction.
Le marché allemand reste globalement en stagnation en 2026.
Les loyers continuent de progresser plus vite que les prix.
Francfort ressort parmi les villes les plus dynamiques. Berlin, Munich et Hambourg restent très tendues.
La crise du logement locatif à Berlin atteint un niveau d’alarme nationale, le stock de logements vacants frôlant le zéro absolu.
Les loyers des logements existants devraient encore croître de 3% à 4%.
Les taux d’intérêt pour les prêts sur 10 ans se fixent sur un plateau contraignant autour de 3,6 %.

Royaume-Uni

Le Royaume-Uni envisage d’instaurer une nouvelle taxe pour les propriétaires étrangers non-résidents de logements de luxe.
La croissance annuelle des prix s’est repliée à +1,7% en mai, contre +3% en avril.
Le moral des consommateurs fléchit nettement, entraînant une chute des demandes de nouveaux crédits en mai (RICS).
L’offre limitée soutient encore les prix dans plusieurs régions.
Le marché n’est pas en crise, mais en phase de ralentissement.
Les primo-accédants restent les plus pénalisés par les conditions d’achat.
La hausse des loyers londoniens ralentit enfin pour s’établir à un rythme annuel de +4%.

Italie

Le marché italien est présenté comme un refuge pour les investisseurs en 2026.
Les transactions immobilières pourraient progresser de 8% en 2026.
Les investissements immobiliers devraient atteindre 12 milliards d’euros en 2026.
Les taux hypothécaires italiens se stabilisent sur un plateau oscillant entre 3% et 3,8%.
Le régime fiscal destiné aux grandes fortunes étrangères continue d’alimenter les achats de grand luxe en mai.

Autres pays européens

En Belgique, les ventes de logements ont augmenté de 3,4% au premier trimestre 2026.
Bruxelles renforce les normes minimales pour les logements locatifs.
Les banques belges pénalisent fortement les dossiers d’emprunt pour les maisons affichant un certificat énergétique E ou F.
En Suisse, la pénurie structurelle de logements reste centrale.
Le manque de terrains constructibles limite l’offre suisse.
La Suisse conserve son statut de nation de locataires, le taux de propriété stagnant à 36 %.
Le résidentiel suisse conserve un profil de marché très tendu.
Au Portugal, le stock de biens à vendre a chuté de 14% au premier trimestre 2026.
Le prix moyen à Lisbonne s’établit à 5 600 €/m², excluant une grande partie des locaux.
La hausse des prix à Porto dépasse celle de la capitale, avec un bond annuel de +10%.
Un taux forfaitaire d’IMT (impôt à l’achat) de 7,5% vise les acheteurs non-résidents au Portugal.
Le résidentiel néerlandais reste l’un des plus chers et les plus réglementés d’Europe.
Aux Pays Bas, les petits investisseurs privés cèdent massivement leurs portefeuilles à cause de la nouvelle fiscalité sur les loyers.

Chine

Pékin a dévoilé en mai de nouveaux mécanismes financiers pour inciter les entreprises d’État à racheter les invendus des promoteurs.
Les analystes estiment qu’il faudra encore 24 mois pour purger l’excès de logements construits non vendus.
Le marché chinois n’a toujours pas trouvé de point bas.
Les prix des logements neufs ont encore baissé en avril 2026.
Les crédits aux ménages se contractent à nouveau.
La reprise reste inégale malgré les mesures locales de soutien.

Autres pays et international

Au Japon, 9 millions de logements sont abandonnés.
Les mises en chantier ont chuté de 30% en mars 2026 au Japon.
Les jeunes ménages japonais urbains délaissent le neuf pour se tourner vers des appartements anciens entièrement rénovés (« Renopay »)
En Australie, les prix de l’immobilier ont progressé de 0,3% en avril 2026.
Les loyers à Sydney affichent une hausse spectaculaire de +9% sur douze mois.
Les prix moyens dans les 7 plus grandes métropoles indiennes affichent une hausse annuelle de +10% à +15%.

Divers

Les banques centrales devraient augmenter leurs taux directeurs en juin ou juillet.
À +2,761% début Juin 2026, l’Euribor 12 mois est stable depuis 10 semaines.
L’inflation dans la zone euro augmente encore à +3,2% en mai après +3,0% en avril 2026, et +2,6% en mars.

News en Juin 2026 en Espagne

Le marché immobilier espagnol est toujours tendu au début de mai 2026, avec une demande encore supérieure à l’offre, aussi bien pour l’achat que pour la location.
Le déficit cumulé de l’offre avoisinera les 850 000 unités en 2027.
Les villes comme Madrid, Barcelone, Malaga et Valence restent les pôles de demande les plus solides.
La crise d’accessibilité devient plus visible pour les primo-accédants et les ménages modestes.
Retournement 1. De plus en plus d’agences immobilières envisagent une stabilité des prix à l’achat.
Retournement 2. Les ventes express (moins d’une semaine) diminuent à Madrid, Barcelone, Valence et Alicante.
Retournement 3. 14% des annonces ont vu leur prix baisser au 1^er trimestre.
Barcelone investira 415 millions d’euros pour rénover 4000 logements dans le quartier du Besos.
En 3 ans, l’offre locative longue durée a chuté de 70% à Barcelone.
Il n’y a pas que les étudiants : les demandeurs de chambres à louer à Barcelone sont plus actifs et plus âgés.
Le silence (ou le moins de bruit possible) est un critère de plus en plus important dans le choix d’un logement.
Les permis de construire pour des logements neufs ont augmenté de 9,3% jusqu’en février.
A Malaga, les travaux de près de 23.000 logements sont paralysés par une saturation du réseau électrique.
En avril, Madrid a concentré plus de la moitié des investissements immobiliers en Espagne
Les prêts hypothécaires devraient augmenter en juin, après la hausse probable des taux de la BCE le 11 juin.
40% des professionnels immobiliers citent le manque de confiance dans la précision de l’IA comme principal obstacle à son intégration.
Prix de l’immobilier de bureau en location : 26 €/m2 à Madrid et 19 €/m2 à Barcelone.
Au premier trimestre 2026, les centres commerciaux ont enregistré une hausse de 6,9% de leur chiffre d’affaires et de 4,7% de leur fréquentation.
Les investissements immobiliers en Espagne ont dépassé les 6,2 milliards d’euros au 1^er trimestre, soit une hausse de 56%.
La dette des ménages espagnols est proche de son minimum historique.
Le seuil des 20 milliards d’euros d’investissement dans l’immobilier sera franchi en 2026 pour la première fois.
Au 1^er trimestre 2026, 17,5 millions de touristes internationaux ont séjourné en Espagne (+2,5% / 1T2025) et ont dépensé 25 milliards d’euros (+6,3%).
Au premier trimestre 2026, le PIB a progressé de 0,6% par rapport au trimestre précédent.
L’indice des prix à la consommation (IPC) en mai 2026 est stable à +3,2%, après +3,2% en avril et +3,3% en mars.
L’indice INE de valorisation des loyers (IRAV) pour la revalorisation des contrats de location en Juillet 2026 est de +2,40%.

Les News de l’Immobilier en Juin 2026

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À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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Cela vaut-il encore la peine d’acheter un logement en Espagne en 2026 ?

espimmo — Wed, 27 May 2026 08:36:55 +0000

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Dernière mise à jour le 9 juin 2026 par Patrick Crosset

Cela vaut-il encore la peine d’acheter un logement en Espagne en 2026 ?

Les prix augmentent, les régulations se durcissent, mais la demande reste forte : en 2026, l’Espagne est l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe, attirant à la fois les résidents permanents, les retraités, les travailleurs à distance et les investisseurs locatifs. Avec plus de 80 millions de touristes par an et un climat envié, le pays séduit toujours plus. Alors OUI, Cela cela vaut encore la peine d’acheter un logement en Espagne en 2026 … à condition de choisir la bonne ville, le bon quartier et la bonne stratégie d’achat.

Analyse complète et sans langue de bois pour décider en toute connaissance de cause.

Vous pouvez aussi retrouver une synthèse de cet article en vidéo sur Youtube.

Résumé pour les personnes pressées

Oui, il vaut encore la peine d’acheter un logement en Espagne, mais pas partout, ni à n’importe quel prix, ni avec n’importe quel projet.

Le marché est très contrasté entre métropoles, côtes touristiques et intérieur rural, avec des écarts de prix et de rentabilité importants selon les zones.

Par rapport à d’autres pays d’Europe de l’Ouest (France, Belgique, Allemagne, Italie…), les prix au mètre carré restent généralement plus bas et les rendements locatifs souvent supérieurs, ce qui explique l’afflux continu d’acheteurs étrangers, en particulier francophones (français, belges, suisses, etc).

Le marché immobilier espagnol en 2026 : état des lieux

En 2026, le marché immobilier espagnol est l’un des plus dynamiques d’Europe occidentale.

Après des années de reprise post-crise (2012–2019) et une accélération spectaculaire post-Covid, les prix ont atteint des niveaux record dans certaines zones, notamment Madrid, Barcelone, la Costa del Sol et les îles Baléares. Mais le tableau est contrasté selon les régions, les types de biens et les profils d’acheteurs. La hausse est surtout concentrée dans les grandes métropoles et les zones côtières très recherchées, tandis que certaines zones intérieures restent stables.

En chiffres : à l’échelle nationale selon les notaires espagnols, les prix ont progressé en moyenne de +7,5% en 2025 après +6,9% en 2024, avec des pointes à +15% dans la Communauté de de Madrid et dans la Communauté Valencienne. Le volume de transactions est au plus haut depuis la crise de 2007 avec 755.000 logements achetés. La demande étrangère représente désormais plus de 18% des transactions, un niveau historiquement élevé.

Phénomène nouveau à prendre en compte : début 2026, le volume de transactions est en baisse, pour la première fois depuis 2023. Et ce, pour trois raisons :

Le marché du neuf continue à être insuffisant pour répondre aux demandes nouvelles.
Dans l’ancien le marché était soutenu par une partie du parc locatif mis à la vente, mais celui-ci est maintenant moins important.
Les prix demeurent trop élevés, notamment dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Malaga, Palma, Bilbao, Valence, Séville, Alicante, etc).

Cela conforte des études qui prévoient encore une croissance des prix, mais plus modérée que par le passé, avec des estimations de l’ordre de 5% par an dans les années à venir, en particulier dans les villes et régions les plus dynamiques. On assiste donc à un marché plus mature, moins spéculatif qu’avant la crise de 2008, mais où la tension sur l’offre freine toujours l’accès à la propriété dans les zones les plus prisées, les grandes agglomérations et les zones touristiques..

2 000 €

Prix moyen au m² en Espagne (mars 2026)

+7,5%

Hausse des prix nationale en 2025

18 %

Part des acheteurs étrangers

755 000

Transactions en 2025

Source : Conseil Général des Notaires

Les taux d’intérêt en zone euro ont baissé depuis leur pic de 2023, avec un Euribor autour de 2,8 % au printemps 2026. Cela améliore sensiblement les conditions de financement pour les résidents, mais les non-résidents peinent encore à obtenir des prêts espagnols à des conditions compétitives (plafond à 70% de la valeur du bien, le plus souvent).

Côté locatif, les rendements bruts tournent autour de 5 % à 7 % en moyenne, avec des pointes au‑delà de 8 % dans certains segments ou villes secondaires bien choisies, ce qui place l’Espagne parmi les marchés les plus rentables d’Europe pour l’investissement résidentiel.

La question centrale est donc la suivante : avec des prix en hausse, une réglementation de plus en plus complexe et des marchés alternatifs compétitifs, acheter un logement en Espagne en 2026 reste-t-il une décision judicieuse ? La réponse dépend de votre profil, de votre horizon de placement et — surtout — de la zone choisie.

Pourquoi acheter ? Pourquoi ne pas acheter ?

Les 16 bonnes raisons d’acheter un logement en Espagne en 2026

Malgré les tensions sur certains marchés, il existe de solides arguments pour franchir le pas. Voici les principaux facteurs qui plaident en faveur d’un achat immobilier en Espagne en 2026.

Plus pour moins = Prix encore inférieurs à l’Europe occidentale : malgré la hausse, le m² espagnol, avec 2 000 €/m2, reste bien en dessous de la France (3 300 €/m²), l’Allemagne (4 200 €/m²), les Pays-Bas, la Belgique ou la Suisse.
Qualité de vie exceptionnelle : climat méditerranéen, gastronomie, culture, infrastructure de santé de qualité, 300 jours de soleil en moyenne sur la côte est et sud, rythme de vie et coût de la vie encore inférieur à celui de la plupart des pays d’Europe de l’Ouest restent des atouts majeurs pour les résidences principales et secondaires et les retraites.
Marché locatif dynamique : la demande locative (résidents et touristes) est structurellement forte, surtout dans les zones côtières et les grandes villes.
Rendements locatifs attractifs : les rendements bruts vont de 4% à 8% selon les zones (Valence, certaines villes de seconde couronne de Madrid, Costa Blanca). Ils sont nettement supérieurs aux rendements des pays de l’Europe de l’Ouest. En particulier en France où ils plafonnent à 4%.
Régime Beckham — fiscalité avantageuse : les expatriés s’installant en Espagne peuvent bénéficier d’un impôt forfaitaire de 24 % sur les revenus pendant 6 ans.
Loi Startup pour les nomades numériques : l’impôt sur les sociétés est rabaissé à 15% pour les jeunes entreprises certifiées ; régime plus souple sur les stock-options et la fiscalité des fondateurs.
Potentiel de plus-value long terme : les zones en développement (Valencia, Malaga Tech Hub, Bilbao) affichent une dynamique économique forte qui soutient les prix. De même, la démographie, le tourisme, l’attrait pour le télétravail au soleil et le déficit de logement dans certaines zones plaident pour une valorisation progressive des biens.
Accessibilité pour les étrangers : aucune restriction d’achat pour les ressortissants UE, et procédure simplifiée pour les non-UE (NIE + compte bancaire espagnol).
Financement encore accessible : malgré la remontée des taux en Europe, les conditions de crédit restent historiquement acceptables, surtout pour les profils solides.
Marché du neuf accessible : les promoteurs proposent des programmes de qualité avec des garanties décennales strictes et des prix plus prévisibles que dans d’autres pays méditerranéens.
Un marché de la rénovation en plein essor : les biens à rénover offrent des opportunités exceptionnelles. Prix d’achat 20-40% inférieurs aux biens neufs. Possibilité de créer de la valeur via la rénovation. Subventions régionales pour la rénovation énergétique (jusqu’à 40% des coûts). Demande forte pour les logements éco-responsables
Infrastructure excellente : réseau TGV (AVE) le plus long d’Europe, aéroports internationaux bien desservis, bonne connectivité numérique.
Un système de santé de qualité accessible : L’Espagne possède l’un des meilleurs systèmes de santé au monde (classé 6ème par l’OMS). Accès aux soins gratuits pour les européens. Hôpitaux publics et privés de haut niveau. Pas de liste d’attente pour les urgences.
Des écoles internationales de qualité : Pour les familles expatriées, l’Espagne offre plus de 200 écoles internationales (britanniques, françaises, allemandes, etc.).
Diversification géographique : investir en Espagne permet de ne pas concentrer tout son patrimoine immobilier sur un seul pays (France, Belgique, Suisse…), ce qui réduit certains risques macroéconomiques.
Euro et zone Schengen : pas de risque de change pour les acheteurs de la zone euro, et facilité de circulation dans toute l’UE.

L’Espagne cumule donc de nombreux atouts qui justifient son rang de premier marché immobilier pour les acheteurs étrangers en Europe méditerranéenne, devant le Portugal, la France et l’Italie. Ces fondamentaux ne sont pas près de s’effondrer.

Et si vous souhaitez en savoir plus, retrouvez les 32 raisons pour acheter un bien immobilier en Espagne en 2026.

Les 13 raisons de rester prudent ou de ne pas acheter en Espagne en 2026

Le tableau ne serait pas complet sans un regard honnête sur les freins réels à l’achat en Espagne. Plusieurs facteurs structurels et conjoncturels méritent une attention particulière avant de prendre une décision.

Flambée des prix dans les hotspots : à Palma, Ibiza, Marbella, les prix ont doublé en 5 ans. Certains quartiers de Barcelone, Madrid centre et fronts de mer très premium affichent des prix supérieurs à 6 000 €/m², voire beaucoup plus, limitant le potentiel de plus-value. L’entrée de marché devient difficile et le rendement diminue mécaniquement.
Rendements “compressés” : sur les micro‑marchés les plus spéculatifs, le rendement locatif ne compense plus forcément le risque pris, surtout si les charges et la fiscalité ne sont pas bien anticipées.
Projet trop court terme : si vous cherchez un “flip” rapide, le timing actuel – après plusieurs années de hausse – est plus délicat qu’il y a quelques années.
Réglementation des locations touristiques en hausse : à Barcelone, Madrid, les Baléares et les Canaries, les licences de location touristique (VUT) sont gelées, restreintes ou supprimées. L’investissement locatif saisonnier y est de plus en plus risqué.
Dépendance totale au tourisme : certains biens ne sont rentables que si le tourisme international reste très élevé, ce qui expose aux chocs externes (crises sanitaires, économiques, climatiques).
Offre insuffisante et délais de construction : les permis de construire sont lents à obtenir dans les zones tendues ; les délais de livraison du neuf s’allongent (jusqu’à 3 ans sur la Costa del Sol).
Fiscalité sur la détention et la revente : l’impôt sur la plus-value (19 % pour les résidents de l’UE) peut réduire significativement la rentabilité réelle pour les non-résidents.
Complexité administrative pour les non-résidents : obtenir un prêt hypothécaire espagnol en tant qu’étranger reste difficile (plafond à 60–70 %, conditions strictes). Les acheteurs cash sont favorisés.
Risque de surchauffe dans certaines zones : Palma, Sitges, San Sébastien ou le centre de Madrid présentent des valorisations pouvant se corriger si les taux remontaient ou si la demande étrangère se tassait.
Tensions sociales autour du tourisme et du logement : les mouvements anti-tourisme et anti-achat étranger se renforcent en Espagne, pouvant influencer les politiques fiscales futures.
Frais d’achat élevés : avec 9 à 15 % de frais totaux (ITP ou TVA + notaire + avocat/chasseur immobilier), l’achat immobilier en Espagne est peu adapté aux horizons de placement courts (moins de 5 ans).
Risque de non-conformité du bien : le marché de l’ancien cache parfois des illégalités (extensions non déclarées, permis de construire manquants), notamment en Andalousie et en Comunitat Valenciana. L’assistance d’un avocat est indispensable.
Risque de vacance dans l’intérieur rural : dans les provinces peu dynamiques, la démographie décroissante et le manque d’emplois rendent la revente difficile et la location incertaine

—-

En résumé, acheter “n’importe où en Espagne” n’a plus de sens en 2026 :

le marché récompense les localisations de qualité avec une demande réelle

et pénalise les achats purement spéculatifs ou mal positionnés.

—-

Où acheter et où ne pas acheter ?

Les régions, villes et quartiers qui valent la peine en 2026

L’Espagne est un pays aux marchés immobiliers très hétérogènes. Ce qui est vrai à Barcelone ne l’est pas à Valence. Voici une analyse zone par zone des secteurs qui offrent encore le meilleur rapport attractivité / prix / potentiel en 2026.

Les zones où vous pouvez investir :

Top choix

Valence (Valencia) et sa région : une valeur sûre

Équilibre très intéressant entre prix encore raisonnables, qualité de vie et rentabilité, ce qui en fait l’une des villes les plus attractives pour investir en 2026. Excellent rapport qualité-prix, dynamisme économique, tourisme en forte croissance, TGV vers Madrid en 1h45. Prix moyens autour de 3400 €/m² en ville. Rendements locatifs de 4–6 %. Quartiers recommandés : Ruzafa, L’Eixample, El Cabanyal (réhabilitation), Patraix, Benicalap, Rascanya et L’Olivereta.

Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Benidorm) : très bon marché

Le meilleur rapport plage/prix/rendement d’Espagne pour les acheteurs étrangers. Alicante : 2 500–3 000 €/m². Forte demande locative saisonnière + résidentielle (Britanniques, Allemands, Français). Infrastructures en amélioration. Torrevieja : excellent pour les petits budgets.

Recommandé

Málaga et la Costa del Sol intérieure : internationalisation

Málaga ville reste accessible à 3 500–4 000 €/m² tout en profitant du boom Tech (hub technologique européen). Destination internationale. Bonne liquidité et potentiel de plus-value. Axe Fuengirola–Torremolinos : rapport prix/mer encore correct. Attention : Marbella et Estepona ont fortement monté.

Séville et l’Andalousie intérieure : montée en puissance

Séville : marché dynamique mais encore abordable (3 000 €/m² en moyenne), forte demande locative étudiante et touristique. Grenade, Cordoue : bonnes opportunités pour les budgets plus serrés. Arrière-pays de l’Andalousie : prix très bas mais liquidité faible. Une montée en puissance économique et touristique, et une demande locative croissante pour les petites surfaces bien situées.

Tarragone / Costa Dorada : la Catalogne abordable

Alternative plus abordable à Barcelone, tout en restant bien connectée à la Catalogne et au reste de l’Europe.

Murcie : bon rendement locatif

Longtemps sous‑estimée, la ville combine prix très bon marché (moins de 2000 €/m2) et des rendements attractifs, avec un fort potentiel de revalorisation.

Cantabrie, Galice et Asturies : investissement bon marché de qualité pour le futur

La « Bretagne de l’Espagne » est de plus en plus recherchée, surtout de la part de la clientèle étrangère, pour ses prix très abordables de 1500 à 2000 €/m2 avec des avantages importants : littoral exceptionnel, beauté et diversité des paysages naturels, richesse culturelle et historique inégalée, gastronomie unique, investissement pour le futur grâce au … réchauffement climatique.

Canaries (Las Palmas, Tenerife Sud) : douceur du climat et des prix

Avantage fiscal unique (IGIC à 7 % au lieu de TVA 10 %, zone économique spéciale). Climat idéal toute l’année. Las Palmas de Gran Canaria : 2 500–3 500 €/m². Fort afflux de télétravailleurs et de retraités nord-européens. Marché résilient même hors saison.

Sélectif

Madrid — périphérie et villes satellite : à bien choisir

Capitale économique, marché très liquide, forte demande locative, notamment pour les petites et moyennes surfaces bien connectées, avec des rendements solides et une progression régulière des loyers. Le centre de Madrid est cher (6 000–10 000 €/m²), mais on rencontre encore des prix très corrects dans des quartiers populaires en mutation (Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas, Villaverde) entre 2 500 et 4 000 €/m2. Ou des villes de banlieues comme Fuenlabrada, Móstoles, Leganés et Coslada avec des prix entre 2 500 et 3 500 €/m²) et d’excellentes connexions en métro/Cercanías. Idéal pour résidence principale ou location longue durée.

Barcelone — certains quartiers et des villes périphériques : fuir le centre

Malgré des prix élevés et des régulations locatives plus strictes, certains quartiers bien choisis et les communes de la première couronne restent très solides à long terme. Le centre (Eixample, Gràcia) est cher, saturé et réglementé. Mais Poble Sec, Sant Andreu, Horta-Guinardó offrent encore du potentiel à 4 000–5 500 €/m². Les villes périphériques de Santa Coloma de Gramenet, Badalona et dans une moindre mesure L’Hospitalet de LLobregat et Cornella, parfaitement connectées, offrent encore de belles opportunités autour de 2500 €/m2 pour les deux premières et 3000 €/m2 pour les deux dernières. La location longue durée reste possible et rentable hors zones saturées.

Les régions, villes et quartiers où ne plus investir

Les zones à éviter ou à aborder avec une extrême prudence

Surpayé

Palma de Majorque (et Ibiza)

Les prix ont explosé. Ibiza dépasse 10 000 €/m² en centre-ville. Les rendements locatifs nets sont devenus très faibles une fois les taxes locales et restrictions déduites. Les licences VUT sont pratiquement impossibles à obtenir. Intérêt uniquement pour les acheteurs très haut de gamme cherchant résidence secondaire.

Costa Brava en dehors des centres

Beaucoup de biens anciens avec problèmes juridiques (constructions illégales), faible liquidité hors saison, vieillissement du parc immobilier. Les licences touristiques sont très restreintes. Prix trop élevés compte tenu des limitations réglementaires.

Marbella et le Golden Triangle

Marbella, Benahavís, Estepona : les prix ont atteint des sommets (5 000–15 000 €/m² pour les villas). Le marché de la revente est moins liquide qu’il n’y paraît et très dépendant de la demande internationale haut de gamme. Les frais d’entretien des complexes de luxe (urbanización) sont souvent sous-estimés (500–2 000 €/mois).

Vigilance maximale

Barcelone centre historique

Aucune nouvelle licence de location touristique depuis 2014. Loyers plafonnés par la loi de contrôle des loyers catalane. Prix à 6 000–10 000 €/m² dans le Barri Gòtic, le Born ou l’Eixample. Le rendement net pour un investisseur est souvent inférieur à 2%. Sauf très bonnes affaires : avec la fin des licences touristiques, celles-ci vont apparaître à la fin de l’année 2026 …

Liquidité faible

Intérieur profond de Castille-La Manche, Estrémadure

Les prix semblent très bas (500–900 €/m²), mais la demande locative et de revente est quasi nulle. Ces marchés ne se valorisent pas. Le risque de ne pas pouvoir revendre à un prix correct est élevé. Uniquement pour résidence à usage personnel (maison de vacances pour résidents espagnols proches).

Risque réglementaire

Certaines zones des Canaries (Tenerife Nord, La Palma)

Les tensions entre tourisme et résidents locaux ont conduit à des moratoriums et restrictions sévères sur les nouvelles constructions et licences touristiques dans certaines municipalités. S’informer précisément sur la commune avant tout achat.

Quartiers à problèmes (donc à éviter) dans les grandes villes espagnoles :

Barcelona : El Raval (insécurité, drogue), Ciutat Vella et Barceloneta (bruit, tourisme de masse)
Madrid : Usera (peu attractif), Villa de Vallecas (socialement tendu), Lavapiés (insécurité)
Valence : Nazaret (industriel), Torrefiel (périphérique), Orriols (problèmes sociaux)
Malaga : Cruz de Humilladero (peu sûr), Palma-Palmilla (quartier difficile)
Séville : Polígono Sur (sensible), Torreblanca (problèmes sociaux)

Zones à éviter :

Hypercentres touristiques saturés où les prix ont déjà beaucoup monté et où les licences de location touristique sont limitées ou gelées.
Villages très ruraux sans dynamique d’emploi ni flux touristique, où la revente peut être difficile et les loyers faibles.
Fronts de mer ultra‑premium dépendants d’une clientèle très internationale haut de gamme, plus sensibles aux retournements de conjoncture.

Attention aux ventes d’urgence et offres « trop belles »

En Espagne, les biens vendus très en dessous du marché cachent souvent un problème juridique : hipoteca (hypothèque non levée), charges communautaires impayées, problèmes de titre de propriété, extensions illégales. La vérification par un conseiller immobilier ou un abogado (avocat) indépendant, distincte du notaire, est indispensable. Prévoyez 1 % du prix d’achat pour ce poste. Ne jamais signer un contrat de réservation sans avoir fait vérifier le bien au préalable.

Quels types d’achats valent la peine et lesquels ne valent pas la peine ?

Typologies d’achat qui valent encore la peine

Types de biens et stratégies d’achat recommandés

Appartement neuf dans une ville secondaire en croissance (Valence, Málaga, Alicante)

Le neuf offre des garanties décennales, une efficacité énergétique (label A/B), des frais réduits d’entretien et une conformité juridique certaine. Dans les villes en croissance, le potentiel de plus-value est réel. Idéal pour les investisseurs cherchant sécurité et rendement locatif long terme (location meublée longue durée).

T2 / T3 bien situés en ville dynamique

Bonne liquidité à la revente, forte demande locative, turnover maîtrisé (Madrid, Valence, Malaga, Alicante…).

Appartement ancien bien situé avec parking et rénovation récente

Dans les centres historiques de villes comme Séville, Valence ou Bilbao, un appartement ancien rénové avec parking inclus se loue très bien et se valorise. Prix d’entrée plus bas que le neuf, mais rentabilité supérieure si bien sélectionné. Attention à vérifier l’état des parties communes (ITE — inspección técnica de edificios).

Studio ou T2 sur la Costa Blanca pour location saisonnière

Pour des budgets de 100 000–180 000 €, un studio ou un appartement 2 pièces avec piscine collective à Torrevieja, Guardamar del Segura ou Orihuela Costa peut générer 6 000–10 000 € de revenus locatifs bruts par an (si la licence VUT est obtenue ou maintenue). Marché liquide avec forte demande britannique et nordique

Petites maisons / townhouses proches des services

Très recherchées par les familles et les retraités, notamment en périphérie des grandes villes et sur certaines côtes.

Biens avec extérieur (balcon, terrasse, jardin)

Surcotés pendant la période post‑Covid, mais toujours fortement demandés dans les marchés urbains et côtiers.

Villa ou maison de village dans l’arrière-pays (Costa Blanca, Andalousie) pour résidence secondaire

Pour les acheteurs dont l’objectif est personnel (résidence de vacances, préretraite), les villages de l’intérieur offrent des prix très abordables (150 000–300 000 € pour une maison avec terrain), une qualité de vie incomparable et un mode de vie authentique. La revente est lente mais les coûts de détention sont très bas.

Immeuble de rapport ou appartement de grande surface à diviser (grandes villes)

Pour les investisseurs plus expérimentés, l’achat d’un grand appartement à diviser en colocation (piso compartido) ou d’un petit immeuble offre des rendements supérieurs (6–9 % bruts) dans des villes comme Séville, Valence, Castellon ou Saragosse, où la demande étudiante et jeune est forte.

Logements avec bonnes performances énergétiques

De plus en plus valorisés par les acheteurs et les locataires, avec une demande en hausse pour les biens neufs ou rénovés.

Les typologies d’achat qui ne valent plus la peine

Types de biens et stratégies d’achat à éviter

Appartement touristique sans licence VUT existante dans les grandes villes

À Barcelone, Madrid, les Baléares ou les Canaries (zones restreintes), acheter un appartement pour le louer sur Airbnb sans licence préexistante revient à miser sur une autorisation qui n’arrivera peut-être jamais. Les amendes peuvent atteindre 600 000 € à Barcelone.

Appartement touristique avec licence VUT existante à Barcelone ou sur la Costa Brava

En 2028, toutes les licences touristiques de Barcelone et dans de nombreuses municipalités de la Costa Brava seront supprimées.

Biens uniquement pensés pour la location touristique

Très exposés aux changements réglementaires locaux (règlements municipaux, lois régionales) et nationaux, ainsi qu’aux aléas du tourisme international.

Studios surpayés dans des zones hyper touristiques

Rendement souvent décevant après charges (frais de commercialisation, entretien, fiscalité), restrictions de location et concurrence élevée.

Appartement dans une « urbanización » sans entretien à la Costa del Sol

Certaines résidences construites dans les années 1970–1990 ont des charges de copropriété élevées, des piscines vétustes et des parties communes dégradées. Les coûts de rénovation obligatoire peuvent dépasser le coût d’achat initial.

Villa isolée sans eau potable publique ni accès légal

Dans certaines zones rurales d’Andalousie ou de la Communauté Valencienne, des propriétés apparemment attractives sont construites sur terrain non constructible (suelo no urbanizable). La régularisation est incertaine et la revente quasi-impossible.

Bien sur plan (sobre plano) chez un promoteur non établi

Les faillites de promoteurs ont causé des pertes importantes à des acheteurs étrangers. Risque de retard, de modification des conditions ou d’abandon de projet. Exiger un aval bancaire (aval bancario) garantissant les acomptes versés, conformément à la loi LOE de 1999 et la loi 57/1968.

Achat dans une copropriété avec dettes collectives (derramas) importantes

Certains immeubles anciens ont des travaux de rénovation obligatoires (ascenseur, toiture, façade) décidés en assemblée, dont le coût est répercuté sur tous les copropriétaires. Vérifier systématiquement les assemblées générales de la copropriété.

Investissement court terme (flip) dans une zone très tendue

Avec 10–15 % de frais d’entrée, les stratégies de revente rapide (moins de 5 ans) sont mathématiquement très difficiles à rentabiliser, surtout si les prix se stabilisent ou corrigent légèrement.

Penthouse de luxe à Marbella ou Puerto Banús comme investissement locatif

Les frais d’entretien, les charges de copropriété premium, l’IBI élevé et la TVA à 21 % sur les services rendent ces biens peu rentables comme investissements purs. Ils peuvent se justifier comme patrimoine de jouissance ou prestige, pas comme générateurs de revenus.

Logements à très faible performance énergétique sans budget de rénovation

Risque de décote accélérée, surtout si les normes se durcissent. Impossibilité de louer à terme.

Fiscalité et aspects juridiques : ce qu’il faut absolument savoir

La fiscalité immobilière espagnole est complexe et varie selon que vous êtes résident fiscal en Espagne, ressortissant de l’UE non résident, ou non-résident hors UE. Voici les points essentiels.

Les frais d’achat en Espagne (résumé)

Frais	Bien neuf (1ère main)	Bien ancien	Région
TVA / IVA	10 % (21 % pour terrains et locaux)	N/A	National
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)	N/A	4 % à 10 % selon région	Variable
AJD (Actes juridiques documentés)	0 % à 1,5 %	N/A	Variable
Frais de notaire	600 € – 1 500 €	600 € – 1 500 €	National
Frais d’enregistrement	500 € – 1 000 €	500 € – 1 000 €	National
Honoraires avocat (recommandé)	~1 % du prix	~1 % du prix	National
Total estimé	12–14 %	6–13 %

Imposition annuelle et à la revente

Impôt	Résident fiscal espagnol	Non-résident UE	Non-résident hors UE
Revenus locatifs	19–47 % (barème progressif)	19 %	24 %
Impôt sur bien vide (IRNR)	N/A	19 % sur 1,1–2 % de la valeur cadastrale	24 % sur 1,1–2 % de la valeur cadastrale
IBI (taxe foncière)	0,4–1,1 % valeur cadastrale/an	Idem	Idem
Plus-value (IRPF/IRNR)	19–28 % selon montant	19 %	19 % (retenue 3 % de la valeur à l’acheteur)
Plusvalía municipal	Variable (mairie)	Variable (mairie)	Variable (mairie)

Le régime fiscal « Beckham » : un avantage majeur pour les expatriés

Le régime spécial pour impatriés (dit « Loi Beckham ») permet aux personnes qui s’installent en Espagne pour y travailler d’être imposées au taux forfaitaire de 24 % sur les revenus jusqu’à 600 000 € pendant 6 ans, au lieu du barème progressif (jusqu’à 47 %). Ce régime s’applique aussi aux revenus locatifs perçus en Espagne. C’est l’un des régimes fiscaux les plus favorables d’Europe occidentale pour les expatriés à hauts revenus. Conditions : ne pas avoir été résident fiscal espagnol lors des 5 années précédentes, et s’y installer dans le cadre d’un contrat de travail ou d’une création d’entreprise.

La Loi des Startups : adaptée aux Nonus (nomades numériques)

la loi sur les startups en Espagne baisse l’impôt sur les sociétés à 15% pour les jeunes entreprises certifiées, ce qui améliore leur trésorerie et leur capacité d’investissement. Elle facilite aussi l’attraction des talents et des investisseurs grâce à un régime plus souple sur les stock-options, la fiscalité des fondateurs et certaines formalités administratives. Enfin, elle permet de lancer et de faire croître une startup plus vite, avec un cadre juridique pensé pour l’innovation et l’internationalisation.

Neuf Communautés autonomes sans impôt sur les successions !

Dans 9 communautés autonomes, l’exonération de l’impôt sur les successions est quasi-totale (99%) pour les ressortissants de l’Union Européenne si la personne décédée était résidente dans l’une de ces 9 communautés. Quand on connaît les taux d’imposition en France, en Belgique ou en Suisse… on choisit d’aller habiter en Espagne dans l’une de ces 9 communautés autonomes ! Les communautés autonomes concernées sont : la Communauté de Madrid, la Communauté Valencienne, l’Andalousie, les îles Baléares, les îles Canaries, la région de Murcie, la Cantabrie, l’Estrémadure et la Rioja.

Le NIE : première démarche obligatoire

Tout étranger souhaitant acheter un bien en Espagne doit d’abord obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Ce numéro fiscal est indispensable pour signer un acte notarié, payer des impôts, ouvrir un compte bancaire espagnol ou contracter une assurance. Il peut être obtenu auprès du consulat espagnol de votre pays de résidence ou directement en Espagne (Oficina de Extranjería). Délai : 1 à 4 semaines. Coût : ~10 €.

Comparatif européen : l’Espagne par rapport aux autres marchés d’Europe de l’Ouest

Pour un acheteur étranger, l’Espagne est en compétition directe avec d’autres destinations d’Europe de l’Ouest. Voici comment elle se positionne sur les critères clés.

Pays	Prix moyen m²	Rendement locatif brut	Frais d’achat	Fiscalité non-résident	Attractivité 2026
Espagne	2 000 €	3,5–6 %	10–15 %	19–24 %	★★★★
Portugal	2 800 €	3–5 %	7–10 %	28 %	★★★
France	3 300 €	2,5–4 %	7–8 %	20 % + PS 17,2 %	★★★
Allemagne	4 200 €	2–3,5 %	9–15 %	25 %	★★★
Italie	2 100 €	3,5–6 %	9–17 %	21–26 %	★★★
Royaume-Uni	4 600 €	3–5 %	0–15 % (SDLT)	20–45 %	★★
Pays-Bas	5 200 €	2–3 %	2–10,4 %	31 %	★★
Belgique	3000 €	2,5–3,5 %	10–15 %	30 %	★★★
Autriche	4 800 €	2,5–3,5 %	9–12 %	27,5 %	★★★
Suisse	9 000 €	2–3 %	3–5 %	Variable (cantonal)	★★ (hors résidents)

Ce comparatif confirme que l’Espagne offre la meilleure combinaison prix d’entrée / qualité de vie / rendement locatif parmi les grandes destinations d’Europe occidentale. Le Portugal est attractif mais ses prix ont rattrapé — voire dépassé — ceux de l’Espagne dans certaines zones. L’Italie propose des prix comparables mais souffre d’une plus grande opacité juridique et d’une économie moins dynamique.

Pour un investisseur français, suisse ou belge, l’Espagne permet encore de trouver le bon compromis entre prix d’entrée, rendement et perspectives de plus‑value, à condition de rester sélectif.

Acheter en Espagne : ça vaut la peine selon votre profil

La pertinence d’un achat en Espagne dépend avant tout de qui vous êtes, pourquoi vous achetez et sur quel horizon. Voici une analyse par profil type.

Le retraité européen cherchant résidence secondaire ou principale

Qualité de vie, santé, climat, coût de la vie inférieur à la France ou au Benelux. L’Espagne est un choix évident, notamment Costa Blanca, Canaries, Andalousie. Oui, clairement

L’expatrié actif s’installant en Espagne

Régime Beckham, loi sur les startups, coût de la vie, dynamisme des villes comme Madrid, Barcelone ou Málaga (tech hub). L’achat vs location mérite analyse selon durée prévisible du séjour. Oui (si +5 ans)

L’investisseur locatif cherchant rendement

Possible mais demande une sélection rigoureuse de la zone et du type de bien. Valence, Alicante, Séville : oui. Barcelone centre, Baléares : non. Sélectif

Le télétravailleur cherchant logement proche mer

Espagne idéale pour cela : Málaga, Alicante, Las Palmas, Valence sont parmi les villes les plus attractives d’Europe pour les nomades numériques. Marché locatif tendu dans ces villes. Avantages de la loi des Startups. Excellent choix

L’acheteur cherchant une plus-value court terme (< 3 ans)

Les frais d’entrée (10–15 %) rendent l’opération difficile. Sauf cas très spécifiques (rénovation lourde dans une zone en fort développement), ce n’est pas le bon marché pour ce type de stratégie. Déconseillé

La checklist des 20 points avant d’acheter en Espagne

À vérifier impérativement avant tout achat

NIE obtenu — numéro d’identification fiscal espagnol indispensable pour signer chez le notaire.

Compte bancaire espagnol ouvert — requis pour les paiements et le virement notarial.

Avocat indépendant ou conseiller immobilier mandaté — distinct du notaire, il vérifie la conformité juridique du bien (1 % du prix).

Extrait du Registro de la Propiedad demandé — vérifier que le vendeur est bien propriétaire et que le bien est libre de charges.

Certificado de deuda de la comunidad demandé — charges de copropriété à jour, pas de derramas (travaux en cours).

Vérification du certificat énergétique (CEE) — obligatoire pour toute vente, influe sur la valeur et les coûts de chauffage.

Licencia de primera ocupación ou cédula de habitabilidad — le logement est habitable légalement.

Vérification du statut urbanistique — pas de charges, servitudes ou risques d’expropriation liés au plan urbanistique local.

Valeur cadastrale connue — base de calcul de l’IBI et de plusieurs impôts.

Dettes IBI et services (eau, gaz, électricité) vérifiées — elles peuvent être transférées à l’acquéreur.

Contrat de réservation (señal ou arras) — préférer les arras confirmatorias (remboursables en cas de non-conformité) ou les arras penitenciales (doublement restitué si vendeur se rétracte).

Financement confirmé avant la signature — ne jamais signer un avant-contrat sans avoir une pré-approbation bancaire ferme (ou au minimum un pré-accord de principe).

Budget total calculé frais inclus — prix d’achat + 10–15 % de frais + travaux éventuels + mobilier.

Assurance habitation souscrite — obligatoire pour l’obtention d’un prêt hypothécaire ; recommandée même en cas d’achat cash.

Statut de résidence fiscale clarifié — êtes-vous résident ou non-résident fiscal en Espagne ? Conséquences fiscales très différentes.

Déclaration au fisc de votre pays d’origine — en France : Formulaire 3916 (compte étranger), Formulaire 2048 (revenus locatifs étrangers). En Belgique : déclaration des revenus immobiliers étrangers.

Convention fiscale entre votre pays et l’Espagne consultée — pour éviter la double imposition sur les revenus locatifs et plus-values.

Licence de location touristique vérifiée — si achat locatif saisonnier : la licence VUT est-elle existante, transférable, et non soumise à un moratoire local ?

Visite physique du bien et du quartier effectuée — jamais d’achat sur photos ou plans uniquement, même pour un investissement.

Plan de sortie défini — revente ? Location longue durée ? Transmission successorale ? L’horizon et la stratégie de sortie doivent être clairs avant l’achat.

Devez-vous acheter maintenant ?

Avant de vous lancer, posez-vous systématiquement les questions suivantes :

Objectif principal : usage personnel, investissement pur, retraite, télétravail, transmission ?
Horizon de temps : pouvez‑vous immobiliser ce capital au moins 8–10 ans ?
Localisation : la ville et le quartier sont‑ils réellement dynamiques (emploi, démographie, services) ?
Marché locatif : existe‑t‑il une demande locale solide, indépendamment du tourisme ?
Réglementation : y a‑t‑il des restrictions sur les locations touristiques ou des projets de durcissement ?
Scénario de stress : que se passe‑t‑il si vous avez 6 mois de vacance locative ou une hausse de taux ?
Sortie : à qui pourrez‑vous revendre ce bien dans 10 ans et à quel prix probable ?

FAQ — Les questions que tout le monde pose sur l’achat en Espagne

Est-il encore intéressant d’acheter un logement en Espagne en 2026 ?

Oui, dans certaines conditions. L’Espagne reste attractive pour sa qualité de vie, son climat, ses prix encore inférieurs à la France ou au Royaume-Uni, et sa fiscalité avantageuse pour les non-résidents. Cependant, les prix ont fortement augmenté dans les grandes villes et sur les côtes (Baléares, Costa del Sol), et la réglementation des locations touristiques se durcit. La clé est de bien choisir sa zone et son type de bien.

Vaut‑il mieux acheter en Espagne ou dans mon pays de résidence ?

Dans des pays comme la France ou la Belgique, la sécurité juridique et la stabilité sont excellentes, mais les rendements bruts dans les grandes villes dépassent rarement 3–4 %. En Espagne, vous trouverez souvent plus de surface et un rendement supérieur pour un même budget, au prix d’une complexité fiscale et juridique un peu plus élevée et d’un risque de change éventuel.

Faut‑il se méfier d’une “bulle” immobilière en Espagne ?

Les prix ont beaucoup monté ces dernières années, mais la situation n’est pas comparable à celle de 2007–2008 : la croissance est plus concentrée sur les zones dynamiques et l’octroi de crédit est plus encadré. Le risque de surpayer existe surtout dans les micro‑marchés hyper touristiques ou spéculatifs, d’où l’importance d’une analyse fine avant d’acheter.

Quelles sont les meilleures villes pour acheter un logement en Espagne en 2026 ?

Les zones les plus attractives en 2026 sont Valence (excellent rapport qualité-prix, forte croissance), la Costa Blanca (Alicante, Torrevieja), Málaga ville, Séville, Las Palmas de Gran Canaria et certains quartiers de Barcelone (Poble Sec, Sant Andreu). Madrid reste intéressant pour sa liquidité, notamment en périphérie.

Est‑ce encore rentable d’acheter pour louer en Espagne ?

Oui, à condition de cibler des villes et quartiers où la demande locative est solide et diversifiée, avec des rendements bruts souvent autour de 6–7 % et supérieurs dans certains marchés de niche. Les projets purement touristiques, eux, doivent être analysés avec prudence à cause des régulations locales.

Quels sont les frais d’achat immobilier en Espagne ?

En Espagne, les frais d’achat immobilier représentent en général 10 à 15 % du prix. Pour un bien neuf : TVA à 10 % + AJD (0,5–1,5 %) + notaire + registre + avocat. Pour un bien ancien : ITP (6–10 % selon la région) + AJD + notaire + registre + avocat. Un bien à 300 000 € génère donc environ 30 000 à 45 000 € de frais.

Un Français, Belge ou Suisse peut-il facilement acheter en Espagne ?

Oui, sans aucune restriction. En tant que ressortissants de l’UE, les Français et les Belges peuvent acheter librement en Espagne. Les Suisses bénéficient d’accords similaires. Les démarches sont simples : obtenir un NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, et mandater un avocat. Les Suisses (hors UE) suivent la même procédure mais devront déclarer le bien à l’Administration fédérale des contributions.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant qu’étranger ?

Oui, mais avec des conditions plus strictes que pour les résidents espagnols. Les banques espagnoles accordent généralement des prêts de 60 à 70 % de la valeur d’expertise (contre 80 % pour les résidents) aux non-résidents. Les taux sont variables (Euribor + marge) ou fixes. Il est recommandé de comparer aussi les financements dans votre pays d’origine (nantissement d’un bien existant, par exemple) car les conditions peuvent être meilleures.

Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en Espagne en 2026 ?

Non, selon les principaux analystes. Les fondamentaux soutiennent les prix : demande internationale soutenue, offre insuffisante, stabilité des taux BCE. Une stabilisation est possible dans certaines zones périphériques, mais une baisse généralisée n’est pas anticipée. Certaines zones très tendues (Baléares, côte madrilène) pourraient connaître un léger plateau, mais pas de correction significative à court terme.

Quelle est la différence entre ITP et TVA lors d’un achat immobilier en Espagne ?

L’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est une taxe régionale de 6 à 10 % qui s’applique à l’achat d’un bien immobilier ancien (de seconde main). La TVA (IVA) à 10 % s’applique aux biens neufs vendus par un promoteur pour la première fois. Ces deux taxes sont exclusives l’une de l’autre : on paie soit l’ITP, soit la TVA selon que le bien est neuf ou ancien.

Comment est imposé un bien immobilier espagnol si je suis non-résident ?

En tant que non-résident fiscal en Espagne, vous êtes soumis à l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Si vous louez le bien : les loyers sont imposés à 19 % (résidents UE/EEE) ou 24 % (autres pays). Si le bien est vide : un impôt fictif est calculé sur 1,1 à 2 % de la valeur cadastrale. Si vous le revendez : la plus-value est imposée à 19 %, et l’acheteur retient 3 % du prix à titre de garantie fiscale.

Quelles erreurs à éviter absolument ?

Acheter uniquement parce que “l’Espagne est moins chère” sans comparer ville par ville.
Se baser sur des rentabilités théoriques sans tenir compte des charges, de la fiscalité et des risques de vacance.
Négliger la réglementation locale sur les locations touristiques.
Sous-estimer l’importance du quartier, des transports et des services.

Conclusion : acheter en Espagne en 2026, oui — mais avec discernement

L’Espagne reste l’une des destinations les plus attractives d’Europe pour l’achat immobilier en 2026, à condition de sortir des zones surexposées et saturées. Le marché n’est plus celui des opportunités indifférenciées des années 2013–2018, où tout achat était potentiellement rentable. Il faut aujourd’hui choisir avec précision.

L’acquisition d’un logement en Espagne en 2026 demeure une opération hautement rentable, mais elle requiert de s’affranchir des modèles d’exploitation simplistes du passé. L’Espagne, grâce à ses coûts de détention faibles , à la baisse de ses taux hypothécaires et à une demande locative portée par un déficit structurel de logements , offre d’excellentes opportunités de diversification patrimoniale face aux marchés saturés d’Europe de l’Ouest.

Pour un acheteur cherchant résidence personnelle, retraite ou résidence secondaire à l’usage familial, l’Espagne offre un rapport qualité de vie / prix / infrastructures imbattable en Europe occidentale. Pour un investisseur locatif, les opportunités existent encore — mais elles requièrent une connaissance fine du marché local, une vérification rigoureuse des conditions réglementaires, et une stratégie de long terme (minimum 5–8 ans).

Synthèse : acheter en Espagne vaut la peine si…

Vous visez Valence, la Costa Blanca, Málaga, Séville, certains quartiers populaires de Madrid ou de Barcelone, ou encore les Canaries — pas les hotspots saturés.
Votre horizon est de 5 ans minimum (pour absorber les frais d’entrée).
Vous cherchez une résidence principale ou un investissement locatif longue durée.
Vous êtes accompagné par un chasseur immobilier ou un avocat indépendant qui vérifieront la conformité juridique du bien.
Vous êtes prêt à vous renseigner sur votre situation fiscale dans votre pays de résidence et en Espagne.
Vous disposez d’un budget suffisant pour acquérir cash ou avec un apport minimum de 30–40 % si non-résident.

Acheter en Espagne ne vaut pas (encore) la peine si…

Vous ciblez uniquement Barcelone centre, les Baléares ou la Costa del Sol haut de gamme pour un investissement locatif touristique sans licence existante.
Votre horizon est inférieur à 4 ans (les frais ne seront pas absorbés).
Vous n’avez pas le temps de bien vérifier la conformité juridique du bien et de constituer votre équipe (chasseur, avocat, gestionnaire, fiscaliste).
Vous cherchez une rentabilité rapide ou une plus-value à court terme.

Le marché espagnol est mature, transparent et dynamique. Avec les bons conseils, les bonnes zones et une vision long terme, acheter un logement en Espagne en 2026 reste une décision patrimoniale solide — l’une des meilleures qui soit en Europe, toutes choses étant égales par ailleurs.

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À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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En Espagne, qui paye les réparations dans un logement loué ?

espimmo — Wed, 20 May 2026 06:00:46 +0000

5/5 - (94 votes)

Dernière mise à jour le 3 juin 2026 par Patrick Crosset

En Espagne, qui paye les réparations dans un logement loué ?

Information générale, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

En résumé : qui paye quoi en Espagne ?

En Espagne, le propriétaire (arrendador) doit faire, à ses frais, toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement en conditions de “habitabilidad”, c’est‑à‑dire de salubrité, sécurité et aptitude à l’usage convenu (habitation), conformément à l’article 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994).

Le locataire (arrendatario) supporte les “petites réparations” dues au simple usage normal du logement (ampoules, joints, petites fuites, entretien courant), ainsi que les dommages causés par sa faute ou celle des personnes dont il répond, en application de l’article 21.4 LAU et des articles 1563 et 1564 du Code civil.

En cas d’urgence, le locataire peut faire réaliser lui‑même les travaux indispensables pour éviter un dommage immédiat ou une gêne grave, après avoir prévenu le propriétaire, et exiger immédiatement le remboursement (article 21.3 LAU).

Si les travaux de conservation durent plus de 20 jours, le locataire a droit à une réduction proportionnelle du loyer pour la partie du logement dont il est privé.

Introduction : La tension structurelle des réparations locatives en Espagne

Le marché locatif résidentiel en Espagne est régi par un équilibre délicat entre la protection de la décence du logement et la rentabilité des investissements immobiliers. Au cœur de cet équilibre se trouve la question récurrente et conflictuelle de la prise en charge financière des réparations. Lorsque la climatisation cesse de refroidir au milieu de l’été andalou, que la chaudière s’éteint en plein hiver madrilène, ou que des taches d’humidité apparaissent sur les murs d’un appartement côtier, les relations entre le bailleur (arrendador) et le locataire (arrendatario) se tendent instantanément. Et chacun invoque alors sa propre interprétation du droit.

Pour le locataire, tout équipement présent dans le logement au moment de la signature du bail doit être maintenu fonctionnel par le propriétaire. Pour le propriétaire, l’usage quotidien du bien par le locataire transfère à ce dernier la responsabilité de l’entretien et des pannes mineures. Cette opposition découle en partie d’une rédaction législative nationale volontairement concise, qui laisse à la jurisprudence le soin de tracer les contours exacts des obligations de chaque partie. Cet article propose une analyse exhaustive, rigoureuse et à jour du cadre légal espagnol afin de sécuriser les relations contractuelles et d’éviter des erreurs de procédure aux conséquences financières et judiciaires lourdes.

Cadre légal : quelles lois régissent les réparations ?

En Espagne, la répartition des réparations entre propriétaire et locataire est principalement régie par la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), dont l’article 21 est consacré à la « Conservación de la vivienda » et figure dans le chapitre « Des droits et obligations des parties ».

L’article 21 LAU est complété par plusieurs dispositions du Code civil espagnol, en particulier les articles 1554, 1563 et 1564, qui imposent au bailleur de conserver la chose louée et rendent le locataire responsable des détériorations qui lui sont imputables.

La doctrine et la jurisprudence ont abondamment commenté cet article 21, confirmant qu’il s’applique à tous les contrats de location de logement signés à partir du 1^er janvier 1995, la rédaction actuelle n’ayant pas été modifiée sur la question des réparations depuis l’entrée en vigueur de la loi.

Article 21 LAU : texte et portée

L’article 21.1 LAU prévoit que le propriétaire est obligé de réaliser, sans droit d’augmenter le loyer, toutes les réparations nécessaires pour conserver le logement en conditions de “habitabilidad” pour l’usage convenu, sauf si le dommage est imputable au locataire conformément aux articles 1563 et 1564 du Code civil.

La même disposition précise que cette obligation de réparation a une limite : la destruction du logement pour une cause non imputable au bailleur, situation dans laquelle le bail d’habitation s’éteint selon l’article 28 LAU.

L’article 21.4 LAU ajoute que les petites réparations dues au simple usage de la chose louée sont à la charge du locataire, ce qui crée une distinction fondamentale en droit espagnol entre réparations de conservation (propriétaire) et petites réparations d’usage (locataire).

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Rôle du Code civil espagnol

L’obligation de conserver le bien loué s’ancre aussi dans l’article 1554.2 du Code civil, qui impose au bailleur de « faire, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires pour conserver la chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée »

Les articles 1563 et 1564 du Code civil rendent le locataire responsable de la détérioration de la chose louée lorsqu’elle résulte d’un usage non conforme ou d’une faute de sa part ou de celle des personnes de sa maison, ce qui explique que la LAU renvoie expressément à ces dispositions pour limiter l’obligation de réparation du bailleur.

Código Civil español – Artículo 1554

El arrendador está obligado:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Código Civil español – Artículo 1563

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya

Código Civil español – Artículo 1564

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa

Principe : ce que doit payer le propriétaire

Le principe de base en Espagne est que le propriétaire assume toutes les réparations nécessaires pour garantir la habitabilidad du logement, c’est‑à‑dire son aptitude à être habité dans des conditions normales de salubrité, sécurité et confort.

Cela inclut notamment les réparations affectant la structure de l’immeuble, les installations essentielles (eau, électricité, gaz, chauffage, eau chaude) et les éléments fournis avec le logement si leur panne prive le locataire de l’usage normal du bien.

La jurisprudence et la doctrine insistent sur le fait que ces réparations de conservation ne peuvent pas justifier une hausse de loyer en cours de bail : tout pacte contractuel qui ferait supporter au locataire le coût de ces travaux, ou permettrait d’augmenter la rente pour cette raison, est nul.

Exemples typiques de réparations à la charge du propriétaire

Réparation ou remplacement de la chaudière ou du système de chauffage central lorsqu’il cesse de fonctionner par vétusté ou panne non imputable au locataire.
Réparation de fuites importantes des canalisations encastrées, colonnes d’eau, ou de la toiture, lorsqu’elles affectent l’habitabilité du logement.
Réparation des installations électriques défectueuses qui créent un risque pour la sécurité ou empêchent l’usage normal du logement.
Réparations imposées par l’Administration (sécurité, salubrité, accessibilité) qui concernent la conservation du bien.

Encadré pratique : travaux de conservation vs reconstruction

Les travaux de conservation sont ceux qui permettent au logement de rester apte à l’usage convenu (réparer une fuite, changer une chaudière défectueuse, remplacer des câbles dangereux).

Ils se distinguent de la reconstruction ou des travaux lourds rendus nécessaires par la destruction ou la ruine de l’immeuble : dans ces cas, le bail peut s’éteindre et le propriétaire n’est plus tenu de maintenir le contrat selon l’article 28 LAU.

Ce que doit payer le locataire : petites réparations et mauvais usage

L’article 21.4 LAU met clairement à la charge du locataire les petites réparations résultant du simple usage de la chose, c’est‑à‑dire les travaux d’entretien courant sur les éléments usés par une utilisation normale du logement.

En outre, lorsque les dommages proviennent du mauvais usage du logement par le locataire ou les personnes dont il répond, les articles 1563 et 1564 du Code civil imposent au locataire de supporter le coût des réparations, même si celles‑ci sont d’un montant important.

Exemples typiques de “petites réparations” à charge du locataire

Remplacement d’ampoules, néons ou petits éléments d’éclairage usés.
Réparation ou remplacement de joints, clapets, flotteurs de robinets et chasses d’eau, lorsque la fuite provient de ces pièces d’usure courante.
Débouchage de canalisations obstruées par un usage normal (cheveux, résidus alimentaires) lorsque le problème est local.
Graissage ou petit réglage de serrures, paumelles, poignées de portes.
Remise en état mineure de persiennes, stores, tringles à rideaux endommagés par l’usage.

Encadré : y a‑t‑il un montant limite pour les “petites réparations” ?

La LAU ne fixe aucun montant chiffré pour définir une “petite réparation”.

La distinction se fait selon la nature de la réparation (entretien courant, usure normale) et non pas uniquement selon le prix : une réparation peu coûteuse mais liée à un défaut structurel de l’installation relève du propriétaire, tandis qu’une réparation plus chère mais causée par un usage fautif du locataire reste à sa charge.

La jurisprudence majoritaire fixe le seuil entre 120 € et 150 €. En dessous, la réparation est présumée mineure et incombe au locataire. Au-dessus, elle est considérée comme majeure et relève du propriétaire, sous réserve de l’origine de la panne.

Mauvais usage et dommages imputables au locataire

Lorsque le dommage est causé par une négligence ou un usage anormal du logement, le locataire supporte le coût de la réparation, même si celle‑ci porte sur un élément important (par exemple, casser une vitre ou endommager sérieusement une porte).

Les tribunaux se réfèrent aux articles 1563 et 1564 du Code civil pour apprécier la responsabilité du locataire, en tenant compte de la nature de la détérioration, de la durée de l’occupation et de l’état initial du logement tel qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée.

Procédure : comment demander une réparation au propriétaire ?

L’article 21.3 LAU impose au locataire de prévenir le propriétaire “dans le plus bref délai possible” de la nécessité de réaliser des réparations de conservation, et de lui permettre de vérifier directement l’état du logement.

Cette obligation de communication sert de point de départ aux délais et à la responsabilité du bailleur : tant qu’il n’est pas informé, sa carence est plus difficile à invoquer, sauf urgence manifeste ou danger.

Bonnes pratiques pour le locataire

Notifier par écrit (e‑mail, lettre recommandée, burofax) la nature de la panne, la date d’apparition et ses conséquences (impossibilité d’utiliser le chauffage, risque d’inondation, etc.).
Joindre, si possible, des photos ou vidéos documentant la situation, utiles en cas de litige ultérieur.
Proposer des créneaux de visite pour permettre au propriétaire ou à ses techniciens de vérifier le problème sur place.
Conserver toutes les factures et preuves de paiements si le locataire a dû avancer des frais (notamment pour des réparations urgentes).

Droits du locataire en cas de travaux longs

Lorsque les travaux de conservation ne peuvent pas raisonnablement être différés jusqu’à la fin du bail, le locataire est obligé de les supporter, même s’ils sont très gênants ou s’il perd l’usage d’une partie de la maison, conformément à l’article 21.2 LAU.

Toutefois, si les travaux durent plus de 20 jours, la loi prévoit une réduction du loyer proportionnelle à la partie du logement dont le locataire est privé, ce qui protège son intérêt économique pendant la durée de la gêne.

Réparations urgentes : le locataire peut‑il agir directement ?

L’article 21.3 LAU autorise le locataire, après avoir communiqué avec le propriétaire, à réaliser lui‑même les réparations urgentes nécessaires pour éviter un dommage imminent ou une gêne grave, et à en exiger immédiatement le remboursement.

La doctrine souligne que ce pouvoir d’initiative du locataire est une garantie importante de protection de la habitabilidad, notamment lorsque le bailleur tarde à répondre ou est injoignable, mais il doit être exercé de bonne foi et uniquement pour des travaux réellement urgents.

Encadré : exemples de réparations urgentes

Fuite d’eau importante menaçant d’inonder le logement ou le voisinage.
Panne totale de chauffage en hiver dans une zone froide, compromettant la salubrité du logement.
Risque électrique grave (fils dénudés, odeur de brûlé dans le tableau électrique, etc.).

Dans ces cas, le locataire peut appeler un professionnel, faire réaliser la réparation immédiate, puis adresser la facture au propriétaire pour remboursement, idéalement accompagnée de la notification écrite et des preuves d’urgence.

Travaux d’amélioration vs réparations de conservation

Il faut distinguer les réparations de conservation, obligatoires pour le bailleur, des travaux d’amélioration (obras de mejora), qui ne visent pas à maintenir l’habitabilité, mais à améliorer le confort ou la valeur du bien (installation de climatisation, rénovation de luxe, etc.).

Les articles 21 et 22 LAU, combinés à la jurisprudence, indiquent que les travaux de conservation ne permettent pas de majorer le loyer, tandis que les travaux d’amélioration peuvent, sous conditions, donner lieu à une augmentation de rente ou à des accords spécifiques entre les parties.

Le rôle de la communauté de propriétaires (copropriété)

Dans de nombreux cas, les réparations dans un logement loué espagnol impliquent aussi la communauté de propriétaires (copropriété), notamment lorsque le dommage provient des parties communes (toiture, façade, colonnes montantes d’eau ou d’évacuation, structure de l’immeuble, etc.).

Dans ces hypothèses, le propriétaire‑bailleur reste l’interlocuteur du locataire, mais il devra lui‑même se tourner vers la communauté pour faire exécuter les travaux, conformément aux obligations de conservation imposées par la Ley de Propiedad Horizontal et l’article 10 de cette loi.

Peut‑on modifier contractuellement la répartition légale ?

La LAU contient des dispositions impératives en faveur du locataire, notamment en matière de conservation et de habitabilidad du logement (article 6 LAU), ce qui limite fortement la possibilité pour le bailleur de transférer au locataire des frais de réparation qui lui incombent légalement.

Les spécialistes rappellent que tout pacte contractuel qui dispenserait le propriétaire de ses obligations de conservation ou qui ferait supporter au locataire les travaux à la charge du bailleur est nul, même si le locataire l’a signé, dès lors qu’il va à l’encontre de l’article 21 LAU.

Que peut‑on tout de même négocier ?

Des clauses de détail précisant des exemples de petites réparations à charge du locataire, tant qu’elles ne contredisent pas la loi.
Des accords sur la réalisation de travaux d’amélioration financés partiellement par le locataire (par exemple, installation de climatisation), en échange d’une réduction temporaire de loyer ou d’autres avantages.
Des modalités pratiques de notification et d’accès au logement pour les réparations, afin d’éviter les conflits de calendrier.

Comparaison France – Espagne : qui paye les réparations ?

En France, la répartition des réparations entre bailleur et locataire repose notamment sur la loi du 6 juillet 1989 (articles 6 et 7), le décret n°87‑712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, et certains articles du Code civil.

Le bailleur doit délivrer un logement décent, l’entretenir en état d’usage et prendre en charge les réparations autres que locatives, tandis que le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations définies par décret, sauf vétusté, vice de construction ou force majeure.

Thème	Espagne (LAU)	France (loi 6 juillet 1989)
Texte principal	Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, article 21 (Conservación de la vivienda).	Loi n°89‑462 du 6 juillet 1989, articles 6 (obligations du bailleur) et 7 (obligations du locataire).
Obligation du bailleur	Faire toutes les réparations nécessaires pour conserver la habitabilidad du logement, sans augmenter le loyer, sauf si le dommage est imputable au locataire.	Délivrer et entretenir un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et réaliser toutes les réparations autres que locatives.
Obligation du locataire	Supporter les petites réparations dues au simple usage et répondre des détériorations causées par sa faute.	Assurer l’entretien courant et les menues réparations définies par le décret n°87‑712, sauf vétusté, vice de construction ou force majeure.
Liste des réparations locatives	Aucune liste légale exhaustive ; distinction fondée sur la notion de petites réparations et la jurisprudence.	Liste détaillée dans le décret n°87‑712 du 26 août 1987 (robinetterie, volets, vitres, quipements, etc.).
Urgence	Le locataire peut effectuer les réparations urgentes après communication au bailleur et exiger le remboursement immédiat.	Le locataire peut faire réaliser des travaux urgents et se retourner contre le bailleur s’ils relèvent de ses obligations, notamment en cas de péril ou de logement indécent.
Durée des travaux et loyer	Si les travaux de conservation durent plus de 20 jours, réduction proportionnelle de la rente pour la partie du logement inutilisable.	Pas de seuil de 20 jours fixé par la loi ; le juge apprécie la réduction de loyer et les dommages‑intérêts selon la gravité des manquements.
Caractère impératif	Dispositions de conservation largement impératives : les clauses qui dérogent au détriment du locataire sont nulles.	Même logique : les droits du locataire à un logement décent sont d’ordre public, les clauses contraires peuvent être réputées non écrites.

Cas pratiques fréquents en Espagne

Panne de chaudière ou chauffe-eau électrique (Caldera y termo eléctrico)

La chaudière et le chauffe-eau sont des piliers de l’habitabilité du logement. À ce titre, leur réparation majeure ou leur remplacement complet est à la charge exclusive du propriétaire. La répartition s’affine selon les règles suivantes :

Le remplacement total : Si l’appareil tombe en panne en raison de sa vétusté (durée de vie utile atteinte, souvent estimée à plus de 10 ans) ou si le coût de la réparation dépasse 60 % du montant du loyer mensuel, le propriétaire doit installer un appareil neuf à ses frais. Dans les zones côtières d’Espagne (Canaries, Baléares, Alicante, Malaga), l’accumulation de calcaire et l’effet du salitre (sel de mer) sur les résistances électriques sont considérés par la jurisprudence comme une usure environnementale normale incombant au bailleur.
Les réparations mineures et pièces d’usure : Le remplacement d’un thermocouple, d’un bouton de réglage ou d’un flexible de raccordement relève de la « petite réparation » et doit être payé par le locataire.
La négligence d’entretien : Si le locataire a ignoré des bruits anormaux ou des alertes de pression sans en informer le propriétaire, provoquant ainsi l’explosion ou le serrage complet de la pompe de la chaudière, il sera tenu responsable de l’intégralité du préjudice sur le fondement de la faute d’omission.

Panne d’appareils électroménagers (Electrodomésticos)

La location meublée (ou équipée) impose au bailleur d’assurer le fonctionnement des appareils fournis lors de l’entrée dans les lieux. La jurisprudence espagnole applique ici la règle des 50 % de la valeur de remplacement, issue notamment de l’arrêt de principe de la Cour d’appel de Murcie (SAP Murcia du 9 janvier 2001) :

Si le devis de réparation d’un appareil (lave-linge, lave-vaisselle, réfrigérateur) est supérieur à 50 % de sa valeur de remplacement par un modèle neuf équivalent, l’intervention est à la charge du propriétaire.
Si la réparation est inférieure à ce seuil de 50 %, et qu’elle concerne une pièce d’usage courant (filtre obstrué, joint de porte décollé, panier cassé), elle est à la charge du locataire.

En cas de désaccord sur la cause de la panne d’un lave-linge, la décision repose sur le **rapport écrit du technicien qualifié** (informe técnico). Si le rapport mentionne que la carte électronique a grillé en raison d’une surtension ou de sa vétusté, le bailleur paie. Si le rapport indique que la panne découle de la présence de corps étrangers (pièces de monnaie, épingles) ayant brisé le tambour, le locataire assume la facture.

Problèmes d’humidité et moisissures (Humedades y moho)

Le traitement de l’humidité en Espagne dépend strictement d’un diagnostic physique rigoureux de l’origine du désordre :

L’humidité structurelle ou par infiltration : Si l’humidité provient de fuites de canalisations de la copropriété, de fissures en façade ou de remontées capillaires du sol, il s’agit d’un manquement grave à l’habitabilité du bâti. Le propriétaire doit financer les travaux d’étanchéité et repeindre les murs intérieurs endommagés.
L’humidité par condensation : Si l’humidité se manifeste par des moisissures superficielles localisées dans les angles des pièces, et que le propriétaire prouve (par exemple, via un diagnostic d’hygrométrie) qu’elle découle d’une absence prolongée de ventilation quotidienne par l’occupant ou du séchage de linge humide à l’intérieur de pièces closes, le locataire est jugé responsable de ce « mal usage ». Il devra assumer le coût du traitement fongicide et de la peinture.

Problèmes de volets et persiennes (Persianas)

Les persiennes et volets roulants subissent l’usure intensive liée à la gestion du soleil et de la chaleur en Espagne. L’arrêt de la Cour d’appel de Madrid du 30 avril 2025 (nº 156/2025) a réaffirmé que le locataire doit s’acquitter du coût de réparation des persiennes lorsque le dommage excède l’usure temporelle normale :

Le remplacement d’une sangle (cinta de persiana), d’un enrouleur mécanique ou le simple réalignement de quelques lames sorties de leurs guides latéraux sont des petites réparations de la vie quotidienne incombant au locataire.
Le remplacement complet du coffre de volet roulant ou du tablier pvc/aluminium en raison de la dégradation causée à long terme par le rayonnement solaire ou les tempêtes est à la charge du propriétaire, car cela relève de l’usure de l’immeuble.

Panne de climatisation (Aire acondicionado)

La présence ou l’absence initiale du système de climatisation dans le logement détermine la responsabilité des parties :

Équipement préexistant inscrit à l’inventaire : Le propriétaire doit prendre en charge les pannes lourdes du compresseur extérieur, les fuites de gaz frigorigène internes au système de tuyauterie ou la défaillance de la carte électronique générale. Le locataire est responsable du nettoyage obligatoire des filtres (essentiel pour la qualité de l’air et la prévention des pannes) et du remplacement des piles de la télécommande.
Installation à l’initiative du locataire : Si le locataire souhaite installer un système de climatisation, il doit obtenir l’autorisation écrite expresse du propriétaire (art. 23 LAU) et vérifier les statuts de la copropriété pour la pose d’unités en façade. Sauf accord contraire écrit, l’équipement devient la propriété du bien à la fin du contrat sans droit à indemnisation, à moins que le propriétaire n’exige la dépose de l’appareil et la remise en état des murs d’origine.

Fuite d’eau dans la salle de bains

Si la fuite provient d’un joint de robinet ou d’un flexible de douche usé par l’usage normal, il s’agit en principe d’une petite réparation à la charge du locataire.

En revanche, si la fuite provient d’une canalisation encastrée ou d’un défaut ancien de l’installation, on se trouve face à une réparation de conservation, donc à la charge du bailleur, éventuellement en coordination avec la communauté de propriétaires.

Encadré spécial : locations de courte durée (touristique et temporaire)

Alquiler de temporada (location de 1 à 12 mois) : soumis à la LAU

L’alquiler de temporada (contrat de saison, mobilité professionnelle, étudiants, etc.) est un “arrendamiento para uso distinto del de vivienda” au sens de l’article 3.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Dans cette modalité, la LAU s’applique, mais avec une plus grande liberté contractuelle (article 4.3 LAU) que pour la résidence principale : le régime de l’article 21 sur les réparations constitue la base, mais les parties peuvent aménager plus largement la répartition des frais que dans une location de logement “habitation principale”.

Ainsi, une clause qui ferait supporter au locataire une partie plus importante des petites réparations ou certains frais d’entretien est en pratique plus facilement admise en contrat de temporada, tant qu’elle ne vide pas de substance l’obligation minimale du bailleur de livrer et conserver un logement en état d’être occupé.

En revanche, les pactes qui tentent de décharger totalement le propriétaire de la conservation et de la sécurité du logement restent critiqués par la doctrine : même en temporada, il demeure tenu d’assurer la habitabilidad minimale et les réparations structurelles ou liées aux installations essentielles (eau, électricité, gaz) qui ne résultent pas de la faute de l’occupant.

Location touristique (Airbnb, VUT) : régime touristique et consommation

Les Viviendas de Uso Turístico (VUT) – logement entier loué à des touristes pour de courtes périodes, souvent via des plateformes comme Airbnb – sont généralement exclues du champ de la LAU et soumises à la réglementation touristique de chaque Communauté autonome, ainsi qu’au droit de la consommation.

Ces normes régionales exigent en général que le logement soit aménagé, équipé et maintenu en permanence en conditions d’usage immédiat (mobilier, électroménagers, sécurité, informations au client), ce qui renforce la responsabilité du propriétaire ou de l’exploitant sur les réparations affectant la sécurité, la salubrité et le service promis.

Dans la pratique, le touriste est regardé comme un consommateur/hôte plutôt que comme un locataire classique : il ne prend normalement en charge que les dégâts qu’il cause lui‑même, tandis que l’hébergeur doit corriger rapidement toute panne ou défaut rendant le séjour non conforme (chauffage, eau chaude, électricité, équipements annoncés, etc.), sous peine de réductions de prix, annulations ou sanctions administratives.

Points clés pour un investisseur ou bailleur

Alquiler de temporada : article 21 LAU reste la référence (conservation = bailleur, petites réparations d’usage = occupant), mais la liberté contractuelle est plus large que pour la résidence principale ; certaines clauses renforçant la part de réparations à la charge de l’occupant peuvent être valables, sous réserve de ne pas supprimer l’obligation de habitabilidad.
Location touristique (VUT) : la répartition des réparations découle surtout du contrat d’hébergement, de la réglementation touristique régionale et du droit de la consommation ; l’exploitant doit maintenir le logement en parfait état pour chaque entrée de client, et assumer les réparations nécessaires pour que le service corresponde à ce qui a été vendu.
Dans les deux cas, il est recommandé de définir par écrit qui paie quoi (petites réparations, dépannage d’urgence, casse imputable au client, etc.) et de vérifier la norme touristique de la Communauté autonome (licence, obligations minimales, sanctions) avant de mettre le bien en location.

FAQ : 14 questions fréquentes sur les réparations en Espagne

Qui paie une fuite d’eau dans un appartement loué en Espagne ?

Tout dépend de l’origine de la fuite : si elle vient d’un joint, d’un flexible ou d’un siphon usé par l’usage normal, la réparation est généralement à la charge du locataire (petite réparation).

Si la fuite provient d’une canalisation encastrée, d’une colonne montante ou d’un défaut structurel, il s’agit d’une réparation de conservation, donc à la charge du bailleur, éventuellement via la communauté de propriétaires.

Qui paie la panne de chaudière ou de chauffage ?

Lorsque la chaudière ou le système de chauffage cesse de fonctionner par vétusté ou défaut interne, la réparation ou le remplacement incombe au propriétaire, car l’absence de chauffage compromet l’habitabilité du logement (article 21 LAU).

Si la panne est liée à un mauvais usage ou un défaut d’entretien imputable au locataire, celui‑ci peut devoir supporter tout ou partie du coût, selon le contrat et les circonstances.

Qui doit payer le coût annuel de l’abonnement d’entretien de la chaudière à gaz en Espagne ?

En l’absence de clause explicite dans le contrat, la charge financière de l’abonnement de maintenance annuel et des inspections techniques périodiques obligatoires de la chaudière à gaz incombe au locataire. Ces examens préventifs sont directement liés à la consommation personnelle et sécurisée des énergies par l’occupant du logement. Cependant, si lors de cette inspection périodique, le technicien identifie un défaut structurel de sécurité ou une non-conformité majeure exigeant la mise aux normes de l’installation, ces coûts de réfection lourde doivent être financés par le propriétaire.

Jusqu’à quel montant une réparation reste‑t‑elle “petite” et à la charge du locataire ?

La LAU ne fixe aucun seuil de montant : la notion de petite réparation se définit par le fait qu’il s’agit d’un entretien courant lié à l’usage normal du logement, et non par le prix en soi.

En pratique, les tribunaux examinent la nature de la réparation, l’état initial du logement et la durée d’occupation pour décider si la dépense doit être supportée par le locataire ou le bailleur.

Le propriétaire peut‑il augmenter le loyer parce qu’il a fait des réparations ?

Pour les réparations de conservation (article 21 LAU), le bailleur ne peut pas augmenter le loyer : la loi précise expressément qu’elles doivent être réalisées sans droit à élever la rente.

Seuls des travaux d’amélioration (obras de mejora) peuvent, sous certaines conditions prévues par la LAU, justifier une hausse future de loyer ou des accords spécifiques entre les parties.

Que faire si le propriétaire ne répond pas à une demande de réparation importante ?

Le locataire doit d’abord notifier par écrit la réparation, rappeler l’article 21 LAU et conserver la preuve de l’envoi (burofax, recommandé, e‑mail).

En cas de silence prolongé et de problème grave d’habitabilité, il peut envisager de faire réaliser les travaux urgents et demander le remboursement, ou d’engager une action judiciaire pour obliger le propriétaire à exécuter ses obligations, voire demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail selon la gravité.

L’insertion d’une clause dans le bail stipulant que toute réparation inférieure à 200 euros sera à la charge du locataire est-elle légale ?

Non, une telle clause est nulle de plein droit et considérée comme non écrite en vertu de l’article 6 de la LAU. Même si le locataire a signé le contrat de bail, la limite d’une petite réparation ne peut être fixée contractuellement de manière arbitraire à un montant absolu qui s’appliquerait à tous les désordres.

Le locataire peut‑il arrêter de payer le loyer si les réparations ne sont pas faites ?

La LAU ne permet pas de suspendre unilatéralement le paiement du loyer en cas de manquement du bailleur, sauf décision judiciaire ou accord écrit.

En pratique, il est fortement déconseillé de cesser de payer sans base légale : il vaut mieux demander une réduction de rente ou des dommages‑intérêts par voie amiable ou judiciaire, ou exercer les droits prévus pour les travaux de conservation de longue durée.

Qui paie les réparations des appareils électroménagers fournis avec le logement ?

Si les appareils électroménagers (frigo, lave‑linge, four, etc.) sont inclus dans le bail et tombent en panne par vétusté ou défaut interne, leur réparation ou remplacement relève en principe du bailleur, car ils font partie de l’équipement de base du logement

En revanche, les dégâts causés par un mauvais usage ou un manque d’entretien imputable au locataire peuvent justifier une participation ou une prise en charge par celui‑ci.

Une vitre s’est brisée accidentellement sous l’effet d’un courant d’air. Qui paie le vitrier?

Le remplacement de la vitre brisée incombe au locataire. Bien que le vent soit un phénomène naturel, l’omission de sécuriser les ouvrants (fenêtres, portes) lors de courants d’air est qualifiée par les tribunaux de négligence légère imputable à l’occupant.

Qui paie les réparations en colocation ou pour une chambre louée ?

En colocation ou location de chambre, on applique les mêmes principes : le bailleur reste responsable des réparations de conservation affectant le logement ou les parties communes louées, tandis que les colocataires assument les petites réparations d’usage et les dommages imputables à leur comportement.

Il est recommandé de définir clairement dans le contrat la répartition entre parties privatives et parties communes, ainsi que les responsabilités respectives des colocataires en cas de détérioration.

Qui paie quand le problème vient de la copropriété (toit, colonnes d’eau, façade) ?

Si le dommage provient d’un élément commun de l’immeuble (toiture, façade, colonne montante, etc.), la réparation relève de la communauté de propriétaires et non du locataire.

Pour le locataire, son interlocuteur reste le bailleur, qui doit se retourner contre la communauté pour faire réaliser les travaux et prendre en charge les conséquences sur la habitabilidad du logement.

La copropriété de l’immeuble effectue de grands travaux de ravalement de façade et m’impose de retirer mes plantes de la terrasse. Puis-je demander une baisse de loyer?

L’obligation de tolérer les travaux de conservation urgents ou obligatoires décidés par l’administration ou la copropriété s’impose au locataire. Toutefois, si ces travaux durent plus de 20 jours et privent le locataire de la jouissance exclusive de sa terrasse ou d’une partie substantielle du logement (par exemple, en raison d’un échafaudage bloquant la lumière), l’article 21.2 de la LAU lui donne le droit d’exiger une baisse de loyer proportionnelle à la surface de la zone inutilisable.

Espagne vs France : les règles sont‑elles très différentes ?

Les principes généraux sont très proches : dans les deux pays, le propriétaire doit maintenir le logement en bon état et réaliser les réparations importantes, tandis que le locataire supporte l’entretien courant et les menues réparations.

La différence principale tient au fait qu’en France, une liste détaillée de réparations locatives est fixée par le décret n°87‑712, alors qu’en Espagne, la LAU se contente de la notion de “petites réparations” et laisse à la jurisprudence le soin de préciser les cas concrets.

Cet article résume le droit en vigueur à la date indiquée. Pour un cas concret (montant important, sinistre complexe, litige), il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Vous pouvez nous contacter pour avoir les coordonnées d’un avocat.

À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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Tout savoir sur les 23 Lycées Français en Espagne en 2026/2027

espimmo — Wed, 13 May 2026 07:00:42 +0000

5/5 - (94 votes)

Dernière mise à jour le 22 juin 2026 par Patrick Crosset

Tout ce que vous devez savoir sur les Lycées Français en Espagne !

23 Lycées Français et établissements d’enseignement français en Espagne

Vous avez des enfants et vous voulez acheter en Espagne ou simplement vous y installer.

Les Lycées Français en Espagne pourront accueillir vos enfants pour qu’ils puissent suivre leurs études en toute tranquillité. On compte 23 établissements d’enseignement français en Espagne qui accueillent près de 22.000 élèves dans 10 régions autonomes. 3 établissements sont en gestion directe, 4 sont conventionnés et 16 sont en partenariat (dont 8 avec la Mission laïque française)

Le réseau d’enseignement français en Espagne, parmi lesquels les Lycées Français en Espagne, est le plus important d’Europe et appartient au réseau scolaire français mondial de l’AEFE (Agence pour l’enseignement français à l’étranger) qui recense 600 établissements répartis dans 139 pays. 398.000 élèves y sont scolarisés, dont 30% d’élèves français et 70% d’élèves étrangers.

Dans cet article, vous saurez tout sur les programmes et chacun des 23 établissements scolaires français en Espagne. Notamment les tarifs 2025/2026 de scolarité et des services proposés (demi-pension, transport), les mails et téléphones de contact, et les sites web des établissement scolaires.

Vous pouvez aussi retrouver une synthèse de cet article en vidéo sur Youtube.

Programmes scolaires, inscription et bourses, excellence

En 2025, l’Espagne confirme son rang de leader au sein de l’enseignement français international : avec les lycées français de Barcelone (2ème mondial), Madrid (3ème mondial) et Valence (5ème mondial) dans le top 5 mondial, le pays devient une référence incontournable. Ce modèle éducatif est plébiscité tant par les expatriés que par les familles locales.

Le journal quotidien national El Mundo a publié en 2016 sa 16^ème édition du Classement des meilleurs établissements scolaires en Espagne. 3 établissements du réseau d’enseignement français figurent dans la rubrique des 30 meilleurs centres internationaux de ce prestigieux palmarès : Le lycée français Bon Soleil de Gavà, le lycée français Pierre Deschamps d’Alicante et le lycée français de Madrid.

Les programmes scolaires des établissements sont homologués par le Ministère de l’Éducation Nationale. Et les niveaux sont reconnus par les autorités locales espagnoles (Ministerio de Educación, Cultura y Deporte).

Tous les élèves maîtrisent un minimum de 3 langues, le français, l’espagnol et l’anglais. Dès l’âge de 3 ans, l’enseignement est totalement bilingue (français et espagnol). A 3 ou 5 ans, débute aussi l’apprentissage de l’anglais. Le basque, le catalan et le valencien, langues co-officielles dans leurs autonomies, sont aussi enseignés. Comme l’histoire et la géographie espagnole en parallèle de l’histoire et la géographie française.

Le Baccalauréat est préparé dans 15 établissements (lycées français d’Alicante, de Barcelone, de Madrid, de Malaga, de Valence, de Bilbao, de Saragosse, de Murcie, de Séville, de Valladolid, de Palma, d’Ibiza, au lycée Molière de Madrid, à l’Union Chrétienne de Saint-Chaumond et au lycée Bel Air de Sant Pere de Ribes). À la fin de leur scolarité, les élèves ont un double diplôme français (Baccalauréat) et espagnol (« Título de Bachiller »).

L’excellence de l’éducation des enfants scolarisés dans les Lycées Français en Espagne est garantie par un niveau scolaire élevé : 99,8% de réussite au Baccalauréat. 95% des bacheliers ont une mention, la moitié une mention « Très Bien ».

Les inscriptions se font directement auprès de chaque établissement. Les liens vers les sites Web et les mails de contacts sont listés ci-dessous.

Les établissements d’enseignement français à l’étranger sont payants, et l’Espagne ne déroge pas à la règle. Par enfant, il faudra que vous comptiez annuellement de 5000 euros à 10000 euros selon le niveau d’études, qu’il mange à la cantine ou non, qu’il utilise les transports scolaires ou non. Des abattements sur les frais de scolarité sont accordés en cas de famille nombreuse. Les bourses sont à demander au consulat français dont dépend l’établissement.

Où se trouvent les 23 lycées français et écoles françaises en Espagne ?

10 établissements sont dans la Communauté de Madrid (5 établissements) et en Catalogne (5 établissements). Mais on en trouve aussi dans 8 autres régions d’Espagne : 3 en Andalousie, 2 dans la Communauté Valencienne, et 1 dans chacune des régions suivantes : Aragon, Castille et Leon, Baléares, Canaries, Murcie et Pays Basque.

Le plus grand Lycée Français d’Europe est à Madrid avec 4360 élèves (incluant le Campus de la Moraleja).

La carte interactive des 23 Lycées français en Espagne

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ANDALOUSIE

Lycée Français de Malaga
Lycée Français de Séville
École française internationale de Marbella

ARAGON

Lycée Français Molière de Saragosse

CASTILLE ET LEON

Lycée Français de Castilla y León – Valladolid

CATALOGNE

Lycée Français de Barcelone
École Ferdinand de Lesseps de Barcelone
Lycée Français de Gavá – Bon Soleil
Lycée Français Bel-Air Garraf
Collège Français International de Reus Marguerite Yourcenar

ILES BALEARES

Lycée Français International d’Ibiza
Lycée Français de Palma de Majorque

ILES CANARIES

Lycée Français International de Tenerife
Lycée Français International de Gran Canaria

COMMUNAUTÉ DE MADRID

Lycée Français de Madrid
Campus de la Moraleja (annexe du Lycée Français de Madrid)
Lycée français international Molière
École Saint-Louis des Français
École maternelle française Pomme d’Api
Union Chrétienne de Saint Chaumond

RÉGION DE MURCIE

Lycée Français International de Murcie

PAYS BASQUE

Lycée Français de Bilbao

COMMUNAUTÉ VALENCIENNE

Lycée Français International d’Alicante « Pierre Deschamps »
Lycée Français de Valence

Toutes les informations sur chaque Lycée Français en Espagne

A la suite, le détail des informations pour chaque établissement par région autonome

Adresse
Téléphone
Site Web
Mail de contact
Classes dispensées
Tarifs 2026/2027

ANDALOUSIE

Lycée Français de Malaga

830 élèves – 110 enseignants – 100% de réussite au BAC

Urbanización Cerrado de Calderón – Calle Los Flamencos, 36 – 29018 Málaga

Tél : (+34) 952 29 69 00

Site Web : lfmalaga.com

Contact : courrier@lfmalaga.com

Établissement conventionné avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la Seconde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol, allemand, latin

Tarifs : Tarifs année scolaire Malaga 2026-2027

Frais d’inscription : 1400 à 2000 euros selon le niveau
Frais de scolarité annuels :
- De 5670 euros à 7200 euros pour les communautaires (27 pays membres de l’UE)
- De 6530 euros à 8290 euros pour les autres
Restauration scolaire : 1390 euros en primaire (4 repas) et 1660 euros en secondaire (5 repas)
Transport scolaire : de 1440 euros à 2000 euros selon la zone

Lycée Français de Séville

350 élèves

Edificio de la Prensa – Isla de la Cartuja – Av. Carlos III, s/n – 41092 Séville

Tél : (+34) 954 90 76 04

Site Web : lfsevilla.com

Contact : info@lfsevilla.com

Établissement homologué géré par la Mission Laïque Française ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la Seconde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, anglais

Tarifs : sur demande

Frais d’inscription : 1200 euros (tarifs 2024/2025)
Frais de scolarité annuels : de 7090 euros à 7490 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1600 euros pour 4 repas et 1800 euros pour 5 repas
Transport scolaire : 1900 euros

École française internationale de Marbella

100 élèves

Calle Jacinto Benavente, s/n, 29601 Marbella

Tél : (+34) 951 009 086

Site Web : efimarbella.com

Contact : info@efimarbella.com

Établissement partenaire de l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués en primaire ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, anglais

Tarifs : sur demande

Frais d’inscription : 875 euros (tarifs 2024/2025)
Frais de scolarité annuels : de 6000 euros à 6500 euros selon le nombre de paiements
Restauration scolaire : 1300 euros pour 4 repas et 1600 euros pour 5 repas
Transport scolaire : 1900 euros

ARAGON

Lycée Français Molière de Saragosse

960 élèves

Le Lycée français Molière de Saragosse est classé parmi les 100 meilleurs établissements scolaires d’Espagne par El Mundo.

Calle Manuel Marraco Ramón, 8 – 50018 Zaragoza

Tél : (+34) 976 52 54 44

Site Web : lyceemolieresaragosse.org

Contact : lycee.saragosse.moliere@mlfmonde.org

Établissement homologué non conventionné avec l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la Seconde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol, latin.

Tarifs : Tarifs année scolaire Saragosse 2026/2027

Frais d’inscription : 714 euros
Frais de scolarité annuels : de 5720 euros à 6930 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1190 euros pour 4 repas et 1390 euros pour 5 repas
Transport scolaire : 1340 euros

CASTILLE ET LEON

Lycée Français de Castilla y León – Valladolid

350 élèves

Avenida del Prado Boyal s/n – 47 140 Laguna de Duero (Valladolid)

Tél : (+34) 983 54 46 34

Site Web : lfcyl.org

Contact : pilar.fernandez@lf-cyl.org

Établissement homologué non conventionné avec l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la 2^nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, anglais

Tarifs : Tarifs année scolaire Valladolid 2025-2026

Frais d’inscription : 890 euros
Frais de scolarité annuels : de 5810 euros à 7110 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1330 euros pour 4 repas et 1630 euros pour 5 repas
Transport scolaire : 1300 à 1560 euros

CATALOGNE

Lycée Français de Barcelone

3000 élèves – 100% de réussite au BAC

Le Lycée Français de Barcelone est classé à la seconde place des Lycées Français dans le monde.

Carrer Bosch i Gimperà, nº 6 – 10 Barrio de Pedralbes – 08034 Barcelona

École annexe : Carrer Munner, 5 – 08022 Barcelona

Tél : (+34) 932 037 950

Site Web : lfb.es

Contact : lfb@lfb.es

Établissement en gestion directe avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle : à partir de 3 ans

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la 2^nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, catalan, anglais, latin

Tarifs : Tarifs année scolaire LFB 2026-2027

Frais d’inscription : 1500 euros
Frais de scolarité annuels : de 6929 euros à 8104 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1186 euros (4 jours) à 1485 euros (5 jours) euros en primaire et 1541 euros en secondaire (5 jours)
Transport scolaire : non renseigné

École Ferdinand de Lesseps de Barcelone

610 élèves

Gran Vía de les Corts Catalanes, 707 – 08013 Barcelona

Tél : (+34) 932 321 612

Site Web : lesseps.net/fr

Contact : lesseps@lesseps.net

Établissement conventionné avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, catalan, anglais (à partir du CE1)

Tarifs : tarifs année scolaire Ferdinand de Lesseps 2026-2027

Frais d’inscription : 728 euros
Frais de scolarité annuels : 5230 euros
Restauration scolaire : 1310 euros (4 jours) et 1630 euros (5 jours)
Transport scolaire : non renseigné

Lycée Français de Gavá – Bon Soleil

1400 élèves

Le lycée français Bon Soleil de Gavà fait partie des 30 meilleurs établissements scolaires internationaux en Espagne (Classement El Mundo).

Camino de la Pava, 15 – 08850 Gavá

Tél : (+34) 93 633 13 58

Site Web : bonsoleil.es

Contact : courrier@bonsoleil.es

Établissement homologué en partenariat avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi- pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– seconde

– bachillerato espagnol

– 1º et 2º de Bachibac

– langues enseignées : espagnol, anglais, catalan, latin.

Tarifs : non renseignés, prendre contact avec l’administration (Tél : (+34) 93 633 13 58 – courrier@bonsoleil.es)

Frais d’inscription : –
Frais de scolarité annuels : –
Restauration scolaire : –
Transport scolaire : –

Lycée Français Bel-Air

630 élèves

Rambla del Garraf, 134, 08810 Sant Pere de Ribes

Tél : (+34) 938 96 22 67

Site Web : lyceebelair.es

Contact : infoadmission@lyceebelair.es

Établissement homologué en partenariat avec l’AEFE ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– École maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la 2^nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, catalan, anglais.

Tarifs : Frais de scolarité année scolaire Bel Air 2025-2026

Frais d’inscription (2025/2026) :
- Primaire : 850 euros
- Secondaire : 150 à 520 euros
Frais de scolarité annuels : de 5600 euros à 7120 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1450 euros (4 repas) et 1730 euros (5 repas)
Transport scolaire : de 1480 à 1860 euros selon le lieu de résidence

Lycée Français International de Reus Marguerite Yourcenar

290 élèves

Le Lycée Français International de Reus, reconnu pour son engagement envers l’éducation quadrilingue (français, espagnol, catalan et anglais), est classé parmi les 50 meilleurs établissements d’Espagne et se distingue dans le TOP 3 de Catalogne selon le classement d’El Español.

Carretera de Tarragona Partida Rojals – Distrito 4, 22 – 43206 Reus (Tarragona)

Tél : (+34) 977 77 19 17

Site Web : lyceefrancaisreus.org

Contact : scolarite.reus@mlfmonde.org

Établissement homologué non conventionné avec l’AEFE ; adhérant à la Mission Laïque Française ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée de la seconde à la terminale (à partir de la rentrée 2022)

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, anglais et catalan.

Tarifs : non renseignés (contactez l’administration : Tél : (+34) 977 77 19 17 – scolarite.reus@mlfmonde.org)

Frais d’inscription : –
Frais de scolarité annuels : –
Restauration scolaire : –
Transport scolaire : –

ILES BALEARES

Lycée Français International d’Ibiza

350 élèves

Can Llambias – Carretera de San José, km 2,3 – Apartado 131 – 07800 Ibiza

Tél : (+34) 971 39 52 50

Site Web : lfi-ibiza.com

Contact : secretariat@lfi-ibiza.com

Établissement conventionné avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la 2^nde à la 1^ère (en présentiel, non plus avec le CNED)

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol, catalan

Tarifs : Tarifs année scolaire Ibiza 2026/2027

Frais d’inscription : 980 euros
Frais de scolarité annuels : de 5870 euros à 6560 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1220 (maternelle à CE1) et 1460 euros (CE2 à Lycée)
Transport scolaire : non renseigné

Lycée Français de Palma de Majorque

650 élèves

Le Lycée Français International de Palma se hisse à la 7ᵉ place du classement des écoles internationales d’Espagne établi par El Mundo.

Carrer Illes Balears 142A – 07014 Palma de Mallorca

Tél : (+34) 971 73 92 60

Site Web : lfipalma.es/fr

Contact : secretaria.palma@mlfmonde.org

Établissement non conventionné avec l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : de la 2^nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– Langues enseignées : anglais, espagnol, catalan, allemand, latin

Tarifs : Tarifs année scolaire Palma de Mallorca 2026/2027

Frais d’inscription : 1200 euros
Frais de scolarité annuels : de 7315 euros à 9145 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1500 euros
Transport scolaire : non renseigné

ILES CANARIES

Lycée Français International de Tenerife

460 élèves – 100% de réussite au BAC

Calle Pedro Suárez Hernández, 5 – 38009 Santa Cruz de Tenerife

Tél : (+34) 922 20 55 18

Site Web : liceofrancestenerife.es/fr

Contact : info@liceofrancestenerife.es

Établissement non conventionné avec l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; demi-pension.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : 2^nde , 1º et 2º de Bachibac

– année scolaire : de septembre à juin

– Langues enseignées : anglais, espagnol

Tarifs : Tarifs année scolaire Tenerife 2025/2026

Frais d’inscription : 600 euros (tarifs 2025/2026)
Frais de scolarité annuels : de 5680 euros à 6710 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1080 euros (4 jours) et 1580 euros (5 jours)
Transport scolaire : –

Lycée Français International de Gran Canaria

270 élèves

Carretera de Taliarte, s/n – Apartado postal 286 – 35214 Melenara – Telde – Gran Canaria

Tél : (+34) 928 57 60 91

Site Web : lfigrancanaria.com.fr

Contact : liceofrances.gc@mlfmonde.org

Établissement privé non conventionné par l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6^ème à la 3^ème

– lycée : 2^nde, 1º et 2º de Bachibac

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol

Tarifs : tarifs année scolaire Telde 2026/2027

Frais d’inscription : 690 euros
Frais de scolarité annuels : de 6785 euros à 7950 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1280 euros (4 jours) et 1520 euros (5 jours)
Transport scolaire : 1810 euros

COMMUNAUTÉ DE MADRID

Lycée Français de Madrid

4360 élèves (avec le Campus de la Moraleja) – 99,7% de réussite au BAC

Le Lycée Français de Madrid est classé à la 3ème place des Lycées Français dans le monde.

Plaza del liceo, 1 – 28043 Madrid

Tél : (+34) 91 748 94 90

Site Web : lfmadrid.org

Contact : secdaf@lfmadrid.org

Établissement en gestion directe avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle (accueil des enfants dès l’âge de 2 ans)

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à la 3ème

– lycée : de la 2nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol, allemand, italien, latin

Tarifs : tarifs année scolaire LFM 2026/2027

Frais d’inscription : 1604 euros (maternelle et élémentaire) et 1785 euros (collège et lycée)
Frais de scolarité annuels : de 6690 euros à 8306 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 916 à 1134 euros (4 jours) et 1084 à 1300 euros (5 jours) selon le niveau
Transport scolaire : non renseigné

La Moraleja (Annexe du Lycée français de Madrid)

Camino Ancho, 85 – Soto de la Moraleja – 28109 Alcobendas (Madrid)

Tél : (+34) 91 650 70 19

Site Web : saintex-lfm.org

Contact : lamoraleja@lfmadrid.org

Établissement en gestion directe avec l’AEFE ; ramassage scolaire.

– école maternelle : à partir de 3 ans

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à 3ème

– année scolaire : de septembre à juin

Tarifs : tarifs année scolaire Moraleja 2026/2027

Frais d’inscription : 1604 euros
Frais de scolarité annuels : de 6690 euros à 7817 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1094 à 1134 euros (4 jours) et 1285 à 1300 euros (5 jours) selon le niveau
Transport scolaire : –

Lycée français international Molière

690 élèves

El Español a classé le Lycée français international Molière, Villanueva de la Canada parmi les meilleurs collèges d’Espagne.

Calle Cristo, 27 – 28691 Villanueva de la Cañada (Madrid)

Tél : (+34) 91 815 50 00

Site Web : liceofrancesmoliere.es.fr

Contact : info@lyceefrancaismoliere.es

Établissement homologué par l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle : de la toute petite section à la grande section

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à la 3ème

– lycée : de la 2nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol, allemand

Tarifs : tarifs année scolaire Moliere 2026/2027

Frais d’inscription : 1290 euros (collège/lycée) – 750 euros (primaire)
Frais de scolarité annuels : de 6760 euros à 7560 euros selon le niveau (-15% pour les familles vivant à Villanueva de la Cañada)
Restauration scolaire : 1400 euros (4 jours) et 1570 euros (5 jours)
Transport scolaire : selon le nombre de trajets choisis, 2450 euros à l’année pour 10 trajets hebdomadaires

École Saint-Louis des Français

240 élèves

Calle Portugalete, 1 – Pozuelo de Alarcón – 28 223 Madrid

Tél : (+34) 91 352 05 17

Site Web : stlouisfrancais.com/fr

Contact : info@stlouisfrancais.com

Établissement homologué en partenariat avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école élémentaire : du CP au CM2

– année scolaire : de septembre à juin

Tarifs : Tarifs année scolaire Saint Louis 2025/2026

Frais d’inscription : 700 euros (tarifs 2025/2026)
Frais de scolarité annuels : de 5260 euros à 7330 euros selon le niveau
Restauration scolaire : de 1435 et 1465 euros ( 4 repas) et 1655 et 1690 euros (5 repas) selon le niveau
Transport scolaire : 2100 euros

École maternelle française Pomme d’Api

180 élèves

Avenida de los Madroños, 69 – 28043 Madrid

Tél : (+34) 91 388 27 64

Site Web : ecolepommedapi.com

Contact : pommedapi@ecolepommedapi.com

Établissement homologué en partenariat avec l’AEFE ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– École maternelle

– langues enseignées : espagnol.

– année scolaire : de septembre à juin

Tarifs : tarifs année scolaire Pomme d’Api 2026/2027

Frais d’inscription : 300 euros
Frais de scolarité annuels et restauration scolaire : 5385 euros à 5685 euros
Transport scolaire : non renseigné

Union Chrétienne de Saint Chaumond

750 élèves

Calle Rodriguez Marín, 30-32 – 28002 Madrid

Tél : (+34) 915 63 52 50

Site Web : saintchaumond.es

Contact : saintchaumond@saintchaumond.es

Établissement homologué en partenariat avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à la 3ème

– lycée : de la 2nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : espagnol, anglais, italien, latin

Tarifs : Tarifs année scolaire Saint Chaumond 2026/2027

Frais d’inscription : 1000 euros
Frais de scolarité annuels : de 5035 euros à 6894 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1180 euros (primaire et 4 repas) à 1600 euros (secondaire et 5 repas)
Transport scolaire : –

RÉGION DE MURCIE

Lycée Français International de Murcie

500 élèves

Le Lycée français international de Murcie est classé parmi les 100 meilleurs établissements scolaires d’Espagne par El Mundo. Il est également classé parmi les deux meilleurs lycées de la région de Murcie.

Avenida del Golf, 107 – Urbanización Altorreal – Apartado de correos 133 – 30509 Molina de Segura

Tél : (+34) 968 64 80 65

Site Web : lfmurcie.org/fr

Contact : info@lfmurcie.org

Établissement non conventionné par l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à la 3ème

– lycée : de la 2nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol

Tarifs : tarifs année scolaire Murcie 2026/2027

Frais d’inscription : 700 euros
Frais de scolarité annuels : de 5450 euros à 7590 euros selon le niveau
Restauration scolaire : de 1465 euros (4 repas) et 1690 euros (5 repas)
Transport scolaire : 2175 euros

PAYS BASQUE

Lycée français de Bilbao

830 élèves

Barrio Galbarriatu, 10 – 48170 Zamudio – Vizcaya

Tél : (+34) 944 54 40 13

Site Web : lyceefrancaisbilbao.com

Contact : secretariat@lyceefrancaisbilbao.net

Établissement conventionné par l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle (à partir de 2 ans)

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à la 3ème

– lycée : de la 2nde à la Terminale

– section européenne anglais dès la 2nde

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : allemand, anglais, espagnol, basque

Tarifs : tarifs année scolaire Bilbao 2026/2027

Frais d’inscription : 1000 euros
Frais de scolarité annuels : de 5400 euros à 9018 euros selon le niveau
Restauration scolaire : de 881 euros (4 repas) à 1100 euros (5 repas)
Transport scolaire : de 1330 euros à 3050 euros selon le lieu de domicile

COMMUNAUTÉ VALENCIENNE

Lycée Français International d’Alicante « Pierre Deschamps »

1390 élèves

Le lycée Français International d’Alicante « Pierre Deschamps » fait partie des 30 meilleurs établissements scolaires internationaux en Espagne (Classement El Mundo).

Camino de Marco, 21 – 03560 El Campello – Alicante

Tél : (+34) 965 26 25 08

Site Web : mlfalicante.org/fr

Contact : lf.alicante@mlfmonde.org

Établissement conventionné avec l’AEFE ; géré par la Mission Laïque Française ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle : à partir de 3 ans

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à la 3ème

– lycée : de la 2nde à la Terminale

– année scolaire : de septembre à juin

– langues enseignées : anglais, espagnol, allemand, valencien, latin.

– section européenne dès la classe de 4ème

Tarifs : Tarifs année scolaire Alicante 2026/2027

Frais d’inscription : 721 euros (maternelle) et 1133 euros (à partir du CP)
Frais de scolarité annuels : de 6520 euros à 7869 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 1370 euros (4 repas) et 1590 euros (5 repas)
Transport scolaire : non renseigné

Lycée Français International de Valencia

1970 élèves – 100% de réussite au BAC

C/Orenga, 20 – Apartado 119 – 46980 Paterna

Tél : (+34) 96 136 40 31

Site Web : lfval.net

Contact : contact@lfval.net

Établissement en gestion directe avec l’AEFE ; niveaux d’enseignement homologués ; demi-pension ; ramassage scolaire.

– école maternelle

– école élémentaire : du CP au CM2

– collège : de la 6ème à la 3ème

– lycée : de la 2nde à la Terminale

– langues enseignées : anglais, espagnol, catalan, valencien, allemand

– année scolaire : de septembre à juin

Tarifs : tarifs année scolaire Valence 2026/2027

Frais d’inscription : 1500 euros
Frais de scolarité annuels : de 5809 euros à 7442 euros selon le niveau
Restauration scolaire : 889 euros (4 repas) et 1122 euros (5 repas)
Transport scolaire : non renseigné

FAQ lycées français en Espagne

1. Combien y a‑t‑il de lycées français en Espagne ?
On compte 23 établissements d’enseignement français en Espagne, ce qui en fait le premier réseau d’Europe.

2. À partir de quel âge peut‑on inscrire son enfant ?
La plupart des établissements accueillent dès la Toute Petite ou Petite Section (environ 2–3 ans) jusqu’à la Terminale.

3. Le bac français est‑il reconnu en Espagne ?
Oui, le baccalauréat français est reconnu par les universités espagnoles, et les lycées français préparent aussi au double diplôme Bac/Bachillerato dans de nombreux établissements, ce qui facilite l’accès aussi bien aux études supérieures en France qu’en Espagne.

4. Quelles sont les langues enseignées ?
L’enseignement se fait principalement en français, avec un volume important d’espagnol et d’anglais, et souvent une langue régionale (catalan, valencien, basque…) ; beaucoup d’établissements proposent des parcours plurilingues renforcés et des certifications (DELF, DELE, Cambridge…).

5. Les programmes sont‑ils les mêmes qu’en France ?
Oui, les programmes suivent ceux du Ministère français de l’Éducation nationale et sont homologués par l’AEFE ; les élèves peuvent réintégrer sans problème un établissement en France ou poursuivre dans un autre lycée français à l’étranger.

6. Quels sont les niveaux de frais de scolarité ?
Selon la ville et le niveau (maternelle, primaire, collège, lycée), les frais de scolarité annuels se situent généralement entre environ 5 000 et 10 000 euros, auxquels s’ajoutent les droits d’inscription, la cantine et, éventuellement, le transport scolaire.

7. Existe‑t‑il des bourses pour les familles françaises ?
Oui, les enfants de nationalité française peuvent demander des bourses scolaires auprès des consulats/ambassade, avec des montants pouvant couvrir une grande partie des frais selon la situation familiale et fiscale.

8. Comment se passe l’inscription ?
Les inscriptions se font directement auprès de chaque établissement via un formulaire en ligne ou un dossier à télécharger, avec généralement une phase de pré‑inscription, un entretien ou test de niveau (surtout à partir du primaire) et le paiement des frais d’inscription/réinscription.

9. Quelle est la place de l’espagnol dans la scolarité ?
L’espagnol est enseigné dès la maternelle ou le début de l’élémentaire, souvent avec des sections internationales ou européennes ; les élèves atteignent en fin de cycle un niveau élevé en français, espagnol et anglais, bien supérieur à une simple LV2 classique.

10. Peut-on intégrer un lycée français en Espagne sans parler français ?
Oui, dans certains établissements. Des dispositifs d’accompagnement existent pour : les élèves non francophones, les familles expatriées, ou les enfants venant du système espagnol.

11. En quoi un lycée français est‑il différent d’un collège/lycée espagnol bilingue ?
La différence majeure est que tout le cursus suit le système français (programmes, évaluations, bac), avec un encadrement AEFE et un corps enseignant en grande partie formé en France ; l’environnement est plus international, avec des élèves de nombreuses nationalités et une forte continuité possible d’un pays à l’autre.

12. Quels sont les classements récents de ces lycées ?
Plusieurs lycées français (Barcelone, Madrid, Valence, Reus, Murcie…) apparaissent régulièrement dans les classements El Mundo / El Español des meilleurs établissements d’Espagne et parmi les meilleurs lycées internationaux.

13. Y a‑t‑il des activités extrascolaires et des services (cantine, bus) ?
Oui, la plupart proposent une cantine, parfois le transport scolaire, ainsi qu’une offre très large d’activités extrascolaires (sports, arts, langues, robotique…) en français et en espagnol.

La vidéo Youtube sur les 23 lycées français et écoles françaises en Espagne

Ci-dessous la synthèse en vidéo de notre article.

Tout savoir sur tous les Lycées Français en Espagne

À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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